TJ 67482, 3 juill. 2026, RG 25/02940

N° RG 25/02940 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPCL

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/02940 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPCL

Minute n°

☐ LRAR aux parties

Me Marc JANTKOWIAK
SCI MOW
(par voie de cases pour les avocats)

Le

Le Greffier

Me Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026

DEMANDERESSES :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3]
Immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° B 305 218 232
Agissant par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3] (intervenant volontaire)
Agissant par son syndic, la SAS CITYA RUHL-SEGESCA
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

S.C.I. MOW, Société civile immobilière
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° D 444 569 867
[Adresse 7]
[Localité 4]

Comparante en la personne de Monsieur [K] [J], gérant

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Vice-Présidente
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2026.

JUGEMENT mixte
Contradictoire,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MOW est propriétaire des lots n°30 et n°32 (chambres mansardées au 5ème étage) dans l'immeuble sis [Adresse 8], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL-SEGESCA.

Suite à des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic, a sollicité de la SCI MOW, par lettre recommandée du 22 avril 2024 dont l'accusé de réception est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », le règlement de la dette figurant sur sa situation de compte, soit la somme de 2 488,91 euros.

Une sommation de payer les charges de copropriété a été signifiée à la SCI MOW le 17 juin 2024 par dépôt à étude, portant sur la somme principale de 3 926,27 euros.

Par assignation délivrée le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic, a fait citer la SCI MOW devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

- 34 832,66 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 avril 2024,
- 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer.

Il demande en outre qu'il soit dit et jugé en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi du 13 juillet 2026, que les frais, dépens et honoraires d'avocat, frais d'huissier de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le demandeur seront exclusivement à la charge de la SCI MOW.

Il fait valoir que depuis de nombreux mois et malgré plusieurs relances, la SCI MOW ne s'acquitte plus de ses charges de copropriété. Il ajoute que les frais de recouvrement conformes à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 imputables à la seule défenderesse défaillante sont repris par l'article 9.1 du contrat de mandat de syndic produit, et que les diligences accomplies sont bien de nature exceptionnelle en ce qu'elles visent le recouvrement contentieux de sommes dues en principe spontanément au syndicat, de sorte que le fait de missionner un auxiliaire de justice seul habilité à représenter le syndicat devant une juridiction est indispensable. Une interprétation restrictive des diligences exceptionnelles du syndic reviendrait alors à vider de leur sens les dispositions règlementaires qui les visent.

A l'audience du 23 septembre 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance, précisant que la somme sollicitée au titre des arriérés de charges de copropriété est de 4 832,66 euros et non de 34 832,66 euros comme indiqué par erreur dans l'assignation délivrée, le « 3 » étant en trop.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

Par jugement avant dire droit du 21 novembre 2025, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à faire des observations sur l'assignation du 26 mars 2025 faite au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 3].

Par acte d'intervention volontaire et de désistement partiel du 2 décembre 2025 reçu au greffe le 11 décembre 2025, il est demandé au présent tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de son intervention volontaire aux débats,
- condamner la SCI MOW à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 4 832,66 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 avril 2024,
- condamner la SCI MOW aux dépens en ce compris les frais de la sommation de payer, ainsi qu'à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi du 13 juillet 2026, que les frais, dépens et honoraires d'avocat, frais d'huissier de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le demandeur seront exclusivement à la charge de la SCI MOW,
- donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de son désistement d'instance.

Cet acte a été signifié à la défenderesse le 19 décembre 2025, par dépôt à étude. Une copie a été donnée en main propre à Monsieur [K] [J], son gérant, le 5 mars 2026 par le greffe.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 février 2026.

A cette audience, la SCI MOW a relevé que le demandeur ne ponctionnait les paiements que sur les frais et non sur l'arriéré de charges, précisant être de bonne foi.

La partie demanderesse a sollicité un renvoi afin de voir si la défenderesse allait apurer sa dette.

L'affaire a été renvoyée au 28 avril 2026.

A l'audience du 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représentés par leur conseil, se sont référés à l'acte d'intervention volontaire du 2 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] indique qu'aucun paiement n'est à rapporter et que cela fait 8 mois qu'il essaie de récupérer les charges auprès de la société défenderesse. Il précise que ces impayés concernent les charges de copropriété de 2023 et 2024. Il ajoute que les frais également sollicités sont détaillés dans le contrat de syndic.
Il fait valoir que la défenderesse a eu des délais de paiement de fait de plus d'un an et s'oppose à l'octroi de délais supplémentaires.

La SCI MOW, représentée par son gérant Monsieur [K] [J], ne conteste pas les impayés de charges de copropriété mais uniquement les frais, elle indique qu'elle est prête à rembourser sa dette. Elle indique qu'elle paie tous les trois mois les charges courantes qui sont de l'ordre de 350 euros par trimestre mais que ses versements sont entièrement absorbés par les frais qui lui sont réclamés, frais qu'elle conteste. Elle soutient qu'elle a ainsi versé une somme totale de de 7 000 euros en 2025 et indique être à jour du paiement des charges de copropriété courantes.

Elle sollicite un décompte afin de négocier les frais et indique pouvoir effectuer un premier versement de 1 500 euros dans la semaine et régler, par la suite, 150 euros par mois en sus des charges courantes.

Monsieur [K] [J] précise être marié, avoir 5 enfants dont 3 mineurs et 1 majeur à charge. Il est entrepreneur et perçoit entre 1 600 et 1 700 euros de salaire par mois, ainsi qu'environ 700 euros d'aides sociales et 300 euros de loyer. Il supporte mensuellement 800 euros de loyer, 200 euros d'électricité, ainsi que 100 euros d'assurance et 430 de prêt immobilier.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS

Sur l'intervention volontaire et le désistement :

Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 394 du même code prévoit que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l'espèce, par acte du 2 décembre 2025 reçu au greffe le 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] s'est désisté de ses demandes, laissant place au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] qui a fait part, par le même acte, de son intervention volontaire à la présente procédure. Par cet acte, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a repris l'ensemble des demandes du demandeur initial. Elle précise que c'est par erreur que l'assignation a été délivrée initialement au nom d'un autre syndicat de copropriétaires.

Il ressort effectivement de l'ensemble des pièces versées aux débats que l'assignation a été délivrée à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], alors que ce syndicat n'est aucunement concerné dans le présent litige concernant des impayés de charges de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 8].

Il y a dès lors lieu de constater l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et de la déclarer recevable.

Il convient également de constater le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

Avant dire droit
En vertu des dispositions des articles 13 et 444 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit et de fait nécessaires à la solution du litige. A cette fin, il peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.
En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic produit :
les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 26 février 2024 et 25 novembre 2024 ayant notamment approuvé les comptes, adopté les budgets prévisionnels, et décidé d’effectuer des travaux dont les honoraires ont été validés,les appels de fonds du 1er avril 2023 au 30 juin 2025,les décomptes de charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,un contrat de mandat de syndic en date du 25 novembre 2024,la lettre recommandée du 22 avril 2024, présentée le 25 avril 2024 et dont l’accusé de réception est revenu avec la mention pli avisé non réclamé, par laquelle le règlement de la somme de 2 488,91 euros était sollicité auprès de la SCI MOW, une situation de compte était jointe pour la période du 1er avril 2023 jusqu’au 1er avril 2024 compris faisant état des appels de fonds trimestriels, appels de fonds travaux, régularisations de charges et travaux de réfection du hall et cage d’escalier,la sommation de payer les charges de copropriété signifiée à la SCI MOW le 17 juin 2024, le décompte transmis par le syndic conseil du défendeur le 18 mars 2025 reprenant le solde du compte au 15 mars 2024 tel que figurant dans le décompte du courrier de mise en demeure du 22 avril 2024 et listant les appels de charges et travaux à compter du 1er avril 2024 jusqu’au 1er avril 2025 pour un montant total réclamé de 4 832,66 euros.Il ressort de l’ensemble de ces pièces et notamment de la situation de compte au 1er avril 2024 (pièce n°19 du demandeur) et du décompte du 18 mars 2025 (pièce n°21 du demandeur) que les impayés de charge de copropriété, fonds de travaux et réparations s’élèveraient à 3 718,68 euros étant précisé qu’ont été déduits de ce montant les frais de contentieux (480 euros X 2) et de sommation de payer (153,98 euros) qui ne sont pas des impayés de charges de copropriété.
La SCI MOW ne conteste pas les sommes réclamées à ce titre par le syndicat des copropriétaires mais conteste uniquement le fait que ses paiements soient imputés en priorité sur des frais antérieurs.
Il ressort effectivement des divers appels de fonds et décomptes des charges que la SCI MOW aurait été condamnée dans le cadre d’une procédure judiciaire dans la mesure où un jugement du 3 juin 2021 est mentionné dans les décomptes ainsi que divers frais de procédures, honoraires et frais de mise en demeure et de contentieux y compris en 2023. Plusieurs versements de la part de la SCI MOW interviennent et notamment le 7 juillet 2023 1 385,55 euros par chèque, 1 190 euros en « principal du jugement du 3 juin 2021 », 1 060,90 euros au titre des honoraires de Me [O], 206,35 euros au titre du « droit de recouvrement ».
Il y a ensuite 5 autres paiements comptabilisés par le demandeur 59,79 euros le 29 novembre 2023, 500 euros le 12 décembre 2023, 1 000 euros le 18 mars 2024, 500 euros le 13 janvier 2025. Une somme de 541,89 euros est portée en crédit en raison du solde de charges.
En l’état et en l’absence de production du jugement du 3 juin 2021, il n’est pas possible de procéder aux vérifications sur les paiements effectués par la SCI MOW et de vérifier l’état de sa dette au titre des impayés de charges de copropriété.
Dès lors, il y a lieu de rouvrir les débats et d’inviter :
Les parties à produire le jugement du 3 juin 2021 ayant condamné la SCI MOW,La société MOW à justifier qu’elle est à jour des charges de copropriété de 2025 et 2026, celle-ci indiquant les payer et de justifier du paiement de la somme de 1 500 euros annoncé lors de l’audience du 28 avril 2026.Il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et mixte,
DECLARE recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA ;
CONSTATE le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA ;
ORDONNE la réouverture des débats et RENVOIE la cause et les parties à l'audience du mardi 8 septembre 2026 à 8h45, salle 100 ;
INVITE pour l’audience de renvoi :
Les parties à produire le jugement du 3 juin 2021 ayant condamné la SCI MOW,La société MOW à justifier qu’elle est à jour des charges de copropriété de 2025 et 2026, celle-ci indiquant les payer et de justifier du paiement de la somme de 1 500 euros annoncé lors de l’audience du 28 avril 2026 ;SURSEOIT à statuer sur le surplus des demandes y compris sur celles afférentes aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement vaut convocation des parties à l’audience ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La Greffière La Vice-Présidente
Nathalie RECK Gussun KARATAS