TJ 86194, 3 juill. 2026, RG 23/00074

5AH Minute N°

N° RG 23/00074 - N° Portalis DB3J-W-B7H-F5XS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 JUILLET 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [O]

DEMANDERESSE

Madame [W] [I]
née le 18 Août 2000 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-86194-2023-6170 du 16/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Maître Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [X] [T]
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 FEVRIER 2026, DATE PROROGEE AU 24 AVRIL 2026, PUIS 03 JUILLET 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date du 3 août 2021, [X] [T] a donné à bail, sous la forme d'un " contrat individuel de colocation à usage d'habitation " un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie du même montant.

Après avoir donné son préavis de départ, daté du 17 mars 2022, [W] [I] a quitté les lieux, ce qui a donné l'occasion de l'établissement d'un état des lieux contradictoire de sortie en date du 23 avril 2022.

Par requête du 3 février 2023, [W] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

Elle demande la convocation de [X] [T], aux fins de :
- la condamner au paiement de 476 euros en principal ;
- la condamner au paiement de 1 500 euros de dommages et intérêts.

Elle explique qu'en dépit de la restitution des lieux donnés à bail, elle n'a pas obtenu restitution de son dépôt de garantie, les démarches amiables engagées, y compris auprès d'un conciliateur de justice, étant demeurées vaines.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 10 novembre 2023.

Par courrier du 11 octobre, le greffe a sollicité de [W] [I] qu'elle fasse procéder à la citation de [X] [T], dont le courrier de convocation a été retourné avec la mention " destinataire inconnu à l'adresse ".

A l'audience du 10 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée en présence du Conseil de [W] [I].

Par acte du 17 avril 2024, [W] [I] a assigné [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

A l'audience du 3 mai 2024, l'affaire a été renvoyée en présence des Conseils de chacune des parties.

Il en a été de même à l'audience du 20 décembre 2024, puis à nouveau à celle du 23 mai 2025.

A l'audience du 28 novembre 2025, [W] [I], représentée par son Conseil, et au soutien de conclusions, -auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile-, demande de :
- Etre dite recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,
- Débouter [X] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions;
- Condamner [X] [T] à lui payer la somme de 300,09 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;
- Condamner [X] [T] à lui payer la somme de 1 050 euros au titre des majorations de retard ;
- Condamner [X] [T] à payer à Maître [Q] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 37 du décret du 19 décembre 1991 ;
- Condamner [X] [T] aux dépens.

Elle rappelle que le bail a été conclu le 3 août 2021, et le congé effectif en avril 2022.
Elle observe qu'il n'a pas été établi d'état des lieux d'entrée, mais qu'en revanche, un état des lieux de sortie a été effectué.

Elle déplore l'absence de tout justificatif de la retenue opérée sur le dépôt de garantie, et critique les montants relevés par la bailleresse, sauf à acquiescer à la déduction d'une somme de 99 euros.

Elle soutient que les factures de plomberies matérialisent la réalité d'une plomberie défectueuse, sans rapport avec des dégradations locatives, et verse aux débats une jurisprudence afférente à la même bailleresse pour un problème identique, rendue par la juridiction. Elle relève que cette décision fait état d'un problème de conception de l'immeuble, et donc étranger à tout manquement de la locataire.

[X] [T], représentée par son Conseil, qui se réfère à ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, demande de :
-Rejeter purement et simplement les demandes, fins et conclusions de [W] [I] ;
- Condamner [W] [I] à lui régler la somme de 552,53 euros au titre des charges impayées, et dégradations locatives ;
- Condamner [W] [I] à lui régler une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle affirme qu'un état des lieux d'entrée a été effectué, rappelant que le logement a été donné à bail à 4 colocataires. Elle explique que dans cette mesure, l'intégralité des frais sont divisés par 4, et relève que la décision dont il est fait état concerne l'un de ces occupants.

Elle conclut au débouté des demandes, et ajoute que l'avis délivré par le plombier est d'autant plus critiquable qu'aucune expertise judiciaire n'est demandée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 février 2026, délai qui a été prorogé plusieurs fois jusqu'au 3 juillet 2026 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI,

Sur la demande de paiement au titre du dépôt de garantie non restitué :

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 7 de la même loi dispose que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Il dispose également que le locataire soit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat.

Le désengorgement des canalisations consistant en un entretien courant du logement, il doit être pris en charge par le locataire. En revanche, en application des dispositions de l'article 6, le désengorgement des canalisations est à la charge du bailleur lorsque l'engorgement est dû à un défaut de conception des tuyaux.

Le locataire doit notamment faire réaliser un entretien annuel de la chaudière.

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les seules charges récupérables sont celles fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 et qui se répartissent en huit pôles que sont les ascenseurs et les monte-charges, l'eau froide, chaude, et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes, les installations individuelles (dépenses d'alimentation commune de combustible, exploitation et entretien courant), les parties commune inférieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation, l'hygiène, les équipements divers du bâtiment et les impositions et redevances.

Il est toutefois acquis que, si un bail d'habitation ne peut contrevenir aux dispositions du décret du 26 août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables, la fourniture par le bailleur de prestations entraîne des restitutions réciproques et oblige le locataire qui a bénéficié de ces prestations à s'acquitter d'une indemnité équivalente à la valeur de ces prestations.

Par ailleurs l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Enfin, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce :

-S'agissant de la régularisation des charges au titre de la consommation de gaz :
Il est prétendu à la régularisation de cette consommation à hauteur de 233,06 euros.
Sur ce point, il résulte des calculs fournis aux débats que les prétentions de [X] [T] sont fondées sur le prix du kWh le plus élevé pendant la période concernée, de sorte que, motifs pris de la variation du prix kWh, rapporté aux consommations correspondantes, ventilées individuellement à l'endroit de chacun des 4 colocataires, la quote-part de [W] [I] peut être fixée à 216,25 euros.

-S'agissant de la régularisation des charges au titre de la consommation d'électricité :
Il est prétendu à la régularisation de cette consommation à hauteur de 97,60 euros.
Sur ce point, le calcul proposé par [X] [T] présente les mêmes écueils que celui relatif à la consommation de gaz.
Ainsi, en tenant compte de la variation du prix du kWh réel selon les périodes concernées, et selon un calcul assimilable à celui qui vient d'être exposé pour le gaz, la quote-part de [W] [I] peut être fixée à 47,58 euros, incluant le prorata du mois d'avril 2022.
Il n'est pas contesté que la facture rend compte d'un trop perçu par TOTAL ENERGIE de 65,43.
Cette somme viendra en déduction, à hauteur du quart, de la régularisation précédemment fixée.

-S'agissant de la régularisation de charges au titre de l'abonnement internet :
Il est prétendu à la régularisation des frais de cette souscription à hauteur de 90 euros.
Sur ce point, [X] [T] verse aux débats une capture d'écran SOSH rendant compte d'une facture de 29,99 euros le 25 novembre, au titre d'un compte internet 753989576 et d'un numéro de ligne 05C390R884 dont le lien avec le présent litige n'est pas démontré.
Elle sera déboutée de cette demande.

-S'agissant des charges de copropriété :
Il est prétendu à la régularisation de ces charges à hauteur de 202,06 euros, correspondant à un total de 802,06 euros pour la période écoulée, déduction faite de la provision mensuelle versée pour un total de 600 euros.
Or, motifs pris que pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 les charges locatives s'élèvent à 1 525,59 euros, la quote-part de [W] [I] peut être fixée à 381,40 euros.

-S'agissant de l'entretien de la chaudière :
Il est prétendu à la condamnation de [W] [I] au paiement de la somme de 24,30 euros au titre de l'entretien de la chaudière.
Motifs pris que la facture d'entretien de la chaudière s'élève à 116 euros, dont division par 4 pour chacun des colocataires, et de ce que ce coût doit être rapporté au prorata de l'occupation du logement, la quote-part de [W] [I] peut être fixée à 16,80 euros.

-S'agissant des dégradations locatives :
Il est prétendu à la condamnation de [W] [I] au paiement de la somme de 70,23 euros correspondant au quart de la facture de remplacement du mitigeur de la douche, en janvier 2021.
La locataire reste taisante sur ce point, quoiqu'elle exclue somme dette de son propre décompte.
Le bon état du mitigeur lors de l'entrée dans les lieux étant présumé, [W] [I] sera tenue à verser 70,23 euros à [X] [T] au titre du coût de son remplacement.
Il est surtout prétendu à sa condamnation au titre des interventions multiples du plombier, commis aux fins de procéder au débouchage de la douche, les désordres déplorés dans celle-ci ayant présidé à une déclaration de sinistre, dont le montant de la franchise, à hauteur de 50 euros, est également réclamé à l'ancienne locataire.
Or, il résulte des pièces de la procédure que la facture du 17 mai 2022 mentionne au titre des observations de l'intervention du 12 mai 2022 que les canalisations des eaux usées débouchées présentent " trop de coudes ", ce qui explique la fréquence des interventions pour la même raison puisque deux factures avaient déjà été émises les 16 octobre 2021 et 13 avril 2022 pour des désengorgements des canalisations des eaux usées.
En conséquence, il incombe à [X] [T] de prendre en charge les coûts liés au désengorgement des canalisations, d'une part, et à la déclaration de sinistre, d'autre part.

Sur les comptes à faire entre les parties :
Il se déduit de ce qui précède que la créance de [X] [T] à l'égard de [W] [I] s'élève à :
- Consommation de gaz : 216,25 euros ;
- Consommation d'électricité : 47,58 euros ;
- Charges de copropriété : 381,40 euros ;
- Entretien de la chaudière : 16,80 euros ;
- Remplacement du mitigeur : 70,23 euros ;
Pour un total de : 732,26 euros.

Doivent être déduites de la créance de [X] [T] les sommes suivantes :
- 600 euros de provision sur charges ;
- 16,35 euros de restitution de trop-perçu par TOTAL ENERGIE, divisée par 4.
Pour un total de 616,35 euros.

En conséquence, la créance de [X] [T] s'élève à 115,91 euros.
[X] [T] était donc fondée à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 115,91 euros.
Elle est donc condamnée à en restituer le solde à [W] [I], à hauteur de 284,09 euros (400 - 115,91 euros).

Sur la demande de majoration mensuelle du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il est restitué dans un délai maximum d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire et majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l'espèce, l'état des lieux de sortie faisait apparaître des observations, et n'était donc pas conforme à l'état des lieux d'entrée, de sorte que la bailleresse avait un délai de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie dont la conservation n'était pas justifiée.

Il n'est pas contesté que [W] [I] a remis les clés à [X] [T] le jour de l'état des lieux de sortie, soit le 23 avril 2022. Par ailleurs, la bailleresse a manqué à son obligation de restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, [W] [I] est fondée à demander la majoration d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 24 juin 2022.

[X] [T] est condamnée à verser à [W] [I] la somme de 40 x 24 = 960 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
[X] [T] sera condamnée aux dépens.

Aux termes des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
[X] [T], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Maître [Q] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 37 du décret du 19 décembre 1991.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS