CA Versailles, 22 juin 2026, RG 23/05776

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 JUIN 2026

N° RG 23/05776

N° Portalis DBV3-V-B7H-WA3U

AFFAIRE :

S.A.R.L. [H] [C] [T] venant aux droits de la société [H] [S]

C/

[R] [Z]

et autres...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 18/06331

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

Me Asma MZE

Me Elisa GUEILHERS

Me Chantal DE CARFORT

Me Michèle DE KERCKHOVE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTES

S.A.R.L. [W] [T] venant aux droits de la société [W]-[J]

RCS de [Localité 1] : 342 879 467

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Plaidant : Me Virginie POURTIER de la SELARL AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1307

Société MAF

RCS de [Localité 1] : 784 647 349

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Plaidant : Me Virginie POURTIER de la SELARL AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1307

---

INTIMÉS

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129

Plaidant : Me Martin LECOMTE de l'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R110

Madame [Q] [E] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129

Plaidant : Me Martin LECOMTE de l'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R110

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet JOURDAN SA sis [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Plaidant : Me Adeline MUSSAT de la SELASU MUSSAT - LANDAULT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2160

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

RCS de [Localité 5] : 562 091 546

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26

Plaidant : Me Emmanuelle MORVAN de l'AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

 

Dans le cadre d'une opération de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la société Bouygues immobilier (Bouygues) a, en qualité de maître d'ouvrage et de promoteur-vendeur, réalisé, à partir du mois de janvier 2011, une opération de construction portant sur un ensemble immobilier de 53 logements en R+6 et 69 emplacements de parkings sur deux niveaux de sous-sol, situé [Adresse 6] à [Localité 7] (92) et dénommé « [Adresse 4] ». Le permis de construire a été délivré le 24 janvier 2008.

 

Sont intervenues à l'opération, les sociétés :

- [W] & associés ([W]), assurée par la société Mutuelle des [T] français (MAF), en qualité de maître d''uvre de conception et d'exécution selon contrat du 11 mars 2010,

- [Y], en qualité d'entreprise générale chargée des travaux d'édification en exécution d'un marché signé le 11 octobre 2010.

 

Le 14 septembre 2010, la société Bouygues a vendu en VEFA, au prix de 1 305 000 euros, à M. [R] [Z] et Mme [Q] [E] épouse [Z], un appartement en duplex situé au 6e étage disposant d'un accès à la toiture terrasse du 7e étage, par le biais d'un escalier intérieur privatif surmonté par un édicule destiné à assurer l'étanchéité de l'immeuble.

 

Durant les travaux de construction, une difficulté a été rencontrée lors de la réalisation de l'escalier d'accès à la terrasse de l'appartement B [Cadastre 1] au R+7, telle que prévue sur les plans du permis de construire et sur les plans de vente.

 

En effet, l'escalier d'accès au R+6 de cet appartement ne se superposait pas avec l'escalier d'accès à la terrasse R+7, de sorte que la réalisation complète de l'escalier et de l'édicule en toiture-terrasse du R+7 a été impossible.

 

La société [W], qui avait précédemment établi les plans pour l'obtention du permis de construire et les plans de vente, a réalisé de nouveaux plans en janvier 2012, conduisant à la modification de l'escalier et au déplacement de l'édicule en terrasse. Elle a conçu un nouveau plan de masse et un nouveau plan du R+7 en mars 2013 sur la base desquels a été réalisé l'édicule litigieux.

 

L'ensemble immobilier étant soumis au statut de la copropriété, les parties communes ont été livrées le 11 décembre 2012 et réceptionnées avec réserves le 22 décembre 2012. Les époux [Z] ont pris livraison de leur appartement le 17 décembre 2012.

 

Suite à la visite de récolement des travaux, les services de la Direction de l'urbanisme et de l'aménagement et du logement de la ville de [Localité 7] ont notamment, par courrier du 6 février 2013 adressé à la société Bouygues, contesté la conformité de l'édicule surplombant l'escalier d'accès à la terrasse du 7e étage, comme étant non conforme au plan local d'urbanisme (PLU) de la ville.

 

Dans une note explicative de mars 2013, la société [W] a répondu qu'une modification de l'emprise de l'édicule avait été apportée au cours de travaux dans un délai très court, sans vérification des règlements d'urbanisme et qu'il empiétait sur la bande d'éloignement des deux mètres. Invoquant l'occupation de l'appartement depuis janvier 2013 et les désagréments causés par les travaux de reprise, elle a sollicité de la Mairie une dérogation à l'article 7.1.2d.

 

Par actes des 31 octobre et 4 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] (le SDC) a, dans une procédure distincte, engagé une procédure de référé-expertise conduisant à la désignation de M. [O] [D] en qualité d'expert, par ordonnance du 2 janvier 2014.

 

Le 17 janvier 2014, l'expert judiciaire a été remplacé par M. [I] [L], lequel a déposé son rapport le 24 février 2017.

 

N'étant pas partie à cette première expertise, les époux [Z] ont, par actes des 17 février et 26 juillet 2017, assigné en référé le SDC et les sociétés Bouygues, [W] et MAF pour obtenir la désignation d'un expert aux fins d'examiner les conséquences du désordre les concernant.

 

Par ordonnances des 4 mai et 21 septembre 2017, M. [L] a été désigné.

 

Par acte du 29 juin 2018, les époux [Z] ont fait assigner au fond le SDC et les sociétés Bouygues, [W] et MAF, aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

 

L'expert judiciaire a déposé son second rapport le 3 mai 2019.

 

Par ordonnance du 7 janvier 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction des deux instances pendantes.

 

Par jugement contradictoire du 6 juillet 2023 (18 pages), le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par les sociétés [W] et MAF,

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la société Bouygues,

- déclaré irrecevable la demande de condamnation à exécuter les travaux de reprise sous astreinte formée par les époux [Z] à l'encontre des sociétés [W] et MAF,

- condamné in solidum :

- le SDC et la société Bouygues à exécuter les travaux de reprise des désordres et de mise en conformité de l'édicule, chiffrés à la somme de 62 852,36 euros HT par l'expert, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter d'un délai de 3 mois suivant la signification de la décision, et ce pendant une durée de 6 mois,

- les sociétés Bouygues, [W], MAF et le SDC à payer aux époux [Z] les sommes de :

- 57 940 euros HT au titre des travaux privatifs de leur appartement,

- 7 561,17 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, du contrat SPS, de l'assurance DO,

- 3 970,32 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles,

- dit que ces condamnations seraient indexées sur la variation de l'indice BT01 du coût de la construction entre la date du rapport d'expertise et la date du jugement et porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné in solidum les sociétés Bouygues, [W], MAF et le SDC à payer aux époux [Z] la somme de 37 002,60 euros au titre des frais de relogement provisoire, avec intérêts au légal à compter de la présente décision,

- condamné in solidum les sociétés Bouygues, [W] et MAF à garantir le SDC des condamnations prononcées à son encontre, y compris le montant des travaux à exécuter sur les parties communes,

- rappelé qu'aucun plafond ni franchise n'était opposable au tiers lésé en matière d'assurance obligatoire,

- condamné les sociétés [W] et MAF à garantir la société Bouygues des condamnations prononcées à son encontre,

- condamné in solidum :

- les sociétés Bouygues, [W], MAF et le SDC à payer aux époux [Z] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les sociétés [W] et MAF à payer au SDC la somme de 8 000 euros au même titre,

- les sociétés [W] et MAF à payer à la société Bouygues la somme de 4 000 euros au même titre,

- les sociétés Bouygues, [W], MAF et le SDC aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- dit que le bénéfice des dispositions de l'article 699 du même code était accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

- dit que la charge finale des dépens et de cette indemnité serait répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

 

Le tribunal a jugé que la demande de sursis à statuer, déjà invoquée devant le juge de la mise en état, était irrecevable.

 

Il a estimé que les actions de la société Bouygues, notamment à l'encontre des locateurs d'ouvrage, avaient été transmises à titre accessoire aux époux [Z] par la vente du 14 septembre 2010.

 

Il a considéré que l'action en garantie décennale des époux [Z] n'était pas forclose, la réception étant intervenue le 22 décembre 2012, alors que ces derniers avaient fait assigner la société Bouygues le 17 février 2017 et que le SDC avait formé un appel en garantie le 2 décembre 2019 à l'encontre de la société Bouygues.

 

Il a rappelé que l'erreur d'implantation d'un ouvrage rendait celui-ci impropre à sa destination lorsqu'elle fait courir le risque de démolition de l'immeuble.

 

S'agissant des responsabilités, le tribunal a jugé que la société Bouygues engageait sa responsabilité décennale en sa qualité de vendeur d'immeuble à construire, puisqu'elle était tenue des obligations dont les architectes et entrepreneurs étaient également tenus par contrat de louage d'ouvrage.

 

Il a admis que la responsabilité décennale de la société [W] devait être engagée de plein droit, sans qu'elle n'établisse l'existence d'une cause étrangère susceptible de l'exonérer.

 

Il a estimé que le SDC était responsable de la non-conformité de l'édicule sur la toiture terrasse, puisqu'il constituait une partie commune dont la jouissance avait été concédée aux époux [Z].

 

Il a jugé que les époux [Z] ne pouvaient obtenir la condamnation de la société [W], en sa qualité d'architecte ainsi que de son assureur, à exécuter les travaux de réfection, ceci excédant sa mission.

 

Il a considéré que les époux [Z] pouvaient uniquement agir contre le SDC, les dommages tirant leur origine des parties communes.

 

S'agissant des préjudices, le tribunal a confirmé le devis validé par l'expert, en l'absence de pièce susceptible de remettre en cause son évaluation, et condamné in solidum les sociétés Bouygues, [W], MAF et le SDC à payer aux époux le montant des travaux privatifs de leur appartement et les honoraires de maîtrise d''uvre, du contrat SPS et de l'assurance DO.

 

Toutefois, il a rejeté les frais relatifs aux frais de suivi du syndic, les époux ne démontrant pas que le syndic devrait être tenu de suivre leurs travaux privatifs.

 

Il a également retenu les préjudices liés aux frais de déménagement, garde-meubles et réaménagement durant six mois ainsi que les frais de relogement provisoire.

 

Malgré les conclusions contraires de l'expert, il a rejeté le préjudice lié à la perte d'opportunité, puisque les époux [Z] ne démontraient pas une réelle intention de vendre leur appartement, en l'absence de tout mandat de vente et de justificatifs de recherche.

 

Le tribunal a confirmé les conclusions de l'expert et admis les appels en garantie du SDC et de la société Bouygues, puisque les constructeurs n'étaient tenus qu'à proportion de leur part de responsabilité et que l'expert avait retenu l'imputabilité de la société [W] à 100 %.

 

Par déclaration du 1er août 2023, la société [W] et son assureur la société MAF ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives remises au greffe le 2 mars 2026 (34 pages), les sociétés [W] et MAF demandent à la cour :

- de confirmer le jugement en ce qu'il :

- a déclaré irrecevable la demande formée par les époux [Z] visant à imposer au maître d''uvre la réalisation de travaux sur l'édicule,

- a débouté les époux [Z] de leurs demandes de préjudices liés aux frais de pertes d'opportunité et frais de syndic,

- n'a pas assorti le jugement de l'exécution provisoire,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il :

- a condamné in solidum le SDC et la société Bouygues à exécuter les travaux de reprise des désordres et de mise en conformité de l'édicule, chiffrés à la somme de 62 852,36 euros HT par l'expert, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter d'un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 6 mois,

- les a condamnées in solidum avec la société Bouygues et le SDC à payer aux époux [Z] la somme de 57 940 euros HT au titre des travaux privatifs de leur appartement et la somme de 7 561,17 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, du contrat SPS, de l'assurance DO,

- les a condamnées in solidum avec la société Bouygues et le SDC à payer aux époux [Z] la somme de 3 970,32 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles,

- a dit que ces condamnations seraient indexées sur la variation de l'indice BT01 du coût de la construction entre la date du rapport d'expertise et la date du présent jugement et porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision,

- les a condamnées in solidum avec la société Bouygues et le SDC à payer aux époux [Z] la somme de 37 002,60 euros au titre des frais de relogement provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- les a condamnées in solidum avec la société Bouygues à garantir le SDC de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris le montant des travaux à exécuter sur les parties communes,

- a rappelé qu'aucun plafond ni franchise n'est opposable au tiers lésé en matière d'assurance obligatoire,

- les a condamnées à garantir la société Bouygues de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

- les a condamnées in solidum avec la société Bouygues à garantir le SDC à payer aux époux [Z] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- les a condamnées in solidum à payer au SDC la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ,

- les a condamnées in solidum à payer à la société Bouygues la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- les a condamnées in solidum avec la société Bouygues à garantir le SDC aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- a dit que la charge des dépens et de cette indemnité sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

- a débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires mais uniquement en ce qu'il a rejeté leurs demandes,

- de juger irrecevable la demande formée par les époux [Z] à hauteur de 399 000 euros comme étant nouvelle en cause d'appel,

- de les mettre hors de cause,

- Sur la non-conformité de l'édicule, de débouter le maître d'ouvrage, les époux [Z] et acquéreurs successifs de toute demande formée au titre de l'implantation de l'édicule qui était apparente et n'a pas fait l'objet de réserve à la réception,

- de débouter le maître d'ouvrage, les époux [Z] et acquéreurs successifs de toute demande formée au titre de l'implantation de l'édicule, laquelle n'est pas un désordre de nature décennale,

- de rejeter toute demande formée à leur encontre sur le fondement décennal :

- en raison de l'absence de risque de démolition de l'édicule dont l'action de la ville de [Localité 8] est prescrite,

- dès lors que le risque d'injonction de démolition/remise en conformité de l'édicule ne s'est pas réalisé dans le délai d'épreuve et que la commune est désormais prescrite en toutes ses actions éventuelles,

- de rejeter toute demande de condamnation à leur encontre,

- de rejeter toute demande de condamnation fondée sur les articles 1792 et suivants à leur encontre,

- de rejeter toute demande de condamnation fondée sur la responsabilité contractuelle de la société [W] et les garanties de la société MAF,

- de faire droit à la demande de la société MAF qui est fondée à opposer ses limites de garanties notamment ses franchises et plafonds,

- sur la responsabilité de la société [W] et sur leur condamnation, de rejeter toute demande de condamnation fondée sur la responsabilité décennale ou responsabilité contractuelle de droit commun à l'encontre de la société [W],

- de rejeter les appels en garanties formés par la société Bouygues, les époux [Z] sur les fondements de la responsabilité décennale et subsidiairement contractuelle,

- de condamner la société Bouygues, maître d'ouvrage, qui engage sa responsabilité,

- subsidiairement, de limiter la part de responsabilité imputable à la société [W] au regard des responsabilités des autres intervenants à l'acte de construire, laquelle ne saurait excéder 20 % de responsabilité,

- sur les préjudices allégués, de rejeter les demandes indemnitaires au titre des préjudices allégués, lesquels sont incertains et hypothétiques,

- de rejeter la demande formée par les époux [Z] s'agissant des frais de syndic et perte d'opportunité financière de revente de leur appartement,

- de rejeter la demande formée par les époux [Z] s'agissant du remboursement d'une partie de la valeur de leur appartement, à hauteur de 399 000 euros à titre principal dont ni le principe ni le quantum de la demande n'est justifié ou 52 800 euros à titre subsidiaire,

- subsidiairement, de limiter les quantas des préjudices retenus qui ne peuvent excéder 16 000 euros s'agissant du coût de relogement provisoire, inclus des frais de CSPS ni un pourcentage de 8 % d'honoraires de maîtrise d''uvre,

- de limiter tout éventuel préjudice de perte d'opportunité de revente de leur appartement à 10 % du montant retenu par l'expert judiciaire s'agissant d'une perte de chance, soit 5 280 euros,

- en tout état de cause, de débouter toutes demandes contraires au présent dispositif,

- de débouter la société Bouygues, le SDC et les époux [Z] de leurs demandes,

- de débouter les intimés formants des appels incidents de leurs demandes de condamnations et appel en garantie formées à leur encontre,

- de faire application des limites de garanties notamment ses franchises et plafonds de la société MAF,

- de condamner tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles,

- de condamner tout succombant aux dépens.

Aux termes de leurs conclusions n°4 remises au greffe le 25 février 2026 (29 pages), les époux [Z] forment un appel incident et demandent à la cour de :

- débouter les sociétés [W] et MAF de leur appel,

- débouter le SDC et la société Bouygues de leurs appels incidents,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, excepté du chef du poste du préjudice lié à la perte d'opportunité,

- condamner in solidum les sociétés [W], MAF, Bouygues et le SDC à leur verser la somme de 399 000 euros, et subsidiairement 52 800 euros au titre de la perte d'opportunité avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 juin 2018,

- en toute hypothèse, les débouter de leurs demandes dirigées à leur encontre,

- condamner in solidum les sociétés [W], MAF, Bouygues et le SDC à leur verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés par Me [K], avocate, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°5 remises au greffe le 2 avril 2026 (20 pages), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Spazio représenté par son syndic, la société Cabinet Jourdan, forme un appel incident et demande à la cour :

- de déclarer irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel, la demande de M. et Mme [N] [A] tendant à l'allocation d'une somme de 399 000 euros au titre de leur prétendue perte d'opportunité,

- de juger les sociétés [W] et MAF mal fondées en leur appel principal,

- de juger les époux [Z] et la société Bouygues mal fondés en leur appel incident,

- en conséquence, de les rejeter ainsi que l'ensemble des demandes à son encontre,

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- à titre principal, de juger qu'il n'est aucunement à l'origine de la non-conformité de l'édicule incriminée par les époux [Z] et dont il est lui-même victime,

- en conséquence, de débouter les époux [Z] de leurs demandes à son encontre,

- de débouter les sociétés Bouygues, [W] et MAF de toutes demandes à son encontre,

- à titre subsidiaire, de débouter les époux [Z] de leur demande d'exécution des travaux sur l'édicule et en tout état de cause, de leur demande d'astreinte,

- de ramener les demandes des époux [Z] au titre des frais de déménagement, de garde-meubles, de réaménagement et de relogement provisoire à de plus justes proportions,

- de confirmer le jugement entrepris pour le surplus (sic),

- à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- en tout état de cause, de condamner in solidum les sociétés Bouygues, [W] et MAF à lui régler une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises au greffe le 24 mars 2026 (28 pages), la société Bouygues demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a jugé que sa responsabilité décennale était engagée,

- de juger que ni sa responsabilité décennale, ni sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée au titre de la non-conformité de l'édicule en toiture-terrasse,

- de débouter les époux [Z], les sociétés [W] et MAF de leurs demandes à son encontre,

- subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la responsabilité du SDC était engagée au titre de la non-conformité de l'édicule,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec le SDC à exécuter les travaux de mise en conformité de l'édicule et les travaux de reprise consécutifs,

- de juger :

- que sa condamnation à exécuter les travaux de mise en conformité de l'édicule et les travaux de reprise consécutifs est impossible à exécuter s'agissant de travaux en parties communes de l'immeuble,

- que seul le SDC a qualité pour effectuer de tels travaux,

- irrecevable comme mal dirigée la demande des époux [Z] à son encontre, de condamnation à exécuter des travaux en parties communes,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande indemnitaire de 52 800 euros en réparation du préjudice lié à une perte d'opportunité,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il :

- l'a condamné in solidum avec les sociétés [W], MAF et le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [Z] la somme de 57 940 euros HT au titre des travaux privatifs de leur appartement et la somme de 7 561,17 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, du contrat SPS et de l'assurance dommages-ouvrage,

- l'a condamnée in solidum avec les sociétés [W] et MAF, à payer aux époux [Z] la somme de 3 970,32 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles,

- l'a condamnée in solidum avec les sociétés [W], MAF et le SDC à payer aux époux [Z] la somme de 37 002,60 euros au titre des frais de relogement provisoire,

- de juger que les préjudices allégués par les époux [Z] ne présentent pas les critères du dommage réparable,

- de débouter les époux [Z], les sociétés [W] et MAF de leurs demandes à son encontre,

- sur l'appel en garantie formé à l'encontre des sociétés [W] et MAF, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné ces sociétés à la garantir des condamnations prononcées à son encontre,

- de juger que la responsabilité décennale de la société [W] est engagée de plein droit à son égard,

- de juger que les garanties de la société MAF, en sa qualité d'assureur de la société [W] sont acquises,

- de condamner in solidum les sociétés [W] et MAF à la garantir des condamnations  prononcées contre elle au profit des époux [Z] et/ou du SDC, en ce compris les frais et honoraires d'expertise,

- subsidiairement, de juger que la responsabilité contractuelle de la société [W] est engagée à son égard,

- de juger que les garanties de la société MAF, en sa qualité d'assureur de la société [W] sont acquises,

- de condamner in solidum les sociétés [W] et MAF, à la garantir des condamnations prononcées contre elle au profit des époux [Z] et/ou du SDC, en ce compris les frais et honoraires d'expertise,

- en tout état de cause, de débouter les époux [Z], le SDC et la société [W] de leurs autres demandes,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec les sociétés [W], MAF et le SDC à verser la somme de 10 000 euros aux époux [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- de condamner les sociétés [W] et MAF au paiement aux époux [Z] de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile qu'il plaira à la cour de fixer,

- de condamner les sociétés [W] et MAF à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner les sociétés [W] et MAF aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me de Kerckhove, avocate, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 13 avril 2026 et elle a été mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande qualifiée de nouvelle au titre de la « perte d'opportunité »

 

Le SDC et les sociétés [W] et MAF estiment que les époux [Z] forment une demande nouvelle en appel, sans commune mesure avec celle présentée devant le tribunal qui correspondait à une économie de loyer. Ils estiment qu'il ne s'agit pas d'une simple actualisation et que cette demande tend à indemniser un autre préjudice.

 

L'article 564 du code de procédure civile dispose « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».

 

En application de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

 

En application de l'article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, la cour constate qu'en première instance, les époux [Z] réclamaient la condamnation in solidum du SDC, de la société Bouygues, du maître d''uvre et de son assureur au paiement d'une somme de 52 800 euros « au titre de la perte d'opportunité ».

 

À hauteur d'appel, ils réclament à l'encontre des mêmes 399 000 euros, à défaut 52 800 euros « au titre de la perte d'opportunité », soulignant que l'évaluation de l'expert datait de 2019 et invoquant une aggravation de la conjoncture et une nécessaire actualisation.

 

L'appréciation du quantum prétendument actualisé relève du fond et il est jugé que la demande n'est pas nouvelle et qu'elle est recevable.

 

Sur les principes applicables à la VEFA

 

Le vendeur en état futur d'achèvement est notamment tenu à l'égard des acquéreurs :

- des vices et des défauts de conformités apparents (article 1642-1 du code civil). Il ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ;

- des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur (article 1604 du code civil), ce qui entraîne l'application du régime contractuel de l'inexécution ;

- des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l'article 1646-1 du code civil si les conditions d'application de ces garanties sont réunies, et à défaut, sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires.

La nature de la responsabilité encourue par le vendeur d'un immeuble à construire dépend du caractère apparent ou caché du vice ou du défaut de conformité, dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

La responsabilité contractuelle du vendeur en état futur d'achèvement ne peut être engagée, au titre des désordres intermédiaires, qu'en cas de preuve d'une faute de sa part décorrélée de celle imputable au constructeur mais également distincte de ses propres engagements contractuels.

L'article 1646-1 du code civil dispose que : « le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ».

Aux termes de l'article 1792 du code civil, « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Pour retenir cette garantie, il faut être en présence d'un ouvrage, d'une réception, d'un désordre non apparent à la réception et non réservé et affectant la solidité ou la destination de l'ouvrage, cette garantie se prescrivant par dix ans à compter de la réception des travaux en application de l'article 1792-4-1 du code civil.

Aussi, le délai décennal n'est pas simplement un délai d'action pour faire valoir ses droits mais aussi un délai d'épreuve de l'ouvrage et donc une durée durant laquelle l'ouvrage doit répondre aux attentes de solidité et de conformité à la destination prévue.

À l'inverse, les désordres apparents au jour de la réception peuvent :

- relever de la responsabilité civile de droit commun de l'entrepreneur s'ils ont fait l'objet d'une réserve non levée dans le cadre de la garantie de parfait achèvement,

- ne relever d'aucune garantie ni responsabilité s'ils n'ont fait l'objet d'aucune réserve.

La responsabilité civile de droit commun est applicable aux désordres et aux intervenants ne relevant pas des garanties légales, sur le fondement contractuel, qui doit être appréciée en fonction de la teneur de l'obligation en cause qui peut être de résultat ou de moyens, sinon sur le fondement délictuel, étant précisé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Sur l'application de la garantie décennale

Sur l'existence d'une réception

La société Bouygues, maître d'ouvrage, invoque et produit le procès-verbal de réception établi par le maître d''uvre et signé avec réserves par elle et l'entreprise en charge des travaux le 22 décembre 2012. Son existence n'est pas contestable.

Il est rappelé que cet acte, qui concerne le rapport du maître d'ouvrage avec les constructeurs, se distingue de la livraison qui intervient entre le promoteur-vendeur et les acquéreurs. Ainsi, il ne pouvait incomber aux acquéreurs d'émettre une réserve sur le procès-verbal de réception.

Sur la qualification décennale des désordres

Pour les acquéreurs, le vendeur d'immeuble à construire engage sa responsabilité décennale lorsque la construction n'est pas conforme aux prescriptions du permis de construire et aux règles d'urbanisme.

La société [W] conteste le jugement et soutient qu'il n'existe plus aucun risque de démolition de l'édicule.

Il ressort des pièces du dossier qu'à l'exception du courrier de refus de conformité adressé le 6 février 2013 à la société Bouygues par la mairie de [Localité 7], il n'est justifié d'aucune injonction administrative ni d'aucune action entreprise par celle-ci pour exiger la régularisation de la non-conformité ou la démolition de l'édicule.

La situation est restée inchangée et la mairie ne dispose désormais, plus de treize ans après son refus, d'aucune action pour exiger une démolition, celle-ci devant intervenir dans un délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux, en application de l'article L.480-14 du code de l'urbanisme.

En outre, il n'est pas contesté que cette non-conformité ne génère aucun désordre, ni sur les parties privatives, ni sur les parties communes. Les acquéreurs ont occupé leur bien sans empêchement et l'édicule a rempli sa fonction d'étanchéité et d'accès.

Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la non-conformité de l'édicule n'est pas assimilable en soi à une erreur d'implantation d'un ouvrage faisant courir un risque de démolition de cet ouvrage et le rendant impropre à sa destination.

En l'espèce, il est patent que le risque de démolition retenu par l'expert n'est plus actuel et qu'il ne s'est pas réalisé dans le délai d'épreuve décennal.

En outre, il est désormais admis que ne relèvent pas de la garantie décennale, les défauts de conformités aux stipulations contractuelles, qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage et qui n'exposent pas le maître d'ouvrage ou l'acquéreur à un risque de démolition à la demande d'un tiers.

Ainsi, faute de désordre, la démolition-reconstruction pour mise en conformité n'engage la responsabilité décennale qu'à la condition d'être consécutive à la demande d'un tiers.

Dans ces conditions, en l'absence de risque de démolition, l'édification irrégulière de l'édicule litigieux ne revêt pas de gravité décennale. M. et Mme [Z] ne peuvent par conséquent revendiquer à l'encontre des constructeurs l'application de la garantie décennale. Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle du vendeur en état futur d'achèvement

Les époux [Z] invoquent subsidiairement, au visa des articles 1147, dans sa version applicable au litige, et 1604 du code civil, l'obligation de délivrance conforme et la responsabilité de leur vendeur du fait du désordre affectant l'édicule.

Ils font valoir que le vendeur s'était engagé à édifier et à leur livrer un immeuble exempt de tout vice, comportant notamment un édicule en toiture-terrasse et un escalier permettant d'y accéder depuis leur appartement et qu'il a commis une faute en ne leur livrant pas un bien conforme à sa destination.

Ils soutiennent que les plans montrent de façon indiscutable les contours de l'édicule fermant l'escalier d'accès au niveau R+7 et que le plan d'exécution signé par l'acquéreur précise la structure de l'édicule fermé et la place exacte de la porte d'accès donnant sur la terrasse.

Ils ajoutent que le vendeur est, conformément au paragraphe 9.1.1.7 de l'acte de vente, débiteur de l'achèvement et de la conformité administrative des travaux de construction et que leur droit à la jouissance exclusive d'une terrasse avec abri de jardin suppose un accès à la terrasse au moyen d'un escalier nécessairement couvert par un édicule en assurant l'étanchéité et la fermeture comme le démontre le plan signé par l'acquéreur le 6 mai 2011.

Ils estiment que l'obligation de procéder à des travaux de démolitions tels que préconisés par l'expert leur cause de graves préjudices puisqu'ils vont devoir quitter leur logement durant les travaux de restructuration.

La société Bouygues rétorque que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve d'un manquement contractuel, que la conformité du bien vendu s'apprécie au regard des documents contractuels et notamment de la notice descriptive annexée à l'acte de vente et non au regard du permis de construire.

Elle soutient que la désignation des biens dans l'acte de vente ne fait pas mention de l'édicule et qu'à la suite du courrier de la ville de [Localité 7], elle a effectué toutes les démarches nécessaires afin de trouver une solution permettant de lever la non-conformité litigieuse.

Elle estime n'avoir commis aucun manquement aux dispositions contractuelles la liant aux acquéreurs.

De son côté, la société [W] rappelle que le maître d'ouvrage avait connaissance du déplacement de l'édicule par rapport au permis de construire, qu'il n'a pas sollicité de permis de construire modificatif et qu'il a fait réaliser des travaux non conformes par l'entreprise générale.

Enfin, le SDC soutient qu'en tant que vendeur d'immeuble à construire, la société Bouygues est soumise à une obligation de délivrance conforme et que la non-conformité au permis de construire engage sa responsabilité.

Il ajoute que sa responsabilité est d'autant plus patente qu'elle lui a caché cette difficulté et qu'elle a empêché de procéder à la livraison de la toiture-terrasse en refusant d'y donner l'accès.

Réponse de la cour

Il est rappelé que le fait d'avoir manqué à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage exempt de vice ne caractérise pas en soi une faute du vendeur.

L'acquéreur doit établir que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme et démontrer le défaut de conformité, qui suppose le non-respect d'une prescription contractuelle. La conformité s'apprécie par référence aux stipulations du contrat de vente mais également aux dispositions du permis de construire.

Aux termes du paragraphe 9.1.1.7 ' « Conformité administrative » de l'acte de vente : « Le vendeur s'oblige à faire toute diligence pour justifier à l'acquéreur de la déclaration de  conformité des travaux et de la non-opposition administrative à cette déclaration de conformité ».

Il est également précisé qu'« en cas d'opposition à la déclaration de conformité formulée par l'administration compétente dans le délai qui lui est imparti, le vendeur s'oblige soit à effectuer les travaux nécessaires pour lever cette opposition, soit à obtenir une nouvelle  autorisation administrative lui permettant de lever cette opposition, le tout dans le strict  respect des obligations contractuelles résultant du présent contrat de réservation ».

Il ressort du rapport d'expertise que les non-conformités de la toiture-terrasse aux plans du permis de construire sont avérées. La société Bouygues a bien eu connaissance de la modification de l'édicule en terrasse en cours de travaux, sans rapporter la preuve que les acquéreurs aient accepté cette modification, et n'a pas sollicité de permis de construire modificatif.

Les démarches entreprises par la société Bouygues pour tenter de trouver une issue, suite au courrier du 6 février 2013 l'informant de la non-conformité au PLU, ne suffisent pas à écarter sa responsabilité puisqu'en amont elle n'a pas délivré aux époux [Z] un ouvrage conforme aux prescriptions du permis de construire et ne les a pas alertés de cette difficulté.

Il ressort de ceci que la société Bouygues a manqué à son obligation de délivrance conforme à l'égard des acquéreurs pour lesquels cette non-conformité n'était pas apparente.

Sur la responsabilité contractuelle du maître d''uvre

Les époux [Z] recherchent également la responsabilité contractuelle de la société [W] du fait de la non-conformité de l'édicule mise en évidence par l'expert.

Ils soulignent que le cabinet d'architecture, chargé d'une mission complète, a établi des plans erronés au regard du PLU alors que l'établissement de plans conformes constitue la première obligation de l'architecte.

Le SDC fait valoir que les expertises ont démontré que la société [W] était pleinement responsable de la non-conformité de l'édicule, que l'architecte aurait dû signaler au maître d'ouvrage les vices et non-conformités et le mettre en garde sur les conséquences d'une absence de réserve.

Il ajoute que le maître d''uvre ne peut reporter sa responsabilité sur une entreprise qui n'est pas partie à la procédure.

La société [W] rétorque que les acquéreurs n'ont aucune action contractuelle à son encontre, qu'il n'existe aucun risque de démolition et que le fait que l'édicule ne soit pas positionné conformément au plan ne génère aucun préjudice et n'engage pas sa responsabilité.

Selon elle, la non-conformité aux plans n'a pas causé de désordre.

Réponse de la cour

L'acquisition du bien immobilier par les époux [Z] leur a transmis les droits et actions du maître d'ouvrage, comme accessoires de la chose, envers l'architecte.

L'architecte est tenu, de façon générale, à un devoir de conseil et à une obligation de moyen. Sa faute s'établit à la date d'exécution de sa mission.

Il est admis qu'il appartient à l'architecte de concevoir un projet réalisable qui respecte les règles d'urbanisme dont la connaissance relève de son art et qu'il commet une faute en ne respectant pas ces règles. Il méconnaît son obligation de conseil notamment en n'attirant pas l'attention du maître d'ouvrage sur les risques juridiques d'un projet non conforme.

En l'espèce, l'expertise a démontré le défaut de conception imputable à la société [W].

Dans son second rapport, M. [L] indique : « Il est rappelé que l'escalier du R+6 ne se superposait pas avec l'escalier du R+7 du fait de l'erreur graphique de la société [W]. De nouveaux plans ont été établis par celle-ci et les plans de l'édicule ont été réalisés sur la base de ces nouveaux plans ».

Il ajoute (page 110) que si le maître d'ouvrage a bien qualité pour solliciter un permis de construire modificatif, c'était à l'architecte d'attirer l'attention du maître d'ouvrage si une modification du projet avait été faite et qu'elle devait être soumise à la mairie, d'autant que la société [W] était en charge de la conception de cette opération depuis le début, qu'elle avait établi les quatre dossiers de PC, qu'elle avait commis une erreur de dessin et qu'elle avait dessiné les modifications.

La société [W] le reconnaissait d'ailleurs dans une note de mars 2013, aux termes de laquelle elle avait sollicité une dérogation, dès lors que « la reprise des travaux nous mettrait dans une situation très délicate et entraînerait tous les intervenants concernés dans une avalanche de préjudices ».

Ce défaut caractérise une faute professionnelle du maître d''uvre.

Sur la responsabilité du SDC

Les époux [Z] réclament la confirmation du jugement sur ce point.

Ils font valoir que l'édicule implanté sur la toiture-terrasse constitue une partie commune dont seule la jouissance leur a été concédée, que le SDC est chargé d'assurer l'administration et l'entretien de l'immeuble et qu'il est responsable de plein droit de la non-conformité de l'édicule et des dommages causés du fait des vices de construction affectant les parties communes et les conséquences éventuelles sur les parties communes.

Le SDC rétorque que l'expert ne lui a imputé aucune responsabilité dans la non-conformité de l'édicule et qu'il est lui-même victime de cette non-conformité.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

S'il n'est pas contestable que l'édicule litigieux constitue une partie commune, il est patent que l'expert n'a retenu aucune responsabilité à l'encontre du SDC, que ce dernier est au contraire victime de cette non-conformité et que les époux [Z] échouent à rapporter la preuve d'un préjudice ou d'un dommage en découlant.

Leur appartement dispose bien d'un accès à la terrasse du 7e étage par le biais d'un escalier intérieur privatif, lequel est surmonté d'un édicule destiné à assurer l'étanchéité de l'immeuble. Celui-ci est conforme à sa destination.

À ce jour, les dommages résultant d'un déplacement de l'édicule ne sont pas avérés en l'absence d'obligation de démolition ou d'injonction de déplacement.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de plein droit du SDC.

Les époux [Z] sont déboutés de leurs demandes à l'encontre du SDC.

Sur la demande d'exécution des travaux de mise en conformité de l'édicule

Le SDC et la société Bouygues s'opposent au jugement qui les a condamnés à exécuter sous astreinte les travaux de mise en conformité de l'édicule, chiffrés à la somme de 62 852,36 euros HT.

La société Bouygues souligne que cette demande est impossible à exécuter en ce qui la concerne puisqu'elle est dépourvue de toute qualité pour intervenir dans les parties communes de l'immeuble livrées depuis le 11 décembre 2012 et que seul le SDC a qualité pour engager des travaux sur les parties communes.

Le SDC souligne que cette demande a été faite tardivement par les époux [Z] suite à l'attitude d'obstruction du maître d''uvre et qu'il n'est aucunement responsable de cette non-conformité ni de cette obstruction.

Les époux [Z] soutiennent qu'il n'existe aucune discussion sur l'obligation de déplacer l'édicule et que ces travaux sont indispensables et obligatoires. Ils estiment que cette non-conformité paralyse l'usage de leur bien et empêche sa vente.

La cour constate que les époux [Z] ne fondent pas leur demande et ne rapportent pas la preuve de ce qu'ils affirment et que la société Bouygues n'a aucune qualité pour faire exécuter des travaux sur les parties communes de l'immeuble. Cette demande est par conséquent irrecevable à son encontre.

Il est rappelé, comme vu précédemment, que pour engager la responsabilité du SDC, il faut rapporter la preuve d'un dommage causé aux copropriétaires ayant son origine dans les parties communes. En l'espèce, la non-conformité de l'édicule ne cause aucun dommage avéré aux époux [Z].

En outre, le SDC étant incontestablement victime de cette non-conformité, il ne saurait être condamné, à la demande de copropriétaires qui ne justifient pas d'un dommage actuel, à exécuter des travaux de mise en conformité sous astreinte.

Le jugement est infirmé. Les époux [Z] sont déboutés de leur demande.

Sur les demandes d'indemnisation

Les époux [Z] réclament la confirmation du jugement sur les sommes de 57 940 euros HT au titre des travaux privatifs de leur appartement, 7 561,17 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, du contrat SPS et de l'assurance DO, 3 970,32 au titre des frais de déménagement et 37 002, 60 euros au titre des frais de relogement.

La société Bouygues s'oppose au jugement et fait valoir que les dommages invoqués ne sont pas certains.

La société [W] soutient également que les préjudices correspondent à des conséquences éventuelles d'un déplacement qui n'est pas fondé et qui n'a pas été réalisé, qu'ils sont donc hypothétiques et non certains.

Elle ajoute que la mise en conformité n'a pas été imposée et que la réalisation des travaux est incertaine.

Le SDC conteste l'indemnisation excessive accordée et la durée de six mois retenue alors que l'expert avait indiqué qu'il conviendrait de tenir compte de la réalité de la durée des travaux.

Réponse de la cour

Pour être réparable, le dommage doit être certain et il est rappelé qu'un préjudice hypothétique ne peut être indemnisé.

En l'espèce, les travaux privatifs dans l'appartement des époux [Z] sont conditionnés pa