TJ 38185, 2 juill. 2026, RG 24/06664

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 24/06664 - N° Portalis DBYH-W-B7I-MFYM

N° JUGEMENT : AF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

Me Sylvie FERRES

Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 02 Juillet 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [J] [K]
née le 19 Juin 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [H] [W] [Z]
né le 12 Mars 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. L’INDALO représenté par son syndic en exercice la SARL SYNDIC ECO 38 dont le siège social est [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 23 Avril 2026, tenue à juge unique par Adrien FLESCH, Vice-président, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [K] et Monsieur [Z] sont propriétaires d'un appartement et d'un garage dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6] et constitué d'une maison d'habitation divisée en deux appartements, avec garages, jardin et piscine.

Leurs lots représentent 491 millièmes. L'autre copropriétaire en détient 509.

Par acte du 19 décembre 2024, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et son syndic, la société Syndic Eco 38, devant le tribunal judiciaire de Grenoble, en vue de l'annulation des résolutions n° 1 à 12 de l'assemblée générale de la copropriété consignées dans un procès-verbal daté du 30 septembre 2024 et de la condamnation du syndic à l'indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2025, Madame [K] et Monsieur [Z] demandent au tribunal de :
- ANNULER les résolutions n°1 à 12 de l'assemblée générale de la copropriété suivant procès-verbal du 30 septembre 2024 ;
- CONDAMNER la SARL SYNDIC ECO 38 à réparer l'entier préjudice subi par les demandeurs ;
- CONDAMNER la SARL SYNDIC ECO 38 au paiement d'une somme de 10 000 € en réparation du préjudice ;
- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et son syndic, la SARL SYNDIC ECO 38, au paiement d'une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- RAPPELER les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et CONDAMNER les mêmes in solidum aux entiers dépens de l'instance ;
- DISPENSER les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, conclut au rejet de l'ensemble des demandes et demande au tribunal de condamner Madame [K] et Monsieur [Z] à payer au syndicat et au syndic la somme de 2.000€ chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, de les condamner aux dépens et d'ordonner l'exécution provisoire.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile, ainsi qu'aux motifs du présent jugement.

MOTIFS

Sur la demande en nullité des résolutions de l'assemblée générale

Moyens et prétentions des parties

Madame [K] et Monsieur [Z] demandent l'annulation des résolutions prises en assemblée générale aux motifs, d'une part, que les délais de convocation de l'assemblée générale n'ont pas été respectés et, d'autre part, que dans une copropriété de deux copropriétaires, les décisions qui relèvent des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ne peuvent être prises que par les deux copropriétaires, comme le stipule en l'espèce l'article 19 du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le délai de convocation à l'assemblée générale a été respecté puisqu'elle a eu lieu le 30 octobre 2024, et non pas le 30 septembre 2024 comme mentionné par erreur sur le procès-verbal, et que Madame [K] et Monsieur [Z] ont été convoqués le 30 septembre.

Il explique également qu'en application de l'article 22, I de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété doit déterminer les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale dans le respect des dispositions de cette loi, ce qui limite la possibilité d'imposer de nouvelles règles de majorité.

Il explique ensuite que si, dans un cadre dérogatoire, les décisions en assemblée générale peuvent être prises à l'unanimité des copropriétaires, tel n'est pas le cas s'agissant du vote du budget prévisionnel et de l'approbation des comptes, à quoi les majorités des articles 24 à 26 s'appliquent. De plus, dans une copropriété de deux copropriétaires, le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix est autorisé à prendre les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées, ce qui est le cas des décisions relevant de l'article 24, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ou la désignation du syndic. Il précise enfin qu'indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble. Ils concluent en soutenant que les règles de majorité de l'article 24 étaient applicables à toutes les résolutions prises à l'assemblée générale du 30 octobre 2024.

Réponse du tribunal

S'agissant du délai de convocation, il résulte des explications et des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Madame [K] et Monsieur [Z] ont été convoqués le 30 septembre 2024 à une assemblée générale du 30 octobre 2024, de sorte que le délai de convocation de l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 a été respecté et que ce n'est que par erreur que le procès-verbal d'assemblée générale porte la date du 30 septembre 2024.

Le litige porte sur le point de savoir si les décisions prises lors de l'assemblée générale du 30 octobre 2024 pouvaient l'être à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ou si elles ne pouvaient l'être qu'avec l'accord de chaque copropriétaire.

Le règlement de copropriété stipule dans son article 19 relatif à la tenue des assemblées que " tant que les copropriétaires ne seront que deux, les décisions qu'ils auront à prendre le seront d'un commun accord entre eux. "

Cette stipulation se borne toutefois à tirer toutes les conséquences des règles de droit commun de la loi du 10 juillet 1965, en particulier de la disposition de l'article 22, I, alinéa 2, selon laquelle " lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. " L'effet de cette règle est que, dans une copropriété de deux copropriétaires, chacun dispose du même nombre de voix, de sorte qu'aucune majorité n'est possible et que les décisions doivent être prises à l'unanimité.

Cette stipulation n'est cependant pas de nature à écarter les dispositions particulières applicables aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires de la section 2 du chapitre IV ter de la loi du 10 juillet 1965 (articles 41-13 à 41-23).

Non seulement cela ne résulte pas expressément de sa lettre, mais encore ces dispositions sont impératives, comme le prévoit l'article 43 de la loi, selon lequel " Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. "

Ainsi, les règles de prise de décision et de majorité propres aux copropriétés de deux copropriétaires trouvent à s'appliquer, notamment l'article 41-16.

Cet article dispose que " Par dérogation aux dispositions de l'article 17, du troisième alinéa du I de l'article 18, du a du II de l'article 24, du a de l'article 25 et du deuxième alinéa du I de l'article 22 :

1° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. "

Il en résulte que, dans une copropriété de deux copropriétaires, le copropriétaire majoritaire peut prendre seul toutes les décisions relevant de la majorité simple de l'article 24 ainsi que désigner le syndic, comme l'expose le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété (Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis - Légifrance).

D'après l'article 24, I de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale relèvent de la majorité simple, sauf s'il en est disposé autrement par la loi, notamment à l'article 25.

Ainsi, lors de l'assemblée générale du 30 octobre 2024, pouvaient être prises sur le fondement du seul vote du copropriétaire majoritaire les décisions suivantes, comme l'énonce le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 30 octobre 2024 :
1° Désignation du président de séance,
2° Désignation d'un scrutateur : pas de vote car sans objet,
3° Désignation d'un secrétaire,
4° Approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2024,
5° Quitus au syndic,
6° Budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,
7° Budget prévisionnel du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,
8° Nomination du syndic,
12° Autorisation de procéder au déroulement de l'assemblée générale dans une autre ville que celle de la copropriété.

En revanche, dans la mesure où le copropriétaire majoritaire ne détient pas au moins deux tiers des voix, les résolutions suivantes ne pouvaient être prises qu'avec l'accord de chaque copropriétaire :
9° Désignation du conseil syndical,
10° Vote de principe du remblayage de la piscine,
11° Vote de principe de la création d'un mur de séparation.

En effet, la désignation du conseil syndical relève de l'article 25, c) et n'est pas mentionnée au 1° de l'article 41-16. Ainsi seul un copropriétaire détenant au moins les deux tiers des voix aurait pu prendre seul cette décision.

De plus, il n'est pas démontré en quoi le remblayage de la piscine ainsi que la création d'un mur de séparation constituent des travaux de conservation de l'immeuble. Le procès-verbal d'assemblée générale mentionne certes : " le volet piscine et la barrière de sécurité ne sont plus aux normes, les dalles sont dangereuses, l'eau présente un danger sanitaire, la piscine est remplie de moustique et de feuilles mortes, pas d'alarme ". Mais les travaux qu'implique nécessairement cet état de fait sont des travaux de nettoyage, de réparation et de mise aux normes, par des travaux de comblement de la piscine, qui constituent des travaux de transformation relevant de l'article 25, n), qui ne pouvaient donc entre une fois être décidés par un copropriétaire seul qu'à condition qu'il détienne au moins les deux tiers des voix. Il en est de même de la création d'un mur.

Ainsi, doivent être annulées les résolutions n° 9, 10 et 11 prises lors de l'assemblée générale du 30 octobre 2024, consignées dans le procès-verbal d'assemblée générale portant la date erronée du 30 septembre 2024.

Sur la responsabilité du syndic

Moyens et prétentions des parties

Madame [K] et Monsieur [Z] reprochent au syndic de n'avoir pas fait respecter les règles de vote applicables lors de l'assemblée générale du 30 octobre 2024 et, expliquant que le syndic les contraint à multiplier les procédures et les expose à un trouble dans leurs conditions d'existence, ils demandent 10.000€ à titre de dommages-intérêts.

Quoi que la société Syndic Eco 38 n'ait pas formellement constitué avocat, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, s'oppose à cette demande. Il fait d'abord valoir que le syndic n'a pas été assigné et, dans les motifs de ses conclusions, conclut à l'irrecevabilité des demandes, cette demande d'irrecevabilité n'étant toutefois pas reprise dans le dispositif des conclusions. Il fait ensuite observer que la preuve d'une faute n'est pas rapportée.

Réponse du tribunal

A titre liminaire, le tribunal fait observer que le syndic a bien été assigné tant en qualité de représentant du syndicat qu'en son nom personnel.

Il appartient au syndic, dans le cadre de l'exécution du contrat qui lui a été confié par le syndicat, de respecter et de faire respecter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et de son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967.

Or à l'occasion de l'assemblée générale du 30 octobre 2024, les règles de majorité applicables aux résolutions n° 9, 10 et 11 n'ont pas été respectées, ce qui suffit à établir une faute du syndic.

Madame [K] et Monsieur [Z] ne justifie toutefois pas de la réalité de leur préjudice en lien avec cette faute, en ce qu'aucun élément n'établit que la désignation d'un conseil syndical puisse être à l'origine du trouble dans les conditions d'existence qu'ils invoquent et que le vote n'a porté que sur le principe de travaux, lesquels n'avaient donc pas pu à cette date être réalisés et causer le préjudice qu'ils invoquent.

Ils doivent être déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer 1.200€ à Madame [K] et Monsieur [Z].

Conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [K] et Monsieur [Z] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS