TJ 26362, 2 juill. 2026, RG 26/00226

Minute n°
N° RG 26/00226 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5LP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pierre LAURENT, avocat au barreau de la Drôme

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pierre LAURENT, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.C.I. DJP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume PROUST, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Carine MORENO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour l'ordonnance être rendue ce jour.

DÉCISION :

contradictoire,
en premier ressort,
prononcée par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection
statuant en matière de référé,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) DJP a donné à bail à M. [Q] [E] et Mme [C] [W] une maison individuelle située [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial hors charges de 780 euros.

Le 4 février 2026, l’association SOLIHA a procédé à une visite du logement dans le cadre du programme d’intérêt général « lutte contre l’habitat indigne et indécent » et a fait plusieurs observations sur l’état du logement.

M. [Q] [E] et Mme [C] [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, signifié à personne à la SCI DJP.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2026 et a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 21 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [Q] [E] et Mme [C] [W], représentés par leur conseil, demandent, sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile :
de débouter la SCI DJP de l’ensemble de ses demandes,d’ordonner une expertise relative à l’état du logement, son éventuelle non-décence, les causes de celle-ci, les éventuels travaux nécessaires pour y remédier et les préjudices subis,de les décharger du règlement d’une consignation au titre des frais d’expertise en tant que bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale,de les autoriser à suspendre, à compter de la délivrance de l’assignation, le règlement du loyer à hauteur de 400 euros par mois,de les autoriser à suspendre, à compter de la délivrance de l’assignation, le règlement de la charge locative inhérente au contrat souscrit auprès du syndicat irrigation drômois territoire sud au titre du compteur d’eau d’irrigation,de condamner la SCI DJP à leur payer à titre provisionnel la somme de 289,30 euros en remboursement des frais de vidange de la fosse septique,de condamner la SCI DJP à leur payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI DJP, représentée par son avocat, demande :
de débouter M. [Q] [E] et Mme [C] [W] de leur demande d’expertise judiciaire,de débouter M. [Q] [E] et Mme [C] [W] de leur demande de suspension partielle des loyers, ou, à titre subsidiaire, de limiter la suspension des loyers à la réalisation des travaux sans nouvelle audience sur simple justificatif fourni par le bailleur à l’association SOLIHA de suppression de l’indécence du logement et réalisation effective des travaux,de débouter M. [Q] [E] et Mme [C] [W] de leur demande de mutation de l’abonnement à l’irrigation,de débouter M. [Q] [E] et Mme [C] [W] de leur demande de provision au titre de la vidange de la fosse septique,de condamner M. [Q] [E] et Mme [C] [W] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées le jour de l'audience par leurs conseils pour l'exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 232 du même code indique que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. L’article 263 du Code de procédure civile dispose quant à lui que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, M. [Q] [E] et Mme [C] [W] produisent le rapport de visite de l’association SOLIHA réalisée le 4 février 2026 de manière non contradictoire concluant à l’absence de décence du logement et faisant les commentaires suivants : « Ce logement dispose d’un mauvais équilibre : isolation, ventilation, chauffage. L’enveloppe thermique serait à reprendre afin de garantir un confort adapté hiver-été. L’installation électrique reste vétuste pour une grande partie du tableau, le diagnostic électricité mettra ou non en évidence des anomalies, qui seront à corriger si la sécurité des occupants est compromise (danger) La partie assainissement devra être corrigée, afin de garantir une utilisation normale du logement (odeurs, refoulements, système saturé à l’horizon 7-9 mois maximum) ».

Ils produisent par ailleurs un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité en date du 13 mars 2025 qui fait état de plusieurs anomalies au sein du logement au regard du dispositif de protection différentiel, du dispositif de protection contre les surintensités, des matériels électriques présentant des risques de contacts directs et des matériels électriques vétustes ou inadaptés à l’usage.

Enfin, deux rapports de visite de l’installation d’assainissement non collectif du logement sont produits aux débats :
le premier en date du 9 novembre 2016 présentant un avis non conforme et préconisant de vidanger le bac à graisse, de rendre accessible le terrain d’épandage afin de confirmer son adaptation à la nature des sol et son correct dimensionnement par rapport à la capacité d’accueil des locaux, d’implanter un préfiltre, de créer un système de ventilation et de supprimer le puits perdu,un second en date du 11 mars 2026 présentant également un avis non conforme sur d’autres motifs, relevant que la vidange du bac à graisse a été réalisée et la création d’un système de ventilation (à compléter), mais que le dispositif est sous-dimensionné, dégradé et présente des difficultés d’écoulement récurrentes, et préconisant de remplacer la fosse septique existante proche de l’obsolescence par une fosse toutes eaux et, dans un premier temps, de restaurer la cloison de la fosse et éventuellement limiter l’utilisation de papier toilette.
Il résulte de l’ensemble de ces pièces que M. [Q] [E] et Mme [C] [W] justifient de l’existence de faits de nature à créer un litige entre eux et leur bailleur. Si la SCI DJP soutient qu’une mesure d’expertise serait inutile dans la mesure où elle admet que le logement ne répond pas aux critères de décence et où elle est prête à réaliser les travaux nécessaires, M. [Q] [E] et Mme [C] [W] ont toutefois un motif légitime à faire établir, de manière contradictoire, les faits à l’origine de cette indécence, ainsi que leurs causes et les travaux nécessaires pour y remédier, ainsi que les préjudices subis sur lesquels la SCI DJP ne se prononce pas à ce stade.

En conséquence, et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner plus avant les différents moyens des parties, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire, dans les conditions et selon la mission prévue au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre des frais de vidange de la fosse septique

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer un logement décent et d’entretenir les locaux à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, M. [Q] [E] et Mme [C] [W] justifient avoir réglé la somme de 289,30 euros pour la vidange de la fosse et du bac à graisse réalisée le 5 mars 2025. La SCI DJP conteste devoir rembourser cette somme en se prévalant d’un accord qui serait intervenu le 14 novembre 2025 mettant à sa charge, pour l’avenir, les frais liés à la vidange de la fosse, et produit un courriel de son mandataire faisant le compte-rendu d’une réunion intervenue le 14 novembre 2025 indiquant : « il a été constaté que [la] capacité [de la fosse septique] est faible. Etant donné que le propriétaire ne peut pas engager de travaux pour le moment, vous devez nous informer lorsqu’une vidange sera nécessaire, notamment si cela se produit de manière anormale ou répétée, afin que nous puissions mandater un professionnel, à la charge du propriétaire. »

Compte tenu des éléments de ce courriel, reconnaissant un sous-dimensionnement de la fosse, et des conclusions du rapport de visite de l’installation d’assainissement en date du 11 mars 2026, le bailleur ne peut sérieusement contester que les frais de vidange doivent être mis à sa charge dès lors que l’installation présente des difficultés d’écoulement récurrentes en raison de sa vétusté et qu’il est tenu, en vertu du contrat de bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’habitation. Le fait que la SCI DJP n’aurait accepté que postérieurement de prendre ces frais à sa charge ne constitue pas une contestation sérieuse de son obligation.

En conséquence, la SCI DJP sera condamnée à payer à M. [Q] [E] et Mme [C] [W] la somme de 289,30 euros à titre de provision.

Sur la demande de suspension des loyers

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas critères de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection est saisi en qualité de juge des référés et non en qualité de juge du fond saisi d’une demande de mise en conformité du logement, hypothèse dans laquelle il peut être demandé une suspension du paiement des loyers.

Par ailleurs, si l’indécence du logement est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite, l’article 835 du code de procédure civile ne donne compétence au juge des référés que pour ordonner des mesures de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite. Or, la suspension des loyers ne constitue ni une mesure conservatoire, ni une mesure de remise en état.

En conséquence, M. [Q] [E] et Mme [C] [W] seront déboutés de leur demande de suspension des loyers.

Sur les charges relatives à l’irrigation

L’article 23 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, dues par le locataire, sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule que le logement est équipé d’un compteur d’irrigation qui sera pris en charge par le locataire.

M. [Q] [E] et Mme [C] [W] affirment ne pas avoir besoin de ce service. Toutefois, il convient de relever que la dernière facture émise le 20 novembre 2025 fait état d’une consommation à hauteur de 30 m3. Par ailleurs, il résulte du règlement applicable au syndicat d’irrigation produit par la SCI DJP que le contrat d’abonnement ne peut être qu’au nom du propriétaire de la parcelle.

L’ensemble de ces éléments constituent des contestations sérieuses quant à l’absence d’exigibilité de cette charge locative qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

En conséquence, M. [Q] [E] et Mme [C] [W] seront déboutés de leur demande de suspension du paiement des charges au titre du contrat d’irrigation.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La demande étant principalement fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de M. [Q] [E] et Mme [C] [W].

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS