TJ 31555, 17 juin 2026, RG 26/01088

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01088
N°Portalis DBX4-W-B7K-U62D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2026

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [I] [S], domicilié en cette qualité audit siège

C/

[B] [T]
[K] [J]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Isabelle DURAND

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 17 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 31 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [I] [S], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [B] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [K] [J], demeurant [Adresse 6]

comparante à l’appel des causes, absente lors des débats

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 octobre 2024, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] un appartement à usage d'habitation (Appartement B15) situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 805,52 euros et une provision sur charges mensuelle.

Le 22 août 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 septembre 2025.

Le 9 octobre 2025, Monsieur [T] a adressé un courrier à la SA ALTEAL donnant congé et indiquant sa demande de désolidarisation du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 1630,35 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 4 décembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 janvier 2026.

A l’audience du 31 mars 2026, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation à l'égard de Monsieur [T], et elle actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 829,52 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. Concernant Madame [J], la SA ALTEAL demande également l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément à l'accord conclu avec Madame [J], demandant à ce qu'il soit confirmé. La SA ALTEAL indique également se désister de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de Madame [J].

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude pour Monsieur [T] et à personne pour Madame [J] le 6 janvier 2026, Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] ne sont ni présents ni représentés. Madame [K] [J] était présente à l'appel des causes et a pu indiquer qu'elle souhaitait rester dans le logement mais a dû quitter l'audience avant l'évocation du dossier.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 14 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer la somme de 1990,80 euros a été signifié le 22 août 2025.
C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1650 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2025.

Les demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation formée à l'égard de Monsieur [T] sont cependant sans objet, ce dernier ayant quitté les lieux au mois d'octobre 2025 suite au congé donné, et ayant d'ailleurs été valablement assigné à sa nouvelle adresse.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 24 mars 2026 démontrant que Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] restent devoir la somme de 829,52 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il est rappelé qu'en application du contrat de bail, Monsieur [T] reste en effet tenu du paiement des loyers et charges jusqu'à 6 mois après son départ du logement.

Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 829,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et de l'accord entre la SA ALTEAL et Madame [J] pour des délais de paiement, Madame [K] [J] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 16 mensualités de 50 euros chacune et d'une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur et conformément à l'accord conclu avec Madame [J], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [K] [J] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [T] et Madame [K] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, la SA ALTEAL s'est désisté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à l'égard de Madame [J] uniquement. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [B] [T] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,