TJ 31555, 17 juin 2026, RG 26/01134

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01134
N° Portalis DBX4-W-B7J-U64X

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2026

S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE SA [Localité 2] HABITAT, prise en la personne de son DIrecteur Général, Monsieur [K] [C], domicilié en cette qualité audit siège

C/

[L] [Y] épouse [I]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Isabelle DURAND

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 17 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE SA [Localité 2] HABITAT, prise en la personne de son DIrecteur Général, Monsieur [K] [C], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 janvier 1973, la SA [Localité 2] RESIDENCE a donné à bail à Madame [L] [Y] épouse [I] et Monsieur [A] [I] un appartement à usage d'habitation (n°9), situé [Adresse 6] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 304 francs et une provision sur charges mensuelle de 31,40 francs.

Par un contrat distinct, en date du 05 janvier 1976 prenant effet au 01 janvier 1976, la SA [Localité 2] RESIDENCE a donné à bail à Madame [L] [Y] épouse [I] et Monsieur [A] [I] un garage (n°12) situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 40 francs.

Le décès de Monsieur [A] [I] a été constaté le 12 février 2015. Madame [L] [Y] épouse [I] est ainsi devenue la seule titulaire des deux baux.

Le 19 février 2025, la SA ALTEAL, venant aux droits de la SA [Localité 2] [Adresse 8], a fait signifier à Madame [L] [Y] épouse [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [L] [Y] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.756,47 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 21 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 novembre 2025.

A l’audience du 31 mars 2026, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.256,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mars 2026 comprise. La SA ALTEAL demande également l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, en vertu d’un accord avec la locataire.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 21 novembre 2025, Madame [L] [Y] épouse [I] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

La SA ALTEAL mentionnant son accord avec la Madame [L] [Y] épouse [I] pour demander l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros en plus du loyer, il convient de déroger à la primauté du délai d’un mois pour constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance et de faire prévaloir l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et des charges.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, s'appliquant immédiatement aux baux en cours selon l'article 25 II de la même loi, prévoit à la date du commandement de payer et de la présente instance que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La clause résolutoire du bail d'emplacement de stationnement conclu le 05 janvier 1976 prévoit un délai d’un mois après un commandement de payer.

Toutefois, il est conclu entre les mêmes parties que le bail d'habitation, auquel il fait expressément référence, de sorte qu'il doit être considéré comme un accessoire au bail d'habitation conclu entre Madame [L] [Y] épouse [I] et la SA ALTEAL et que sa résiliation doit suivre les mêmes conditions que celles du bail du 01 janvier 1973.

Le bail conclu le 01 janvier 1973 contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation un mois après un commandement de payer resté infructueux. Néanmoins, ce délai d’un mois n'est pas conforme aux dispositions légales en vigueur actuellement (six semaines selon la loi du 27 juillet 2023). Aussi, il convient d'appliquer un délai de six semaines pour vérifier l'acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, un commandement de payer visant cette clause laisse un délai de deux mois pour régler la somme de 1.995,61 euros a été signifié le 19 février 2025, conformément aux clauses résolutoires. Le délai de deux mois étant plus favorable au locataire contrairement au délai de six semaines, il convient d’appliquer ce délai de deux mois inscrit dans le commandement de payer.

Madame [L] [Y] épouse [I] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 979,01 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 24 mars 2026 démontrant que Madame [L] [Y] épouse [I] reste devoir la somme de 2.256,47 euros, mensualité de mars 2026 comprise.

Madame [L] [Y] épouse [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.256,47 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et de l’accord du bailleur pour l’octroi de délais de paiement à Madame [L] [Y] épouse [I], elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 22 mensualités de 100 euros chacune et d'une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA ALTEAL en accord de Madame [L] [Y] épouse [I], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [L] [Y] épouse [I] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [Y] épouse [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [L] [Y] épouse [I] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,