CA Versailles, 18 juin 2026, RG 25/06206

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JUIN 2026

N° RG 25/06206 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XPGH

AFFAIRE :

[W] [M]

C/

Etablissement VAL D'OISE HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° RG : 11-21-002416

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 18.06.2026

à :

Me Paul LEPETITPAS, avocat au barreau de VAL D'OISE (129)

Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES (122)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANT

Monsieur [W] [M]

né le 09 Mai 1977 à [Localité 2] (CÔTE D'IVOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Paul LEPETITPAS de l'AARPI IVALDI-DE GUEROULT-LEPETITPAS, avocat au barreau de VAL D'OISE (129)

---

INTIMEE

Etablissement VAL D'OISE HABITAT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° RCS de [Localité 1] : 478 317 860

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé faisant fonction de Conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE

Greffier lors du délibéré : Madame Jeannette BELROSE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail avec effet au 6 juin 2006 avec M. [H] [P], l'établissement Val d'Oise Habitat lui a donné location d'un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 4], logement n°[Adresse 5] au 1er étage.

M. [P] est décédé le 14 juillet 2021.

Par courrier du 6 août 2021, M. [W] [M] a écrit à l'établissement Val d'Oise Habitat afin de solliciter le transfert du bail.

Par courrier daté du 12 août 2021, l'établissement Val d'Oise Habitat a refusé le transfert de bail au motif que M. [M] ne correspondait pas aux critères légaux.

L'établissement Val d'Oise Habitat a assigné M. [M] le 25 novembre 2021 devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation à verser une somme provisionnelle correspondant au montant du loyer contractuel révisé, augmenté des provisions sur charges depuis le 14 juillet 2021.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 16 mars 2022, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise a:

- constaté que le bail consenti par l'établissement Val d'Oise Habitat le 8 juin 2006 à M. [P] s'est trouvé résilié de plein droit du fait du décès de ce dernier, le 14 juillet 2021,

- constaté la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [M],

- ordonné en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- dit et jugé que M. [M] ne bénéficiera pas du délai de deux mois prévus par les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [M] à verser à l'établissement Val d'Oise Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé, augmenté des provisions sur charges depuis le 14 juillet 2021, date du décès de M. [P] et ce, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné M. [M] à verser la somme de 400 euros à l'établissement Val d'Oise Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [M] aux entiers dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 juillet 2025, M. [M] a fait assigner l'établissement Val d'Oise devant la juridiction du premier président afin d'être autorisé à relever appel de cette décision.

Par ordonnance rendue le 9 octobre 2025, le magistrat délégué par le premier président de la cour d'appel de Versailles a :

- relevé M. [M] de la forclusion résultant de l'expiration du délai pour faire appel du jugement rendu le 16 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise,

- laissé les dépens de l'instance à la charge de M. [M],

- rejeté toute autre demande et notamment celles formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 16 octobre 2025, M. [M] a interjeté appel du jugement du 16 mars 2022 en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [M] demande à la cour, de :

'- infirmer le jugement entreprise en ce qu'il a:

- constaté la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [W] [M],

- ordonné en conséquence son expulsion avec le concours de la force public et d'un serrurier si besoin est,

- condamné M. [M] à verser à Val d'Oise Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé, augmenté des provisions sur charges depuis le 14 juillet 2021, date du décès de M. [H] [P] et ce, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné M. [M] à verser la somme de 400 euros à l'établissement Val d'Oise Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [M] aux entiers dépens,

- débouter Val d'Oise Habitat de ses demandes et prétentions,

- condamner Val d'Oise Habitat à verser la somme de 1 500 euros à M. [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. '

M. [M] affirme que, dès que l'établissement Val d'Oise Habitat lui a refusé le transfert du bail, il a déménagé. Il conteste donc toute occupation du logement postérieure au 12 août 2021 et expose avoir souscrit un nouveau bail à cette période.

Il indique n'avoir pas reçu une information suffisante de l'intimé dans le courrier lui demandant de quitter les lieux, notamment quant à la restitution des clés et au risque d'être considéré comme occupant sans droit ni titre.

Il fait valoir que le constat d'huissier du 6 octobre 2022 confirme que l'appartement était abandonné.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 avril 2026n auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'établissement Val d'Oise Habitat demande à la cour de :

'- débouter M. [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu le 16 mars 2022 en toutes ses dispositions et en ce qu'il :

- constate que le bail consenti par l'établissement Val d'Oise Habitat le 8 juin 2006 à M. [P] s'est trouvé résilié de plein droit du fait du décès de ce dernier, le 14 juillet 2021,

- constate la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [M],

- ordonne en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- dit et juge que M. [M] ne bénéficiera pas du délai de deux mois prévus par les dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamne M. [M] à verser à l'établissement Val d'Oise Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé, augmenté des provisions sur charges depuis le 14 juillet 2021, date du décès de M. [P] et ce, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamne M. [M] à verser la somme de 400 euros à l'établissement Val d'Oise Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne M. [M] aux entiers dépens,

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

- condamner M. [M] à régler à [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [M] aux entiers dépens. '

L'établissement Val d'Oise Habitat affirme que l'occupation illicite des lieux par M. [M] ne peut faire l'objet d'aucune contestation dès lors que celui-ci a sollicité le transfert du bail à son nom et que, malgré le courrier de refus du 12 août 2021 et la mise en demeure du 8 septembre 2021, il n'a pas restitué les clés et le logement.

Il fait valoir que, lors du procès-verbal de reprise du 26 octobre 2022, les affaires de M. [M] étaient encore présentes dans le logement.

Il indique que, M. [M] ne lui ayant pas indiqué sa nouvelle adresse, tous les actes de procédure lui ont été signifiés à son adresse connue, à savoir celle du logement occupé.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

L'article 544 du code civil dispose quant à lui que : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

Il résulte de l'application combinée des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile et 544 du code civil que l'occupation sans droit ni titre constitue par nature un trouble manifestement illicite par atteinte au droit de propriété, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser par une mesure d'expulsion, celle-ci étant seule de nature à assurer la remise des lieux en état et à rétablir le propriétaire dans toute l'étendue de ses droits.

Il est constant en l'espèce que M. [M] a occupé de façon irrégulière le logement loué à M. [P], postérieurement au décès de celui-ci le 14 juillet 2021, puisqu'il écrivait le 8 août 2021 à l'OPH Val d'Oise Habitat vivre en colocation depuis plusieurs années avec M. [P] et solliciter le transfert du bail à son profit.

Par courrier recommandé du 12 août 2021, que M. [M] reconnaît avoir reçu, l'OPH Val d'Oise Habitat indiquait notamment : ' M. [P] [H] étant seul titulaire du contrat de location. vous avez sollicité l'étude d'un transfert de bail à votre profit, examen qui a été fait en vertu des règles énoncées par la loi du 6 juillet 1989, article 14, qui réglemente le maintien dans les lieux.

Les ascendants, pacsés, concubins et descendants, peuvent, sous réserve de justifier d'un an de présence dans les lieux au jour du décès, bénéficier d'un transfert de bail.

Vous ne correspondez pas au critères cités ci-dessus [du transfert de bail], nous ne pouvons donc pas donner favorablement suite à votre demande de transfert de bail.

Nous vous remercierons de bien vouloir prendre vos dispositions pour quitter les lieux et nous restituer les clés.

Si vous êtes héritier ayant accepté la succession, nous conviendrons d'un état des lieux de sortie et le logement devra nous être restitué vide de tous meubles et occupants.

Si vous n'êtes pas héritier, ou héritier ayant renoncé à la succession, nous nous chargerons de la reprise des lieux et de la séquestration des meubles de M. [P] [H], en attendant l'intervention d'un autre héritier ou le règlement de la succession par les domaines'.

Par la suite, le bailleur a envoyé à M. [M] un nouveau courrier le 8 septembre 2021 par lequel il mettait l'appelant en demeure de quitter le logement sous huit jours et de remettre les clés au gardien ou à l'agence, faute de quoi il engagerait une procédure d'expulsion. M. [M] affirme n'avoir pas reçu ce courrier, envoyé à la même adresse et selon les mêmes modalités que celui du 12 août, à savoir 'M. [M] chez M. [P]'.

Dès lors, il ne peut être reproché à l'intimé d'avoir mis en oeuvre une procédure d'expulsion, au demeurant engagée rapidement après le décès de M. [P].

L'expulsion de M. [M] était donc justifiée, celui-ci étant occupant sans droit ni titre du logement litigieux faute de pouvoir prétendre au transfert du bail. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.

S'agissant des demandes provisionnelles, il convient de souligner que M. [M], qui démontre avoir signé un bail à effet au 27 août 2021 à une autre adresse, reconnaît cependant n'avoir ni averti l'OPH Val d'Oise Habitat, ni remis les clés du logement lors de son départ.

L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

L'obligation de M. [M] de verser une telle indemnité d'occupation pendant le cours de cette procédure d'expulsion n'apparaît donc pas sérieusement contestable, l'OPH Val d'Oise Habitat pouvant avoir légitimement considéré que l'appelant était resté dans les lieux et ne pouvant prendre l'initiative de récupérer le logement de son propre chef.

Il convient de souligner en effet que, dans son courrier du 8 août 2021, M. [M] indiquait vivre dans l'appartement depuis plusieurs années et il joignait à sa demande :

- des attestations d'hébergement de M. [P],

- deux attestations mentionnant qu'il était titulaire d'un contrat EDF et d'une assurance habitation pour ce logement,

- une facture d'un achat livré à cette adresse,

- un relevé d'identité bancaire reprenant l'adresse de l'appartement,

tous éléments de nature à accréditer sa présence ancienne dans le logement.

En outre, il était clairement indiqué dans le courrier du 12 août 2021 qu'il lui appartenait de remettre les clés et M. [M] ne peut donc valablement invoquer aucun défaut d'information de la part de l'OPH Val d'Oise Habitat.

La décision critiquée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné M. [M] à verser à l'OPH Val d'Oise Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé, augmenté des provisions sur charges depuis le 14 juillet 2021, date du décès de M. [H] [P], sauf à préciser que cette somme sera due jusqu'au 26 octobre 2022, date de l'expulsion.

Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [M] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d'appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à l'OPH Val d'Oise Habitat la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS