CA Versailles, 17 juin 2026, RG 24/06318

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 17 JUIN 2026

N° RG 24/06318 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WYYK

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic, Me [S] [C] de la SELARL AJRS 3

C/

[Q] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Janvier 2024 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° RG : 23-000781

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic, Me [S] [C] de la SELARL AJRS 3, en qualité d'administrateur provisoire, par ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 13/10/2025

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Anne MARTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2371

APPELANT

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Monsieur [Q] [B], DA signifiée le 02/01/2025 - remise à l'étude

[Adresse 2]

[Localité 2]

Défaillant

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

M. [Q] [B] est propriétaire des lots n° 24 et 27 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit du 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires l'a assigné devant le Tribunal de proximité de Puteaux aux fins de le voir condamner à payer, au principal :

* 6 109,79 euros au titre des charges de copropriété,

* 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Par le jugement entrepris, réputé contradictoire et rendu le 30 janvier 2024, le Tribunal de proximité de Puteaux a :

- Condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500,66 euros au titre des charges de copropriété et régularisation de charges arrêtées au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023,

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux charges de copropriété de l'année 2022,

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux frais de recouvrement,

- Condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

- Condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné M. [B] aux dépens,

- Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires,

- Rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire,

- Dit que le jugement sera signifié par huissier de justice par la partie la plus diligente, faute de quoi il ne sera pas susceptible d'exécution forcée.

Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration du 27 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 15 février 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour, à :

Infirmer partiellement le jugement entrepris en qu'il :

- a, sur le quantum, condamné M. [Q] [B] à lui payer la somme de 3 500,66 euros au titre des charges de copropriété et des régularisations de charges arrêtées au 31 décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023,

- l'a débouté de sa demande relative aux charges de copropriété de l'année 2022,

- l'a débouté de sa demande relative aux frais de recouvrement,

- a, sur le quantum, condamné M. [Q] [B] à lui payer la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

- a, sur le quantum, condamné M. [Q] [B] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a débouté de ses demandes plus amples et contraires.

Et statuant à nouveau, de :

A titre principal :

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 10 241,90 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure soit du 11 juillet 2022 jusqu'au complet paiement ;

A titre subsidiaire :

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 9 750,93 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure soit du 11 juillet 2022 et jusqu'au complet paiement ;

En tout état de cause :

- rejeter toutes demandes de délais ou d'échelonnement qui pourraient être sollicitées par

le copropriétaire débiteur ;

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts;

- le condamner à lui payer la somme de 1 192,28 euros au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire du 'jugement' à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

- condamner M. [B] en tous les dépens.

M. [B], qui s'est vu signifier la déclaration d'appel avec les premières conclusions d'appelant le 2 janvier 2025 par remise en l'étude du commissaire de justice, puis des conclusions postérieures en date du 15 juillet 2025 selon les mêmes modalités, n'a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 mars 2026.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : par une communication RPVA envoyée le 8 juin 2026, la Cour a relevé que cette demande était nouvelle en appel et que pour ce motif elle envisageait de la déclarer irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires a présenté ses observations en date du 12 juin.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l'absence de M. [B], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, 4ème appel trimestriel inclus

En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

En l'espèce

A l'appui de sa demande des arriérés de charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, 4ème appel trimestriel inclus, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale de 2021, justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [B],

- le décompte des sommes dues par M. [B] en sa qualité de copropriétaire, du 1er janvier 2021 au 8 décembre 2022, 4ème appel trimestriel inclus (pièce n°2), puis du 1er janvier 2024 jusqu'au 1er octobre 2025 (pièces n° 8 et 10), le décompte relatif à l'exercice 2023 étant manquant, contrairement à ce qui est annoncé pour la pièce n°2,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 janvier 2023 et 26 mars 2024, approuvant les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels 2024 et 2025, et approuvant des travaux, ainsi que leurs attestations de non recours,

- les appels de fonds du 1er trimestre 2021 jusqu'au 4ème trimestre 2025 inclus, à l'exception des appels de fonds pour l'exercice 2023 qui sont manquants contrairement à ce qui est annoncé pour la pièce n° 2.

S'agissant en premier lieu de la période allant du 1er janvier 2021 au 8 décembre 2022, 4ème appel trimestriel inclus

Pour rejeter la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété pour 2022, le Tribunal a considéré que cette créance n'était pas certaine car aucune pièce ne permettait de constater l'approbation des comptes de cet exercice 2022. En effet, en première instance, le syndicat des copropriétaires n'avait produit que le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 janvier 2023, approuvant les comptes de l'exercice 2021 mais pas ceux de l'exercice 2022, ce qui est fait en appel, par la production du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mars 2024, approuvant notamment les comptes de l'exercice 2022.

Il ressort de l'ensemble des éléments présentés, détaillés ci-dessus et concordants, que le syndicat des copropriétaires établit la réalité et la liquidité de sa créance au titre des charges de copropriété, pour un montant de 5 398,22 euros pour cette période allant du 1er janvier 2021 au 8 décembre 2022, 4ème appel trimestriel inclus.

Par réformation du jugement, M. [B] sera condamné à payer la somme de 5 398,22 euros au titre des arriérés de copropriété dus pour la période allant du 1er janvier 2021 au 8 décembre 2022, 4ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2022, seule date lisible sur le formulaire d'accusé de réception de la mise en demeure et dans la limite de son quantum au principal, à savoir 5 343,25 euros et pour le surplus, à compter du 31 mai 2023 date de l'assignation.

La Cour relève, en examinant les nombreux feuillets de la pièce n°8, que l'extrait partiel du compte de copropriétaire de l'intimé - présenté avec l'appel de fonds du 1er trimestre 2024 - fait état, en date du 31 décembre 2022, de deux écritures intitulées 'apurement des charges exercice 2021' passées au crédit du compte pour un montant total de (1 467,10 + 226,95) soit 1 694,05 euros. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de prononcer la condamnation en deniers ou quittances.

S'agissant ensuite de la période allant du 8 décembre 2022 jusqu'à la fin de l'exercice 2023

Le syndicat des copropriétaires n'ayant produit ni les appels de fonds ni le relevé du compte de copropriétaire de M. [B] pour cette période, la Cour n'est pas en capacité de fixer le montant des sommes dues.

Cette demande, non étayée, ne peut qu'être rejetée.

S'agissant enfin de la période allant du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025, 4ème appel trimestriel inclus

Il ressort de l'ensemble des éléments présentés, détaillés ci-dessus et concordants, et après avoir écarté les cinq lignes comptables passées en date du 1er janvier 2024 intitulées 'Report à nouveau' qui ne sont pas justifiées en l'état du dossier, ainsi que les débits afférents aux frais et intérêts relatifs au jugement du 30 janvier 2024, que le syndicat des copropriétaires établit la réalité et la liquidité de sa créance au titre des charges de copropriété, pour un montant s'élevant à 4 481,59 euros pour cette période allant du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025, 4ème appel trimestriel inclus.

Ajoutant au jugement, M. [B] sera condamné à payer la somme de 4 481,59 euros au titre des arriérés de copropriété dus pour la période allant du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025, 4ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, date de signification de la déclaration d'appel et des premières conclusions.

Sur les frais de recouvrement, réclamés à hauteur de 490,97 euros

En droit

Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.

En l'espèce

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de trois frais de recouvrement présentés ainsi dans ses écritures mais non assortis de leur date comptable :

- Frais de suivi contentieux par le syndicat : 220 euros

- Frais d'huissier sommation de payer : 153,97 euros

- Frais de mise en demeure : 45 + 72 = 117 euros

Les honoraires relatifs au suivi contentieux par le syndicat y compris fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n'ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat.

Ensuite, les frais relatifs à la première (et unique) mise en demeure produite, ne doivent pas être mis à la charge de l'appelant en application de la loi précitée.

S'agissant enfin des frais d'huissier relatifs à une sommation de payer, pour 153,97 euros, correspondant à la ligne comptable intitulée 'L&A 92 sommation de payer' inscrite à la date du 18 mai 2022, elle n'est pas justifiée faute de production de la facture correspondante et la sommation de payer n'étant pas produite, la Cour ne peut pas en vérifier le coût.

Le jugement sera confirmé sur ce point et cette somme de 490,97 euros devra être recréditée sur le compte de copropriétaire de M. [B].

Sur la demande au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023 :

« À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [B] ' n'ayant pas réglé ses charges, malgré l'envoi d'une lettre de mise en demeure, toutes les provisions sur charges non encore échues de l'exercice sont donc exigibles. / M. [B] sera donc condamné à régler la somme de (298,07 x 4) soit 1 192,28 euros' .

La Cour relève que cette demande ne précise, ni l'année concernée, ni la date de la mise en demeure - qui ne saurait être celle de 2022 -, qui est d'ailleurs l'unique mise en demeure produite.

Au surplus, la Cour relève que l'invocation de cet article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui énonce en particulier qu'il concerne expressément 'Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond', en tant qu'elle est présentée pour la première fois à hauteur d'appel, est irrecevable pour ce motif.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l'espèce

Les relevés du compte de copropriétaire de M. [B] attestent que celui-ci n'a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété pendant la période allant du 1er janvier 2021 au 8 décembre 2022, ni pendant celle allant du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025, laissant s'accroitre sa dette envers la collectivité des copropriétaires, jusqu'au montant précisé par le présent arrêt, qui est de (5 398,22 + 4 481,59) = 9 879,81 euros, somme qui ne comprend pas les arriérés de charges dus au titre de l'exercice 2023, ainsi qu'il a été dit. Il suit de là que M. [B], a causé, par ses manquements systématiques et répétés à ses obligations essentielles de copropriétaire à l'égard de son syndicat des copropriétaires, à savoir en particulier le paiement de ses charges de copropriété, une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, et dont le budget annuel n'est que de 15 000 euros, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Infirmant le jugement, il y a lieu de condamner M. [B] à payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens mais à l'infirmer quant à l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. [B] sera condamné à payer une somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.

M. [B], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Sur l'exécution provisoire

Le présent arrêt est susceptible d'opposition, cette voie de recours ayant un effet suspensif, et il ne bénéficie pas de l'exécution provisoire de droit puisque l'article 514 du code de procédure civile ne lui est pas applicable. Il n'y a pas lieu de l'ordonner en l'espèce.

PAR CES MOTIFS