CA Versailles, 25 juin 2026, RG 25/06128

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 25 JUIN 2026

N° RG 25/06128

N° Portalis DBV3-V-B7J-XO7P

AFFAIRE :

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH

C/

[S] [L] [C]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° RG : 12-24-000242

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 25/06/2026

à :

Me Olivier MAGNAVAL, avocat au barreau de VERSAILLES (119)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

HAUTS DE SEINE HABITAT - OPH

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilé en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 2] : B 279 200 224

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 119

APPELANTE

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Monsieur [S] [L] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d'appel signifiée par huissier à étude

INTIME

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L'adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffier, lors du prononcé de la décision : Madame Noha ISSA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2023, à effet au même jour, l'établissement Hauts de Seine Habitats OPH a donné à bail à M. [S] [L] [C] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 440,07 euros outre une provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 octobre 2024, l'établissement Hauts de Seine Habitats OPH a fait assigner en référé M. [L] [C] aux fins d'obtenir principalement:

- la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce, à la suite de la délivrance le 2 avril 2024 d'un commandement de payer la somme de 2 495,32 euros visant cette clause,

- l'expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique sous 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 80 euros par jour de retard,

- le transport et le séquestre des meubles garnissant le logement dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire,

- la condamnation de M. [L] [C] au paiement provisionnel de la somme principale de 16 199,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date de l'assignation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à libération effective des lieux,

- le rejet de tout délai accordé au locataire et subsidiairement conditionner ces délais au paiement des échéances locatives,

- la condamnation de M. [L] [C] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant les frais d'exécution forcée.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt a :

- débouté l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH de toutes ses demandes,

- condamné l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH au paiement d'une amende civile d'un montant de 1 000 euros,

- condamné l'établissement Hauts de Seine Habitat OPH aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 13 octobre 2025, l'établissement public Hauts de Seine Habitat OPH a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'établissement public Hauts de Seine Habitat OPH demande à la cour, au visa des articles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

'- infirmer l'ordonnance entreprise en qu'elle a condamné Hauts de Seine Habitat au paiement d'une amende civile d'un montant de 1 000 euros,

statuant à nouveau,

- juger n'y avoir lieu au prononcé d'une condamnation de Hauts de Seine Habitat au paiement d'une amende civile,

- laisser à la charge de Hauts de Seine Habitat les dépens de première instance et ceux d'appel.'

Pour s'opposer à sa condamnation au titre d'une amende civile, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat affirme avoir engagé la procédure litigieuse sur le fondement d'une créance locative certaine, liquide et exigible, après la délivrance d'un commandement de payer régulier, précédé de démarches amiables répétées ainsi que du signalement obligatoire à la CCAPEX, traduisant sa volonté constante de privilégier le traitement social de la dette et la prévention de l'expulsion.

Il souligne que le supplément de loyer de solidarité constitue une obligation légale et qu'en outre, il n'est intervenu que postérieurement à la délivrance du commandement de payer et n'a donc joué aucun rôle dans l'acquisition de la clause résolutoire.

Il soutient que l'accord d'apurement ne constituait ni une transaction emportant renonciation aux effets déjà acquis ou susceptibles d'être constatés de la clause résolutoire, ni un désistement d'instance ou d'action.

L'appelant explique que le maintien des demandes à l'audience s'inscrit dans un contexte opérationnel particulier, tenant à la nécessaire articulation entre les services de gestion, les services sociaux et le service juridique d'un établissement gérant un parc social de très grande

ampleur, certaines informations opérationnelles n'étant parfois portées à la connaissance du conseil qu'à un stade avancé de la procédure, ce qui ne constitue qu'une difficulté de coordination interne et non une man'uvre délibérée, une dissimulation intentionnelle ou une stratégie procédurale déloyale.

M. [L] [C] , à qui la déclaration d'appel a été signifiée, à l'étude, le 22 octobre 2025 et les conclusions le 30 décembre 2025, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'amende civile

Pour ordonner une amende civile, le premier juge indique que 'M. [S] [L] [C] produit aux débats une lettre du bailleur en date du 3 septembre 2024 qui prévoit la suspension des poursuites à son encontre et à laquelle est annexé un plan d'apurement par 22 échéances mensuelles de 100 € d'une dette locative s'élevant alors à 2 192,27 €, qui a été accepté et signé du locataire. Il ressort à suffisance de ces pièces la manifestation d'un accord transactionnel qui a ainsi été convenu par les deux parties au sujet de la dette litigieuse et de ses conséquences sur le sort du contrat de bail.

Cet accord est corroboré par l`enquête sociale susvisée et le locataire produit des relevés de compte démontrant sa bonne exécution de cet accord, laquelle n`est combattue par aucun élément aux débats. Il convient à cet égard de relever que le bailleur réclame une créance arrêtée au terme de mai 2024 en s`abstenant de fournir un relevé du compte du locataire actualisé dans les jours ou semaines précédant l'audience de plaidoiries tenue le 28 janvier 2025, et ce malgré une interrogation du tribunal lors de cette audience à laquelle il a néanmoins maintenu l'intégralité des demandes figurant à son assignation.

Il convient dans ces conditions de constater qu'aux termes des débats :

- le bailleur demande au tribunal de condamner le locataire au paiement d'une dette locative prétendue à hauteur de 16 l99,65 euros arrêtée en mai 2024, alors qu`il est démontré que ce même bailleur a expressément convenu le 3 septembre 2024 que cette dette s'élevait alors à la somme de 2 192,27 euros :

- le bailleur demande au tribunal de constater la résiliation du contrat par acquisition de sa clause résolutoire deux mois après un commandement en date du 2 avril 2024 alors que lui-même a le 3 septembre 2024 convenu avec le locataire de délais de paiement jusqu'au terme de juillet 2026 suspensifs des poursuites engagées à son encontre,

- le bailleur assortit sa demande consécutive en expulsion du locataire d`une demande inexpliquée visant à la suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que d'une astreinte de 80 € par jour de retard outre, aux termes de ses écritures, une prétention au rejet de tous délais accordés au défendeur.

Ces éléments suffisent alors à caractériser une mauvaise foi et une intention dolosive, étant observé que le bailleur a constamment celé la transaction qu'il a lui-même convenue avec le locataire, dont il avait la parfaite connaissance et dont il ne conteste pas la parfaite exécution, de sorte que seule la comparution du défendeur à l'audience a évité que cette dissimulation ne trompe le tribunal sur la réalité des rapports entre les parties.'

L'OPH Hauts-de-Seine Habitat verse aux débats en effet un courrier adressé à M. [X] [C] daté du 3 septembre 2024 qui indique notamment :

'Nous avons le plaisir de vous faire connaître notre accord pour un règlement en 22 mensualités de votre dette locative qui s'élève à la somme de 2 192.27 €, à effectuer dans les conditions précisées dans le plan d'apurement joint.

Les paiements pourront être effectués par prélèvement automatique, carte bancaire. virement. sur votre agence en ligne (espace locataire) ou par chèque.

Par ailleurs, nous vous rappelons que le paiement du loyer courant est impératif.

Si cet échéancier n'est pas respecté, Hauts de Seine Habitat entreprendra des poursuites à votre encontre par toute voie de droit.'

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 janvier 2025.

Au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'attitude de l'OPH Hauts-de-Seine Habitat était constitutive d'une déloyauté procédurale dès lors qu'il ne portait pas à la connaissance du magistrat lors de l'audience :

- la très nette diminution de la dette locative depuis mai 2024, date du décompte produit, liée à la suppression du supplément de loyer de solidarité,

- l'acceptation par le locataire d'un plan d'apurement proposé par le bailleur,

- le début d'exécution de ce plan au jour de l'audience.

La gravité de cette faute est d'autant plus lourde que, à la date de l'assignation, la dette locative avait déjà diminué et le plan d'apurement était en place.

Il y a lieu de souligner en tout état de cause qu'il appartient aux parties de faire connaître spontanément à la juridiction les éléments de fait en leur possession au jour de l'audience, et ce spécialement pour un bailleur social, souvent confronté à un public fragilisé, qui se doit d'être particulièrement vigilant dans sa conduite des procédures judiciaires.

La circonstance que le bailleur soit éventuellement mal organisé et que ses services ne communiquent pas convenablement entre eux n'est pas susceptible de l'exonérer de sa responsabilité à l'égard du juge des contentieux de la protection, le premier juge soulignant à juste titre que l'absence de comparution de M. [X] [C] aurait pu entraîner pour lui des conséquences extrêmement graves, étant au surplus souligné que la phrase 'Si cet échéancier n'est pas respecté, Hauts de Seine Habitat entreprendra des poursuites à votre encontre par toute voie de droit.' mentionnée dans le courrier du 3 septembre 2024 était de nature à lui faire croire qu'a contrario, son acceptation du plan d'apurement était susceptible d'empêcher une procédure judiciaire.

C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l'attitude fautive de l'OPH Hauts-de-Seine Habitat était constitutive d'un abus de droit et qu'il l'a condamné au paiement d'une amende civile sur ce fondement. L'ordonnance attaquée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément à la demande de l'appelant, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Partie perdante, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS