CA Versailles, 30 juin 2026, RG 25/04786

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 30 JUIN 2026

N° RG 25/04786 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XLRY

AFFAIRE :

S.A. LES RESIDENCES

C/

[G] [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 24/00561

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 30.06.2026

à :

Me Jeanine HALIMI, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTE

S.A. LES RESIDENCES, S.A. au capital de 2 091 470,25 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 308 435 460, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 308 435 460

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 - N° du dossier L24-3275

---

INTIME

Monsieur [G] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d'appel signifiée à étude de commissaire de justice

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

La SA d'HLM Les Résidences (RCS de [Localité 1] n°308 435 460), sise [Adresse 1] à [Localité 5], a donné à bail d'habitation le 8 juin 1999 à M. [G] [L] un logement de 99 m2 de type 2 situé [Adresse 3] à [Localité 6] où ce dernier réside, pour un loyer mensuel de 484,85 euros au 28 février 2025 tel qu'il apparaît sur le relevé du 15 mars 2025, assorti d'un dépôt de garantie.

À la suite de plusieurs incidents de paiement, le bailleur a fait délivrer le 5 avril 2024 au locataire un commandement d'avoir à lui payer la somme de 1 463,95 euros, dont 1 310,31 euros de loyers restant dus, et visant la clause résolutoire stipulée au paragraphe 5.1 du bail d'habitation. Cet acte est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 août 2024, la société les Résidences a fait délivrer assignation à M. [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

- le voir condamner à lui payer la somme de 1 454,57 euros dus au 15 mars 2024 à titre d'arriérés de loyers, charges et frais,

- voir déclarer acquise la clause résolutoire insérée dans le bail,

- voir prononcer subsidiairement la résiliation du bail pour impayés de loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil,

- voir ordonner l'expulsion de M. [G] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- voir ordonner la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner et sans garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues, les frais de transport et de gardiennage étant à la charge du locataire,

- voir condamner M. [G] [L] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient dû si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à libération des lieux,

- voir condamner M. [G] [L] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Par jugement réputé contradictoire du 27 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- constaté la résiliation conventionnelle du bail d'habitation conclu le 8 juin 1999 entre la société Les Résidences et M. [G] [L] à compter du 17 mai 2024,

- ordonné l'expulsion de M. [G] [L] et celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion se faisant le cas échéant avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire, le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [G] [L] à verser à la société Les Résidences la somme de 1 454,57 euros au titre des loyers et des charges impayées,

- condamné M. [G] [L] à verser à la société Les Résidences une indemnité d'occupation mensuelle égale à 485,85 euros hors charges à compter du 1er mars 2025 jusqu'à libération effective des lieux, le montant du dépôt de garantie sera décompté,

- condamné M. [G] [L] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

- condamné M. [G] [L] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 28 juillet 2025, la société Les Résidences a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2025, la société Les Résidences, appelante, demande à la cour:

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 27 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a condamné M. [L] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale à 485,85 euros hors charges à compter du 1er mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, le montant du dépôt de garantie sera décompté,

statuant à nouveau :

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et condamner M. [G] [L] au versement de celle-ci,

- condamner M. [G] [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [G] [L] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate, aux offres de droit.

M. [L] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 août 2025, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par dépôt à l'étude.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l'appel de la société anonyme les Résidences.

L'appel de la société anonyme les Résidences ne porte que sur la disposition du jugement ayant fixé l'indemnité d'occupation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, à une somme fixe, invariable et inadaptée en l'espèce. Elle reproche notamment au premier juge d'avoir fait une inexacte appréciation de la notion d'indemnité d'occupation en considérant qu'elle est due en réparation d'une occupation précaire ne pouvant s'établir au prix du contrat, sans élément précis sur le préjudice réellement subi. Elle fait valoir que la finalité de l'indemnité d'occupation est d'indemniser le maintien fautif dans les lieux du locataire devenu occupant sans droit ni titre, que c'est donc l'occupation sans droit ni titre qui constitue le préjudice réellement subi par le bailleur, préjudice bien précis du fait de la privation de la libre disposition de son bien par le bailleur.

Sur ce,

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans doit ni titre.

Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.

Sur les mesures accessoires.

M. [G] [L] doit être condamné au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Les Résidences au titre des frais de procédure

par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [G] [L] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS