CA Versailles, 17 juin 2026, RG 25/05353

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JUIN 2026

N° RG 25/05353 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XM53

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 1] (CITYA ROYALE)

C/

[Q] [C]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juillet 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° RG : 23/00770

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Emmanuel DESPORTES,

Me Lionel Harry SAMANDJEU NANA,

Me Mathias CASTERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 1] (CITYA ROYALE), dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243

APPELANT

---

Madame [Q] [C]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Lionel Harry SAMANDJEU NANA de l'AARPI JUNON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 72

Monsieur [H] [S] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Mathias CASTERA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [W] [B] épouse [S] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Mathias CASTERA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉS

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

---

FAITS & PROCÉDURE

Mme [C] est propriétaire des lots n° 1, 5, 6 et 8 dans le bâtiment A de la résidence « [Adresse 4] » sise [Adresse 3] à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété. Les époux [S] [D] possèdent le lot n°2 du même bâtiment A.

Mme [C] a assigné le syndicat des copropriétaires le 18 janvier 2023 afin notamment que soit fixée, judiciairement, une nouvelle répartition des charges, sur la base du modificatif établi en 2010. Les époux [S] [D] sont intervenus volontairement à l'instance.

Par le jugement entrepris, rendu le 8 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de Versailles a, notamment, dit que la répartition des charges résultant du règlement de copropriété n'était pas conforme aux exigences de l'article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, a réputé non écrites les clauses affectant le lot n°2, et a fixé une nouvelle grille de charges conforme aux tantièmes issus du modificatif.

En outre, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Lionel-Harry Samandjeu Nana,

- Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dispensé Mme [C] et M. et Mme [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les dépens et les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit que ces frais et condamnations seront supportés par les seuls autres copropriétaires,

- Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

et a rappelé le caractère exécutoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du 8 juillet 2025, par déclaration en date du 27 août 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 novembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

Infirmer le jugement entrepris sur les chefs suivants :

- Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Lionel-Harry Samandjeu Nana,

- Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 000 euros à M. et Mme [S] [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dispense Mme [C] et M. et Mme [S] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les dépens et les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit que ces frais et condamnations seront supportés par les seuls autres copropriétaires,

Statuant à nouveau :

- Débouter Mme [C] et M. et Mme [S] [D] de leurs demandes formées contre lui au titre des frais irrépétibles et des dépens de 1ère instance,

- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à décharger Mme [C] et M. et Mme [S] [D] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Y ajoutant

- dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens d'appel ;

- Débouter Mme [C] et M. et Mme [S] [D] de toutes leurs demandes formées en cause d'appel et contraires aux présentes conclusions,

Vu les conclusions notifiées le 16 décembre 2025, par lesquelles Mme [C], intimée, invite la Cour à :

A titre principal

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

Y ajoutant

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Lionel-Harry Samandjeu Nana, son avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

- difre et juger que, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure d'appel, ces frais étant répartis entre les autres copropriétaires,

En tout état de cause

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Vu les conclusions notifiées le 12 février 2026 par lesquelles les époux [S] [D], intimés, invitent la Cour à :

A titre principal

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

Y ajoutant :

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Mathias Castera, leur avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

- dire et juger que, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure d'appel, ces frais étant répartis entre les autres copropriétaires,

- juger que toute modification de la répartition des charges afférente au lot n°2 ne pourra produire effet qu'à compter de la décision à intervenir ou de son enregistrement régulier, sans pouvoir donner lieu à aucun rappel rétroactif de charges à leur charge,

En tout état de cause :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir débouter Mme [C] et M. et Mme [S] [D] de leurs demandes formées contre lui au titre des frais irrépétibles et des dépens de 1ère instance

En droit :

Selon l'article 695 du code de procédure civile :

' Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l'administration des impôts à l'exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l'appui des prétentions des parties ; (...)

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ; (...) '

L'article 696 al.1 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Selon l'article 700 du même code :

' Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (...)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. (...) '

L'article 10-1 al. 6 et 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.'

En l'espèce :

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa condamnation à verser à Mme [C] une somme de 3 600 euros (sur 3 600 euros demandés), et aux consorts [S] [D] une somme de 1 000 euros (sur 2 500 euros demandés) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ainsi que leur dispense de participation, est 'parfaitement inéquitable' eu égard aux arguments et moyens ci-dessous :

En premier lieu, si le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il était bien fondé à introduire un incident devant le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Versailles, puis à faire appel de son ordonnance rendue le 6 juin 2024 qui rejetait l'intégralité de ses fins de non-recevoir, la Cour ayant d'ailleurs infirmé ladite ordonnance par un arrêt du 19 mars 2025, ces considérations sont toutefois sans relation avec l'application des articles ci-dessus, et en particulier des articles 695 et 700 du code de procédure civile.

En deuxième lieu, si le syndicat des copropriétaires fait valoir que si une procédure judiciaire a été nécessaire, c'est du fait des consorts [S] [D] qui sont les seuls copropriétaires ayant voté contre les trois résolutions 30a, 31 et 32 de l'assemblée générale en question, sur les 10 copropriétaires concernés, cette circonstance est également sans incidence sur l'application des articles ci-dessus.

En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il 'n'est pas intégralement perdant' tandis que Mme [C] et les consorts [S] [D] n'ont 'pas totalement gagné' leur procès.

Si il ressort du dispositif du jugement entrepris que Mme [C] a été déboutée de sa demande d'annulation des résolutions 30a, 31 et 32 de l'assemblée générale du 21 novembre 2022, l'ensemble de ses autres prétentions a été accueilli par le Tribunal. Quant aux consorts [S] [D], ils ont eu gain de cause concernant l'intégralité de leurs demandes au principal. Tandis que le syndicat des copropriétaires, qui demandait de 'débouter Mme [C] et les consorts [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions', a vu toutes ses prétentions rejetées sauf une.

En quatrième lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'aucun justificatif n'a été fourni concernant la fixation du quantum des condamnations. Mme [C] comme M. et Mme [S] [D], représentés en première instance (ainsi qu'en appel) par des avocats différents, confirment n'en avoir produit aucun.

La Cour rappelle toutefois que selon l'article 700 du code de procédure civile, ' Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent ', la production de justificatifs n'est pas une obligation mais une simple faculté. Au demeurant il est à relever que le syndicat des copropriétaires n'en produit lui-même, aucun.

En cinquième lieu, s'agissant de l'application de l'article 10-1 al. 6 et 7 de la loi du 10 juillet 1965, elle s'impose aux parties et au Tribunal (comme à la Cour) par sa rédaction même, qui énonce : ' Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.'

En sixième et dernier lieu, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas ni même n'allègue d'une situation économique difficile qui serait caractérisée par la modestie de ses moyens financiers au regard des condamnations critiquées. En effet ses écritures sont taisantes sur ce point.

Dans ces conditions, il ne met pas la Cour en capacité d'en apprécier le caractère équitable ou proportionné à la situation économique des parties au litige, au sens des articles 700 du code de procédure civile et 10-1, al. 6 et 7 de la loi du 10 juillet 1965.

Il suit de tout ce qui précède, que l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires tendant notamment à débouter Mme [C] et M. et Mme [S] [D] de leurs demandes formées contre lui au titre des frais irrépétibles et des dépens de 1ère instance ainsi que toutes les autres prétentions subséquentes, doivent être rejetées.

Sur la demande des époux [S] [D] tendant à voir juger que toute modification de la répartition des charges afférente au lot n°2 ne pourra produire effet qu'à compter de la décision à intervenir ou de son enregistrement régulier, sans pouvoir donner lieu à aucun rappel rétroactif de charges à leur charge

Le jugement entrepris du 8 juillet 2025 a notamment :

- Ordonné une nouvelle répartition des charges (...) Le lot n°2 représente les 606/5201 emes des parties communes générales [et] les 784/1261 emes des parties communes du bâtiment A.

- Dit que cette nouvelle répartition des charges prendra effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle le présent jugement sera devenu définitif.

Il ressort de la lecture de ces deux éléments du dispositif du jugement du 8 juillet 2025, dépourvus de toute ambiguité, que la nouvelle répartition des charges relative au lot n°2, produira effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle le jugement sera devenu définitif, ce qui est le cas depuis l'expiration du délai d'appel, dès lors que ces deux éléments ne sont ni mentionnés sur la déclaration d'appel, ni contestés par les parties à hauteur d'appel.

Enfin, ni ces éléments ni aucun autre du dispositif dudit jugement, ne mentionne de rappel rétroactif de charges.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu'en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer en cause d'appel, à Mme [C] la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et à M. et Mme [S] [D], la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS