CA Versailles, 23 juin 2026, RG 25/05685

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2026

N° RG 25/05685 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XNYZ

AFFAIRE :

S.A.S. G.M.K. IMMO

...

C/

[O] [Q]

...

S.E.L.A.R.L. EL BAZE [M]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Août 2025 par le TJ de [Localité 1]

N° Chambre : 08

N° RG : 21/05476

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Julien LESSERT

Me Antoine CHRISTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANT ET INTIME :

S.A.S. G.M.K. IMMO

n° Siret 807 779 103 RCS [Localité 1]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Julien LESSERT de la SELASU JULIEN LESSERT AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 717

APPELANT :

S.A.S.U. [C] [G]

n° Siret 884 523 567 R.C.S [Localité 1]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550 - N° du dossier E000BP2L

---

INTIMEE :

Madame [O] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

---

PARTIES INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. EL BAZE [M] en la personne de Me [U] [M], adm. jud de [C] [G]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

S.E.L.A.R.L. [W] [I] en la personne de Me [Z] [I], en qualité de Mandataire judiciaire de [C] [G]

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique MULLER, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Mme Véronique MULLER, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail commercial du 13 mars 2015, MM. [Y] et [H] [N] ont donné en location à la société GMK Immo (société GMK), pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 2015, un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], afin qu'elle y exploite - après réhabilitation des locaux par ses soins - une activité de location portant sur des bureaux et un local commercial de vente au détail pour tout produit de consommation.

Le 9 juin 2020, la société GMK a consenti à la société [C] [G] - représentée par sa présidente Mme [Q] - pour une durée de 12 mois, un bail dérogatoire de sous-location portant sur le local commercial de 22,62 m2 situé au rez-de-chaussée avec sous-sol et vitrine dans l'immeuble précité, moyennant le règlement d'un sous-loyer mensuel de 2 300 euros HT en principal, charges d'électricité et d'eau comprises. Mme [O] [Q] s'est portée caution solidaire du paiement des loyers.

Le même jour, la société GMK a consenti à la société [F] transports services (société [F] transports), représentée par sa présidente, Mme [Q], un autre bail dérogatoire de sous-location portant sur un bureau situé dans le même immeuble, au rez-de-chaussée. Ce contrat est indirectement concerné par la présente procédure.

Le 16 décembre 2020, la société GMK a signifié à la société [C] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail dérogatoire, pour obtenir paiement d'une somme de 4 520 euros au titre de l'arriéré locatif. Le 22 décembre 2020, ce commandement a été dénoncé à Mme [Q].

Le 7 juin 2021, la société [C] [G] a assigné la société GMK devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur pour manquement à ses obligations, notamment de délivrance, et d'obtenir différentes indemnités, et à titre subsidiaire, de voir requalifier le bail dérogatoire en bail commercial.

Le 9 juin 2021, la société GMK a assigné la société [C] [G] et Mme [Q] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre en constat d'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 25 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a dit n'y avoir lieu à référé au motif d'une contestation sérieuse.

La procédure au fond, introduite par assignation du 7 juin 2021, s'est ensuite poursuivie. Le 2 février 2023, la société GMK a assigné Mme [Q] en intervention forcée devant le tribunal de Nanterre.

Le 6 août 2025, par jugement réputé contradictoire, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté la société GMK de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

- débouté la société [C] [G] de l'ensemble de ses demandes ;

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à effet du 17 janvier 2021 à minuit ;

- écarté le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédure civiles d'exécution ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire dans le délai de huit jours de la signification du jugement, l'expulsion de la société [C] [G] et de tout occupant de son chef des locaux loués situés au sous-sol et rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin ;

- ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société [C] [G] après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice ;

- condamné la société [C] [G] à payer une indemnité d'occupation fixée comme suit :

* du 18 janvier 2021 jusqu'au 06 août 2025, au montant du dernier sous-loyer contractuel, charges comprises ;

* à compter du 7 août 2025 et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés, à la somme de 100 euros par jour de retard ;

- condamné la société [C] [G] à payer à la société GMK la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société [C] [G] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, mais pas le coût des procès-verbaux éventuellement établis par les commissaires de justice ;

- débouté la société GMK du surplus de ses demandes ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement.

Par jugement du 9 septembre 2025, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé le redressement judiciaire de la société [C] [G]. Par jugement du 4 novembre 2025, le redressement a été converti en liquidation judiciaire, la société [W]-Pécou étant désignée comme liquidateur. La société GMK Immo a déclaré sa créance pour un montant de 158 368,68 euros.

Deux appels ont été interjetés contre le jugement du 6 août 2025 :

- Le 17 septembre 2025, la société GMK a interjeté appel du jugement uniquement contre Mme [Q], en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation à son égard en sa qualité de caution solidaire de la société [C] [G] ; (RG 25/5685)

- Le 19 septembre 2025, la société [C] [G] a interjeté appel de ce jugement uniquement contre la société GMK. L'appel porte sur le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la société GMK du surplus de ses demandes. (RG : 25/5717)

Par ordonnance du 20 octobre 2025, le président de cette chambre, statuant par délégation du premier président, a autorisé la société [C] [G] à pénétrer dans l'immeuble aux fins de rétablissement de l'électricité par l'installation, dans son local commercial, d'un compteur et d'un tableau électrique.

Les deux procédures d'appel ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 6 novembre 2025.

Le 3 décembre 2025, la société GMK a fait procéder à l'expulsion de la société [C] [G].

- Sur la procédure opposant les sociétés [C] [G], appelante, et GMK intimée

Par dernières conclusions d'appelant du 19 décembre 2025, la société [W]-Pécou, en sa qualité de liquidateur de la société [C] [G], demande à la cour de :

- infirmer le jugement en tous ses chefs de disposition, sauf en ce qu'il a débouté la société GMK du surplus de ses demandes.

Puis, statuant à nouveau,

- ordonner, compte tenu des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, la réfaction du loyer commercial puis des indemnités d'occupations dues :

o à hauteur de 50% sur la période allant du mois de juin 2020 à celui d'août 2025 inclus (impossibilité d'exploiter sans violer la législation en vigueur, et sans interruptions régulières de l'accès à l'électricité et à l'internet pourtant nécessaires à l'exercice de l'activité) ;

o à hauteur de 100% sur la période allant du mois de septembre 2025 à celui de décembre 2025 inclus (impossibilité totale d'exploiter en raison de la voie de fait commise par le bailleur consécutivement à l'obtention du jugement de première instance) ;

- résilier le bail aux torts de la société GMK à la date du 26 octobre 2020 ;

- condamner la société GMK à lui payer :

- remboursement du coût d'installation du sanibroyeur : 1 650 euros ;

- remboursement des factures d'électricité : 15 247, 34 euros ;

- remboursement des factures de travaux de réparation : 1 404 euros ;

- dommages et intérêts pour la perte de marge brute subie : 10 400 euros ;

- indemnisation du préjudice commercial : 20 000 euros ;

- remboursement du dépôt de garantie : 11 000 euros ;

- remboursement des frais de constat : 5 514, 49 euros ;

- c'est-à-dire un total de : 65 215, 83 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;

- annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 décembre 2020, ainsi que sa dénonciation délivrée le 22 décembre 2020 ;

- débouter la société GMK de l'ensemble de ses prétentions ;

- condamner la société GMK aux entiers dépens de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile ;

- condamner la société GMK à payer à la société [C] [G] une somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code.

Par dernières conclusions d'intimée et d'appel incident du 17 mars 2026, la GMK demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire à effet du 17 janvier 2021 à minuit ;

- condamné la société [C] [G] à lui payer une indemnité d'occupation fixée comme suit :

* du 18 janvier 2021 jusqu'au 06 août 2025, au montant du dernier sous-loyer contractuel charges comprises ;

* à compter du 7 août 2025 et jusqu'à libération effective des locaux par la remise des clés, à la somme de 100 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire, et en cas d'infirmation du jugement entrepris sur la question de l'expulsion par le jeu de la clause résolutoire,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté, comme étant sans objet, sa demande subsidiaire de juger la société [C] [G] occupante sans droit ni titre à compter du 09 juin 2021 du fait du terme du bail de sous-location ;

Le réformant,

- juger que le bail dérogatoire est arrivé à son terme le 08 juin 2021, et qu'à compter du 09 juin 2021, la société [C] [G] est sans droit ni titre ;

- prononcer l'expulsion de la société [C] [G] du fait de l'arrivée du terme du bail et ce à compter du 09 juin 2021 ;

- fixer l'indemnité d'occupation due par la société [C] [G] à compter de cette date et ce, jusqu'à libération effective des lieux selon les modalités retenues par le jugement entrepris soit :

- du 09 juin 2021 jusqu'au 06 août 2025, au montant du dernier sous-loyer contractuel charges comprises

- à compter du 7 août 2025 et jusqu'à libération effective des locaux à la somme de 100 euros par jour de retard ;

En tout état de cause,

- débouter la société [C] [G] de son appel et rejeter l'ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement, et si la cour faisait droit à la demande en réfaction du loyer,

- ramener à une plus juste proportion la réfaction ;

- limiter la réfaction à la période du bail à l'exclusion de la période d'occupation sans droit ni titre par la société [C] [G] ;

En outre,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- débouté la société [C] [G] de l'ensemble de ses demandes ;

- prononcé l'expulsion de la société [C] [G] ;

- écarté le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire dans le délai de huit jours de la signification du jugement, l'expulsion de la société [C] [G] et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin ;

- ordonné en tant que besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société [C] [G] après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice ;

- condamné la société [C] [G] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 décembre 2020 et dénoncé le 22 décembre 2020 ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a :

- débouté de sa demande de condamnation de la société [C] [G] à déposer l'ensemble des aménagements et modifications non autorisés effectués dans le local et à le remettre en état, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; ou subsidiairement, à lui rembourser l'ensemble des frais de remise en état et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la première présentation des factures,

- débouté de sa demande de condamnation de la société [C] [G] à lui rembourser le coût des procès-verbaux dressés par les commissaires de justice ;

- débouté de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Le réformant,

- condamner la société [C] [G] à lui rembourser l'ensemble des frais de remise en état du local ;

- condamner la société [C] [G] à lui rembourser le coût des procès-verbaux dressés par les commissaires de justice à titre de dommages et intérêts ;

- ordonner la capitalisation des intérêts ;

Enfin,

- condamner la société [C] [G] à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance comprenant le coût de tous les commandements signifiés postérieurement au jugement.

- Sur la procédure opposant la société GMK appelante, et Mme [Q] intimée,

Par dernières conclusions d'appelant du 15 avril 2026, la société GMK demande à la cour de :

- débouter Mme [Q] de l'ensemble de ses moyens ;

Par conséquent,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation solidaire de Mme [Q], ès qualités ;

Le réformant, et statuant à nouveau,

- condamner solidairement Mme [Q], en sa qualité de caution de la société [C] [G], à régler toutes les sommes mises à la charge de cette dernière conformément à l'acte de cautionnement signé le 09 juin 2020, soit la somme de 164 807, 61 euros arrêtée au 08 décembre 2025 sous réserve des frais ultérieurs de remise en état des lieux ;

- condamner Mme [Q] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

A défaut, subsidiairement,

- juger qu'aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

Par dernières conclusions du 13 avril 2026, Mme [Q] demande à la cour de :

À titre principal :

- confirmer le jugement du 9 août 2025 en ce qu'il déboute la société GMK du surplus de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

- prononcer la déchéance de son engagement en sa qualité de caution de la société [C] [G], sur les accessoires de la créance de la société GMK ;

En tout état de cause,

- débouter la société GMK de l'ensemble de ses prétentions à son encontre ;

- condamner la société GMK aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile ;

- condamner la société GMK à payer à Mme [Q] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

A l'audience de plaidoirie du 5 mai 2026, et au regard de la jonction des deux procédures, le conseiller rapporteur a constaté que les dernières conclusions de la société GMK du 15 avril 2026 ne concernent que Mme [Q], et non la société [C] [G], observant que les conclusions antérieures du 17 mars 2026 à l'encontre de cette société n'avaient pas été reprises dans des conclusions à l'égard des deux parties. Il a donc invité les parties à lui adresser une note en délibéré sur l'éventualité, au regard de l'article 954 du code de procédure civile, que la cour ne statue que sur les dernières conclusions signifiées par la société GMK le 15 avril 2026 à l'encontre de Mme [Q].

Les parties ont adressé à la cour des notes en délibéré par messages RPVA des 12 et 13 mai 2026. Il y sera répondu plus avant.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

1 - sur les conclusions distinctes signifiées par la société GMK, d'une part à l'encontre de Mme [Q], d'autre part à l'encontre de la société [C] [G]

Dans leurs notes en délibéré respectives des 12 et 13 mai 2026, les avocats des parties indiquent avoir tous deux considéré que la jonction d'instance n'avait pas créé une procédure unique, de sorte que la société GMK pouvait signifier deux jeux de conclusions distincts et successifs, l'un à l'égard de Mme [Q], l'autre à l'égard de la société [C] [G].

Les deux avocats ont toutefois indiqué qu'ils ne seraient pas opposés, le cas échéant et pour éviter toute éventuelle difficulté, à ce que la cour révoque la clôture pour permettre à la société GMK de notifier des conclusions " unifiées " à la fois contre Mme [Q] et la société [C] [G].

Réponse de la cour

Il résulte de l'article 368 du code de procédure civile que les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire.

L'article 954 alinéa4 du même code dispose que les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Une jonction des instances ne crée pas une procédure unique, et une partie peut prendre ses dernières écritures à l'appui du seul appel de la seconde ordonnance sans être réputée avoir abandonné les prétentions et moyens qu'elle avait antérieurement présentés à l'appui de son appel de la première (Civ.2ème 17 mai 2001, n°99-18.509).

Il s'en déduit qu'en prenant ses dernières écritures (15 avril 2026) à l'encontre de la seule Mme [Q], la société GMK n'a pas abandonné les prétentions et moyens antérieurement présentés (conclusions du 17 mars 2026) à l'appui de son appel contre la société [C] [G]. La cour prendra donc en compte les conclusions de la société GMK tant à l'encontre de Mme [Q] que de la société [C] [G].

2 - sur la demande principale formée par la société [C] [G] aux fins de résiliation du bail aux torts de la société GMK

La société [C] [G] reprend en appel la demande dont elle a été déboutée en première instance, tendant à la résiliation du bail aux torts du bailleur, au motif d'un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance en ce que le local était dépourvu de sanitaires, et en raison de nombreuses coupures d'électricité ayant affecté son activité (restauration rapide). Elle précise qu'au moment de l'entrée dans les lieux, sa gérante était déjà locataire, par le biais de la société [F] transports, d'un bureau dans le même immeuble, disposant à cet effet d'une clé permettant d'accéder aux sanitaires de l'immeuble. Elle indique qu'elle était convaincue de pouvoir également bénéficier de ces sanitaires, ces derniers étant obligatoires en application du règlement sanitaire départemental. Elle reproche au bailleur de lui avoir interdit l'accès à ces sanitaires, la mettant ainsi en contravention avec les dispositions de ce règlement selon lesquelles les établissements ouverts au public doivent être équipés de toilettes. Elle rappelle que le tribunal a lui-même reconnu, en son principe, le manquement de la société GMK à son obligation de délivrance. Elle critique le jugement en ce qu'il a toutefois considéré que ce manquement, s'il pouvait justifier l'allocation éventuelle de dommages-intérêts, ne justifiait pas de prononcer la résiliation du bail. Elle affirme au contraire que ce manquement a eu des conséquences " délétères " sur l'exploitation, portant atteinte à son image commerciale, ainsi qu'aux règles élémentaires d'hygiène pour la clientèle et le personnel. Elle ajoute que la société GMK a également manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du fait que l'électricité était fréquemment coupée (novembre 2020, février 2021, plusieurs coupures en juillet/août 2021, deux coupures en septembre 2022 et septembre 2025), ce qui affectait directement son activité. Elle soutient que ces coupures résultaient du branchement de nombreux locaux sur le même tableau électrique. Elle ajoute que le bailleur n'a pas hésité à couper l'électricité volontairement lorsque le jugement prononçant son expulsion est intervenu, ce qui constitue une voie de fait justifiant également le prononcé de la résiliation aux torts du bailleur.

La société GMK soutient tout d'abord qu'il n'existe pas de sanitaires communs. Elle observe que le bail ne mentionne aucun droit d'accès ou d'usage aux sanitaires du bâtiment, son objet étant limité à un " local commercial en rez-de-chaussée sur rue ", la société [C] [G] ayant en outre déclaré bien le connaître pour l'avoir visité avant la signature du bail. Elle soutient que Mme [Q], gérante de la société [C] [G], savait parfaitement que le local était dépourvu de sanitaires, de sorte qu'il lui appartenait de veiller au respect de la réglementation propre à son activité et aux conditions de travail de ses salariés en faisant installer des sanitaires, ce qu'elle a fini par faire. Elle fait valoir que la société [C] [G] n'avait aucun droit sur le bâtiment arrière composé de bureaux, hormis un accès au local technique. Elle rappelle l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de Nanterre du 17 octobre 2022 interdisant à la société GMK d'utiliser les sanitaires se trouvant dans la partie arrière du bâtiment, composée de bureaux. Elle soutient que les dispositions du code du travail ne sont pas applicables dans les rapports bailleur/ locataire, et que la société [C] [G] ne démontre pas l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à la destination du bail, ajoutant que l'éventuel manquement ne pourrait tout au plus entrainer que l'allocation de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice, à charge pour la société [C] [G] d'en démontrer la réalité.

S'agissant des coupures d'électricité, la société GMK rappelle que le loyer incluait les charges d'eau et d'électricité, et soutient que son obligation de délivrance cessait avec le bail, notamment du fait de l'occupation de la société [C] [G] " sans droit ni titre " à compter de l'expiration du bail. Elle rappelle que cette société a obtenu l'autorisation (ordonnance sur requête) de faire installer un compteur indépendant, observant toutefois qu'elle s'est finalement abstenue de le faire. Elle soutient qu'il n'est justifié que de deux incidents électriques antérieurs au terme du bail, ajoutant que la société [C] [G] est elle-même responsable des autres coupures dès lors qu'elle a installé plusieurs appareils électriques sans son autorisation (notamment une climatisation), ce qui est à l'origine de surtensions aboutissant à des coupures intempestives. Elle conteste enfin toutes les intentions malveillantes que lui prête la société [C] [G] dans les incidents de coupure d'électricité, ajoutant que certains d'eux proviennent d'un défaut de paiement des factures par cette dernière.

Réponse de la cour

La cour est saisie tout à la fois d'une demande principale de la société [C] [G] en résiliation du bail pour manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, et d'une demande reconventionnelle du bailleur en acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers par le locataire. La cour examinera ces demandes, principale et reconventionnelle, dans l'ordre dans lequel elles ont été présentées. Néanmoins, l'éventuelle survenance d'une résiliation de plein droit au 17 janvier 2021 (un mois après le commandement délivré le 16 décembre 2020) impactera nécessairement l'examen d'un éventuel manquement du bailleur à ses obligations. En effet, soit cet éventuel manquement est antérieur au 17 janvier 2021, auquel cas la résiliation pourrait intervenir aux torts du bailleur, soit ce manquement est postérieur à cette date auquel cas il pourrait éventuellement donner lieu à indemnisation du preneur au regard du préjudice subi, mais serait alors sans effet sur la résiliation qui ne pourra être prononcée que de plein droit (sous réserve que les conditions d'une telle résiliation soient réunies), par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de rechercher si le bailleur a commis des manquements à ses obligations antérieurement au 17 janvier 2021.

***

Il résulte de l'article 1719 code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l'usage auquel ils sont destinés.

En l'espèce, la clause de destination du contrat précise : " le sous-locataire s'engage sans réserve à n'exercer dans le local sous-loué et de manière exclusive que son activité commerciale déclarée ". L'activité déclarée est celle " d'exploitation d'un fonds de commerce de restauration rapide de plats cuisinés à manger sur place ou à emporter, ou livraison à domicile ".

- Sur la question de l'accès à des sanitaires

La désignation du local est la suivante : " un local de 22,62 mètres carrés en rez-de-chaussée avec sous-sol et vitrine situé au [Adresse 1] à [Localité 5] ".

Le plan des locaux, tel que produit par la société GMK, permet de constater que l'entrée principale du local commercial se situe [Adresse 6], avec une entrée secondaire sur une petite cour située sur la gauche de l'immeuble. Cette cour donne également accès à la partie arrière de l'immeuble dans laquelle sont aménagés, au rez-de-chaussée, trois bureaux indépendants dépourvus de sanitaires, desservis par un couloir commun. Deux toilettes (qui seront désignés par la cour pour leur repérage, par : n°1 et n°2) et un local technique donnent sur ce couloir commun, et uniquement sur celui-ci, ce qui tend à démontrer - sauf à soutenir que ces toilettes ne servent à rien - qu'ils sont à usage de l'ensemble des locaux du rez-de-chaussée (trois bureaux et le local commercial), ces derniers ne pouvant à l'évidence être utilisés sans accès à des sanitaires.

Les deux contrats de sous-location conclus le 9 juin 2020 - l'un au profit de la société [C] [G] (local commercial sur rue), l'autre au profit de la société [F] transports (premier bureau auquel on accède par le couloir commun), ne comprennent, ainsi que le relève la société GMK, aucune clause portant sur l'accès à des sanitaires.

Les éléments du dossier font toutefois apparaître que, Mme [Q], présidente des deux sociétés [C] [G] et [F] transports, dispose d'une clef lui donnant accès à l'un des sanitaires [n°1], ce qui résulte du constat dressé par un huissier de justice le 18 décembre 2020, ce dernier relevant en outre que ces toilettes ne sont plus utilisables par suite d'un dégât des eaux, la société [C] [G] étant dès lors contrainte d'utiliser les toilettes contiguës [n°2] servant manifestement aux deux autres bureaux, eux-mêmes dépourvus de sanitaires.

S'il est exact, comme le soutient le bailleur, que les deux contrats comportent une clause identique selon laquelle les sous-locataires s'engagent à " ne pas occuper d'autre partie de l'immeuble que le local loué ", l'usage de toilettes ne correspond pas véritablement à une " occupation ", mais à une utilisation ponctuelle. En tout état de cause, le fait que les sociétés [C] [G] et [F] transports disposent d'une clef d'accès aux toilettes - ce qui n'est pas discuté par le bailleur - correspond nécessairement à un accord de la société GMK pour l'utilisation d'un des sanitaires au moins, ce qui est au demeurant conforme aux règles d'hygiène les plus élémentaires, outre au règlement sanitaire départemental.

Ces éléments suffisent à démontrer que le bail souscrit par la société [C] [G], de même que celui souscrit par la société [F] transport, incluait l'usage de sanitaires.

Il est constant qu'un dégât des eaux est survenu dans les toilettes utilisées par la société [C] [G] [n°1] à compter de septembre 2020, entraînant une importante humidité dans la cave située sous son local commercial, ce qui a généré, le 26 octobre 2020, une coupure d'électricité. La société [C] [G] en a informé le bailleur ce jour-là, indiquant qu'elle avait perdu toutes les denrées alimentaires stockées dans ses réfrigérateurs. Elle demandait alors l'intervention rapide d'un plombier et d'un électricien, outre la " condamnation " des toilettes [n°1] à l'origine de la fuite.

Cette fuite n'a manifestement pas été réparée, puisque l'huissier de justice a constaté que les toilettes étaient toujours inutilisables le 18 décembre 2020 (" la cuvette et le réservoir d'eau sont désolidarisés de leur fixation, et l'alimentation en eau n'est plus assurée ").

Concomitamment, par courriers des 3 et 7 décembre 2020, le bailleur a adressé des mises en demeure à la société [C] [G] en raison d'un retard de paiement des loyers (retard initial de 1 760 euros correspondant à une partie du loyer de novembre 2020). Le 16 décembre 2020, le bailleur a adressé au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir paiement de la somme de 4 520 euros (loyer de décembre 2020 outre une partie du loyer de novembre 2020).

A compter de cette date, d'importantes tensions se sont manifestées entre les parties, la société [C] [G] soutenant (courrier du 12 janvier 2021) avoir réglé certaines sommes non prises en compte dans le commandement, et refusant " la pression " exercée par le bailleur à son encontre. Par courrier du 19 janvier 2021, le bailleur a considéré que la clause résolutoire était acquise, demandant à la société [C] [G] de " libérer les lieux sans délai " faute de quoi elle solliciterait une décision de justice. Le bailleur ajoutait : " en outre, il vous est fait interdiction formelle de pénétrer dans les locaux situés à l'arrière de l'immeuble, composés de bureaux, de troubler la tranquillité de leurs occupants et plus particulièrement de faire usage ou de laisser accès aux toilettes qui s'y trouvent. "

Le 4 février 2021, la société [C] [G] a répondu au bailleur, d'une part en contestant devoir une partie des sommes réclamées et en sollicitant un délai de paiement compte tenu de la crise sanitaire, d'autre part en s'offusquant de l'interdiction du bailleur quant à l'utilisation des toilettes. La société [C] [G] écrit notamment : " vous m'interdisez désormais de pénétrer dans les locaux situés à l'arrière de l'immeuble qui sont pourtant des parties communes auxquelles j'ai toujours eu accès depuis le début du bail puisque les toilettes qui m'ont été attribuées à usage exclusif [n°1]et pour lesquelles je dispose seule de la clé se situent dans ces locaux communs. A ce propos, si vous souhaitez que j'utilise uniquement les toilettes qui me sont attribués à usage exclusif et non les toilettes communes aux bureaux[n°2], je vous remercie de m'indiquer à quelle date vous serez en mesure de réaliser les travaux nécessaires pour leur remise en état. Refuser ainsi l'accès à mon personnel et à moi-même à l'usage de sanitaires pourtant nécessaires à notre activité est particulièrement irrespectueux et inhumain ('). "

Tenant compte de l'interdiction édictée par le bailleur le 19 janvier 2021, la société [C] [G] a finalement fait installer des toilettes sanibroyeur au sous-sol de son local commercial, ainsi que cela ressort de la facture du 16 février 2021.

Le fait, d'une part que les occupants des différents locaux (local commercial et bureaux) donnés en location n'aient accès à aucun sanitaire autre que ceux partagés, d'autre part que la présidente des sociétés [C] [G] et [F] transports dispose de la clé d'un des sanitaires, démontre que, nonobstant l'absence de clause express dans les baux relatives à l'accès aux toilettes, les parties avaient convenu la possibilité d'y accéder de sorte que le bailleur a fait satisfait à son obligation de délivrance d'un local conforme à l'usage auquel il était destiné. Toutefois, en omettant de réparer l'un des sanitaires, puis en interdisant ensuite à la société [C] [G] d'accéder à l'autre sanitaire, la société GMK a manqué à ses obligations, d'une part d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, d'autre part d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le premier manquement concernant l'entretien du bien (réparation du premier sanitaire) a manifestement été pallié par le fait que la société [C] [G] a pu faire usage du deuxième sanitaire. Il est indifférent au regard des obligations du bailleur que la société [C] [G] ait installé ensuite de son propre chef des toilettes dans ses locaux.

Le second manquement, constitué de l'interdiction d'usage des sanitaires, correspondant à un défaut de jouissance paisible du bien, est en date du 19 janvier 2021, de sorte qu'il est postérieur à la possible acquisition de plein droit de la clause résolutoire (le 17 janvier 2021) et ne peut donc justifier la résolution judiciaire du contrat aux torts du bailleur.

- Sur la question des coupures électriques

La seule coupure électrique antérieure à la possible acquisition de plein droit de la clause résolutoire est celle survenue, selon la société [C] [G], le 6 novembre 2020. Les nombreuses pièces produites ne font toutefois état d'aucun événement à cette date, la cour observant que la première coupure dont il est justifié est celle survenue le 25 octobre 2020 (coupure liée à la fuite d'eau affectant les sanitaires, ayant entraîné un défaut d'alimentation des réfrigérateurs et une perte conséquente de marchandises). Ce seul événement accidentel, antérieur à l'éventuelle acquisition de la clause résolutoire, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation aux torts du bailleur, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée à ce titre.

3 - sur la demande reconventionnelle formée par la société GMK aux fins de résolution du bail de plein droit, et d'expulsion de la société [C] [G]

La société GMK sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l'expulsion de la société [C] [G]. Elle soutient que le commandement délivré était parfaitement régulier, ajoutant que la société [C] [G] ne justifie pas avoir bénéficié du régime protecteur durant le confinement, précisant qu'aucune compensation ne pouvait intervenir avec des indemnités incertaines, contestant tout abus dans la délivrance du commandement. Elle rappelle que les causes du commandement n'ont pas été apurées dans le mois suivant, de sorte que la clause résolutoire était acquise au 17 janvier 2021.

La société [C] [G] sollicite pour sa part la nullité du commandement de payer et de sa signification à la caution, au motif d'une part de la modicité de l'arriéré de loyer (1 mois et demi de retard), d'autre part de sa signification le lendemain du second confinement en raison de la pandémie de Covid 19, ce qui caractérise la déloyauté du bailleur. Elle soutient enfin que l'arriéré locatif devait se compenser avec les indemnités dues par le bailleur du fait de son manquement à l'obligation de délivrance.

Réponse de la cour

Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire (Covid 19) énonce :

I- Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II- - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

En l'espèce, il est constant que le commandement a été délivré par le bailleur le lendemain de la seconde période de confinement, qui expirait le 15 décembre 2020.

La régularité formelle du commandement, et notamment le rappel dans ce dernier de la clause résolutoire mentionnée au bail, n'est pas contestée.

Le fait que le montant dû soit relativement modique n'est pas un obstacle à la délivrance et la régularité du commandement, étant observé que cela peut au contraire faciliter l'apurement de la dette par le locataire dans le court délai (un mois) qui lui est imparti.

Comme l'a déjà relevé le premier juge, et comme le soutient la société GMK, la société [C] [G] ne justifie pas qu'elle remplissait les conditions d'éligibilité pour bénéficier du régime protecteur visé à l'article 14 précité, et notamment qu'elle avait subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % entre le 1er et le 30 novembre 2020 (article 1 du décret 2020-1766 du 30 décembre 2020). Elle n'est donc pas fondée à soutenir que le bailleur aurait agi de manière déloyale en lui faisant délivrer le commandement le 16 décembre 2020. Rien n'interdisait donc au bailleur de délivrer le commandement à cette date de sorte que l'argument de déloyauté est sans portée.

La société [C] [G] n'est enfin pas fondée à invoquer une compensation entre une dette locative et une créance indemnitaire qui n'était ni certaine, ni même alléguée au moment de la délivrance du commandement en décembre 2020.

Les moyens de nullité du commandement invoqués par la société [C] [G] sont donc inopérants, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre, et en ce qu'il a constaté qu'à défaut d'apurement de la dette au 17 janvier 2021, ce qui n'est pas discuté, la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit à cette date. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société [C] [G] dans les conditions rappelées à son dispositif.

4 - sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

La société GMK sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société [C] [G] à lui payer une indemnité d'occupation à hauteur du dernier sous-loyer pour la période du 18 janvier 2021 au 6 août 2025 (date du jugement), et à hauteur de 100 euros par jour de retard à compter du 7 août 2025. Elle admet que son électricien a été contraint de couper, le 19 septembre 2025, l'alimentation électrique du local de la société [C] [G], soutenant toutefois que cela faisait suite à une situation de danger, qui s'était déjà produite un an plus tôt en août 2024. Elle observe que la société [C] [G] a finalement elle-même renoncé à l'installation d'un nouveau compteur (pourtant autorisée par ordonnance du 20 octobre 2025), ce qui a conduit au prononcé de sa liquidation judiciaire le 4 novembre 2025, puis à l'expulsion le 3 décembre 2025. Elle fait observer qu'elle n'a reçu paiement d'aucun loyer depuis le 4 juin 2021, ajoutant que la locataire a en outre arrêté de procéder à la consignation des loyers en décembre 2022, invoquant une créance de plus de 160 000 euros. Elle reproche enfin à la société [C] [G] d'avoir intentionnellement attendu le jugement pour solliciter l'ouverture d'une procédure collective qui aurait dû intervenir plus tôt.

La société [C] [G] sollicite l'infirmation du jugement sur le montant des indemnités d'occupation, et sollicite une réfaction : à hauteur de 50% jusqu'en août 2025, et à hauteur de 100 % à compter de septembre 2025 compte tenu de la " voie de fait " commise par le bailleur. Elle affirme en effet que la société GMK a coupé l'électricité le 19 septembre 2025, et qu'elle a ensuite posé des affiches sur la vitrine de son commerce afin de dissuader les clients de s'y rendre. Elle indique que faute de rétablissement de l'accès à l'électricité, malgré une mise en demeure adressée au bailleur, elle a été contrainte de déposer une requête qui a donné lieu à une ordonnance l'autorisant à installer un nouveau compteur dans son local, ce qui s'est toutefois avéré impossible car trop onéreux. Elle soutient que le bailleur a reconnu avoir coupé l'électricité, au prétendu motif d'un risque électrique qui n'est pas démontré.

Réponse de la cour

Concernant des indemnités d'occupation sur la période du 18 janvier 2021 au 6 août 2025, il s'agit de l'indemnité de droit commun fondée sur la responsabilité délictuelle du preneur qui se maintient dans les lieux après résiliation du bail. Cette indemnité correspond à la valeur locative de marché, la cour retenant que cette valeur locative ne peut être fixée au montant du loyer antérieur dès lors que l'un des éléments d'équipement (toilettes) n'est plus accessible.

Concernant les coupures d'électricité postérieures au 17 janvier 2021, elles ne justifient pas que l'on opère une réfaction sur le montant de l'indemnité d'occupation. La cour observe en effet qu'elles ont principalement donné lieu à trois constats de commissaires de justice les 10 et 12 juillet 2021 (à la suite d'ordonnances sur requête des 6 et 9 juillet) et 10 août 2021 (ordonnance sur requête du 3 août 2021), la société [C] [G] accusant le bailleur d'avoir sectionné certains fils, ce que ce dernier dément. Le commissaire de justice a constaté des coupures d'alimentation électrique et des fils sectionnés, mais il n'existe aucun élément permettant de connaître les circonstances de ces dégradations, et de les imputer au bailleur, étant ici observé que les éléments du dossier font apparaître une situation particulièrement conflictuelle entre les parties (nombreuses plaintes, et nombreux constats d'huissier).

Si la réalité des coupures de courant est ainsi établie, les éléments du dossier ne permettent pas de les imputer à l'une ou l'autre des parties, étant notamment observé que la société [C] [G] a de son côté installé des éléments électriques supplémentaires qui ont également pu impacter l'installation. Aucune réfaction ne peut dès lors être opérée au titre des coupures d'électricité sur le montant des indemnités d'occupation.

La valeur locative du bien doit donc être fixée, uniquement en considération du loyer antérieur et de l'interdiction d'accès à des sanitaires, ce qui justifie une réfaction sur le montant des indemnités d'occupation à hauteur de 10 % par rapport au montant du loyer initial, et ce sur la totalité de la période du 18 janvier 2021 au 6 août 2025.

S'agissant de la demande de réfaction à hauteur de 100 % de l'indemnité d'occupation à compter du mois de septembre 2025, il ressort des éléments du dossier que la société [C] [G] a effectivement été privée d'alimentation électrique à compter du 19 septembre 2025, soit 10 jours après le prononcé de son redressement judiciaire.

Par ordonnance du 20 octobre 2025, le président de cette chambre, statuant par délégation du premier président, a autorisé la société [C] [G] à pénétrer dans l'immeuble aux fins de rétablissement de l'électricité par l'installation, dans son local commercial, d'un compteur et d'un tableau électrique, aptes à supporter sa consommation sans risque pour les personnes ou les biens, et ce à ses frais et sous le contrôle d'un commissaire de justice.

Deux jours plus tard, le 22 octobre 2025, la société [C] [G] est intervenue sur place avec son électricien, en présence d'un commissaire de justice (désigné par la société GMK). Ce dernier précise dans son constat : " Mme [Q] [société [C] [G]] souhaite que l'électricité soit rebranchée le plus rapidement possible mais M. [E] [son électricien] lui déclare que rebrancher simplement le câble ne règlera pas le problème électrique. Il met en garde Mme [Q] sur l'utilisation de ses nombreux appareils en même temps ('). Dans une boîte en carton, sont conservés les précédents plombs brulés du tableau électrique, ayant nécessité d'urgence la coupure de l'électricité. "

L'électricien indique de son côté, dans un courrier du même jour : " la gérante m'indique que la société [C] [G] est souscripteur de l'abonnement EDF triphasé 36 KVA ('). Cet abonnement est dimensionné pour son activité, le câble 16mm2 ne dépassant pas les 100 mètres est également calibré pour supporter sans danger sa consommation. Néanmoins, plusieurs appartements et sociétés sont curieusement raccordés sur son abonnement, générant des problèmes de dépassements de consommation de puissance de souscription d'abonné, provoquant des déclenchements de disjoncteur que nous ne pouvons pas imputer à la société souscriptrice de l'abonnement. Rebrancher le câble ne pose aucun problème pour les biens et les personnes, mais uniquement des soucis de coupures intempestives. Dans l'urgence de la situation, nous pouvons intervenir rapidement, mais cette solution ne peut être que provisoire. Une solution définitive et adéquate est techniquement possible, mais doit passer par EDF et le propriétaire des locaux avec des délais importants. "

L'électricien de la société [C] [G] admet ainsi que, même si l'abonnement de cette société est correctement dimensionné pour son activité, le fait que d'autres sociétés ou bureaux soient raccordés sur le même abonnement (ce qui existe depuis l'origine) provoque des surtensions, et entraîne des coupures intempestives, de sorte que le fait de rebrancher le câble ne serait que provisoire, ainsi que le constate également le commissaire de justice. La solution définitive, autorisée par l'ordonnance du 20 octobre 2025 (installation d'un nouveau compteur dans le local de la société [C] [G]) nécessite des délais importants.

Les éléments du dossier font ainsi apparaître que les premiers désagréments de l'été 2021 (coupures de courant) ont été palliés par une solution provisoire (augmentation de la puissance du compteur par la société [C] [G] qui a également pris l'abonnement à son nom). Cette solution provisoire confirme que les coupures ne sont pas imputables au bailleur, mais au fait que la société [C] Shak a besoin, pour son installation, d'une puissance énergétique très importante, ce qui est également la cause du nouvel incident de septembre 2025, dont la société GMK ne peut être tenue pour responsable. Il n'y a donc pas lieu de procéder à une réfaction du montant d