TJ 67482, 2 juill. 2026, RG 25/01504

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01504 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6O4

Minute n° 621/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Avi ETTEDGUI ABOAB - 244
Me Clint GOFFIN VAN AKEN - 153
Me Guillaume HANRIAT - 12

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 02 juillet 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

Ordonnance du 02 Juillet 2026

DEMANDEURS :

Madame [K], [S] [F]
demeurant [Adresse 1] (JAPON), élisant domicile au cabinet de Maître Clint Goffin van Aken, [Adresse 2] à [Localité 1].
représentée par Me Clint GOFFIN VAN AKEN, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [U], [C], [I] [F]
né le 11 Mars 1955 à [Localité 1]
[Adresse 3]
représenté par Me Clint GOFFIN VAN AKEN, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [M], [N], [V] [F]
née le 02 Avril 1956 à [Localité 1]
[Adresse 4]
représentée par Me Clint GOFFIN VAN AKEN, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. NOA, sociéte immatriculée au RCS de Strasbourg, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE INTERVENANTE :
Madame [G] [F]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Me Avi ETTEDGUI ABOAB, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l'audience publique du 16 Juin 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Sameh ATEK

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 19 novembre 2025, Mme [K], [S] [F], M. [U], [C], [I], [F] et Mme [M], [N], [V] [F] ont fait assigner la SCI NOA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

- condamner la SCI NOA à payer :

La somme de 350 000 € à M. [U] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure,La somme de 350 000 € à Mme [M] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure,La somme de 350 000 € à Mme [K] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure.
- condamner la SCI NOA à payer à M. [U] [F], Mme [M] [F] et Mme [K] [F] une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 CPC.
- condamner la SCI NOA aux entiers frais et dépens de l'instance.

Selon dernières conclusions du 13 mai 2026, les consorts [F] ont sollicité voir :

- condamner la SCI NOA à payer :

La somme de 350 000 € à M. [U] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure,La somme de 350 000 € à Mme [M] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure,La somme de 350 000 € à Mme [K] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure.- condamner en outre la SCI NOA à payer à M. [U] [F], Mme [M] [F] et Mme [K] [F] la somme globale de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de sa résistance abusive à l’exécution de ses obligations contractuelles et judiciaires ;
- condamner la SCI NOA à payer à M. [U] [F], Mme [M] [F] et Mme [K] [F] une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 CPC.
- condamner la SCI NOA aux entiers frais et dépens de l'instance.

Selon dernières conclusions du 11 juin 2026, Mme [G], [J] [F] a sollicité voir :

- déclarer recevable son intervention volontaire principale ;
- condamner la SCI NOA à lui payer la somme de 350.000 € à titre de provision à valoir sur sa quote-part indivise dans la fraction du prix de vente immédiatement exigible ;
- dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2025, date de la mise en demeure ;
- condamner la SCI NOA à lui payer la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- débouter la SCI NOA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande reconventionnelle de provision de 50.100 € ;
- condamner la SCI NOA à payer à Mme [G] [F] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que, dans l’hypothèse où Mme [G] [F] serait admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, cette somme sera versée à Me Avi ETTEDGUI en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, ce dernier renonçant expressément à percevoir la partie contributive de l’État ;
- condamner la SCI NOA aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Avi ETTEDGUI, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions du 12 juin 2026, la SCI NOA a sollicité voir :

- débouter les consorts [F], [G], [K], [M] et [U], de l’ensemble de leurs demandes, prétentions, fins et moyens ;
- condamner à Mme [G] [F] à lui payer une provision de 51.600 € ;
- condamner solidairement ou in solidum les consorts [F], [G], [K], [M] et [U] à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement ou in solidum les consorts [F], [G], [K], [M] et [U] aux entiers frais et dépens.

À l’audience du 16 juin 2026, les parties ont réitéré oralement leurs prétentions puis se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Il sera donné acte de l’intervention volontaire de Mme [G] [F].

Sur la demande de provision des consorts [F] :

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

À l'inverse, sera écartée une contestation que serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, les consorts [F], [M], [K], [U] exposent qu’ils sont propriétaires indivis à parts égales de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1] ; que par compromis reçu en la forme authentique le 18 novembre 2022 par Me [B], les consorts [F] se sont engagés à vendre le bien à la SCI NOA au prix de 1.500.000 € et en cas de réalisation des conditions suspensives à réitérer leur engagement par la signature de l’acte authentique de vente à recevoir par Me [R] [Z], notaire à [Localité 2], moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement ; qu’aux termes du compromis de vente, les parties ont convenu que le prix sera payable à concurrence de la somme de 1.400.000 € comptant à la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente et à concurrence de 100.000 €, au plus tard le jour de la libération du logement par Mme [G] [F] qui interviendrait postérieurement à la réitération de l’acte authentique ; que lors du rendez-vous en date du 14 avril 2023 pour la signature de l’acte authentique, Mme [G] [F] a refusé expressément de signer l’acte authentique de vente ; que par jugement en date du 04 juin 2025 le tribunal judiciaire de Strasbourg a notamment constaté la vente intervenue entre les consorts [F] et la SCI NOA pour le prix de 1.500.000 €, dans les conditions prévues par l’acte authentique signé le 18 novembre 2022 ; que la partie exigible du prix de vente ne leur a jamais été versée par la SCI NOA, malgré les mises en demeure.

Mme [G] [F], intervenue volontairement, sollicite également une provision d’un montant de 350.000 €.

La SCI NOA s’oppose à la demande de provision aux motifs que l’immeuble étant toujours occupé par Mme [G] [F] alors que le bien est vendu, aux termes du compromis du 18 novembre 2022 (pièce 2 demandeurs, page 7), libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques, la demande de provision se heurte à contestations sérieuses. En outre, la SCI NOA fait valoir que l’immeuble n’aurait plus la même valeur qu’au jour de la signature du compromis soit le 18 novembre 2022 ni de la date de prise de possession de l’immeuble par la SCI NOA prévue au compromis soit le 31 janvier 2023.

Cependant, il appert que, par jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 04 juin 2025, la vente de l’immeuble sis [Adresse 6], portant les références cadastrales Section DX n°[Cadastre 1], intervenue entre M. [U] [F], Mme [K] [F], Mme [M] [F] et Mme [G] [F] en qualité de vendeurs, d’une part, et la SCI NOA en qualité d’acquéreur, d’autre part, pour un prix de 1.500.000 € et dans les conditions prévues par l’acte authentique signé le 18 novembre 2022 a été constatée judiciairement (pièce 4 demandeurs).

Par ailleurs, le compromis de vente du 18 novembre 2022 signé par les parties stipule, page 8, que :

« Ce prix sera payable de la manière suivante :
à concurrence de UN MILLION QUATRE CENT MILLE EUROS (1.400.000 EUR), comptant à la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente (…)et à concurrence de CENT MILLE EUROS (100.000 EUR) au plus tard le jour de la libération du logement par Mme [G] [F] qui interviendrait postérieurement à la réitération authentique des présentes (...) ».
Cette clause est claire et précise et ne nécessite aucune interprétation.

La SCI NOA est propriétaire depuis que la vente est parfaite dès lors qu’elle a été constatée par le juge du fond du tribunal judiciaire de Strasbourg, qui a rappelé que la promesse synallagmatique vaut vente.

En outre, les parties ont convenu que l’entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle au plus tard le 1er septembre 2023. La SCI NOA, propriétaire, peut demander l’expulsion de tout occupant sans droit ni titre, et les parties ont prévu dans le compris de vente, page 6, l’éventualité d’un maintien dans les lieux par Mme [G] [F] par le versement d’une indemnité forfaitaire journalière d’un montant de 50 € à la SCI NOA le cas échéant, sans préjudice du droit pour la SCI NOA, acquéreur, de poursuivre la libération des lieux.

Le changement de circonstances économiques et de valeur du bien est indifférent sur le contrat de vente qui a été constatée judiciairement.

Dès lors, la contestation soulevée par la SCI NOA devant le juge des référés n’apparaît pas sérieuse.

L’obligation de la SCI NOA de payer une somme totale de 1.400.000 € soit la somme de 350.000 € pour chacun des coïndivisaires depuis que la vente est parfaite entre les parties n’est donc pas sérieusement contestable.

Partant, la SCI NOA sera condamnée à payer par provision :

La somme de 350 000 € à M. [U] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure,La somme de 350 000 € à Mme [M] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure,La somme de 350 000 € à Mme [K] [F], assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de la mise en demeure.La somme de 350 000 € à Mme [G] [F].
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

La demande de dommages et intérêts formulées par les consorts [F] ne peut donc qu’être fondée sur les dispositions de l’article 1240 et 1241 du code civil.

Il est constant que l’action en justice, même dénuée de fondement, ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à une créance de dommages et intérêts qu’en cas de faute du plaideur, de preuve d’un préjudice pour celui qui l’invoque et de l’existence d’un lien de causalité. Ainsi, la faute faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice doit être caractérisée.

Faute de caractériser l’intention de nuire de la SCI NOA et d’autant qu’aucune demande de condamnation au paiement du prix n’a été formulée devant le juge du fond en 2025, les demandes des consorts [F] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de provision de la SCI NOA :

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

À l'inverse, sera écartée une contestation que serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, le juge des référés est compétent pour ordonner le paiement d’une provision à valoir sur la liquidation d’une astreinte conventionnelle en l’absence de contestation sérieuse sur son cours.

En l’occurrence, la SCI NOA demande une provision d’un montant de 51.600 € correspondant au maintien dans les lieux de Mme [G] [F] depuis le 2 septembre 2023 jusqu’au 30 juin 2026.

Il ressort du compromis de vente du 18 novembre 2022, page 6, qu’à défaut pour Mme [G] [F] d’avoir libéré les lieux, elle devra régler à l’acquéreur une indemnité journalière forfaitaire de CINQUANTE EUROS (50,00 EUR) à compter du 02 septembre 2023, à titre de stipulation de pénalité, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux (pièce 3 défenderesse).

Par ailleurs, la SCI NOA verse aux débats un procès-verbal de constat de Me [X] [T], commissaire de justice, en date du 13 janvier 2026 selon lequel Mme [G] [F] a déclaré toujours occuper le logement situé au 3ème étage et que du mobilier appartenant à un membre de sa famille est présent dans l’appartement du 4ème étage ainsi que dans les combles et les caves, ce qui a été constaté par le commissaire de justice (pièce 4 défenderesse).

Aucun élément ne permet de démontrer au jour de la présente ordonnance que Mme [G] [F] a quitté les lieux depuis.

Partant, l’obligation pour Mme [G] [F] de verser à la SCI NOA une somme de correspondant à l’indemnité forfaitaire journalière de 50 € fixée par le compromis de vente du 18 novembre 2022 signé entre les parties pour la période du 02 septembre 2023 au 30 juin 2026, soit un montant de 51.600 € (50 € X 1032 jours) n’est pas sérieusement contestable.

Mme [G] [F] sera donc condamnée à verser une provision d’un montant de 51.600 € à la SCI NOA.

Sur les demandes accessoires :

La SCI NOA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L'équité commande d'allouer à la Mme [K] [F], M. [U] [F] et Mme [M] [F] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande faite sur le même fondement par [G] [F] et la SCI NOA.

PAR CES MOTIFS