CA Versailles, 18 juin 2026, RG 25/06033

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JUIN 2026

N° RG 25/06033 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XOYF

AFFAIRE :

[F] [K]

[U] [K]

C/

S.A.S. APEC RESIDENCE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Septembre 2025 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 12-24-00211

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 18/06/2026

à :

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES (462)

Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES (627)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [F] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [U] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

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INTIMEE

S.A.S. APEC RESIDENCE

Représentée par son mandataire la société IN'LI PROPERTY MANAGEMENT dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 2] : 333 542 892

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 25346

Plaidant : Me Christine GALLION, avocat au barreau de PARIS,

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Lorine CAVALLI,

Greffier lors du délibéré : Madame Jeannette BELROSE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er juin 1988, la société Apec Residence a donné à bail à Mme [U] [K] et M. [F] [K] un local à usage d'habitation et deux emplacements de stationnement, situés [Adresse 5].

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Le 3 juin 2024, la société Apec Residence a délivré à M. et Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré de loyers de 3 265, 63 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 août 2024, la société Apec Residence a fait assigner en référé M. et Mme [K] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation à verser la somme provisionnelle de 4 659,28 euros, outre une indemnité d'occupation.

Par ordonnance réputé contradictoire rendue le 9 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

- au fond, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent,

Statuant à titre provisoire,

- condamné solidairement Mme [K] et M. [K] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 15 779,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur la somme de 3 265,63 euros, à compter du 30 août 2024 sur la somme de 4 659,28 et à compter du 9 septembre 2025 pour le surplus,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er juin 1988 entre la société Apec Résidence d'une part, Mme [K] et M. [K] d'autre part, concernant un appartement à usage d'habitation et deux emplacements de stationnement sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 août 2024,

- rejeté la demande formée par Mme [K] et M. [K] tendant à ce qu'il leur soit octroyé des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire,

- rejeté la demande de la société [Adresse 6] tendant à voir déroger au délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- ordonné en conséquence à Mme [K] et M. [K] de quitter les lieux et restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'à défaut pour Mme [K] et M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Apec Résidence pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement Mme [K] et M. [K] à payer à compter du 4 août 2024 à la société [Adresse 6] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte susvisée soit le 17 juin 2025 et qu'elle sera due jusqu'à la libération effective des lieux,

- rejeté la demande formée par la société Apec Résidence portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués,

- condamné in solidum Mme [K] et M. [K] aux dépens,

- débouté la société [Adresse 6] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 8 octobre 2025, Mme et M. [K] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme et M. [K] demandent à la cour de :

'- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date 9 septembre 2025 en ce qu'il a:

- condamné solidairement Mme [K] et M. [K] à payer à la société Apec Résidence la somme de 15 779,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur la somme de 3 265,63 euros, à compter du 30 août 2024 sur la somme de 4 659,28 et à compter du 9 septembre 2025 pour le surplus,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er juin 1988 entre la société [Adresse 6] d'une part, Mme [K] et M. [K] d'autre part, concernant un appartement à usage d'habitation et deux emplacements de stationnement sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 août 2024,

- rejeté la demande formée par Mme [K] et M. [K] tendant à ce qu'il leur soit octroyé des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause résolutoire,

- rejeté la demande de la société Apec Résidence tendant à voir déroger au délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- ordonné en conséquence à Mme [K] et M. [K] de quitter les lieux et restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'à défaut pour Mme [K] et M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Adresse 6] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-0 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné solidairement Mme [K] et M. [K] à payer à compter du 4 août 2024 à la société Apec Résidence une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte susvisée soit le 17 juin 2025 et qu'elle sera due jusqu'à la libération effective des lieux,

- rejeté la demande formée par la société [Adresse 6] portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués,

- condamné in solidum Mme [K] et M. [K] aux dépens,

- débouté la société Apec Résidence de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Par conséquent et statuant à nouveau:

- accorder rétroactivement à M et Mme [K] des délais pour s'acquitter jusqu'à la date du présent arrêt de paiement de la provision fixée et suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

- Vu le règlement intervenu le 7 avril 2026 d'un montant de 24 300 euros apurant la dette locative,

- par conséquent dire que les délais de paiement ayant été respectés à la date du présent arrêt, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué,

- dire n'y avoir lieu à constater la résolution du bail contracté le 19 août 1987 à effet du 1er juin 1987,

- condamner la société [Adresse 6] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Véronique Buquet- Roussel, avocat de la SCP Buquet- Roussel et de Carfort.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

- leurs difficultés de paiement s'expliquent par le ralentissement des activités d'architecte de M. [K], à compter de l'année 2020, pendant la période Covid, et par la liquidation d'une société dont il était actionnaire ;

- afin de régler la somme importante qu'il devait à son bailleur, M. [K] a pris la décision de vendre un bien immobilier lui appartenant ; opération qui n'a pu se concrétiser qu'en mars 2026, et lui a permis de procéder au règlement de son arriéré locatif dès le 7 avril 2026, d'un montant de 24 300 euros ;

- cette vente lui permet de pérenniser sa situation financière afin de ne plus avoir de retard dans le règlement de ses loyers jusqu'à ce qu'il fasse valoir prochainement ses droits à la retraite ;

- ils occupent le bien depuis 38 ans et sont de bonne foi pour avoir toujours honoré leurs loyers avec régularité ;

- la résolution du bail conduirait à des conséquences catastrophiques pour M. [K] puisque l'appartement actuel lui sert pour exercer sa profession d'architecte dans l'attente de percevoir sa pension de retraite.

***

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Apec Résidence demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- confirmer l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions,

en conséquence,

- débouter M et Mme [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement et en tout état de cause M et Mme [K] à payer à la société [Adresse 6] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement et en tout état de cause M et Mme [K] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

A cet effet, elle fait valoir que :

- contrairement à ce que soutiennent Mme et M. [K], ils se sont trouvés systématiquement débiteurs pendant plusieurs années et ce, même avant 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur ayant été délivré le 14 février 2017 et une procédure ayant déjà dû être initiée à leur encontre en 2021 ;

- ils ont finalement apuré leur dette en janvier 2022 mais se sont à nouveau trouvés débiteurs, sans discontinuer, à compter de novembre 2023, ne réglant pas la moindre somme entre juillet 2024 et août 2025 ; après avoir procédé à un versement de 4 000 euros en septembre 2025, ils se sont à nouveau abstenus de tout règlement jusqu'au 7 avril 2026, date à laquelle la dette de 24 273, 28 euros a été soldée ;

- M. et Mme [K] ne peuvent se prévaloir des conséquences qu'aurait la résolution du bail sur l'exercice des activités d'architecte de M. [K], dès lors que ce dernier indique qu'il va faire valoir ses droits à la retraite et qu'en tout état de cause le logement a été donné à usage exclusif d'habitation principale et non pas pour y exercer une activité professionnelle.

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026 avant les plaidoiries du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.

Au cas présent, le contrat de bail du 1er juin 1988 comprend une clause résolutoire et les appelants ne contestent pas ne pas avoir payé les sommes réclamées aux termes du commandement de payer délivré le 3 juin 2024 dans le délai de 2 mois imparti pour ce faire, ni n'allèguent que ce commandement leur aurait été délivré de mauvaise foi.

Dès lors, en application des dispositions légales susvisées, il convient de constater, à la suite du premier juge, que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 août 2024.

L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a procédé à ce constat.

Sur les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais rétroactifs

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

L'article 24 VII précise que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge et que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, celle-ci reprenant son plein effet dans le cas contraire.

Il est constant, en l'espèce, que M. et Mme [K] ont totalement apuré leur dette locative le 7 avril 2026 en réglant à leur bailleur la somme de 24 273, 28 euros.

Si Mme et M. [K] invoquent leur bonne foi, il convient de relever que le commandement de payer du 3 juin 2024 constitue le troisième qui leur a été délivré. Les pièces produites par la société Apec Résidence établissent en effet la délivrance d'un premier commandement le 14 février 2017, portant sur un arriéré de 4'467,89 euros, puis d'un second le 6 août 2020, relatif à un arriéré de 4'383,08 euros. À la suite de ce second commandement, la bailleresse a engagé une première procédure d'expulsion, au terme de laquelle la cour de céans a accordé aux locataires des délais de paiement rétroactifs de 11 mois, leur permettant ainsi d'échapper une première fois aux conséquences de manquements répétés à leur obligation essentielle de régler les loyers et charges à échéance.

En outre, les pièces produites par M. et Mme [K] ne permettent pas d'apprécier leur situation financière ou, comme il est allégué, la 'pérennisation' de celle-ci du fait des ressources dégagées par la vente du bien immobilier dont il est fait état dans leurs conclusions, et il n'est pas justifié des raisons ayant conduit les appelants à ne procéder à aucun règlement, même partiel, entre juillet 2024 et septembre 2025.

Il n'y a pas lieu dans ces circonstances, compte tenu du caractère itératif des impayés, de faire droit aux demandes de M. et Mme [K] et de leur accorder le bénéfice rétroactif de la suspension de la clause résolutoire acquise le 4 août 2024.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en l'ensemble de ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Succombant, Mme et M. [K] supporteront les dépens d'appel, qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile par l'avocat en ayant fait la demande.

En équité, M. et Mme [K] seront solidairement condamnés à régler à la société Apec Residence la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS