TJ 38185, 2 juill. 2026, RG 25/06174

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 25/06174 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MWND

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 02 Juillet 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [K], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître Véronique LUISET de la SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Madame [W] [L] [X] [I], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

défaillante

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]

défaillant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 02 Avril 2026, tenue à juge unique par Marie FABREGUE, Juge, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte dressé par Maître [E], notaire en date du 5 décembre 2022, Madame [V] [K] a consenti à Monsieur [J] [M] et à Madame [W] [L] [X] [I] une promesse unilatérale de vente d'un appartement de type T4 et d'un box de garage situés [Adresse 3] à [Localité 2] au prix de 251.000 euros valable jusqu'au 6 avril 2023.

La promesse était conclue sous la condition suspensive de l'obtention de deux prêts par les bénéficiaires avant le 6 mars 2023 :
- un prêt amortissable d'un montant maximal de 80.000 euros sur 7 ans à un taux nominal d'intérêt n'excédant pas 2,5% l'an (hors assurances) ;
- un prêt relais d'un montant maximal de 60.000 euros sur 2 ans à un taux nominal d'intérêt n'excédant pas 3% l'an (hors assurances).

La promesse prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation du bien d'un montant de 25.100 euros à charge pour les bénéficiaires de verser la somme de 12.550 euros entre les mains du notaire désigné séquestre dans les 10 jours de la promesse.

Monsieur [J] [M] et Madame [W] [L] [X] [I] ont procédé au versement de la somme de 12.550 euros.

Le 6 mars 2023, ils ont demandé une prorogation des délais indiquant avoir obtenu un accord de principe de leur banque mais que l'édition de l'offre de prêt devait intervenir sous quinzaine. Ils ont transmis 2 simulations de financement.

Madame [K] a accepté de proroger les délais initiaux. Les nouveaux termes ont été arrêtés au 31 mars 2023 pour l'obtention des prêts et au 28 avril 2023 pour l'expiration de la promesse.

Une nouvelle demande de prêt en date du 7 avril 2023 a été adressée par les bénéficiaires à Madame [K]. Toutefois, le 5 mai 2023 ils lui ont transmis des courriers de refus de financement.

Le 16 mai 2023, Madame [K] a refusé de rembourser à Monsieur [J] [M] et à Madame [W] [L] [X] [I] la première moitié de l'indemnité d'immobilisation. La somme est toutefois restée séquestrée entre les mains du notaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 juin 2025, Madame [K] a mis en demeure Monsieur [J] [M] et Madame [W] [L] [X] [I] d'avoir à donner instruction au notaire de libérer la somme séquestrée à son profit et de lui verser le solde de l'indemnité d'immobilisation outre un préjudice de perte de chance de n'avoir pu vendre son bien au prix initialement convenu soit la somme de 44 000 euros à ce titre.

Par assignation en date du 6 novembre 2025, Madame [V] [K] a attrait devant la juridiction de céans Monsieur [J] [M] et Madame [W] [L] [X] [I].

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2026, l'affaire a été fixée à plaider au 2 avril 2026 et mise en délibéré au 2 juillet 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l'article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d'un visa des dernières conclusions des parties, avec l'indication de leur date.

Vu l'assignation en date du 6 novembre 2025 de Madame [V] [K] à l'encontre de Monsieur [M] et de Madame [I] au terme de laquelle il est demandé au tribunal au visa des articles 1103, 1124, 1231 et suivants et 1304 et suivants du code civil de :
- ordonner la libération immédiate à son profit de la somme de 12.550 euros consignée entre les mains du notaire ;
- condamner solidairement Monsieur [M] et Madame [I] à lui verser la somme de 12.550 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation outre la somme de 32.200 euros au titre de sa perte de chance, la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et leurs condamnations aux dépens.

Vu l'absence de constitution de Monsieur [M] et de Madame [I], pourtant régulièrement cités (article 658 du code de procédure civile), la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur l'indemnité d'immobilisation :

Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1124 alinéa 1 du code civil rappelle que :
" La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ".

Une indemnité d'immobilisation peut être consentie en contrepartie de l'exclusivité consentie au bénéficiaire.

Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation a été empêchée par la partie qui y avait intérêt au terme de l'alinéa 1 de l'article 1304-3 du code civil.

Dans le cas d'une promesse de vente conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt la condition suspensive est ainsi réputée accomplie dès lors que le ou les prêts sollicités ne sont pas conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l'espèce, au terme de la promesse de vente il était prévu que l'indemnité d'immobilisation soit fixée à la somme de 25.100 euros et que les bénéficiaires s'engagent à verser la moitié soit 12.550 euros au promettant dans le délai de 10 jours de signature de la promesse.

Les bénéficiaires ont bien respecté cette stipulation.

Il était prévu en outre que le montant de l'indemnité d'immobilisation s'imputerait sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente promise ou sera restituée au bénéficiaire en cas de non réalisation de la vente par la défaillance de l'une des conditions suspensives ou sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions de la promesse, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Pour le surplus de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 12.550 euros le bénéficiaire s'engageait à verser au promettant cette somme au plus tard dans le délai de 8 jours d'expiration du délai de la promesse pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas la promesse de vente alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

La promesse était conclue sous la condition suspensive de l'obtention de deux prêts par les bénéficiaires avant le 6 mars 2023 :
- un prêt amortissable d'un montant maximal de 80.000 euros sur 7 ans à un taux nominal d'intérêt n'excédant pas 2,5% l'an (hors assurances) et un prêt relais d'un montant maximal de 60.000 euros sur 2 ans à un taux nominal d'intérêt n'excédant pas 3% l'an (hors assurances).

Il est précisé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, aux taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.

En l'espèce,

Il résulte de la promesse de vente susvisée que les acquéreurs devaient justifier de l'obtention ou de la non obtention des prêts au plus tard le 6 mars 2023. A cette date ils ont sollicité une prorogation des délais en raison d'un retard de leur banque, prorogation acceptée par Madame [K] jusqu'au 31 mars 2023 pour l'obtention des prêts et jusqu'au 18 avril 2023 pour l'expiration de la promesse de vente. Pour justifier de cette demande de prorogation ils ont transmis deux simulations de prêts auprès :
- du CREDIT MUTUEL en date du 31 janvier 2023 pour un prêt amortissable de 71.976 euros sur 5 ans avec un taux nominal de 3 % l'an (ce taux excédait la limite prévue dans la promesse) ;
- de LCL en date du 6 mars 2023 pour un prêt amortissable de 150.000 euros sur 14 ans à un taux nominal de 3,13 % l'an (proposition incompatible avec les conditions de la promesse s'agissant du montant, du taux et de la durée) et des simulations d'assurance emprunteurs.

Le 21 avril 2023, le notaire a reçu une demande de prêt du CREDIT MUTUEL en date du 7 avril 2023 soit après l'échéance du 31 mars 2023 et plus d'un mois après avoir affirmé être en attente de l'édition de l'offre définitive.

Par ailleurs, cette offre était irrégulière vis-à-vis de la promesse puisque le prêt amortissable sollicité s'élevait à 72.255 euros sur 5 ans à un taux de 2,79 % l'an soit un taux supérieur à celui contractuellement prévu et le prêt relais d'un montant de 78.000 euros sur 2 ans avec un taux de 3,09 % dépassait le plafond du montant et du taux prévus à la promesse.

Le 5 mai 2023, deux refus de prêts du CREDIT MUTUEL en date du 3 mai 2023 (demande non conforme aux stipulations contractuelles comme indiqué ci-dessus) et du CREDIT AGRICOLE en date du 21 avril 2023 (la demande de prêt à l'origine de ce refus n'a toutefois pas été communiquée) ont été transmis à Madame [K].

Ces refus ont été émis postérieurement à l'échéance prorogée au 31 mars 2023.

Or, ces refus de prêts ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles.

En effet, leur production est tardive et mentionne une demande de prêt 4 mois après la signature de la promesse, après la date d'expiration initiale de la promesse et les caractéristiques des prêts sollicités ne sont pas mentionnées sur les attestations produites ou ne sont pas conformes aux caractéristiques fixées dans la promesse de vente.

En conséquence, la défaillance des acquéreurs au titre de leurs obligations contractuelles est manifeste.

Ainsi, conformément aux termes de la promesse et à l'article 1304-3 du code civil, les circonstances sus visées justifient que la condition suspensive soit réputée réalisée de sorte que les bénéficiaires étaient tenus de réitérer la vente par acte authentique ce qu'ils n'ont pas fait.

En outre, cette inexécution les rend redevables de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation convenue soit la somme de 25.100 euros.

* * *

En conséquence, la première moitié de l'indemnité d'immobilisation consignée entre les mains du notaire sera libérée au profit de Madame [K] et les bénéficiaires de la promesse seront condamnés solidairement au paiement du solde soit la somme de 12.550 euros.

2- Sur la perte de chance de Madame [K] :

Madame [K] estime que compte tenu de la défaillance des bénéficiaires de la promesse elle a perdu une chance de vendre son bien immobilier au prix initialement convenu par les parties soit la somme de 251.000 euros soit 240.000 euros nets vendeur (251.000 euros - 11.000 euros de frais d'agence).

Il est constant en effet que Madame [K] a finalement vendu son bien immobilier au prix de 220.000 euros soit 207.800 euros nets vendeur (220.000 - 12 000 euros de frais d'agence).
En conséquence, Madame [K] est bien fondée à solliciter la somme de 32.200 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier à un montant supérieur étant précisé qu'elle a fait preuve de patience et de compréhension vis-à-vis des bénéficiaires de la promesse qui ont volontairement retardés les échéances causant ainsi un préjudice à la demanderesse. Madame [K] a en effet perdu un an et demi et une décote de 9% du prix de vente est à déplorer comme le rappelle à juste titre son notaire.

* * *

La somme de 32.200 euros lui sera en conséquence allouée au titre de la perte de chance.

3- Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [M] et Madame [I] seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [M] et Madame [I] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros à Madame [V] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS