CA Versailles, 2 juill. 2026, RG 23/01092

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2026

N° RG 23/01092 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VWBC

AFFAIRE :

S.C.A. VEOLIA EAU - COMPAGNIE GENERALE DES EAUX

C/

[G] [U] [O] [S]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 20/01370

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Oriane DONTOT

Me Eric AZOULAY

Me Charles-henri DE GAUDEMONT

Me Katell FERCHAUX-

[J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.C.A. VEOLIA EAU - COMPAGNIE GENERALE DES EAUX

N° SIRET : 572 025 526

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : Me Nicolas MAGNIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1908

APPELANTE

---

Madame [G] [U] [O] [S]

née le 15 Avril 1986 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [P] [S]

né le 23 Août 1985 à [Localité 1] (95)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10

Représentant : Me Axel CALVET, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10

S.A.R.L. AGENCE DE L'EPTE ORPI

N° SIRET : 501 561 310

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Charles-henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 21

S.C.I. [N]

N° SIRET : 490 873 395

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629

INTIMES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 mai 2026, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

---

FAITS ET PROCEDURE

La société [N], propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] depuis le 31 juillet 2006, a vendu ce bien, par acte authentique reçu le 12 décembre 2017 par Maître [Z], notaire, à M. [P] [S] et Mme [G] [D] épouse [S] (M. et Mme [S]) pour un prix net vendeur de 505 000 euros.

La vente est intervenue avec le concours de la société Agence de l'Epte de Marines (l'agence), agent immobilier, et un compromis de vente sous seing privé a été préalablement régularisé entre les parties le 16 juin 2017.

Le dossier technique complet a été annexé tant au compromis de vente qu'à l'acte authentique comportant notamment un diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif établi le 3 novembre 2016 par la société Veolia Eau. Selon ce diagnostic, l'installation a été déclarée non conforme avec obligation d'effectuer des travaux dans les 4 ans eu égard au fait qu'elle présentait deux défauts, à savoir l'absence de filière de traitement et l'absence de ventilation.

M. et Mme [S], soutenant avoir découvert, lors de la prise de possession des lieux, que ledit rapport de diagnostic et le schéma de réseau établi par la société Veolia étaient erronés, ont fait dresser un constat par un huissier de justice le 15 janvier 2018.

Estimant que la situation induisait d'importants travaux, afin de permettre la réalisation des travaux d'évacuation, notamment le démontage du carrelage et autres embellissements des pièces concernées par celui-ci, M. et Mme [S] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 2018, mis en demeure les sociétés [N] et Veolia Eau, de procéder à l'indemnisation de leurs préjudices.

Par actes des 10, 11 et 15 juillet 2018, M. et Mme [S] ont assigné la société Véolia Eau et l'agence devant le tribunal de grande instance de Pontoise, statuant en référé, aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 12 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a désigné M. [A] en qualité d'expert judiciaire.

Le 28 janvier 2021, celui-ci a déposé son rapport.

Le 21 février 2020, M. et Mme [S] ont assigné la société Veolia, l'agence et la venderesse devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d'indemnisation.

Par jugement du 23 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- déclaré que la société [N] et la société Véolia Eau ont engagé leur responsabilité à l'égard de M. et Mme [S] dans le cadre des désordres subis par ces derniers dans le bien immobilier situé au [Adresse 2], à [Localité 8],

- débouté M. et Mme [S] de leurs demandes formulées à l'encontre de l'agence et condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum à leur verser la somme de 21 310 euros en réparation de leur préjudice matériel,

- dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2018,

- ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an sur cette somme,

- condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum à verser à M. et Mme [S] la somme de 1 065,50 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre,

- condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum à verser à M. et Mme [S] la somme de 3 000 au titre de leur préjudice de jouissance,

- débouté M. et Mme [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

- débouté la société Véolia Eau de sa demande de garantie formulée à l'encontre de la société [N],

- condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum à verser à M. et Mme [S] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [S] solidairement à verser à l'Agence la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision était assortie de l'exécution provisoire,

- condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.

Par acte du 16 février 2023, la société Véolia Eau a relevé appel de cette décision. Les époux [S] ont également formé appel le 28 février 2023. Les procédures ont été jointes.

Saisi par l'agence, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a, par ordonnance du 8 janvier 2024, constaté le désistement partiel d'appel de la société Veolia Eau à l'égard de l'agence ainsi que l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la cour à l'égard de cette dernière, dit que la procédure d'appel se poursuivait à l'égard des autres parties intimées, condamné la société Veolia Eau à verser à l'agence la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la société Veolia Eau supporterait les dépens, dont distraction au profit de Me Charles-Henri de Gaudemont, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 15 avril 2026, la société Véolia Eau demande à la cour de :

- débouter M. et Mme [S] et la société [N] de l'intégralité de leurs demandes,

- la déclarer recevable et bien-fondée en son appel,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

*retenu la responsabilité de la société [N] à l'égard de M. et Mme [S], au titre de son obligation de délivrance,

*débouté M. et Mme [S] de leurs demandes formulées au titre d'un prétendu préjudice financier lié au remplacement de la micro-station,

*débouté M. et Mme [S] de leurs demandes formulées au titre du traitement des eaux usées,

*débouté M. et Mme [S] de leurs demandes formulées au titre des travaux liés à la fosse septique,

*débouté M. et Mme [S] de leurs demandes formulées au titre d'un prétendu préjudice moral,

- infirmer le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- débouter M. et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,

- fixer le montant des travaux de reprise des non-conformités à 9 494,40 euros TTC,

- réduire les demandes de M. et Mme [S] à son encontre à une somme de 1 614,05 euros (soit 17 % de 9 494,40 euros),

- condamner la société [N] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, en principal, accessoires et dépens,

- en tout état de cause, condamner toute partie succombant à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

Par dernières conclusions du 21 mars 2024, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

- débouter la société [N] et la société Véolia Eau de l'ensemble de leurs demandes,

- infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il :

*a condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum à leur verser la somme de 21 310 euros en réparation de leur préjudice matériel,

*a condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum à leur verser la somme de 1 065,50 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre,

*a condamné la société [N] et la société Véolia Eau in solidum à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

*les a déboutés du surplus de leur demande indemnitaire,

*a débouté les parties de leur demande plus ample ou contraire,

- confirmer le surplus,

Et statuant à nouveau,

- condamner la société [N] et la société Véolia Eau, in solidum, à leur payer la somme de 91 944,39 euros en réparation au titre des travaux de reprise des non-conformités non signalées dans le diagnostic initial,

- indexer les condamnations prononcées au titre des travaux à l'indice du bâtiment BT01,

- ordonner à la société [N] et la société Véolia Eau de prendre à leur charge un constat d'huissier avant les travaux et après les travaux,

- dans tous les cas, condamner la société [N] et la société Véolia Eau, in solidum, à leur payer la somme de 37 328,29 euros en réparation de leurs autres préjudices,

- assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2018, date de la mise en demeure,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- condamner la société [N] et la société Véolia Eau, in solidum, à leur payer la somme de 7 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [N] et la société Véolia Eau, in solidum, aux entiers dépens dans les procédures 23/01475 et 23/01092, incluant les frais d'expertise.

Par dernières conclusions du 21 avril 2026, la société [N] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

*débouté M. et Mme [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

*débouté la société Véolia Eau de sa demande de garantie formulée à son encontre,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

*a déclaré qu'elle a engagé sa responsabilité à l'égard de M. et Mme [S] dans le cadre des désordres subis par ces derniers dans le bien immobilier situé au [Adresse 2], à [Localité 8],

*l'a condamnée in solidum avec la société Véolia Eau à verser à M. et Mme [S] la somme de 21 310 euros en réparation de leur préjudice matériel,

*a dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2018, et ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an sur cette somme,

*l'a condamnée in solidum avec la société Véolia Eau à verser à M. et Mme [S] la somme de 1 065,50 euros au titre des frais de maitrise d''uvre,

*l'a condamnée in solidum avec la société Véolia Eau à verser à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

*l'a condamnée in solidum à verser à M. et Mme [S] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*l'a condamnée in solidum avec la société Véolia Eau aux entiers dépens de la première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,

*l'a déboutée de ses demandes,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- condamner solidairement M. et Mme [S] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de réparation de son préjudice,

- condamner la société Véolia Eau au remboursement de la somme de 23 742,75 euros versée par elle en exécution de la décision de première instance avec intérêt au taux légaux à compter du 21 novembre 2023,

A titre subsidiaire,

- exclure sa responsabilité in solidum sur l'ensemble des travaux envisagés et la réparation des préjudices allégués, aucune faute n'ayant été démontré à son encontre,

- rapporter l'éventuelle condamnation à son encontre à de plus justes proportions,

- dire que la société Véolia Eau sera tenue de la garantir de l'ensemble des condamnations à intervenir,

- en tout état de cause, condamner la société Véolia Eau à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. et Mme [S] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. et Mme [S] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et d'appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Veolia Eau

Le tribunal a retenu que la société Veolia avait omis dans son diagnostic des éléments importants, nécessitant de gros travaux pour mise en conformité du réseau, que, même si le diagnostiqueur n'a pas eu accès au deuxième étage, les désordres étaient visibles depuis l'extérieur même de la maison et que cela aurait dû alerter son attention de professionnel. Il reteint donc une faute délictuelle de la société Veolia ayant causé un préjudice direct et certain aux acheteurs consistant dans le coût des travaux de remise aux normes.

La société Veolia expose que la responsabilité du diagnostiqueur vis-à-vis des vendeurs ne peut être recherchée que sur le fondement de l'article 1240 du code civil et ne peut donner lieu à indemnisation que d'une perte de chance d'obtenir un moindre prix de vente (3e Civ., 21 novembre 2019, pourvoi n° 18-23.251), si une faute est établie. Or, il conteste avoir commis une faute, les erreurs de diagnostic n'étant imputables qu'à la réticence dolosive de la SCI [N] (cf 3e Civ., 19 novembre 2008, pourvoi n° 07-17.880) qui ne lui a pas laissé accès au 2è étage de la maison. Elle conteste que les défauts aient été visibles sur la façade de l'immeuble et le fait qu'elle aurait dû exiger la visite des lieux en totalité puisque l'arrêté du 27 avril 2012 ne prévoit la vérification que de l'existence d'un réseau d'assainissement et non pas un descriptif détaillé et exhaustif de l'installation. La venderesse a par ailleurs fait annexer un diagnostic dont elle savait qu'il ne correspondait pas à la réalité puisqu'il y est mentionné 7 pièces alors que la maison en compte 10 d'après l'acte de vente et qu'il n'a pas été signalé au diagnostiqueur qu'il y avait un point d'eau en R+2. Elle ajoute que M. [S] était électricien et avait donc les compétences pour comprendre un schéma de réseau d'assainissement.

M. et Mme [S] font valoir que la société Veolia a commis des erreurs, reconnues, dans son diagnostic, et qu'elle ne peut se retrancher derrière leur éventuelle faute ou déclarations incomplètes puisqu'en sa qualité de professionnelle, il lui appartenait de demander toutes informations utiles et visiter les lieux dans leur intégralité. Le diagnostic n'est par ailleurs pas conforme aux dispositions de l'arrêté du 27 avril 2012 puisqu'il ne liste pas les travaux nécessaires. Dès lors, sa responsabilité délictuelle est engagée à leur égard. Et elle doit réparation du préjudice plein et pas seulement d'une perte de chance (Mixte, 8 juillet 2015 - n° 13-26.686 ; 3e Civ., 15 octobre 2015 - n° 14-18.077). Ils ajoutent que l'activité professionnelle de maintenance et réparation d'équipements électriques de M. [S] ne lui donne aucune compétence en matière d'assainissement.

La société [N] relève que la société Veolia, professionnelle, reconnaît elle-même l'erreur sur le diagnostic. Elle conteste l'avoir empêchée de visiter le 2e étage, étant rappelé que la société Veolia intervenait régulièrement dans cette maison, que l'accès au 2e étage était parfaitement visible, que les canalisations étaient visibles en façade et qu'un professionnel ne peut sérieusement dresser un diagnostic sans réserve si on lui a refusé l'accès à une partie du bien. Elle ajoute que lors des travaux de la cuisine, il n'a été effectué aucune modification sur le réseau. Elle conteste que les voisins se soient plaints des rejets des canalisations dans les égouts de la rue.

Sur ce,

Selon l'article 1241 du code civil, "Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence."

Selon l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable, "I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (...) 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ; (...) II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. (...)

En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative."

Selon l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, applicable à l'espèce, "Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation.

Si le contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur."

Selon l'article L. 1331-1-1 de ce code, "I. - Les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées sont équipés d'une installation d'assainissement non collectif dont le propriétaire assure l'entretien régulier et qu'il fait périodiquement vidanger par une personne agréée par le représentant de l'Etat dans le département, afin d'en garantir le bon fonctionnement.

Cette obligation ne s'applique ni aux immeubles abandonnés, ni aux immeubles qui, en application de la réglementation, doivent être démolis ou doivent cesser d'être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d'épuration industrielle ou agricole, sous réserve d'une convention entre la commune et le propriétaire définissant les conditions, notamment financières, de raccordement de ces effluents privés.

II. - Le propriétaire fait procéder aux travaux prescrits par le document établi à l'issue du contrôle prévu au III de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, dans un délai de quatre ans suivant la notification de ce document.

Les modalités d'agrément des personnes qui réalisent les vidanges et prennent en charge le transport et l'élimination des matières extraites, les modalités d'entretien des installations d'assainissement non collectif et les modalités de l'exécution de la mission de contrôle ainsi que les critères d'évaluation des dangers pour la santé et des risques de pollution de l'environnement présentés par les installations existantes sont définies par un arrêté des ministres chargés de l'intérieur, de la santé, de l'environnement et du logement."

Selon l'article L. 2224-8, III, du code général des collectivités territoriales, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020, "III. ' Pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, la commune assure le contrôle des installations d'assainissement non collectif. Cette mission consiste :

1° Dans le cas des installations neuves ou à réhabiliter, en un examen préalable de la conception joint, s'il y a lieu, à tout dépôt de demande de permis de construire ou d'aménager et en une vérification de l'exécution. A l'issue du contrôle, la commune établit un document qui évalue la conformité de l'installation au regard des prescriptions réglementaires ;

2° Dans le cas des autres installations, en une vérification du fonctionnement et de l'entretien. A l'issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement.

Les modalités d'exécution de la mission de contrôle, les critères d'évaluation de la conformité, les critères d'évaluation des dangers pour la santé et des risques de pollution de l'environnement, ainsi que le contenu du document remis au propriétaire à l'issue du contrôle sont définis par un arrêté des ministres chargés de l'intérieur, de la santé, de l'environnement et du logement.

Les communes déterminent la date à laquelle elles procèdent au contrôle des installations d'assainissement non collectif ; elles effectuent ce contrôle au plus tard le 31 décembre 2012, puis selon une périodicité qui ne peut pas excéder dix ans.

Elles peuvent assurer, avec l'accord écrit du propriétaire, l'entretien, les travaux de réalisation et les travaux de réhabilitation des installations d'assainissement non collectif prescrits dans le document de contrôle. Elles peuvent en outre assurer le traitement des matières de vidanges issues des installations d'assainissement non collectif.

Elles peuvent fixer des prescriptions techniques, notamment pour l'étude des sols ou le choix de la filière, en vue de l'implantation ou de la réhabilitation d'un dispositif d'assainissement non collectif.

Les dispositifs de traitement destinés à être intégrés dans des installations d'assainissement non collectif recevant des eaux usées domestiques ou assimilées au sens de l'article L. 214-2 du code de l'environnement et n'entrant pas dans la catégorie des installations avec traitement par le sol font l'objet d'un agrément délivré par les ministres chargés de l'environnement et de la santé."

L'arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de l'exécution de la mission de contrôle des installations d'assainissement non collectif dispose, en son article 2 que "Aux fins du présent arrêté, on entend par :

1. « Installation présentant un danger pour la santé des personnes » : une installation qui appartient à l'une des catégories suivantes :

a) Installation présentant :

soit un défaut de sécurité sanitaire, tel qu'une possibilité de contact direct avec des eaux usées, de transmission de maladies par vecteurs (moustiques), des nuisances olfactives récurrentes ;

soit un défaut de structure ou de fermeture des parties de l'installation pouvant présenter un danger pour la sécurité des personnes ;

b) Installation incomplète ou significativement sous-dimensionnée ou présentant des dysfonctionnements majeurs, située dans une zone à enjeu sanitaire ;

c) Installation située à moins de 35 mètres en amont hydraulique d'un puits privé déclaré et utilisé pour l'alimentation en eau potable d'un bâtiment ne pouvant pas être raccordé au réseau public de distribution.

2. « Zone à enjeu sanitaire » : une zone qui appartient à l'une des catégories suivantes :

périmètre de protection rapprochée ou éloignée d'un captage public utilisé pour la consommation humaine dont l'arrêté préfectoral de déclaration d'utilité publique prévoit des prescriptions spécifiques relatives à l'assainissement non collectif ;

zone à proximité d'une baignade dans le cas où le profil de baignade, établi conformément au code de la santé publique, a identifié l'installation ou le groupe d'installations d'assainissement non collectif parmi les sources de pollution de l'eau de baignade pouvant affecter la santé des baigneurs ou a indiqué que des rejets liés à l'assainissement non collectif dans cette zone avaient un impact sur la qualité de l'eau de baignade et la santé des baigneurs ;

zone définie par arrêté du maire ou du préfet, dans laquelle l'assainissement non collectif a un impact sanitaire sur un usage sensible, tel qu'un captage public utilisé pour la consommation humaine, un site de conchyliculture, de pisciculture, de cressiculture, de pêche à pied, de baignade ou d'activités nautiques.

3. « Installation présentant un risque avéré de pollution de l'environnement » : installation incomplète ou significativement sous-dimensionnée ou présentant des dysfonctionnements majeurs située dans une zone à enjeu environnemental ;

4. « Zones à enjeu environnemental » : les zones identifiées par le schéma directeur d'aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) ou le schéma d'aménagement et de gestion des eaux (SAGE) démontrant une contamination des masses d'eau par l'assainissement non collectif sur les têtes de bassin et les masses d'eau ;

5. « Installation incomplète » :

pour les installations avec traitement par le sol en place ou par un massif reconstitué, pour l'ensemble des eaux rejetées par l'immeuble, une installation pour laquelle il manque, soit un dispositif de prétraitement réalisé in situ ou préfabriqué, soit un dispositif de traitement utilisant le pouvoir épurateur du sol en place ou d'un massif reconstitué ;

pour les installations agréées au titre de l'article 7 de l'arrêté du 7 septembre 2009 modifié fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2 kg/ j de DBO5, pour l'ensemble des eaux rejetées par l'immeuble, une installation qui ne répond pas aux modalités prévues par l'agrément délivré par les ministères en charge de l'environnement et de la santé ;

pour les toilettes sèches, une installation pour laquelle il manque soit une cuve étanche pour recevoir les fèces et les urines, soit une installation dimensionnée pour le traitement des eaux ménagères respectant les prescriptions techniques de l'arrêté du 7 septembre 2009 modifié susvisé relatif aux prescriptions techniques."

Il résulte de ces textes que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque de devoir engager des travaux de mise en conformité non prévus, et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné (3e Civ., 30 juin 2016, pourvoi n° 14-28.839, Bull. 2016, III, n° 87).

Dans le cas présent, il n'est pas contesté, ni contestable, que le diagnostic du 9 novembre 2016 réalisé par la société Veolia, joint tant au compromis de vente qu'à l'acte de vente est incomplet et erroné sur certains points.

En effet, ce diagnostic :

- ne mentionne pas qu'un étage complet n'a pas été visité, ce sans aucune explication, alors que le contrôle complet de l'installation incombait au diagnostiqueur et qu'il ne peut se retrancher derrière un éventuel refus des propriétaires, non démontré ici, et qui n'apparaît nulle part dans le diagnostic établi dont la société Veolia ne pouvait ignorer qu'il était destiné à être joint à un acte de vente pour l'information des acquéreurs,

- fait état de non-conformités avec :

'> les "problèmes à résoudre" suivants : "Des eaux usées (rejet de la salle d'eau) se rejettent dans la rue. Il n'existe pas de filière de traitement. La ventilation secondaire est manquante" et il est mentionné que "l'absence de filière de traitement engendre une pollution du milieu naturel".

'> En dernière page, un schéma de l'installation qui mentionne :

* "Problème A : absence de filière de traitement" avec "Solution A : Création d'une filière de traitement selon les normes en vigueur et après une étude pédologique du terrain. Toutes eaux usées seront collectées avant traitement",

* "Problème B: Absence de ventilation secondaire" avec "Solution B : création d'une ventilation selon le DTU 64-1 de juillet 2013".

* Sur le schéma, on peut voir le circuit des eaux usées du garage : "écoulement libre", des eaux usées de la cuisine, salle de bain du 1er, WC du 1er et Wc vers la fosse septique, un rejet indéterminé des eaux pluviales et un rejet sur rue des eaux usées de la salle d'eau du premier étage.

Le diagnostic mentionne également qu'il n'y a pas de séparation des eaux de pluie (EP), eaux vannes (EV) et eaux ménagères (EM) et il est rappelé que "le rejet des eaux pluviales vers la filière d'assainissement (fosse ou drains d'infiltrations) est interdit".

Il est indiqué qu'existe un système de pré-traitement partiel et que les eaux vannes et les eaux ménagères sont partiellement séparées.

Or, de nouveaux défauts ont été identifiés par les époux [S], qui ont fait intervenir un huissier de justice, et ils l'indiquent en ces termes, dans la mise en demeure adressée à la société Veolia et à la société [N] le 11 avril 2018 :

- rejet des eaux usées de la salle d'eau du 1er étage sur la rue,

- eux usées de la salle de bains du 2e étage sur la rue,

- et contrairement à ce qu'indique le diagnostic : les eaux usées de la cuisine et de la salle de bains du 1er étage se déversent sur la rue et non pas dans la fosse septique.

Si l'on peut noter que le fait que les eaux usées de la salle d'eau du premier étage se déversaient dans la rue avait déjà été identifié dans le premier diagnostic, il est en effet démontré que d'autres défauts n'avaient pas été vus.

Ainsi, d'après le diagnostic établi ensuite le 20 août 2019 par la société Veolia, tant les eaux usées de la cuisine que de la salle de bains du 1er étage, outre la salle d'eau se déversent effectivement directement sur la rue, ainsi que la salle de bains du premier étage. Il est ajouté "Problème C : la fosse septique a été transformée en fosse toutes eaux. Elle est sous-dimensionnée" avec "Solution C : Elle sera à réhabiliter selon les normes en vigueur". Et il est indiqué dans le corps du rapport: "Des eaux usées se rejettent dans la rue. La fosse toutes eaux est sous-dimensionnée. La ventilation secondaire est invisible voire manquante. L'écoulement des 2 toilettes des étages dans le regard de collecte est contrarié, il doit y avoir une obstruction ou une cassure de la canalisation aval vers la fosse toutes eaux. Il n'existe pas de filière de traitement".

L'expert judiciaire a également pointé que Veolia n'avait pas identifié les défauts relatifs au rejet de la cuisine et de la salle de bain du premier étage comme se jetant dans la rue, directement ou non.

La société Veolia a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des acquéreurs qui pouvaient légitimement penser pouvoir se reposer sur un diagnostic fiable et exhaustif et ce, alors qu'elle ne démontre pas que l'accès à l'étage supérieur lui ait été refusé par la SCI [N].

Sur la responsabilité de la SCI [N]

Le tribunal a retenu la responsabilité de la SCI [N] pour manquement à l'obligation de délivrance conforme. Il indique que la SCI [N] qui expose que ses associés occupaient le bien, ne pouvait ignorer ces défauts puisqu'il a fallu peu de temps aux acquéreurs pour s'en apercevoir en situation d'occupation de la maison et qu'un huissier de justice, non professionnel de la construction, a repéré tous les défauts en une seule visite ciblée.

La société Veolia soutient la responsabilité de la SCI [N] au titre de son obligation de délivrance conforme. Elle ajoute qu'elle ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération de responsabilité du vendeur dès lors qu'elle était de mauvaise foi, ayant eu un comportement déloyal lors de la réalisation du diagnostic.

M. et Mme [S] demandent que soit reconnue la responsabilité de la venderesse au titre d'un manquement à son obligation de délivrance conforme, ce nonobstant la responsabilité du diagnostiqueur, puisqu'ils devaient livrer un bien conforme aux indications données dans l'acte de vente relativement au réseau d'assainissement. Et le défaut de conformité constitue une faute, peu important l'absence de mauvaise foi.

Subsidiairement, si la cour considérait qu'il s'agit de vices cachés, il indiquent qu'ils sont tenus de mettre l'installation en conformité, ce qui représente 20% du prix de vente, et que les défauts entraînent des refoulements d'eaux usées et des odeurs. Par ailleurs, en raison de son objet social, la SCI est présumée professionnelle de sorte que la clause exonératoire de responsabilité ne s'applique pas. Et quoiqu'il en soit, la société [N] n'est pas de bonne foi dès lors qu'elle était propriétaire occupante depuis 10 ans et qu'elle ne pouvait ignorer les défauts de l'installation, les voisins ayant même indiqué après la vente que ces rejets dans la rue étaient source de conflits, et alors que la SCI avait fait d'importants travaux y compris sur des pièces d'eau.

Ils ajoutent que la compétence de M. [S] dans le domaine de l'électricité ne lui en donne aucune en matière d'assainissement, et contestent le fait qu'il y ait eu une négociation sur le prix en raison des problèmes d'assainissement dès lors que leur offre d'achat est antérieure au moment où ils ont eu connaissance du diagnostic. Quoiqu'il en soit, ils n'auraient pu négocier le prix à raison de défauts qui ne leur avaient pas été signalés.

La société [N] met en avant sa bonne foi puisque l'acte de vente mentionne bien que le bien n'est pas raccordé au réseau d'assainissement et qu'il faudra le mettre en conformité. Quoiqu'il en soit, elle soutient qu'il n'existe pas de vice caché puisqu'il était indiqué que la maison devait être raccordée, et cela ne rend pas l'usage de la maison impossible. Il appartenait aux époux [S] de faire faire les devis nécessaires à la mise en conformité dans le délai de six mois entre le compromis et l'acte de vente, ce d'autant que M. [S] n'est pas un profane pour diriger une société d'électricité. Elle n'a elle-même en revanche pas la qualité de professionnelle pour être une SCI familiale et ne pouvait se rendre compte des désordres reprochés. Elle ajoute qu'elle a confié l'examen du réseau d'assainissement à un professionnel.

Sur ce,

Les articles 1603 et 1604 du code civil imposent au vendeur une obligation de délivrance conforme.

Selon l'article 1611 du même code, "Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu."

Il a été jugé sur ces fondements, par exemple, que lorsqu'un immeuble a été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et que le raccordement n'est pas conforme aux stipulations contractuelles, le vendeur a manqué à son obligation de délivrance (3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 13-27.050, 13-19.945, Bull. 2015, III, n° 15).

Dans le cas présent, à l'acte de vente était annexé le diagnostic erroné, qui mentionnait certains défauts du réseau d'assainissement mais pas d'autres.

Les vendeurs étaient donc tenus de livrer un bien non pas avec un réseau d'assainissement conforme mais avec des non-conformités qui étaient celles mentionnées à l'acte.

Ce n'est que dans cette mesure que les acquéreurs ont pu, dans l'acte de vente du 12 décembre 2017 déclarer "décharger le vendeur de toute responsabilité à ce sujet".

En outre, il n'y a pas de clause générale de décharge de responsabilité du vendeur mais seulement pour les vices cachés ; or, il s'agit d'un défaut de conformité et non d'un vice caché de sorte que cette clause exonératoire ne trouve pas à s'appliquer.

Dès lors, les vendeurs seront donc bien tenus pour responsables des préjudices subis par M. et Mme [S] du fait de la non conformité du réseau d'assainissement existant au diagnostic joint à l'acte.

Ils seront donc condamnés in solidum avec le diagnostiqueur puisque, vis-à-vis de l'acheteur, les deux ont une responsabilité équivalente.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Le tribunal a considéré que le préjudice subi était le coût des travaux de réparation, et a retenu une somme de 4 200 euros pour la dépose et repose de la cuisine, une autre de 5 320 + 11 790 euros au titre des travaux de reprise de la salle de bains, de la salle d'eau et des réseaux, et écarté ceux nécessaires à la reprise de la fosse septique dès lors que ces travaux étaient compris dans l'enveloppe globale de 10 000 euros prévue à l'acte pour la reprise du réseau d'assainissement. Sur les frais de remplacement de la micro-station, il a considéré que l'évolution du montant de ce préjudice n'était pas liée aux défendeurs et qu'ils seraient déjà indemnisés par la capitalisation des intérêts. Il a ensuite retenu 1 065,50 euros au titre de la maîtrise d'oeuvre, 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance, et a écarté les demandes au titre de sinistres intervenus en raison du refoulement des eaux usées dès lors qu'il n'était pas justifié qu'ils soient rattachés aux défauts de conformité, et au titre de leur préjudice moral.

La société Veolia demande d'abord la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande: au titre de la micro-station, dès lors que ce désordre avait été indiqué dans le diagnostic initial ; relative au traitement des prétendus sinistres dûs aux refoulements des eaux usées, dès lors qu'ils ne sont pas justifiés ; tenant aux travaux de la fosse septique, qui étaient dans le diagnostic initial; au titre du préjudice moral, non justifié. Sur le coût des tranchées de 11 790 euros, elle indique que le coût initial des travaux préconisés par elle dans son diagnostic n'avait pas été chiffré et ne relève que des seules déclarations des acheteurs voire d'une évaluation par l'agence immobilière, ce qui ne permet pas de retenir du tout ce montant puisque les travaux en question avaient bien été préconisés par le diagnostiqueur. Elle ajoute que le tribunal a mal lu l'expertise et l'a condamnée à payer une somme en doublon (forfait de reprise des canalisations). Subsidiairement à sa demande tendant à voir écarter sa responsabilité, elle demande donc à ce que sa condamnation soit limitée à la somme de 9 494,40 euros, somme à laquelle il faudra appliquer un taux de perte de chance de 17% (moyenne des taux appliqués par différentes cours d'appel dans des affaires similaires) ce qui aboutit à une condamnation de 1 614,05 euros. Elle conteste ensuite l'existence d'un préjudice de jouissance lié à une éventuelle faute de sa part puisque de toutes façons, le réseau devait être refait et qu'ils auraient dû se reloger le temps des travaux quoiqu'il en soit.

M. et Mme [S] indiquent que les désordres affectant les points de rejet de la cuisine et de la salle de bain du 2ème étage n'ont pas été vus par le diagnostiqueur selon l'expert judiciaire, ce qui ne pose pas difficulté. Sur le point de rejet de la salle de bain du premier étage, le défaut de repérage de la difficulté le concernant ne pose pas difficulté non plus. Enfin, sur le point de rejet de la salle d'eau, ils contestent les conclusions de l'expert qui indique que Veolia aurait mentionné les difficultés dans son diagnostic. En effet, le fait que le schéma indique le chemin de l'évacuation de cette salle d'eau n'implique pas que le diagnostiqueur l'ait mentionné comme étant un problème à résoudre. Or, l'arrêté du 27 avril 2012 impose bien au diagnostiqueur de mentionner les travaux de reprise nécessaires, ce qui n'est donc pas le cas pour ce problème, puisque seuls deux problèmes étaient clairement mentionnés et identifiés dans le rapport. Ils contestent également le rapport sur le fait que le diagnostic ait identifié l'absence de fosse septique puisque le rapport mentionne les difficultés relatives à la filière de traitement mais non pas le défaut de la fosse elle-même.

Sur l'estimation des préjudices, ils indiquent :

- sur l'absence de filière de traitement et de ventilation secondaire, correspondant aux défauts identifiés dès le premier diagnostic, ils demandent simplement le coût de l'actualisation du montant initial des travaux pour réparer ces désordres, n'ayant pu procéder aux travaux du fait de la présente procédure, coût non chiffré,

- sur les points de rejet de la cuisine, ils contestent pouvoir déposer et reposer la cuisine à l'identique. Ils demandent la somme de 9 779,45 euros TTC à ce titre,

- sur les travaux de reprise des salles de bains, de la salle d'eau et des réseaux, ils contestent l'évaluation de l'expert et exposent qu'au regard de la configuration des lieux, avec des faïences sur l'ensemble des murs et sol, le coût est important mais nécessaire pour une remise en état à l'identique afin de réparer intégralement leur préjudice. Ils demandent la somme de 65 015 euros TTC, correspondant à la totalité des travaux nécessaires, en ce compris notamment la réalisation d'une tranchée, dès lors que, contrairement à ce qui a été retenu par l'expert, celle-ci n'était pas prévue dans le diagnostic initial,

- que le montant de 10 000 euros correspondant aux travaux à prévoir dans le cadre du diagnostic initial n'est pas à déduire des sommes à devoir dès lors que ce montant n'a jamais été versé ou diminué du prix de vente d'une quelconque manière.

- sur les travaux de remplacement de la fosse septique, ils demandent une somme de 17 149,94 euros TTC (16 949,94 pour le remplacement + 600 euros pour l'étude de sol), contestant le fait que le premier diagnostic ait fait état de la difficulté. Ils contestent donc toute déduction d'une quelconque somme sur ce montant.

- sur le remplacement de la micro-station, le défaut affectant celle-ci a bien été mentionné par la société Veolia, néanmoins, du fait de la durée de la procédure, le coût des travaux a augmenté de 27% et il conviendra donc de tenir compte du montant actualisé de 21 081,50 euros, soit 4 531,56 euros TTC de plus que la précédente estimation. Il en va de même pour le coût de la maîtrise d'oeuvre, évalué désormais à 4 597 euros.

- sur les troubles de jouissance pendant la durée des travaux, ils indiquent que les travaux de reprise qui auraient été nécessaires à raison du diagnostic de la société Veolia ne nécessitaient pas une lourde intervention tandis que ceux qui doivent avoir lieu maintenant nécessitent un mois de travaux avec destruction de la cuisine et des salles de bains, alors qu'ils ont des enfants en bas âge et des animaux. Ils demandent une indemnisation à hauteur de 10 239,25 euros, correspondant au coût d'une location en Airbnb pour un mois.

- sur le refoulement des eaux usées, ils demandent le paiement du coût des interventions qui ont été nécessaires (2 560,38 euros) outre une indemnité de 200 euros par mois (10% de la valeur locative) depuis le 12 décembre 2017, date de prise de possession des lieux, et jusqu'à ce que les travaux soient réalisés, soit 12 960,38 euros à parfaire.

- sur les troubles dans les conditions d'existence, ils demandent 5 000 euros eu égard au temps passé à traiter ce litige avec les différents interlocuteurs de la procédure et les entreprises.

La société [N] soulève, subsidiairement à sa mise hors de cause, le fait que les travaux nécessaires à la mise en conformité des défauts constatés par le diagnostic de Veolia (mise en conformité de l'installation : ventilation primaire, fosse, raccordements non conformes ; mise en conformité des chutes du R+1 et point B2 partiel : la « salle d'eau », repérée sur le diagnostic comme se jetant sur rue ; la filière de traitement, considérée comme inexistante) ne sauraient donner lieu à indemnisation. Concernant les défauts oubliés par Veolia (mise en conformité des eaux de la cuisine s'évacuant sur le domaine public ; point B2 partiel : la salle de bain du premier étage se jetant dans les évacuations de la salle d'eau, elle-même repérée

sur le diagnostic initial de Veolia comme non conforme), elle conteste les montants demandés.

S'agissant de la cuisine, dès lors qu'elle est au premier niveau, vu par le diagnostiqueur, elle considère ne pouvoir être tenue d'aucune responsabilité. Elle s'associe par ailleurs aux remarques de l'expert qui considère que le devis produit par les époux [S] est surévalué.

S'agissant des travaux pour la salle de bains, la salle d'eau et les réseaux, elle soutient que les tranchées étaient déjà nécessaires au vu du diagnostic initial, que l'expert a retenu que les faïences n'avaient pas à être modifiées, que les travaux sur la fosse septique étaient identifiés dès le départ, et que le devis d'actualisation de 2018, a été fait par une autre entreprise que celle ayant réalisé le premier devis, et à une date à laquelle il aurait pu encore être soumis à l'expert, seul à même de porter une appréciation sur celui-ci.

Elle conteste ensuite l'actualisation des frais de maîtrise d'oeuvre, l'existence d'un préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'occuper le bien pendant les travaux dès lors que ceux-ci peuvent être effectués par tranches et pas dans toutes les pièces en même temps. Elle conteste l'existence de refoulements, d'un trouble dans les conditions d'existence, et du fait que le remplacement de la micro-station soit imputable aux fautes reprochées.

Sur ce,

Il sera d'abord observé que la somme des demandes dans le corps des conclusions dépasse les montants globaux indiqués dans le dispositif desdites conclusions, qui seules saisissent la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile. Si chaque poste de préjudice sera donc examiné individuellement, le montant global alloué ne pourra pas dépasser ces sommes de 91 944,39 euros pour les travaux de reprise des non-conformités outre 37 328,29 euros pour les "autres préjudices".

Il sera ensuite rappelé que l'acte de vente stipule que les acheteurs feront leur affaire des défauts de conformité qui sont signalés, de sorte qu'ils ne peuvent être indemnisés des travaux, et incidences des travaux, qui auraient été nécessaires à la remise en conformité du réseau selon le diagnostic initial, ce d'autant que l'acte de vente énonce clairement, contrairement à ce qui est indiqué par les consorts [S], que " le prix de vente[tient] compte de cette non conformité".

Par ailleurs, dans un arrêt du 8 juillet 2015 (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. n° 3), la chambre mixte de la Cour de cassation a jugé que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs d'un immeuble du fait d'un diagnostic erroné joint à l'acte de vente avaient un caractère certain (même solution : 3e Civ., 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-18.077, Bull. 2015, III, n° 99 ; 3e Civ., 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.469, 23-18.508, 23-18.560 ), solution rappelée très récemment pour le diagnostic de l'installation d'assainissement (3e Civ., 20 mars 2025, pourvoi n° 23-18.472, publié).

Ce sont donc bien les préjudices pleins subis par les consorts [S] qui seront indemnisés et non des pertes de chance.

Le défaut de conformité impose également une indemnisation du montant nécessaire à la mise en conformité du bien par rapport à ce qui était prévu contractuellement. Dès lors, dans le cas présent, le préjudice sera également constitué des travaux supplémentaires nécessaires à la mise en conformité du réseau d'assainissement, par rapport à ceux qui étaient nécessaires au regard du diagnostic initial.

Sur l'actualisation du montant des travaux initiaux, il sera relevé qu'il n'est renvoyé à aucune pièce et que le montant n'est pas indiqué dans les conclusions. Quoiqu'il en soit, le fait que les travaux n'aient pas déjà été faits ne relève pas de la durée de la présente procédure et ne constitue pas un préjudice indemnisable dès lors que les époux [S], en leur qualité de propriétaires du bien, sont tenus de mettre le réseau d'assainissement qui leur appartient en conformité avec la réglementation quoiqu'il en soit. De plus, il est démontré que la société Veolia et la société [N] ont bien exécuté la décision de première instance.

Ce préjudice sera donc écarté.