CA Versailles, 16 juin 2026, RG 25/06545

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 16 JUIN 2026

N° RG 25/06545 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XQGO

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Localité 1] [J], représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM

C/

[B] [Q] [O] [A]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juin 2025 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAINE EN LAYE

N° RG : 24/00555

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Fanny LE BUZULIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LAFFITTE [J], représenté par son syndic en exercice, la SASU SOGESYM, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, Plaidant, avocat au barreau d'ESSONNE

APPELANT

---

Monsieur [B] [Q] [O] [A], DA signifiée le 16/12/2025 - remise à l'étude

né le 01 Janvier 1986 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillant

INTIMÉ

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

---

M. [O] [A] est propriétaire des lots n° 39, 99 et 139 dans un immeuble sis à [Localité 4] (78), [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété. Des charges étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires [E] [J], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a le 25 avril 2024 assigné M. [O] [A] devant le Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye en vue d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

* 4 180,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024,

* 1 590,10 euros au titre des frais de recouvrement,

* 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 27 juin 2025, le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions et l'a condamné aux dépens. Pour statuer ainsi, il a relevé que le demandeur ne produisait pas de justificatifs de ce que les diverses assemblées générales qui avaient été tenues au sein de la copropriété étaient définitives, et qu'en outre, il existait des incohérences dans les comptes.

Par déclaration en date du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance datée du 19 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 25/06544 et 25/06545.

En ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2026, le syndicat des copropriétaires fait valoir :

- que le Tribunal a rejeté à tort sa demande au motif qu'il ne justifiait pas du caractère définitif des assemblées générales ; qu'en effet elles restent exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées en justice ;

- que M. [O] [A] reste redevable de la somme de 5 660,08 euros au titre des charges de copropriété, outre 1 677,22 euros au titre des frais de recouvrement ;

- que par sa carence il a causé un préjudice à la copropriété, alors que ce sont les autres copropriétaires qui doivent faire l'avance des fonds.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- condamner M. [O] [A] au paiement des sommes de :

* 4 180,85 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2024 ;

* 1 479,23 euros au titre des charges ultérieures sur la période allant jusqu'au 31 mars 2026 ;

* 1 677,72 euros au titre des frais de recouvrement ;

* 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

- condamner M. [O] [A] au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

- condamner M. [O] [A] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

- assortir les sommes dues des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021 ;

- condamner M. [O] [A] aux dépens de première instance et d'appel.

Bien que s'étant vu signifier la déclaration d'appel avec les premières conclusions d'appelant le 16 décembre 2025 en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [O] [A] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2026.

MOTIFS

Malgré l'absence de M. [O] [A] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété établissant que M. [O] [A] est copropriétaire dans la résidence,

- le décompte des sommes dues par lui en cette qualité,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2019, 4 mars 2021, 16 décembre 2021, 13 décembre 2022, 11 décembre 2023, 16 décembre 2024, et 15 décembre 2025, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

- les justificatifs de ce que lesdites assemblées générales n'ont pas été contestées en justice,

- les appels de fonds sur la période allant du mois d'octobre 2020 au mois de mars 2025,

- l'historique du compte de copropriétaire arrêté au 3 janvier 2024,

- le grand livre.

L'appelant fait valoir à juste titre que tant qu'une assemblée générale n'a pas été annulée en justice elle conserve ses effets, si bien qu'il n'a pas à démontrer le caractère définitif desdites assemblées générales ; en tout état de cause, ainsi qu'il a été mentionné supra, le syndicat des copropriétaires démontre qu'elles n'ont pas été contestées devant le tribunal.

Il résulte de l'historique du compte qu'au 3 janvier 2024, M. [O] [A] restait redevable de la somme de 4 180,85 euros ; y ajoutant les appels de fonds afférents aux années 2025 et 2026, et déduction faite des acomptes, il doit la somme de 5 660,08 euros. M. [O] [A] sera donc, par infirmation du jugement, condamné au paiement de ladite somme de 5 660,08 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date de l'assignation, sur la somme de 4 180,85 euros, et à compter du 16 décembre 2025, date de signification des conclusions d'appel, sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1 677,72 euros de ce chef.

Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant qu'il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.

Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure du 22 juillet 2020 dont le coût ne doit pas être mis à la charge de l'intimé en application de la loi précitée, ceux afférant à la seconde lettre de mise en demeure, datée du 23 juin 2021, et celle du 6 décembre 2022, dont les coûts doivent être ramenés au tarif R1 alors en vigueur soit 4,40 euros + 4,55 euros, celui prévu au contrat de syndic n'étant pas opposable à un copropriétaire. Ne peuvent pas être retenues les facturations au titre des honoraires versés à l'avocat qui font partie des frais irrépétibles dont le sort sera fixé ci-après, non plus que les frais de rédaction d'un protocole d'accord. Les frais d'assignation entrent dans les dépens. En outre M. [O] [A] reste redevable du coût du commandement de payer à lui signifié le 22 décembre 2021 (152,54 euros).

Par infirmation du jugement, il sera condamné au paiement de la somme de 161,49 euros au titre des frais de recouvrement. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation (25 avril 2024).

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. 3e Civ. 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. 3e Civ. 24 mars 2009, n°07-21.107 ; 3e Civ., 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Il résulte de la lecture de l'historique du compte de copropriétaire qu'il est constamment en débit depuis au moins le mois d'octobre 2020. M. [O] [A] a versé des acomptes de façon irrégulière, et il n'a jamais mis en avant des difficultés financières qui auraient pu expliquer sa défaillance. Il doit donc être considéré qu'il s'est rendu coupable d'une résistance abusive, ce qui a causé un préjudice à la copropriété qui a été ainsi privée des fonds nécessaires à son fonctionnement, que les autres copropriétaires ont dû avancer en lieu et place de M. [O] [A].

Par infirmation du jugement ce dernier sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

M. [O] [A], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et de celle de 1 500 euros au titre de ceux d'appel, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS