CA Versailles, 2 juill. 2026, RG 25/06399

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2026

N° RG 25/06399 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XP2E

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. [W]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 24 Septembre 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]

N° RG : 25/00516

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le :

02/07/2026

à :

Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D'OISE (13)

Me Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES (60)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.D.C. DOMAINE DU HAUT [Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège

Représenté par son syndic la société VERTFONCIE (N° RCS de [Localité 1] : 503 024 572 000 45) dont le siège social: [Adresse 2]

Loger [Localité 3],

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13

Plaidant :Me Nadia SAIDI, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

---

S.C.I. [W]

Prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège, représentée par son gérant en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : Me Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 60

INTIMEE

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Noha ISSA

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 16 mars 2009, la SCI [W] a acquis les lots n°141, 142, 180 et 181, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5] à 95150 Taverny, soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic la société Vertfoncie (ci-après également dénommé 'le syndicat des copropriétaires'), se plaignant d'un changement d'usage du lot n°180 et de différents travaux affectant les parties communes, réalisés sans autorisation de l'assemblée générale, a fait assigner en référé la société [W], par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, aux fins principalement de voir :

- mettre fin à la location illégale du local n°180, respecter l'usage initial dudit lot et mettre en l'état ledit local conformément,

- constater que la société [W] a enfreint les termes du règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965,

- ordonner la suspension des travaux au sein du lot n° 180 appartenant à la société [W] sous astreinte de 500 euros par jour et par infraction constatée par commissaire de justice ou par les services de police à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir,

- condamner la société [W] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, à intervenir, remettre en état les parties communes affectées par les travaux :

*de la canalisation PVC desservant illégalement le local n° 180 et raccordée sur le lot 181 sous la dalle béton, partie commune,

* de la colonne de terre desservant illégalement le local n° 180,

*du branchement en eau desservant le local n° 180,

*et toutes les autres parties communes impactées illégalement par les travaux effectués au sein du local n° 180 ;

-condamner la société [W], sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par document à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, à remettre au syndic, la société Verfoncie, demandeur, les documents suivants :

*devis descriptifs complets des entreprises chargées de l'exécution desdits travaux,

*plans détaillés des réseaux et installations,

*méthodologie des travaux, notamment concernant les percements des planchers et les raccordements des canalisations,

*devis, contrats et factures des bureaux d'étude, maître d'oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier,

*contrat d'assurance dommages-ouvrage.

Par ordonnance contradictoire rendue le 24 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] tendant à la remise en état des parties privatives et parties communes affectées par les travaux et à mettre fin à la location du lot n°180,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] tendant à la suspension des travaux sous astreinte,

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] tendant à la communication des documents sous astreinte,

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] à payer à la société [W] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] aux dépens,

- rejeté les surplus des demandes et notamment la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic la société Vertfoncie demande à la cour, au visa des articles 700, 834, 835 du code de procédure civile, de :

'- réformer dans toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 24 septembre 2025 par la présidente du tribunal judiciaire de Pontoise sous le numéro RG25/00516 et notamment en ce qu'il est indiqué dans le dispositif de l'ordonnance entreprise,

- disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] tendant à la remise en état des parties privatives et parties communes affectées par les travaux et mettre fin à la location du lot n°180,

- disons n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] tendant à la suspension des travaux sous astreinte,

- disons n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] tendant à la communication des documents sous astreinte,

- renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

- condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] à payer à la société [W] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 8] à [Localité 2] aux dépens,

- rejetons les surplus des demandes et notamment la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelons que la décision est exécutoire de droit par provision,

Statuant au titre de l'effet dévolutif,

- juger qu'il y a lieu à référé:

- sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] tendant à la remise en état des parties privatives et parties communes affectées par les travaux et à mettre fin à la location du lot n°180,

- sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] tendant à la suspension des travaux sous astreinte,

- condamner la société [W] prise en la personne de son gérant M. [S] [M] dont le siège social est sis [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [W] aux entiers dépens,

- rappeler que la décision à venir aura un caractère exécutoire de droit par provision.

A cet effet, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- la société [W] a changé unilatéralement l'affectation du lot n° 180, qui correspond à un atelier type [Etablissement 1] donc non habitable, d'après le règlement de copropriété, l'acte notarié et les dispositions réglementaires, et ce, sans l'accord de l'assemblée générale ; elle y a effectué des travaux illégaux impactant les parties communes et porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, circonstances qui justifient la présente action fondée sur l'article 834 du code de procédure civile ;

- dans la mesure où l'action porte sur des travaux illégaux (création d'un bloc sanitaire et perçage des murs porteurs et des dalles de la copropriété), il s'agit d'une action réelle, laquelle se prescrit par trente ans ; même en admettant que la prescription quinquennale s'applique, celle-ci n'est pas acquise ;

- le point de départ de la prescription correspond à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a pris connaissance de la réalisation illégale de ces travaux, à savoir, ou bien la date du procès-verbal de constat de commissaire de justice, le 11 mars 2025, ou bien la date du courrier de l'ancien syndic (le cabinet [Q]), envoyé 19 septembre 2022, évoquant l'installation éventuelle d'un bloc sanitaire ;

- s'il est produit des contrats de location depuis 2009, aucun d'eux ne démontre qu'effectivement le lot n° 180 était pourvu d'un bloc sanitaire et que le raccordement aurait été effectué en 2009 ; le raccordement illégal n'est connu que depuis 2024, aucun copropriétaire n'ayant eu connaissance de cette information auparavant ;

- en l'absence de prescription, il y a lieu de retenir l'existence d'un trouble manifestement illicite tenant à la violation du règlement de copropriété, et d'un dommage imminent, dès lors que le raccordement de l'atelier sur les canalisations d'eau augmente les charges communes et que le lot n° 180 n'est pas dans la clé de répartition, et dès lors que cela génère un risque d'inondation ou de saturation du réseau et que les travaux ayant impacté un sol fragile, exposent celui-ci aux mouvements de terrain.

***

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [W] demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 700 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Pontoise en date du 24 septembre 2025 en toutes ses dispositions,

- en conséquence,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société [W],

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à la société [W] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.

La société [W] fait valoir que :

- elle a procédé au raccordement du lot n° 180 aux réseaux d'eau et d'assainissement en 2009 et mis en location le local à partir de cette date, sans que le syndicat des copropriétaires ait contesté le raccordement ou les locations, et sans que cette situation n'ait engendré le moindre sinistre ;

- l'action fondée sur les dispositions de l'article 834 est dès lors mal fondée, la condition d'urgence n'étant pas remplie ;

- il s'agit d'une action personnelle et non réelle dans la mesure où le raccordement d'un bloc sanitaire ne correspond pas à l'appropriation privative de parties communes, laquelle supposerait l'appropriation de l'ensemble du réseau ;

- l'action est prescrite étant donné que les travaux impactant les parties communes datent de 2009 ; que, dès cette date, le syndicat des copropriétaires lui avait un envoyé un courrier lui indiquant l'interdiction de louer ; que son premier locataire avait reçu la visite de deux membres du conseil syndical ; qu'une enquête a été conduite en 2016 et les baux d'habitation ont été transmis au syndic par mail du 5 juin 2017 ;

- aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé : l'appréciation de la légalité du changement de destination implique l'examen approfondi des dispositions du règlement de copropriété et ne relève ainsi pas de la compétence du juge des référés, et l'interdiction d'usage du lot en habitation n'est aucunement inscrite dans l'arrêté du 3 octobre 2025 du préfet du Val d'Oise et dans le règlement de copropriété, ce dernier précisant, au demeurant, que la destination de l'immeuble est essentiellement à usage d'habitation ;

- il n'est pas caractérisé de dommage imminent : les risques invoqués ne sont nullement établis ; le lot n° 180 s'acquitte, conformément au règlement de copropriété, des charges communes générales et spéciales, ce qui inclut l'entretien des réseaux d'eau collectifs ; il s'acquitte également de la consommation d'eau prélevée sur celle du lot 181 ; le logement est en parfait état et répond à toutes les normes d'habitabilité.

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes à la fois sur l'article 834 et sur l'article 835 du code de procédure civile. Ces dispositions, qui définissent les pouvoirs du juge des référés, répondent à des conditions qui leur sont propres ; il convient donc d'examiner successivement les demandes à l'aune de ces deux fondements.

Sur les demandes fondées sur l'article 834 du code de procédure civile

En application de l'article 834 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé, dans tous les cas d'urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il appartient donc au demandeur de caractériser l'urgence lorsque, comme en l'espèce, celle-ci est contestée.

Or, comme le relève à juste titre la société [W], et contrairement à ce qui est affirmé par le syndicat des copropriétaires, l'atteinte allégué aux parties communes d'une copropriété ou le changement d'affectation d'un lot, sans l'accord de l'assemblée générale, ne sont pas des circonstances permettant à elles seules de caractériser une situation d'urgence.

Outre que la demande visant à voir suspendre les travaux apparaît manifestement sans objet, dans la mesure où il n'est pas rapporté la preuve de travaux en cours qu'il conviendrait de faire cesser immédiatement, les risques allégués par le syndicat des copropriétaires, aussi bien le 'risque d'inondation et de saturation des canalisations' lié au raccordement du local au réseau d'eau que le risque de 'mouvement de terrain' ou d'atteinte structurelle, en lien avec la création d'un bloc sanitaire, ne sont aucunement établis. Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires affirme qu'il est évident que la consommation d'eau a augmenté au sein de la copropriété' du fait de la création du bloc sanitaire, force est de constater qu'il s'abstient de toute démonstration, et ne rapporte pas, en particulier, la preuve d'un dommage quelconque à ce titre.

La situation d'urgence, propre à fonder les demandes, n'étant pas caractérisée, il n'y a donc pas lieu à référé sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile.

Sur les demandes fondées sur l'article 835 du code de procédure civile

Aux termes de l'alinéa premier de l'article 835 du code de procédure civile, la juridiction de référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

- Sur le dommage imminent

Est constitutif d'un dommage imminent, le dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

En l'espèce, comme précédemment relevé, les risques de dommages avancés par le syndicat des copropriétaires sont purement hypothétiques, et il n'est pas démontré que le local, affecté à l'habitation, ne répondrait pas, à l'heure actuelle, aux critères d'un logement décent.

L'imminence d'un dommage n'est donc aucunement caractérisée.

- Sur le trouble manifestement illicite

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

Il peut notamment résulter d'une atteinte à la propriété ou d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence.

Au cas d'espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à la société [W] d'avoir, sans son accord, modifié la destination du lot n° 180, qui n'était pas initialement dédié à l'habitation, et d'avoir entrepris pour ce faire des travaux affectant les parties communes, qu'il s'agisse de la création d'un bloc sanitaire impliquant la dalle, les murs porteurs et un raccordement aux canalisations communes, ou de la création de gaines d'aération raccordées aux parties communes.

Le moyen soulevé par la société [W], tiré de la prescription de l'action engagée par le copropriétaire, revient à remettre en cause l'illicéité du trouble allégué.

A cet égard, il résulte de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L'article 2224 du code civil prévoit ainsi que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

S'il est constant que l'action réelle d'un syndicat des copropriétaires n'est pas soumise aux règles de prescription sus énoncées, mais à la prescription trentenaire prévue à l'article 2227 du code civil, une telle action suppose néanmoins l'appropriation d'une partie commune. Or, tel n'est manifestement pas le cas des travaux réalisés par la société [W] dans son lot, fût-ce afin d'en modifier l'usage.

Dès lors que l'illicéité invoquée par le syndicat des copropriétaires repose sur une action personnelle, soumise en tant que telle aux dispositions de l'article 2224 du code civil, il s'agit de déterminer si le moyen tiré de la prescription fait obstacle à la constatation d'un trouble manifestement illicite.

Cela étant précisé, il importe d'examiner si, comme l'affirme la société [W], le syndicat des copropriétaires a eu connaissance, plus de 5 ans avant de l'assigner devant le juge des référés le 13 mai 2025, de l'infraction au règlement de copropriété alléguée, qu'il s'agisse des travaux ayant affecté les parties communes ou de la modification de l'usage du lot.

Or, d'une part, la société [W] rapporte la preuve que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, avait connaissance, dès 2009, du changement d'affectation du local. Le courrier de l'ancien syndic, le Cabinet [I], daté du 23 octobre 2009 est, en effet, ainsi rédigé : 'Nous vous rappelons que les ateliers de type A doivent servir exclusivement à des bureaux, des chambres ou des débarras. En aucun cas, ils doivent être loués comme studio. Il a été remarqué lors d'une visite, la pose d'une boîte aux lettres à la porte de votre atelier. De ce fait, nous signifions que ce procédé est totalement interdit et vous demandons de retirer cette boîte aux lettres'.

D'autre part, par un mail du 5 juin 2017, adressé au cabinet [Q], le gérant de la société [W], M. [M], expliquait : 'aucun des locaux dont je dispose dans la [Adresse 10] n'est insalubre. Concernant mes deux ateliers de type A dont il était en fait question dans votre courrier (lots 180 au n° 19 et 142 au n° 29), les diagnostics que je vous ai remis vous confirmeront que ces ateliers ont été mis aux normes d'équipement (WC, Salle d'eau, kitchenette, hotte) et de logement décent (absence d'amiante, électricité conforme, surface de la pièce de vie habitable)'.

Ce courrier mentionne, outre la transmission des diagnostics, celle des baux d'habitation, ce qui n'est pas contesté ; baux d'habitation dans lequel le bien est ainsi désigné : 'au rez-de-jardin, un studio lot n° 180 d'environ 11m2 comprenant : une pièce coin cuisine et une salle d'eau avec douche, lavabo et WC' ou encore 'entrée, coin cuisine, pièce principale, salle d'eau avec WC'.

La société [W] produit également l'attestation de M. [V], ancien locataire, qui relate : 'J'ai habité dans le studio du [Adresse 11] à qui venait d'être entièrement refait à neuf. M. [M] m'a dit que j'étais son premier locataire et c'était mon premier logement. Je suis rentré dedans le 1er septembre 2009. Très peu de temps après m'être installé deux personnes (un homme et une femme) sont venus le visiter en disant qu'elles étaient au conseil syndical et qu'elles venaient vérifier le studio pour savoir si le logement est habitable et voir comment les nouvelles installations marchaient. Elles ont regardé la cuisine et la salle d'eau et m'ont demandé si j'avais un bail'.

Il s'infère de ces différents éléments la nécessaire connaissance de ce qu'un bloc sanitaire avait été installé initialement dans le logement, bien avant les travaux de rénovation et de réaménagement réalisés par la société [W] en 2024, et dont le maitre d'oeuvre a informé le syndic du périmètre exact, à savoir : modification du faux-plafond, déplacement des cloisons intérieures non porteuses, installation d'une ventilation permanente, pose d'un revêtement au sol, reprise de l'électricité, remise en peinture.

Il est ainsi établi, avec l'évidence requise, que dès 2009 s'agissant du changement d'affectation, et au maximum dès 2017 concernant les travaux réalisés pour permettre cette affectation, notamment l'installation du bloc sanitaire, le syndicat des copropriétaires avait connaissance des faits lui permettant d'exercer son action.

La prescription de l'action finalement engagée en 2025 étant de nature à retirer au trouble invoqué son illicéité manifeste, c'est à juste titre que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

Au surplus, s'il est exact que dans le courant de l'année 2024 de nouveaux travaux ont été réalisés à l'intérieur du local, notamment pour y installer une ventilation permanente, il n'est pas établi que ces travaux ont affecté les gaines d'aération dépendant des parties communes.

Enfin, outre qu'une « modification » du lot, au sens de l'article 30 du règlement de copropriété, n'est pas démontrée avec l'évidence requise, ni de même l'atteinte aux droits des copropriétaires ayant résulté du changement d'affectation du local, il n'est fait état d'aucune clause du règlement de copropriété interdisant un tel changement ou démontrant qu'il serait contraire à la destination de l'immeuble, tandis qu'il apparaît, en dernier lieu, que par arrêté préfectoral du 3 octobre 2025, l'atelier a été retiré de la liste des locaux interdits à l'habitation permanente.

L'ordonnance sera confirmée pour ces motifs ajoutés à ceux du premier juge et que la cour adopte pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Eu égard au sens de la présente décision, les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à l'indemnisation de ses frais irrépétibles, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande, par ailleurs, d'indemniser la société [W] de ses frais irrépétibles, dans la limite de 3 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS