CA Versailles, 23 juin 2026, RG 24/04681

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 24/04681 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WVBW

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences au nom de son syndic la SARL TASSOU GESTION

C/

S.C.I. BN IMMO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Janvier 2024 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° RG : 23-000786

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie ARENA,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences au nom de son syndic la SARL TASSOU GESTION, située au [Adresse 2] prise elle-même au nom de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Anne MARTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2371

APPELANTE

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S.C.I. BN IMMO, DA signifiée le 12/11/2024 à personne morale

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillante

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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La SCI BN IMMO est propriétaire des lots n° 48, 51, 88 et 89 dans un immeuble sis à Nanterre, [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Nanterre, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné la SCI BN IMMO devant le Tribunal de proximité de Puteaux, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme en principal de 8 870,57 euros au titre des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, outre 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 30 janvier 2024, le Tribunal a :

- condamné la SCI BN IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 828,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2021 ;

- condamné la SCI BN IMMO à lui payer la somme de 796,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023, au titre des charges dues sur la période allant du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de l'année 2022 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

- condamné la SCI BN IMMO à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamné la SCI BN IMMO à lui payer la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI BN IMMO aux dépens.

Par déclaration en date du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 25 octobre 2025 par RPVA, il expose :

- qu'il produit les éléments nécessaires à l'établissement de sa créance ;

- que les charges de copropriété au titre de l'année 2022 sont bien dues car une assemblée générale a validé les comptes y afférents ;

- qu'au 1er octobre 2025, la SCI BN IMMO reste redevable de la somme de 11 695,67 euros, soit 11 398,61 euros en principal, outre les frais de mise en demeure (72 euros) de relance (5,06 euros) et de frais d'envoi du dossier aux avocats (220 euros) ;

- qu'en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elle doit également lui régler la somme de 1 093,74 euros ;

- que la SCI BN IMMO a été défaillante dans le paiement des charges, et a en outre déjà bénéficié de délais de fait.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- condamner la SCI BN IMMO au paiement de la somme de 11 695,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022 ;

- subsidiairement, condamner la SCI BN IMMO au paiement de la somme de 11 398,61 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022 ;

- rejeter toute demande de délais de paiement ;

- condamner la SCI BN IMMO au paiement de la somme de 1 093,74 euros en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonner l'exécution provisoire du 'jugement' à intervenir ;

- condamner la SCI BN IMMO aux dépens.

Bien que s'étant vue signifier la déclaration d'appel, avec les conclusions, le 12 novembre 2024 à personne, la SCI BN IMMO n'a pas constitué avocat.

Il s'avère que selon jugement rendu le 2 octobre 2025 par le Tribunal des activités économiques de Nanterre, la SCI BN IMMO a été placée sous le régime de la procédure de sortie de crise, la Selarl Detroit étant désignée en tant que mandataire.

En conséquence, par arrêt en date du 16 décembre 2025, la Cour a ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture en date du 29 octobre 2025, ainsi que la réouverture des débats afin que la Selarl Détroit ès-qualités soit mise en cause ou intervienne volontairement à la présente instance, a renvoyé l'affaire à la mise en état, et a réservé les dépens.

Par acte en date du 30 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a assigné la Selarl Detroit ès-qualités devant la Cour ; assignée en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, l'intéressée n'a pas constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions datées du 25 février 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes initiales.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.

MOTIFS

Malgré l'absence de la Selarl Detroit ès-qualités de mandataire de la SCI BN IMMO il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Dans la mesure où sont applicables à la procédure de traitement de sortie de crise, par renvoi de l'article 13, II, A, de la loi du 31 mai 2021, les dispositions du titre III du livre VI du code de commercce, c'est-à-dire celles qui concernent le redressement judiciaire, il faut considérer qu'une action en cours ne peut donner lieu qu'à fixation de créance et non pas à condamnation.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI BN IMMO ;

- le décompte des sommes dues par la SCI BN IMMO en ladite qualité, arrêtées au 1er juillet 2024 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 janvier 2023, 17 octobre 2024 et 24 juin 2025, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, ainsi qu'une attestation de non recours ;

- les appels de fonds sur l'année 2025 ;

- l'historique du compte de copropriétaire.

Il en résulte, déduction faite des intérêts, des dommages-intérêts et des frais irrépétibles dont le sort sera fixé ci-après, que la SCI BN IMMO reste redevable de la somme de 11 046,17 euros. La créance du syndicat des copropriétaires sera donc fixée à hauteur de ladite somme, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2022, date de réception de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 8 071,90 euros qui y était réclamée, et à compter du 12 novembre 2024, date de signification des conclusions d'appelant, sur le surplus.

Par ailleurs, la SCI BN IMMO reste redevable de la somme de 1 093,74 euros au titre du troisième appel de fonds de l'année 2025. La créance du syndicat des copropriétaires sera fixée à hauteur de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 297,06 euros de ce chef.

Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant qu' il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.

Il s'ensuit que n'est pas due la somme de 72 euros au titre des frais de mise en demeure rédigée par l'avocat du créancier, ni celle de 5,06 euros au titre des frais de relance car il s'agissait là de la première mise en demeure, ni celle de 220 euros dont le Tribunal a justement rappelé qu'elle correspondait à des frais relevant de l'activité normale du syndic en recouvrement des créances du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. 3e Civ. 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. 3e Civ. 24 mars 2009, n°07-21.107 ; 3e Civ., 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Le Tribunal a retenu à juste titre qu'en se refusant de manière répétée à régler les charges de copropriété appelées, la SCI BN IMMO avait commis une faute à l'origine d'un préjudice pour la copropriété qui se trouve ainsi privée des fonds nécessaires à son fonctionnement. La Cour ajoute que la débitrice n'a jamais mis en avant des difficultés financières qui auraient pu expliquer sa défaillance. Et le quantum des dommages-intérêts alloués (soit 300 euros) a été correctement évalué, si bien que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

La SCI BN IMMO, qui succombe, devra régler à l'appelant une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d'appel.

Le présent arrêt est susceptible d'opposition, cette voie de recours ayant un effet suspensif, et il ne bénéficie pas de l'exécution provisoire de droit puisque l'article 514 du code de procédure civile, qui ne vise que les décisions de première instance, ne lui est pas applicable. Il n'y a pas lieu de l'ordonner en l'espèce.

PAR CES MOTIFS