CA Versailles, 23 juin 2026, RG 24/04792

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 24/04792 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WVMF

AFFAIRE :

S.C.I. CAP IMMOBILIER

C/

[Z] [I]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Janvier 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 22/00818

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Bertrand LEBAILLY,

Me Nathalie [Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.C.I CAP IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016

APPELANTE

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Madame [Z] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) - AIDAT-ROUAULT ISABELLE - GAILLARD N ATHALIE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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Par acte sous seing privé en date des 27 et 28 mai 2021, Mme [I] a conclu avec la société Cap immobilier un compromis de vente de vente portant sur un ensemble immobilier composé de bâtiments agricoles sis [Adresse 3] à [Localité 5], cadastré section ZB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 97 000 euros incluant les honoraires de l'agence Senonches Lion immobilier de 7 000 euros.

Le compromis de vente était soumis à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, d'un montant de 97 000 euros sur une durée maximale de 20 ans au taux d'intérêt maximum de 1,5 % l'an, dans les 60 jours de sa signature. L'acte comportait la stipulation d'une pénalité en cas de non réalisation de la vente, la partie défaillante étant tenue de verser à l'autre la somme de 9 700 euros à titre de dommages-intérêts.

La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 30 août 2021. Par avenant du 20 août 2021, cette date a été reportée au 30 septembre 2021, mais en définitive l'acte authentique n'a pas été régularisé.

Saisi d'une demande en paiement par Mme [I], selon jugement en date du 10 janvier 2024, le Tribunal judiciaire de Chartres a :

- condamné la SCI Cap Immobilier à payer à Mme [I] la somme de 9 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- débouté Mme [I] de sa demande de dommages-intérêts ;

- condamné la SCI Cap Immobilier à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI Cap Immobilier aux dépens ;

- rappelé que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l'essentiel, que la SCI Cap Immobilier avait déposé une demande de prêt mais qu'il manquait des justificatifs de sorte que la date de signature de l'acte avait été repoussée au 30 septembre 2021, et que l'intéressée n'avait pas rempli ses obligations, car le courrier de refus de prêt de la Banque Populaire du 22 octobre 2021 ne précisait pas les caractéristiques du crédit demandé, alors qu'il n'avait été transmis au notaire que le 23 novembre 2021. Le Tribunal en a déduit que la condition suspensive était réputée accomplie, et que la SCI Cap Immobilier était donc redevable de l'indemnité d'immobilisation.

Par déclaration en date du 23 juillet 2024, la SCI Cap Immobilier a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 18 octobre 2024, elle fait valoir :

- qu'il convient de déterminer si la défaillance de la condition suspensive est due au refus de la banque, ou au défaut de diligence de l'emprunteur ;

- que la charge de la preuve d'un manquement de la partie obligée sous la condition suspensive repose sur la partie adverse, à savoir Mme [I] ;

- que celle-ci n'a pas respecté le formalisme prévu au contrat, à savoir l'envoi d' une lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive sous huit jours ;

- que par ailleurs, pour sa part elle n'a nullement mis obstacle à la réalisation de ladite condition suspensive ; qu'au contraire elle a été diligente ;

- qu'elle a déposé sa demande de prêt dès le 17 juin 2021, laquelle n'a été traitée par la banque que début octobre 2021, alors que dans l'intervalle elle l'a régulièrement relancée et a produit les documents à elle réclamés ;

- que de plus, le litige s'est déroulé en pleine période d'épidémie de Covid-19 ;

- que subsidiairement il y a lieu de réduire la clause pénale.

La SCI Cap Immobilier demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par Mme [I] ;

- débouter Mme [I] de ses prétentions ;

- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.

Mme [I] a constitué avocat mais n'a pas déposé d'écritures.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Le compromis de vente signé par les parties les 27 et 28 mai 2021 prévoyait que la réitération de l'acte devait intervenir avant le 30 août 2021. Cette date a été reportée d'un commun accord des parties au 30 septembre 2021.

L'acte stipulait en page 8 que l'acquisition se ferait par la société Cap immobilier au moyen d'un emprunt bancaire répondant aux caractéristiques suivantes : un prêt d'un montant maximal de 97 000 euros, sur une durée maximale de remboursement de 20 ans, au taux nominal d'intérêt maximum de 1,5 % l'an.

La clause relative à la condition suspensive d'obtention du prêt rappelait que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entrainerait la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil.

L'acte mentionnait également que l'acquéreur s'obligeait à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et en justifier au vendeur dans un délai d'un mois à compter de la signature du compromis (soit en pratique au 28 août 2021). A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aurait la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourrait se prévaloir de la caducité de la convention.

Par ailleurs, la réception de l'offre devait intervenir dans un délai de 60 jours à compter du compromis de vente (soit en pratique au 27 juillet 2021) ; si le prêt n'était pas obtenu et si l'acquéreur entendait se prévaloir de la condition suspensive, il devait en avertir le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception ou électronique, et à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, la condition serait censée défaillie tandis que le compromis de vente serait caduc de plein droit.

Et s'agissant de la clause pénale, objet du présent litige, de 9 700 euros (soit 10 % du prix de vente), elle était exigible si toutes les conditions étant remplies, l'une des parties refusait de régulariser l'acte notarié après avoir été mise en demeure de le faire.

M. [K] a rempli le 17 juin 2021 une déclaration de situation patrimoniale à l'adresse de la société Banque populaire Val de France, ainsi qu'un extrait kbis de la société, et la banque en a accusé réception le 18 juin 2021. Il résulte de la lecture d'un courrier de la société Banque populaire Val de France daté du 22 octobre 2021 qu'un prêt de 97 000 euros en capital avait été sollicité et que la demande a été rejetée. La SCI Cap Immobilier a donc sollicité un prêt conforme dans les délais impartis, et avait même relancé la banque les 16 juillet et 30 septembre 2021. La cour relève que cette banque avait le 23 juillet 2021, soit à peine quelques jours avant la date limite de réception de l'offre, annoncé à M. [K] que l'expert comptable devait s'occuper du bilan de la SCI.

En outre, si Mme [I] a prétendu que la SCI Cap Immobilier n'avait pas justifié du refus de financement dans le délai (soit avant le 27 juillet 2021), l'intéressée n'en est nullement fautive vu que ce ce n'est que le 22 octobre 2021 que la société Banque populaire Val de France lui a notifié son refus.

Il s'avère que la SCI Cap Immobilier n'a pas été négligente dans l'instruction de sa demande de prêt, et qu'au contraire c'est la société Banque populaire Val de France qui a tardé à lui répondre. Dès lors, il ne peut être soutenu que par application de l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie car la SCI Cap Immobilier, qui y avait intérêt, en a empêché l'accomplissement.

Par ailleurs, si l'appelante fait valoir à juste titre que Mme [I] ne l'a nullement mise en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, cela constituait un préalable nécessaire à la constatation de la caducité de la convention et à l'exigibilité de la clause pénale. Et Mme [I] ne justifie pas avoir mis en demeure la SCI Cap Immobilier de signer l'acte notarié de vente alors qu'il s'agissait d'un préalable obligatoire.

Dans ces conditions la clause pénale n'est pas due. Le jugement sera infirmé en l'ensemble de ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté Mme [I] de sa demande de dommages-intérêts distincte, et celle-ci sera déboutée de ses prétentions.

Mme [I] sera condamnée aux dépens de première instance.

L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI Cap Immobilier.

Mme [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS