CA Versailles, 2 juill. 2026, RG 23/02875

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2026

N° RG 23/02875 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V2R3

AFFAIRE :

S.A. ALLIANZ IARD

...

C/

[L] [T]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2023 par le Tribunal de Grande Instance de Pontoise

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Mathieu CENCIG, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, avocat au barreau de VAL D'OISE,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A. ALLIANZ IARD

N° SIRET : 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.A.S.U. DIAGNOSTIK +

N° SIRET : 799 366 760

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Mathieu CENCIG, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 303

APPELANTES

---

Monsieur [L] [T]

né le 15 Août 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [F] [G] épouse [T]

née le 30 Janvier 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 19

INTIMES

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 28 mars 2018, M. [L] [T] et Mme [F] [G] épouse [T] (« M. et Mme [T] ») ont acquis auprès de Mme [C] [I] et de Mme [A] [I] (« les consorts [I] »), un bien immobilier constitué d'une maison d'habitation élevée sur cave, situé [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant la somme de 435 000 euros.

Le 12 décembre 2017, la promesse de vente avait été signée devant Maître [Q] [E], notaire à [Localité 7] (95), et visait l'intention des acquéreurs d'effectuer des travaux d'amélioration pour un montant de 153 000 euros.

Le 16 septembre 2016, Mme [C] [I] avait fait intervenir la société Diagnostik + afin de réaliser les diagnostics permettant de déceler la présence éventuelle d'amiante, conformément aux textes réglementaires. Aucune trace d'amiante n'avait été relevée au sein de la maison.

Lors des travaux d'aménagement, M. et Mme [T] ont toutefois découvert l'existence de désordres affectant leur bien immobilier, à savoir la présence d'amiante dans la maison et de termites ainsi que le très mauvais état du plancher et de la charpente.

Par acte du 25 septembre 2018, M. et Mme [T] ont assigné en référé les consorts [I] devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin de voir ordonner une expertise.

La société Diagnostik + et son assureur, la société Allianz France ont été mises dans la cause par Mme [C] [I].

Par décision du 29 mars 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire par M. [Y], architecte, désigné en qualité d'expert.

Le 14 mai 2020, M. [Y] a déposé son rapport d'expertise.

Par acte des 17 et 21 septembre 2020, M. et Mme [T] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise, Mme [C] [I] (mais pas [A] [X] pour être sûre), la société Diagnostik + et la société Allianz, afin de les voir condamner au paiement des travaux de désamiantage, de charpente et de couverture outre la prise en charge de divers préjudices sur le fondement des vices cachés, du dol des vendeurs et de la violation de l'obligation de délivrance.

Par conclusions du 31 mars 2020, la société Allianz Iard (« la société Allianz ») est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 27 mars 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- débouté M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [C] [I],

- dit que la société Diagnostik + a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme [T],

- mis hors de cause la société Allianz France,

- constaté que la société Allianz ne conteste pas devoir sa garantie dans les limites de sa garantie, à savoir une franchise d'un montant de 1 000 euros,

- condamné la société Diagnostik + et la société Allianz in solidum à verser à M. et Mme [T] les sommes de :

*en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'avoir été informé de la présence d'amiante dans leur maison..........................................................20 000 euros,

*au titre du préjudice de jouissance.................................................................355 euros,

*au titre du préjudice moral...........................................................................3 000 euros,

- débouté Mme [C] [I] de ses demandes de dommages et intérêts,

- débouté M. et Mme [T] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

- condamné M. et Mme [T] à verser à Mme [C] [I] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Diagnostik + et la société Allianz in solidum à verser à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire,

- condamné la société Diagnostik + et la société Allianz, M. et Mme [T] in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judicaire,

- dit que Maître Sébastien Balzarini-Noachovitch, avocat, sera autorisé à les recouvrer directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 5 mai 2023, la société Diagnostik + et la société Allianz ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 21 juillet 2023, de :

- à titre principal, infirmer le jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions, et plus particulièrement, en ce qu'il :

*a dit que la société Diagnostik + a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme [T],

*a constaté que la société Allianz ne conteste pas devoir sa garantie dans les limites de sa garantie, à savoir une franchise d'un montant de 1 000 euros,

*les a condamnées in solidum à verser à M. et Mme [T] les sommes de :

°en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'avoir été informé de la présence d'amiante dans leur maison..........................................................20 000 euros,

°au titre du préjudice de jouissance..................................................................355 euros,

°au titre du préjudice moral...........................................................................3 000 euros,

*les a condamnées à verser à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

*les a condamnées avec M. et Mme [T] in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judicaire,

Statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à leur encontre,

- condamner M. et Mme [T] à leur payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [T] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Matthieu Cengic conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire, déclarer la société Allianz fondée à opposer à M. et Mme [T] la franchise de 1 000 euros due par la société Diagnostik + au titre de la police d'assurance.

Par dernières conclusions du 4 septembre 2023, M. et Mme [T] prient la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

*dit que la société Diagnostik + a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard,

*condamné la société Diagnostik + et la société Allianz in solidum à leur verser la somme de

5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

*a condamné la société Diagnostik + et la société Allianz in solidum à verser à M. et Mme [T] les sommes de :

°en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'avoir été informé de la présence d'amiante dans leur maison..........................................................20 000 euros,

°au titre du préjudice de jouissance..................................................................355 euros,

°au titre du préjudice moral...........................................................................3 000 euros,

*les a déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires,

*a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

*les a condamnés avec la société Diagnostik + et la société Allianz, in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judicaire,

Statuant à nouveau,

- les déclarer recevables en leurs demandes,

- les accueillir dans leurs conclusions, fins et moyens,

- débouter la société Diagnostik + et la société Allianz de toutes leurs demandes, fins et moyens,

- en conséquence, dire que la société Diagnostik (+) a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard,

- condamner in solidum la société Diagnostik + et la société Allianz à devoir leur verser les sommes suivantes :

*en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d'avoir été informé de la présence d'amiante dans leur maison..........................................................22 550 euros,

*au titre du préjudice de jouissance.................................................................355 euros,

*au titre du préjudice moral...........................................................................3 000 euros,

- condamner in solidum la société Diagnostik + et la société Allianz à devoir leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens pour la procédure d'appel,

- condamner in solidum la société Diagnostik + et la société Allianz aux entiers dépens de première instance, en ce compris la totalité des frais de l'expertise judiciaire.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

SUR QUOI :

Sur la responsabilité de la société Diagnostik +

Aux termes de l'ancien article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il est de jurisprudence constante que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En outre, il résulte de l'article 4, alinéas 1er et 5, du code de procédure civile que le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Ass. plén., 27 juin 2025, pourvoi n° 22-21.146).

Toutefois, seul est réparable le dommage certain en relation de causalité directe avec le fait générateur de responsabilité.

En ce qui concerne le diagnostic amiante avant-vente, les dispositions légales et réglementaires reposent principalement sur le code de la santé publique, le code de la construction et de l'habitation, ainsi que sur des normes techniques spécifiques. (:)

* L'article L. 1334-13 du code de la santé publique dispose qu'un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante doit être produit lors de la vente d'un immeuble bâti.

* L'article L. 271-4 (I, 2°) du code de la construction et de l'habitation prévoit que le dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique, doit comprendre l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante prévu par le code de la santé publique.

* Le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante introduit un cadre normatif technique dénommé norme NF X 46-020 qui régit le repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis et définit notamment la « mission vente » selon laquelle l'opérateur doit réaliser des investigations approfondies non destructives pour identifier les composants de la construction, sans porter atteinte à l'intégrité du bâti.

Cette norme mentionne cinq types de missions de repérage dont celle avant-vente et celle avant-travaux. Cette dernière est régie par le décret n° 2017-899 du 9 mai 2017 relatif au repérage de l'amiante avant certaines opérations dont les travaux afin d'assurer la sécurité du chantier et la santé des occupants et intervenants sur le chantier et elle prévoit des investigations plus poussées de la part du diagnostiqueur que la première.

Dans le cas d'un diagnostic avant vente immobilière, la personne qui en est chargée doit mettre en 'uvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission et si des matériaux contenant de l'amiante sont repérés sans destruction, des sondages peuvent être programmés par une entreprise de travaux sur commande du donneur d'ordre à partir des indications données par le diagnostiqueur (rapport de l'expert, page 6/9 de la note n° 3).

Si certaines parties du bâti ne sont pas visibles c'est-à-dire lorsque la configuration des lieux ne lui permet pas d'inspecter un élément de construction susceptible de contenir de l'amiante, il lui appartient d'émettre des réserves s'agissant ces parties sauf à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'acquéreur.

L'expert judiciaire a conclu de façon contradictoire dans son rapport tout d'abord qu'il n'était pas nécessaire de procéder à un sondage destructif pour détecter la présence de plaques amiantées, qu'une simple découpe ponctuelle de papier peint ou un sondage de quelques millimètres de profondeur pouvait suffire à déceler la nature de ces plaques d'habillage collées sur les murs du rez-de-chaussée, sans que cette opération ne corresponde à un sondage destructif.

Puis, il a noté dans sa note aux parties n°1, que "seul un sondage destructif dans l'épaisseur des parois aurait permis de déceler la nature du doublage de ces murs" et dans la note n°3 que "la présence d'amiante ne pouvait pas être repérée sans sondage dans l'épaisseur des habillages des murs alors qu'un diagnostic de vente ne prévoit pas de sondages destructifs."

Il n'est donc pas possible de retenir de façon certaine qu'il entrait dans la mission de la société Diagnostik + d'entamer à plusieurs endroits les cloisons du rez-de-chaussée sur les 16,5 mètres linéaires où de l'amiante a été partiellement trouvée lorsque les cloisons ont été abattues, mettant alors au jour une mince paroi d'amiante sous le plâtre lui-même recouvert par le papier peint.

Néanmoins, la date de construction de la maison, et le fait d'avoir trouvé de l'amiante en un certain endroit de la maison par ailleurs aurait dû, comme l'ont justement relevé les premiers juges, l'inciter à la prudence et l'engager a minima à émettre des réserves ce qui aurait suffi d'une part, à alerter les acquéreurs sur la nécessité de poursuivre les investigations par un diagnostic "avant-travaux", et d'autre part, à exonérer le diagnostiqueur de sa responsabilité.

Le diagnostiqueur, professionnel, ne pouvait se limiter à un constat visuel sans émettre de réserve sur la composition de ces plaques d'habillage, qui de fait, n'ont fait l'objet que d'une recherche visuelle.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu une faute à la charge de la société Diagnostik +.

Sur l'indemnisation des travaux de désamiantage

Le jugement déféré a retenu l'existence d'une perte de chance à hauteur de 20 000 euros sans motivation particulière, tandis que les acheteurs réclamaient la totalité du coût de désamiantage estimé à 22 550 euros. Dans le cadre de leur appel incident, ils réitèrent cette demande.

Les appelantes contestent fermement l'existence de tout préjudice indemnisable lié à l'erreur de diagnostic et demandent à la cour l'infirmation totale du jugement qui les a condamnées. Elles soutiennent que les désagréments subis (arrêt du chantier, frais de relogement) ne résultent pas du diagnostic avant-vente, mais du manque de précautions des époux [T] et de leur architecte; que l'imprudence des acquéreurs, qui ont lancé des travaux de démolition sans réaliser de diagnostic « avant-travaux » spécifique, est la cause exclusive de la découverte tardive de l'amiante et de la suspension du chantier.

Elles contestent le coût du désamiantage. Elles arguent qu'il n'est pas prouvé que les [T] auraient pu négocier une baisse du prix de vente, étant donné que la maison était déjà ancienne, en état d'entretien « passable », et que le montant des travaux prévus initialement (153 000 €) était déjà très élevé par rapport au prix d'acquisition.

Pour être indemnisée, la perte de chance doit correspondre à la " disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable " (Civ. 1ère, 21 nov. 2006, n°05-15.674).

En l'espèce, le manquement imputé à juste titre par les premiers juges pour des motifs que la cour adopte, ne peut effectivement être à l'origine que d'une perte de chance pour M. et Mme [T] de ne pas avoir vu leur attention appelée, avant la vente, sur la possible présence d'amiante dans une partie des cloisons du rez-de-chaussée. Au regard du coût important d'un désamiantage, les acheteurs auraient pu tenter de négocier le prix de la maison ou à tout le moins, en cas de refus, en prévoir le surcoût un peu plus tôt dans leur budget. Ils auraient pu aussi engager plus tôt des investigations approfondies que le diagnostiqueur avant vente ne pouvait réaliser au vu de la définition de sa mission.

Néanmoins, cette perte de chance est minime : d'abord, la cour relève qu'il n'est pas contesté que les acheteurs se proposaient de détruire en tout état de cause les cloisons amiantées dans le cadre de travaux de grande ampleur représentant le tiers du prix d'achat de la maison.

Ensuite pesait sur les acheteurs l'obligation de faire procéder à un diagnostic avant-travaux comme l'exigent la norme NF X 46-020 précitée qui définit une mission de repérage plus poussée requise avant la réalisation de travaux ainsi que le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante.

Et un diagnostic avant-vente ne peut pas se substituer à un diagnostic avant travaux, ce dernier étant indispensable pour identifier les matériaux en profondeur avant un chantier de rénovation d'envergure.Les acheteurs auraient appris lors de leur propre diagnostic de façon certaine la présence d'amiante dans ces cloisons et enfin, la présence d'amiante était relativement prévisible puisque la société Diagnostik + leur avait déjà signalé la présence d'amiante dans le toit du garage contigu à la maison, que celle-ci a été construite dans les années 1960 et qu'elle était "dans un état passable" selon l'expert. Or, M. et Mme [T] ont démarré les travaux sans respecter cette obligation préalable, en se contentant du diagnostic avant-vente payé par les vendeurs.

Ces considérations amènent la cour à dire que la perte de chance doit être évaluée à 10 % du coût total du désamiantage soit 22 550 euros X 0,10 = 2 255 euros.

La société Allianz verra sa garantie mobilisée dans cette limite. En application de l'article L. 112-6 du code des assurances, elle apparaît bien fondée à opposer les limites de garanties et les franchises prévues au contrat. Aux termes de la police, il est prévu une franchise contractuelle 1.000 euros qui viendra en déduction de sa contribution à la dette.

Le jugement sera réformé en ce qui concerne l'indemnisation due aux époux [T] en rapport avec le désamiantage.

Sur l'indemnisation au titre du préjudice de jouissance

La circonstance selon laquelle M. et Mme [T] n'ont pas fait procéder à un diagnostic amiante avant-travaux justifie de les débouter d'un préjudice de jouissance qu'ils identifient comme étant le temps exigé par le désamiantage alors qu'ils auraient dû le faire faire dans tous les cas de figure, un peu plus tôt ou un peu plus tard. Le fait qu'ils n'aient pas respecté leur devoir lié à la réalisation d'un diagnostic avant-travaux est en lien direct avec la surprise de trouver de l'amiante alors qu'ils venaient d'abattre les cloisons sans avoir pris de précautions particulières ce qui a considérablement alourdi le travail de désamiantage.

La cour ajoute en outre que les difficultés rencontrées sur le chantier ne sont pas exclusivement dues à l'amiante, mais également à d'autres désordres importants (charpente, plancher) pour lesquels la responsabilité de la société Diagnostic Plus n'est pas engagée.

Le jugement qui leur a accordé la somme de 355 euros est donc infirmé sur ce point aussi.

Sur la demande au titre d'un préjudice moral

Le jugement déféré leur a accordé la somme de 3 000 euros sans motivation particulière.

M. et Mme [T] justifient leur demande en faisant valoir l'anxiété et le stress émotionnel causé par la découverte d'une présence importante d'amiante, contrairement aux conclusions du rapport, leurs conditions de vie dégradées en raison de l'impossibilité d'occuper la maison, le coût financier imprévu, les contraignant à avancer des frais importants pour des travaux de désamiantage, estimés à 22 550 euros et à payer simultanément un loyer (1 065,16 euros par mois) et les échéances de leur prêt immobilier.

Ils font valoir enfin le retard et l'arrêt du chantier à la suite de la découverte de l'amiante, retardant ainsi leur emménagement définitif et prolongeant l'incertitude liée aux travaux.

En réalité, tous ces griefs sont liés à la présence d'amiante qui n'est pas du fait du diagnostiqueur. S'ils avaient respecté leur obligation de faire faire un diagnostic avant-travaux, ils auraient tout autant été stressés, obligés d'engager des frais supplémentaires et le chantier aurait été ralenti par les opérations très particulières qui entourent une opération de désamiantage.

Dès lors, le jugement déféré est réformé en ce qu'il a accordé une indemnisation à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La condamnation in solidum de la société Diagnostik + et la société Allianz Iard à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité de procédure de première instance est confirmée. Il n'est en revanche pas inéquitable que les parties gardent à leur charge leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.

En ce qui concerne les dépens tant de première instance que d'appel, ils seront supportés in solidum aussi par la société Diagnostik + et la société Allianz Iard.

PAR CES MOTIFS