CA Versailles, 30 juin 2026, RG 24/02681

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JUIN 2026

N° RG 24/02681 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WP43

AFFAIRE :

[W] [V]

C/

Société SCIC [Adresse 1]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2023 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-000670

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 30.06.2026

à :

Me Ana FERREIRA DA SILVA

Me Lucille SUDRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

Madame [W] [V]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1]

de nationalité Française

Chez Mme [T] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Ana FERREIRA DA SILVA de l'ASSOCIATION ANDSEA AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 132

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 1] du 10/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

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INTIMEE

Société SCIC HLM AB HABITAT, SCIC au capital de 55.020,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 807 567 136

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Lucille SUDRE de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 N° du dossier 402688

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Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Mars 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats: Madame Bénédicte NISI

Greffière, lors du prononcé de la décision : Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 1994, la société [Adresse 4], anciennement dénommée OPH Intercommunal d'[Localité 6], a donné à bail à [T] [D] un appartement à usage d'habitation n°188 situé [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 282,07 euros (1 319,82 francs) hors charges, et un dépôt de garantie de même montant.

[T] [D] est décédée le [Date décès 1] 2022.

Sa petite-fille, Mme [W] [V], a demandé au bailleur le transfert du bail à son profit, ce qui lui a été refusé, au motif de ce qu'elle ne justifiait pas d'une communauté de vie supérieure à un an avant le décès de sa grand-mère.

Mme [V] s'est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, la société Hlm Ab Habitat a fait assigner Mme [V] devant le tribunal de proximité de Sannois, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater que Mme [V] ne remplit pas les conditions pour prétendre au transfert du bail à son profit,

- constater l'extinction du bail au décès de Mme [D] survenu le [Date décès 1] 2022,

- constater que Mme [V] est occupante sans droit ni titre,

- ordonner l'expulsion de Mme [V] des lieux sis [Adresse 7] à Argenteuil, et de tous occupants de son chef, avec, si besoin, le concours de la force publique à compter de la décision à intervenir, ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de la partie défenderesse,

- condamner Mme [V] au paiement des sommes suivantes :

* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, jusqu'à libération effective des lieux,

*4 059,61 euros en règlement de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023, échéance de mai incluse,

* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la non-restitution du logement,

* 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* les dépens.

Par jugement contradictoire du 5 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

- accordé à Mme [V] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire,

- dit que Mme [V] ne remplit pas les conditions pour bénéficier du transfert du bail conclu le 7 juin 1994 entre la société et Mme [D], portant sur l'appartement à usage d'habitation n°188 situé [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 7],

- constaté que ledit bail s'est éteint le [Date décès 1] 2022 par l'effet du décès de Mme [D],

- constaté la qualité d'occupante sans droit ni titre de Mme [W] [V] du logement susvisé à compter du 2 octobre 2022,

- ordonné à Mme [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés,

- dit qu'à défaut pour Mme [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [V] à payer à la société Hlm Ab Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés,

- condamné Mme [V] payer à la société [Adresse 1] la somme de 6 663,66 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 31 octobre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, qui portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

- rappelé qu'en cas de mise en place d'un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées,

- débouté la société Hlm Ab Habitat de ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamné Mme [V] aux dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2024, Mme [V] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, Mme [V], appelante, demande à la cour de :

- la recevoir en ses écritures,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement rendu le 5 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Sannois en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de transfert de bail du logement sis [Adresse 8] à son profit,

Statuant à nouveau :

- ordonner le transfert du bail dont était titulaire Mme [D], décédée le [Date décès 1] 2022, à celle-ci, en vertu de l'application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 à compter de la date de décès,

- condamner la société aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, la société [Adresse 1], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions à l'exception de celles l'ayant déboutée de ses demandes de dommages et intérêts d'une part et de frais irrépétibles de première instance d'autre part,

En conséquence,

- débouter Mme [V] de l'intégralité de ses demandes en cause d'appel,

Y ajoutant,

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident des chefs du jugement l'ayant déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et des frais irrépétibles de première instance,

En conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles de première instance,

Y faisant droit,

- constater que Mme [V] ne remplit pas les conditions pour prétendre au transfert du bail à son profit,

- constater l'extinction du bail à la date du décès de Mme [D] survenu le [Date décès 1] 2022,

En conséquence,

- constater que Mme [V] est occupante sans droit ni titre,

- ordonner l'expulsion de Mme [V] des lieux sis [Adresse 9] ainsi que de tous occupants de son chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

- constater que les demandes afférentes au logement formées par Mme [V] sont devenues sans objet, cette dernière ayant été expulsée,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Mme [V],

- condamner Mme [V] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi normalement et ce jusqu'à libération effective des lieux,

- condamner Mme [V] à lui payer au paiement de l'arriéré des indemnités d'occupation dues depuis le 2 octobre 2022,

- condamner Mme [V] au montant des réparations locatives consécutives au procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie 27 mai 2025,

- constater qu'elle a procédé à la régularisation annuelle des charges locatives ainsi qu'à la libération du dépôt de garantie, consécutivement à l'expulsion de Mme [V],

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [V] à lui payer la somme de 26 456,84 euros au titre des indemnités d'occupation impayées, échéance du mois de mars 2025 incluse et des indemnités afférentes aux réparations locatives, déduction faite de la régularisation annuelle des charges, d'une part, et du dépôt de garantie, d'autre part,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [V] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'occupation illicite et de la non-restitution du logement.

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [V] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance,

En cause d'appel,

- condamner Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile afférent à la procédure d'appel.

- condamner Mme [V] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation et la signification du jugement, du commandement de quitter les lieux, du timbre fiscal afférent à la procédure d'appel et de la signification de l'arrêt à intervenir, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Mme [W] [V] a été expulsée le 1er avril 2025.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 mars 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le transfert de bail sollicité par Mme [V]

Le premier juge a débouté Mme [V] de sa demande de transfert au motif qu'elle ne démontrait pas, au vu des pièces produites, avoir résidé avec sa grand-mère au moins un an avant le décès de cette dernière, c'est-à-dire, à compter du [Date décès 1] 2021.

Au soutien de sa demande d'infirmation, Mme [W] [V], appelante, fait valoir à hauteur de cour que :

- elle avait signé avec sa feue grand-mère un contrat de travail en qualité d'auxiliaire de vie à compter du 1er novembre 2019 pour un horaire hebdomadaire de 18 heures par semaine et son contrat de travail, tout comme ses bulletins de salaire mentionnent l'adresse de sa grand-mère, à savoir [Adresse 10] à [Localité 1],

- c'est par erreur que ses avis d'imposition à l'impôt sur le revenu indiquent une autre adresse et elle justifie avoir fait une demande de changement d'adresse au service des impôts par internet le 8 décembre 2022, demande qui n'a jamais été prise en compte,

- elle produit pas moins de 10 attestations pour justifier de sa résidence au domicile de feu sa grand-mère, et c'est à tort que ces attestations ont été jugées 'peu circonstanciées' par le premier juge,

- elle produit une attestation de sa banque adressée au domicile de sa grand-mère indiquant qu'elle a bien modifié son adresse au 1er novembre 2019 et indiqué qu'elle était domiciliée chez sa grand-mère,

- elle produit également des relevés de l'assurance maladie durant la période de référence entre juillet et novembre 2021,

- le logement de feu sa grand-mère de type F2 est adapté à sa situation puisqu'elle vit seule, ainsi qu'à ses ressources modestes.

La bailleresse intimée sollicitant la confirmation du refus de transfert, de répliquer que Mme [V] ne justifie pas d'une communauté de vie effective avec sa grand-mère depuis au moins un an au jour du décès de cette dernière, dès lors que :

- les avis d'imposition de Mme [W] [V] établis en 2021 et 2022 mentionnent l'adresse de la mère de l'appelante et non celle de sa grand-mère, sans que Mme [V] ne justifie, comme elle le prétend, avoir effectué auprès du service des impôts une demande de modification qui n'aurait pas été prise en compte, et la demande de modification d'adresse n'a été faite auprès du service des impôts que postérieurement au décès de la grand-mère de [W] [V],

- le justificatif d'assurance habitation produit ne porte que le nom de la grand-mère défunte, [T] [D], comme assurée, et ne mentionne pas Mme [V] en qualité de résidente ou locataire,

- le fait que Mme [V] ait travaillé pour sa grand-mère en qualité d'auxiliaire de vie n'implique nullement une communauté de vie permettant le transfert du bail,

- les relevés de remboursement de l'assurance maladie sont dénués de force probante, dès lors que, si une modification d'adresse est effectuée sur le compte internet de l'assurance maladie, les relevés journaliers informatiques, même antérieurs à la modification, portent ensuite mention de la nouvelle adresse,

- il en va de même de l'attestation bancaire du 8 novembre 2023, qui indique que Mme [V] a ouvert un compte joint le 12 août 1999 et fait état d'un changement d'adresse au 1er novembre 2019, dans la mesure où l'attestation ne précise ni l'identité du co-titulaire du compte ni si le changement d'adresse concerne Mme [V] ou le co-titulaire,

- pareillement les attestations produites sont dénuées de force probante, car elles émanent pour une partie d'entre elles de la même famille et que leur contenu est très peu circonstancié et rédigé dans les mêmes termes : ' Mme [V] est arrivée chez sa grand-mère en 2019",

- Mme [V] n'apparaît pas en qualité d'occupante sur l'enquête OPS pour l'année 2022, établie le 15 novembre 2021.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que lors du décès d'un locataire d'un logement appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante que le premier juge a retenu qu'elle ne remplissait pas les conditions de transfert du bail litigieux.

En effet, pas plus qu'en première instance qu'en cause d'appel Mme [V] ne justifie d'une cohabitation effective avec sa grand-mère un an au moins avant le décès de cette dernière.

Le fait de se rendre journellement au domicile de sa grand-mère dont elle s'occupait en qualité d'auxiliaire de vie n'impliquait nullement une communauté de vie avec elle.

Ses avis d'imposition à l'impôt sur le revenu antérieurs au décès de [T] [D] mentionnent l'adresse de la mère de Mme [V], dont le logement se trouve à quelques encablures de celui objet du litige.

Les remboursements de sécurité sociale produits par l'appelante sont sans valeur probante, toute modification sur le site internet de l'assurance maladie entraînant rétroactivement une modification de l'adresse portée sur les relevés journaliers informatiques antérieurs.

Les dix attestations versées aux débats par Mme [V] n'emportent pas la conviction de la cour pour être libellées dans les mêmes termes et être très peu circonstanciées et souvent ambiguës: ' Mme [V] est arrivée chez sa grand-mère en 2019".

Mme [V] produit un courrier de la société BRED, daté du 8 novembre 2023, et expédié à l'adresse du logement litigieux, rédigé en ces termes :

' Suite à votre demande, nous vous confirmons détenir en nos livres un compte joint au nom de Mme [W] [V] ouvert depuis le 12 août 1999. Le changement d'adresse de ce dernier est bien modifié en date du 1er novembre 1999".

Cette pièce est dénuée de valeur probante, faute de préciser l'identité du co-titulaire de compte et d'indiquer si le changement d'adresse concerne ce co-titulaire ou Mme [V] elle-même.

Il en va de même du justificatif d'assurance habitation produit par l'appelante, qui ne mentionne que [T] [D] comme assurée et ne vise par Mme [W] [V] en qualité de locataire ou même d'occupante du logement.

Enfin, le formulaire ' enquête ressource et situation des occupants'signé par [T] [D] le 17 novembre 2021 ne mentionne aucun autre occupant du logement litigieux que cette dernière.

C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté Mme [W] [V] de sa demande de transfert et le jugement mérite confirmation de ce chef, comme de ceux subséquents ayant constaté l'extinction du bail au [Date décès 1] 2022, date du décès de la locataire en titre, ordonné l'expulsion de Mme [V], occupante sans droit ni titre, et ayant condamnée cette dernière au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

II) Sur les demandes en paiement de la société AB Habitat (26 456, 84 euros et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts)

Cette demande en paiement comprend les indemnités d'occupation impayées, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation annuelle des charges, ainsi que des réparations locatives à hauteur de la somme de 3 860, 83 euros.

Cette somme correspond à :

Cuisine :

* forfait peinture : 367, 71 euros

* remplacement de l'évier simple ou double bac : 214, 20 euros,

* remplacement du meuble évier : 214, 20 euros,

Salle de bains :

* forfait peinture : 245, 14 euros,

* remplacement du lavabo et lave-main : 10, 71 euros

* remplacement de la baignoire : 392, 70 euros,

* faïence (fourniture et pose) : 77, 35 euros,

WC

* forfait peinture : 122, 57 euros,

* remplacement du bloc WC : 285, 60 euros,

Séjour

* forfait peinture : 588, 32 euros,

* remplacement revêtement de sol : 19, 44 euros

Chambre n°1 :

* forfait peinture : 429 euros,

* revêtement de sol : 381, 92 euros,

Entrée :

* forfait peinture : 220, 61 euros,

* sol plastique : 263, 36 euros,

Facturation des clés : 28 euros.

À l'appui de sa demande, la bailleresse produit, en outre, un procès-verbal de constat de commissaire de justice, établi le 27 juin 2025, dont il ressort principalement que :

- il règne dans le logement une odeur pestilentielle d'urine de chat,

- l'ensemble du logement est dans un état de dégradation avancée,

- la peinture est hors d'usage, tachée et jaunie, dans les différentes pièces du logement,

- des revêtements de sols ont été retirés pour éviter la propagation des odeurs, suite à un premier nettoyage de l'appartement,

- l'évier est hors d'usage dans la cuisine,

- le lavabo de la salle de bains est fêlé et percé, tout comme la baignoire,

- le robinet est cassé,

- le wc hors d'usage.

Mme [V] n'a pas conclu sur les demandes en paiement de sa bailleresse.

Toutefois, il convient de rappeler que l'obligation du locataire ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol , atteints par la vétusté après une quinzaine d'années d'occupation (Cass. 3e civ., 17 oct. 1990) et qu'en l'espèce, le logement a été occupé sans discontinuer par [T] [D] depuis 1994 et jusqu'au [Date décès 1] 2022, date de son décès.

En outre, rien ne permet d'imputer les dégradations constatées par le commissaire de justice à Mme [W] [V] plutôt qu'à sa feue grand-mère.

Il résulte de ce qui précède que la somme retenue au titre des dégradations locatives sera limitée à 28 euros, représentant le coût du remplacement des clefs que Mme [V], dûment convoqué à l'état des lieux de sortie, aurait dû restituer.

L'appelante sera, en conséquence, condamnée à payer à la société bailleresse la somme de 22596,01 euros au titre des indemnités d'occupation impayées et de 28 euros au titre des réparations locatives.

La société AB Habitat sollicite, par ailleurs, l'infirmation du chef du jugement l'ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts en faisant valoir, en substance, que Mme [V] savait pertinemment ne pouvoir bénéficier du transfert de bail qu'elle sollicitait et s'est maintenue néanmoins dans les lieux, alors qu'elle disposait d'un logement situé à proximité.

Cependant, le seul fait de se maintenir dans les lieux après que la bailleresse eut opposé un refus à sa demande de transfert de bail, et alors qu'elle avait contesté ce refus devant la justice, ne suffit pas à caractériser une résistance abusive de Mme [V], qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits.

Le jugement querellé sera, dès lors, confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société AB Habitat.

III) Sur les dépens

Mme [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées, qui comprendront les seuls coûts du timbre fiscal afférent à la procédure d'appel et de la signification de l'arrêt à intervenir.

PAR CES MOTIFS