CA Versailles, 23 juin 2026, RG 23/08078

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 23/08078 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WHBX

AFFAIRE :

S.C.I. OGIC

C/

S.A.S. FONCIERE [C]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 22/01307

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Lalia MIR,

Me Anne-Laure WIART,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.C.I. OGIC

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 et Me Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

APPELANTE

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S.A.S. FONCIERE [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 et Me Alexandre RIOU de la SARL AR CONSEIL, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 219

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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Selon acte notarié en date du 2 juillet 2021, la société Foncière [C] a consenti à la SCI Ogic une promesse unilatérale de vente, portant sur un immeuble sis à [Adresse 3], cadastré BN [Cadastre 1] et BN [Cadastre 2]. Une condition suspensive avait été stipulée relative à l'obtention par la SCI Ogic d'un permis de construire, avec échéance au 30 juillet 2022. Le prix était fixé à 910 000 euros et une indemnité d'immobilisation de 77 000 euros était prévue. La demande de permis de construire devait être déposée au plus tard le 30 septembre 2021, échéance que la société Foncière [C] a accepté de repousser au 30 novembre 2021 selon protocole d'accord daté du 27 septembre 2021.

La SCI Ogic ayant argué, par courrier daté du 30 novembre 2021, de la non réalisation des conditions suspensives, la vente n'a finalement pas été régularisée.

C'est dans ces conditions que par acte en date du 14 février 2022, la société Foncière [C] a assigné la SCI Ogic devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en vue d'obtenir sa condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 77 000 euros, soutenant que la promesse de vente était caduque par le fait de la défenderesse.

Par jugement en date du 13 novembre 2023, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

- prononcé la caducité de la promesse de vente aux torts exclusifs de la SCI Ogic ;

- condamné la SCI Ogic à payer à la société Foncière [C] la somme de 77 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

- condamné la SCI Ogic à payer à la société Foncière [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

- condamné la SCI Ogic aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l'essentiel, qu'alors même que la condition suspensive consistait en l'obtention d'un permis de construire, la SCI Ogic n'avait même pas procédé au dépôt de la demande dans les délais impartis, alors que les difficultés invoquées par l'intéressée ne pouvaient pas être retenues. Le Tribunal a également noté que du côté de la société Foncière [C], toutes les conditions suspensives avaient été levées relativement à l'absence de servitude, à la production d'un état hypothécaire ne laissant pas apparaître d'inscriptions, et à la production du titre de propriété du vendeur.

Par déclaration en date du 30 novembre 2023, la SCI Ogic a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 12 janvier 2026, elle expose :

- que le Tribunal a prononcé de façon inexacte la caducité de la promesse de vente à ses torts, en jugeant qu'elle avait été défaillante ;

- que si le permis de construire n'a pas été déposé, c'est en raison de la teneur des échanges intervenus entre elle-même et la mairie d'[Localité 4] ; que malgré ses nombreuses démarches et diligences, le nécessaire n'a pas pu être fait ;

- qu'elle a essuyé un premier refus de principe sur le projet, qui lui avait été notifié par le directeur de l'urbanisme de la mairie d'[Localité 4] le 10 septembre 2021 ; qu'il s'agissait là d'une véritable fin de non-recevoir ;

- qu'elle a sollicité un nouveau rendez-vous après avoir substantiellement modifié son projet initial (notamment quant à la hauteur des constructions) ; qu'elle a ensuite essuyé un second refus ;

- que toute demande de permis de construire était manifestement voué à l'échec ; qu'elle s'est heurtée à une impossibilité de nature juridique ;

- qu'elle n'a commis aucune faute ou négligence, alors qu'il incombe au créancier de démontrer que c'est elle qui a empêché la réalisation de la condition suspensive ;

- que par ailleurs, les conditions suspensives à la charge de la société Foncière [C] n'étaient pas levées ; qu'il en existait une relative à l'absence de cahier des charges applicable, la venderesse n'ayant pas rempli cette condition alors qu'elle devait l'être au plus tard le 2 octobre 2021 ; qu'il existait en effet un cahier des charges remontant à l'année 1866 ;

- qu'il existait une autre condition suspensive relative à l'absence de servitude.

La SCI Ogic demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- débouter la société Foncière [C] de ses prétentions ;

- juger que la promesse de vente est caduque du fait du promettant ;

- condamner la société Foncière [C] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 16 mai 2024, la société Foncière [C] réplique :

- que la SCI Ogic devait déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 30 septembre 2021, puis la date a été repoussée au 30 novembre 2021 ;

- que l'intéressée a été défaillante, et la condition suspensive n'a pas été accomplie de son fait ; que la SCI Ogic ne s'est nullement heurtée à une impossibilité juridique ; qu'elle s'est abstenue de prendre contact avec les services de la mairie d'[Localité 4], au sujet du montage de son dossier, durant deux mois ;

- qu'elle connaissait parfaitement les difficultés inhérentes à son projet et savait que la commune d'[Localité 4] n'y était pas favorable, et ce, dès avant la signature de la promesse de vente ;

- que si elle a modifié son projet initial, elle s'est abstenue de faire régulariser un avenant à la promesse de vente ;

- que pour sa part, elle a rempli ses propres obligations, ayant produit des titres de propriété, démontré que les biens ne dépendaient pas d'un lotissement ou de tout autre organisation juridique soumise au respect d'un cahier des charges, et produit un état hypothécaire démontrant l'absence de servitude ;

- qu'il s'ensuit que l'indemnité d'immobilisation de 77 000 euros est bien due par l'appelante.

La société Foncière [C] demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- débouter la SCI Ogic de ses demandes ;

- condamner la SCI Ogic à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS

Selon son article 31.2.1., la promesse unilatérale de vente était consentie sous condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire (ie la SCI Ogic) d'un permis de construire exprès valant démolition pouvant être mis en oeuvre, immédiatement purgé de tout recours gracieux, hiérarchique ou contentieux ou de déféré préfectoral ou de retrait administratif en vue de la démolition des structures existantes sur le terrain d'assiette et l'édification d'un ensemble immobilier à usage d'habitation en accession libre à la propriété, d'une surface de plancher minimum de 5 044 m² et un niveau de sous-sol (environ 84 places de stationnement), contenant des logements en accession libre à la propriété. En page 37, il était indiqué que le bénéficiaire s'obligeait à déposer sa demande au plus tard le 30 septembre 2021. Cette date limite a été repoussée, d'un commun accord, au 30 novembre 2021.

Le 30 novembre 2021, la SCI Ogic a annoncé à la société Foncière [C] que malgré ses diligences et de nombreux échanges avec les services de la commune d'Argenteuil lors de réunions afin de leur présenter un projet conforme au document d'urbanisme et en adéquation avec leurs attentes, elle n'avait pas pu obtenir d'accord sur son projet, de sorte que le permis de construire ne serait pas déposé à ce jour.

Force est de constater que l'appelante n'a jamais déposé de permis de construire (elle l'a expressément reconnu dans son courrier daté du 30 novembre 2021) et a donc manqué de diligences. Si elle invoque des difficultés avec la mairie d'[Localité 4], qui lui aurait opposé un refus de principe sur le projet qui lui avait été notifié par le directeur de l'urbanisme le 10 septembre 2021, puis un second refus, cette argumentation ne peut pas être retenue. En effet la mairie d'[Localité 4] lui avait fait remarquer, le 10 septembre 2021, que dès le 8 juin 2021 (soit antérieurement à la signature de la promesse de vente) le dossier présentait des volumes trop importants pour être conforme aux attentes de la commune, dans la mesure où il développait 5 044 m² sur un foncier de 2 343 m². Le 24 septembre 2021, la mairie ajoutait que la commune n'était pas favorable à un projet de cette ampleur sur le site de la [Adresse 4], ces volumes ne permettant pas une opération de qualité suffisante, et que cette position lui avait été indiquée en séance le 8 juin 2021.

Si la SCI Ogic invoque une impossibilité juridique d'obtenir ce permis de construire, il n'en est rien ; le Tribunal a justement relevé que dès le début des opérations il n'a nullement été question de difficultés au sujet du plan d'occupation des sols, mais de la qualité du projet par rapport à l'environnement.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Ogic n'a pas déposé de demande de permis de construire et que ladite demande aurait été en tout état de cause vouée à l'échec, ce dont elle était informée dès avant la signature de la promesse unilatérale de vente. Est en conséquence applicable l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil, selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Par ailleurs, la SCI Ogic avait invoqué le 23 décembre 2021 la carence du promettant dans la production de documents (états hypothécaires pertinents ne révélant pas l'existence de servitudes susceptibles d'empêcher l'opération de construction et/ou ayant pour effet de la rendre plus onéreuse). Mais il résulte des pièces produites que le titre de propriété du vendeur a été transmis à la SCI Ogic le 23 avril 2020 alors que ce titre et les précédents ne révélaient pas l'existence de servitudes. Si l'appelante invoque l'existence d'un cahier des charges, il appert que celui daté du 18 octobre 1910 établit un certain nombre de normes relatives à la distance à observer entre les constructions, qui ne sont manifestement plus applicables au regard notamment du plan local d'urbanisme.

Les conditions suspensives tenant au vendeur sont donc réalisées.

Par voie de conséquence la SCI Ogic est redevable, selon l'article 30.2.1 de la promesse unilatérale de vente, de l'indemnité d'immobilisation de 77 000 euros due en cas de non réalisation de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La SCI Ogic, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS