CA Versailles, 23 juin 2026, RG 24/03102

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 24/03102 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WRDF

AFFAIRE :

[R] [X]

et autre

C/

S.C.I. JMV ISA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Février 2024 par le Tribunal judiciaire de CHARTRES

N° RG : 22/01558

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me François CARE,

Me Odile BORDIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [R] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me François CARE de la SCP CARE PETITJEAN PERSON, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000039

Madame [T] [F] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me François CARE de la SCP CARE PETITJEAN PERSON, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000039

APPELANTS

---

S.C.I. JMV ISA

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Odile BORDIER de la SCP BORDIER, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000006

INTIMÉE

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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Aux termes d'une promesse synallagmatique de vente régularisée par acte authentique en date du 8 novembre 2019, en l'étude de Maître [N], notaire à Châteaudun, la SCI JMV ISA s'est engagée à vendre un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Cloyes les trois Rivières (Eure-et-Loir) à M. et Mme [X] pour un prix de 142 000 euros sous la condition suspensive, notamment, de l'obtention d'un prêt de 190 000 euros. Cette condition prévoyait que les époux [X] devaient justifier de l'obtention du prêt, au plus tard le 20 mars 2020. Au terme de la promesse de vente, ils s'étaient engagés à payer à la SCI JMV ISA la somme forfaitaire de 14 200 euros à titre d'indemnité d'immobilisation pour le cas où -toutes les conditions suspensives ayant été réalisées dans les délais et conditions prévues contractuellement- la vente ne serait pas réalisée par leur faute.

La date de réitération de la vente par acte authentique avait été fixée au 25 septembre 2020.

La date limite du 20 mars 2020 pour la justification par M. et Mme [X] de l'obtention du prêt s'est trouvée reportée au 1er juillet 2020 en exécution de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative aux délais échus pendant la période d'urgence sanitaire résultant de l'épidémie de Covid-19.

L'acte n'a en définitive pas été signé.

C'est dans ces conditions que la SCI JMV ISA ont assigné M. et Mme [X] en paiement devant le Tribunal judiciaire de Chartres.

Par jugement en date du 7 février 2024, le Tribunal judiciaire de Chartres a :

- condamné solidairement M. et Mme [X], unis d'intérêts, à verser à la SCI JMV ISA la somme de 14 200 euros au titre de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation contractuellement convenue ;

- débouté la SCI JMV ISA de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 27 000 euros à l'encontre de M. et Mme [X] pour la perte financière subie lors de la revente du bien immobilier ;

- débouté M. et Mme [X] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. et Mme [X], unis d'intérêts, à verser la somme de 3 000 euros à la SCI JMV ISA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. et Mme [X], unis d'intérêts, aux entiers dépens ;

- constaté que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

- rejeté le surplus des prétentions.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l'essentiel :

- s'agissant de l'indemnité d'immobilisation, que M. et Mme [X] n'avaient contacté qu'un seul organisme bancaire, et non pas plusieurs, qu'ils n'avaient pas non plus sollicité les services d'un courtier, qu'ils n'avaient déposé leur dossier complet de demande de prêt auprès du Crédit Agricole Val de France que le 15 décembre 2020, et que ce n'était que le 17 décembre 2020 qu'ils avaient communiqué la réponse de cette banque au notaire ;

- s'agissant de la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI JMV ISA, que celle-ci pouvait, à compter du 1er juillet 2020, date butoir de justification de ce que les époux [X] n'avaient pas obtenu de prêt, les mettre en demeure de le faire dans les 8 jours, mais que la date avait été décalée au 17 décembre 2020 avec l'accord de la SCI JMV ISA, et que celle-ci n'avait pas subi de préjudice.

Par déclaration en date du 23 mai 2024, M. et Mme [X] ont relevé appel de ce jugement.

Selon ordonnance en date du 25 mars 2025, le conseiller de la mise en état a constaté que la demande de radiation qui avait été formée par la SCI JMV ISA était devenue sans objet, et a condamné M. et Mme [X] aux dépens de l'incident.

En leurs conclusions notifiées le 8 août 2024, M. et Mme [X] exposent :

- que la promesse de vente contenait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ;

- qu'ils ont reçu du Crédit agricole une lettre datée du 15 décembre 2020 confirmant le refus de financement de l'acquisition, qui a été transmise aux deux notaires ;

- que ce refus était dû à la modicité de leurs ressources ;

- que contrairement à ce qu'a estimé le Tribunal, aucune disposition contractuelle ne leur faisait obligation de contacter plusieurs organismes bancaires, ni même d'avoir recours aux services d'un courtier ;

- qu'aucun délai ne leur était imparti pour déposer la demande de prêt ;

- que d'autre part, les établissements bancaires étaient à l'époque du litige désorganisés en raison de l'épidémie de Covid-19 ;

- que la date limite de la promesse de vente, initialement fixée au 20 mars 2020, a été décalée au 1er juillet 2020 en application de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 ;

- que si le contrat prévoyait la possibilité, pour le vendeur, de les mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, la SCI JMV ISA n'a pas fait usage de cette faculté avant le mois d'avril 2021, soit bien après que les justificatifs de refus de prêt lui avaient été transmis ;

- que cette mise en demeure était devenue sans objet eu égard à ce qui précède ;

- que la SCI JMV ISA n'est donc pas fondée à leur réclamer des dommages-intérêts, lesquels feraient en outre double emploi avec la clause pénale relative à l'indemnité d'immobilisation.

M. et Mme [X] demandent en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- débouter la SCI JMV ISA de ses prétentions ;

- la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;

- la condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 14 février 2025, la SCI JMV ISA réplique :

- que durant des mois, elle a relancé M. et Mme [X] pour connaître l'état d'avancement de leurs démarches, alors que le prêt devait être obtenu au plus tard le 20 mars 2020 (cette date ayant été décalée au 1er juillet 2020 en application de l'ordonnance susvisée) et l'acte authentique devait être signé au plus tard le 25 septembre 2020 ;

- qu'elle n'a appris que très tard, le 19 novembre 2020, que M. et Mme [X] n'avaient pas obtenu de financement ;

- que les intéressés se sont rendus coupables d'une abstention fautive, et en raison de leur absence de diligence la condition suspensive relative au prêt est réputée accomplie ;

- que la seule demande de prêt complète qui a été déposée l'a été le 15 décembre 2020, soit hors délai ;

- qu'elle n'avait à mettre M. et Mme [X] en demeure de produire des justificatifs que s'ils gardaient le silence sur la question de l'obtention du prêt, ce qui n'était plus le cas les 7 et 15 décembre 2020 ;

- qu'elle est fondée à leur réclamer des dommages-intérêts car elle a subi un préjudice lors de la revente du bien ; qu'en effet ce dernier a finalement été cédé pour un prix moindre, soit 129 000 euros ;

- que ledite préjudice est en lien avec les atermoiements de M. et Mme [X].

La SCI JMV ISA demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts, et de :

- condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 13 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

MOTIFS

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, les bénéficiaires de la promesse de vente devaient :

- justifier du dépôt de la ou des demandes de prêts et du respect de leurs obligations aux termes de ladite condition suspensive,

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant avait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifer, sous huitaine, de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devait être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition suspensive serait censée défaillie et la convention serait caduque de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouverait son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourrait recouvrer l'indemnité immobilisation qu'il aurait, le cas échéant, versée, qu'après justification qu'il avait accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité resterait acquise au promettant.

La promesse de vente stipulait que la condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts, au plus tard le 20 mars 2020 (date prorogée au 1e juillet 2020 en application de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative aux délais échus pendant la période d'urgence sanitaire résultant de l'épidémie de Covid-19).

Il incombe à la SCI JMV Isa de démontrer que M. et Mme [X] n'ont pas fait le nécessaire en vue d'obtenir un prêt, et que par voie de conséquence la condition suspensive est réputée accomplie.

Les appelants font valoir à juste titre que le contrat ne leur faisait nulle obligation de contacter plusieurs organismes bancaires, non plus que de faire appel à un courtier. Ils devaient par contre rechercher un prêt d'un montant maximal en capital de 190 000 euros amortissable sur 15 ans avec un taux d'intérêt nominal de 1,5 % maximum. En outre ils étaient tenus de justifier du dépôt de la ou des demandes et se prévaloir au plus tard le 20 mars 2020 (date repoussée au 1er juillet 2020) du refus de prêt.

Il résulte des échanges de messages entre les parties, notamment au mois de septembre 2020, que M. et Mme [X] ont rencontré des difficultés pour obtenir un prêt eu égard à la modicité et à l'irrégularité des revenus de M. [X], mais ce dernier avait tout de même reconnu qu'il avait 'mis en sommeil' ses recherches depuis la crise sanitaire.

Le 4 décembre 2020 Maître [N] a réclamé auprès du notaire des acquéreurs la production d'une attestation de refus de prêt ; Maître [K] a réclamé ce document à M. et Mme [X] le 7 décembre 2020. A été produit un courrier émanant du Crédit Agricole datant du 15 décembre 2020 selon lequel la demande de prêt était refusée, et ce document a été transmis par Maître [N] à Maître [K] le 17 décembre 2020, soit hors délai.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 avril 2021 le conseil de la SCI JMV Isa a indiqué à M. et Mme [X] qu'à défaut de justifier de ce qu'ils avaient fait les démarches nécessaires dans les délais impartis par la promesse de vente, l'indemnité d'immobilisation de 14 200 euros leur serait réclamée. S'il est exact que ce courrier a été adressé après que ledit document avait été produit, il sera rappelé qu'il n'avait d'autre but que de respecter la clause figurant en page 13 de la convention, selon laquelle l'indemnité d'immobilisation serait acquise au promettant après envoi d'une mise en demeure ; et il résulte de ce qui précède que si M. et Mme [X] avaient, en réalité, déjà produit le document réclamé lors de cet envoi, ils l'avaient fait hors délai.

Dans ces conditions il échet de faire application de la clause figurant en page 9 de la convention, selon laquelle dans le cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées et faute par M. et Mme [X] d'avoir réalisé l'acquisition du bien, ils sont redevables de l'indemnité d'immobilisation de 14 200 euros. Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de pareille somme.

La SCI JMV Isa réclame en outre, par voie d'appel incident, la condamnation de M. et Mme [X] au paiement de la somme de 13 000 euros en indemnisation de son préjudice financier. Une clause qui met à la charge d'un acquéreur potentiel le paiement d'une somme forfaitaire dans le cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, il refuse de signer l'acte, ne peut être qualifiée de clause pénale que s'il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente, à savoir un contrat dans le cadre duquel l'un des contractants s'engage à acheter et l'autre à vendre. Tel est bien le cas en l'espèce, M. et Mme [X] s'étant engagés à acquérir le bien (ce qui ne serait pas le cas dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente). Or une clause pénale assure l'indemnisation forfaitaire du créancier de son préjudice causé par la défaillance du débiteur. Le créancier ne peut dès lors solliciter des sommes supplémentaires. La demande de la SCI JMV Isa doit donc être rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.

M. et Mme [X], qui succombent, seront condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS