CA Toulouse, 17 juin 2026, RG 25/00013

17/06/2026

ARRÊT N° 11/2026

N° RG 25/00013 - N° Portalis DBVI-V-B7J-RBLJ

JCG/IA

Décision déférée du 08 Avril 2025 - Juge de l'expropriation de [Localité 1] - 24/00061

J-L.ESTEBE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU [Localité 2] [Localité 1]

C/

[J] [L]

[H] [L]

[I] [G]

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copie exécutoire délivrée le :

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU [Localité 2] [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Margaux PIANTONI de l'AARPI FAIVRE-VILOTTE & PIANTONI ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [H] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Margaux PIANTONI de l'AARPI FAIVRE-VILOTTE & PIANTONI ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Margaux PIANTONI de l'AARPI FAIVRE-VILOTTE & PIANTONI ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFIP D'OCCITANIE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Mme Sandrine LAPORTE, munie d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de:

Présidente : S.LECLERCQ,

Assesseurs : N.ASSELAIN

J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par S. LECLERCQ, présidente, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Le 17 juin 2024, la commune de [Localité 1] a reçu une déclaration d'intention d'aliéner, émanant de Maître [M], notaire à [Localité 1], agissant pour le compte de l'indivision [U], portant sur un immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 6], cadastré section AV n° [Cadastre 1] pour une surface de 523 m² , au prix de 495.000 € dont 2900 € de mobilier.

Ce bien est situé dans un secteur identifié comme devant être restructuré, à proximité de la future station de métro [Localité 8].

Afin de poursuivre cette opération, par courrier en date du 22 août 2024, [Localité 1] Métropole a demandé à l'Etablissement Foncier Local du [Localité 2] [Localité 1] (EPFL) d'acquérir le bien objet de la déclaration d'intention d'aliéner déposée le 17 juin 2024, par exercice du droit de préemption urbain, sur sa délégation.

Suivant décision en date du 30 août 2024, l'EPFL a exercé le droit de préemption urbain à un prix de 468.000 € , inférieur à celui figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner.

La décision de préemption a été notifiée par acte extra-judiciaire des 31 août, 2 et 3 septembre 2024 aux membres de l'indivision [U].

Suivant courriel reçu le 24 septembre 2024, une contre proposition a été adressée à l'EPFL.

L'EPFL a maintenu le prix auquel le droit de préemption avait été exercé et a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation judiciaire du prix du bien préempté, en application des articles L. 213-4 et R. 213-11 du code de l'urbanisme.

Suivant jugement en date du 8 avril 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l'expropriation de la Haute-Garonne a :

- fixé à 616.608 € le prix du bien sis à [Adresse 7], [Adresse 6], cadastré section AV n° [Cadastre 1] pour une surface de 523 m² , appartenant à [J] [L], [H] [L] et [I] [G] ;

- condamné l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] à payer à [J] [L], [H] [L] et [I] [G] la somme de 3000 € au titre des frais non compris dans les dépens ;

- laissé les dépens à la charge de 'l'expropriant'.

Pour statuer ainsi, après avoir analysé les termes de comparaison produits par les parties, le juge de l'expropriation a fixé le prix du bien comme suit :

- surface habitable : 121,06 m² x 4800 €/m² = 581.088 €

- combles : 52 m² x 0,2 x 4800 €/m² = 49.920 €

- absence de garage : 15 m² x 0,2 x 4800 €/m² = - 14.400 € (à déduire).

L'EPFL a interjeté appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 19 mai 2025 et a déposé un mémoire d'appel le 1er juillet 2025.

Les consorts [L] ont déposé le 18 septembre 2025 un mémoire d'intimé valant appel incident.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 17 octobre 2025, l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 08 avril 2025 dans toutes ses dispositions ;

- fixer à la somme de 544.433,83 € arrondie à 544.434,00 € le prix du bien sis à [Adresse 8], cadastré section AV n° [Cadastre 1] pour une surface de 523 m² , appartenant à [J] [L], [H] [L] et [I] [G] ;

- condamner [J] [L], [H] [L] et [I] [G] aux entiers dépens d'appel.

Son offre se décompose de la manière suivante :

- 121,06 m² x 4141 €/m² = 501.309,46 €

- combles 52,07 m² x 0,2 x 4141 €/m² = 43.124,37 € .

Il explique que son offre est inférieure au prix moyen dégagé par les références du commissaire du gouvernement dans la mesure où à l'inverse de la quasi-totalité des biens de référence, le bien préempté ne dispose pas d'un garage fermé ni d'une place de stationnement aménagée à l'intérieur de la propriété, où le système de chauffage par convecteurs électriques d'un modèle ancien est très énergivore, où plusieurs pièces méritent d'être mises au goût du jour ou complètement rafraîchies, où les fenêtres sont en simple vitrage et où les combles ne sont pas isolés.

Il critique sur divers points l'analyse des références pratiquée par le juge de l'expropriation.

Il insiste sur l'absence de garage et sur l'importance des travaux à réaliser.

Aux termes de leur mémoire récapitulatif et responsif déposé au greffe le 30 décembre 2025, M.[J] [L], Mme [I] [G] et M. [H] [L] demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 8 avril 2025 en ce qu'il a fixé à 616.608 € le prix du bien sis [Adresse 6] ;

- pour le reste, confirmer le jugement en ce que le tribunal a condamné l'EPFL du Grand Toulouse à payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à sa charge les dépens de l'instance ;

statuant à nouveau,

- débouter l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- fixer le prix d'acquisition du bien à la somme de 775.272 € ;

- condamner en cause d'appel l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] à leur payer la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] aux entiers dépens.

Ils expliquent que M. [J] [L], né en 1940, a été admis au sein de la résidence Les Seigneuriales à [Localité 9] dans le courant de l'année 2023, que les frais d'hébergement excèdent largement le montant de sa retraite et que le prix de vente de la propriété a été initialement fixé bien en deçà de sa valeur vénale en raison de la situation d'extrême urgence financière dans lequel il se trouve.

Ils font une description complète de leur propriété et de ses diverses qualités et insistent sur le fait qu'il est possible de réaliser un garage en limite de la voie publique ou à tout le moins de stationner un véhicule sur la propriété.

Ils font une analyse complète des divers termes de comparaison produits par les parties et retiennent en définitive huit termes dont il ressort un prix moyen de 5517 €/m² .

Ils font valoir que l'abattement de 15 % proposé par le commissaire du gouvernement pour l'absence de garage n'est pas raisonnable au regard du prix des garages situés dans le quartier.

Ils soutiennent également qu'il faut tenir compte de la création de la troisième ligne de métro qui a été déclarée d'utilité publique le 7 février 2020 pour apprécier la valeur de la propriété .

Ils considèrent que la valeur de leur propriété doit être augmentée doit être majorée de 100.000 € pour tenir compte des possibilités offertes par les combles.

En définitive, ils chiffrent le prix de la propriété comme suit :

- 121,06 m² x 5578 €/m² = 675.272 €

- majoration de 100.000 € au titre des combles de 52,07 m².

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 03 octobre 2025, le commissaire du gouvernement propose à la cour de fixer le prix du bien à la somme de 587.500 € .

Le commissaire du gouvernement produit une étude de marché portant sur des maisons d'habitation, avec garage et terrain, dans un périmètre proche du bien, intervenues entre 2022 et 2024.

Il indique qu'une fois retirées les valeurs extrêmes, il ressort de l'étude de marché un prix unitaire moyen de 4700 €/m² .

Il propose de prendre en compte les 52 m² de combles pouvant être apparentés à de la surface habitable, avec pondération de 50 % afin de tenir compte de l'absence d'aménagement.

Enfin, il fait application d'un abattement de 15 % sur la valeur totale du bien afin de tenir compte de la moins-value que représente l'absence de garage au regard des termes de comparaison présentés.

MOTIVATION DE LA DECISION

La propriété est située à [Localité 1] dans le quartier résidentiel des Sept Deniers.

Le bien est une maison de plain-pied d'une surface de 121,06 m² construite en 1988 sur une parcelle de 523 m². Elle est composée d'une entrée de 9 m², d'une cuisine de 13 m², d'un séjour/salle à manger de 35 m² avec cheminée fonctionnelle, de deux chambres de 14,5 m² et d'une chambre de 16 m, d'une salle d'eau récente (aménagement PMR) et de WC. Des combles aménageables de 52,07 m² à plus de 1,80 m de hauteur sont accessibles par un escalier.

Le bien ne comporte pas de garage mais est agrémenté d'un jardin enherbé et arboré faisant le tour de la maison. Il est clos par une clôture légère sur rue avec un portillon.

Au vu du procès-verbal de transport sur les lieux et des photographies y annexées ainsi que des photographies versées au dossier par les parties, l'intérieur de la maison est dans un état moyen et n'est pas au 'goût du jour'. La toiture est en bon état mais sans isolation. La maison est chauffée au moyen de convecteurs électriques d'un modèle ancien, très énergivores. La maison est classée E par le DPE en raison notamment de fenêtres à simple vitrage, du manque d'isolation et du système de chauffage.

Le bien a été déclaré sans occupant dans la déclaration d'intention d'aliéner et doit donc être évalué libre de toute occupation.

- - - - - - - - - -

Le prix d'un bien préempté doit être fixé selon les termes de l'article L.213- 4 du code de l'urbanisme :

' A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.

Lorsqu'il est fait application de l'article L.213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :

i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel'.

Conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation, le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance.

- - - - - - - - - -

La préemption s'analysant, à la différence de l'expropriation, comme un mode volontaire de cession, le propriétaire perçoit, non pas une indemnité en réparation d'un préjudice, mais un prix de vente.

Il appartient à la juridiction de l'expropriation de fixer le prix du bien préempté conformément aux règles applicables en matière d'expropriation, et plus précisément par référence aux transactions, mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification dans la même zone ou à défaut dans des zones comparables.

Le commissaire du gouvernement fournit dans ses dernières conclusions onze termes de comparaison portant sur des mutations de maisons à usage d'habitation, avec garage et terrain, dans un périmètre proche du bien préempté, intervenues entre 2022 et 2024.

Adresse

date

année

nombre

pièces

surface terrain

surface

utile

prix

prix m²

[Adresse 9]

[Adresse 10]

21/06/2022

1898

4

282

120

[Localité 10]

4921,67

2

[Adresse 11]

22/04/2022

1970

[Adresse 12]

[Adresse 13]

[Adresse 14]

[Localité 11]

[Localité 12]

3

[Adresse 15]

07/02/2024

1943

4

212

107

[Localité 13]

4566,82

[Adresse 16]

[Adresse 17]

21/06/2022

1939

6

667

106

553000

5216,98

[Adresse 12]

[Adresse 18]

06/06/2024

1975

5

549

115

[Localité 14]

4765,22

[Adresse 19]

[Adresse 20]

20/09/2022

1932

6

497

106

[Localité 15]

5188,68

8

[Adresse 21]

13/07/2022

1967

5

428

120

488.790

4073,25

[Adresse 22]

[Adresse 23]

14/10/2021

1973

4

573

110

[Localité 16]

4545,45

[Adresse 24]

[Adresse 25]

26/08/2022

1880

3

458

104

[Localité 17]

5557,69

[Adresse 26]

[Adresse 27]

03/01/2022

1979

6

233

109

[Localité 18]

3464,68

[Adresse 28]

[Adresse 29]

07/02/2022

1940

4

600

104

587.630

5650,29

Il indique qu'une fois retirées les valeurs extrêmes, à savoir les termes de référence 10 et 12 faisant ressortir des prix de 5557 €/m² et 5650 €/m² et les termes de référence 2 et 11 faisant ressortir des prix de 3500 €/m² et 3464,68 €/m² , il ressort de cette étude de marché un prix unitaire moyen de 4700 €/m² , valeur qu'il propose de retenir.

Il doit être relevé que le prix unitaire est quasiment identique si les valeurs extrêmes ne sont pas retirées, le prix unitaire moyen étant alors de 4677 €/m² .

Il n'y a pas lieu, contrairement à ce que propose [Localité 1] Métropole, d'écarter uniquement les deux références les plus hautes (10 et 12) sans écarter les références les plus basses.

En revanche, la cour considère, comme [Localité 1] Métropole, que les références peuvent être classées en trois groupes de prix :

- maisons en mauvais état et/ou mal placées : autour de 3500 €/m²

- maisons en état moyen, plus ou moins bien placées : entre 4000 €/m² et 4800 €/m²

- maisons en bon état ou bien placées : 5000 €/m² et plus.

Les consorts [L] produisent quant à eux 18 termes de référence avec des valeurs échelonnées entre 3947 €/m² et 7944 €/m² et une moyenne de 5210 €/m² . Ces références, en grande partie identiques à celles produites par le commissaire du gouvernement, ont été analysées par le premier juge qui a justement écarté celles portant sur des maisons d'une superficie inférieure, celles concernant des maisons situées dans un autre quartier que celui des Sept Deniers, et une mutation à un prix anormalement élevé (7944 €/m²), pour constater un prix moyen de 4911 €/m² sur la base de 6 références (dont 5 citées par le commissaire du gouvernement).

La maison des consorts [L] se classe dans le groupe des maisons en état moyen compte tenu de son classement E par le Diagnostic de Performance Energétique en raison de ses défauts d'isolation et de son système de chauffage, et de ses embellissements qui, au vu des photographies, sont dans un état correct mais justifient objectivement une mise au goût du jour par un acquéreur potentiel.

Il n'y a pas lieu de tenir compte comme facteur de plus-value de la localisation de la future station de métro, connue depuis le 16 février 2017, dès lors que cet élément d'appréciation est identique pour tous les termes de comparaison pris en compte.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments d'appréciation, la valeur de la maison doit être fixée sur une base de 4500 €/m² pour le rez-de-chaussée de 121,06 m² , soit 544.770 € .

Il y a lieu ensuite de tenir compte de la présence de 52 m² de combles pouvant être apparentés à de la surface habitable, avec pondération de 50 % eu égard à l'absence d'aménagement de ces combles. Le commissaire du gouvernement chiffre ce poste à 122.200 € ( 52 m² x 4700 €/m² x 0,5). Il doit être fait droit à la demande des consorts [L], limitée à 100.000 € .

Enfin, il est constant que l'absence actuelle de garage constitue un facteur de moins-value important qui doit être pris en compte dès lors que les termes de comparaison utilisés pour déterminer le prix de la maison bénéficient pour la plupart d'un garage.

Le commissaire du gouvernement propose de pratiquer un abattement de 15 % sur la valeur totale du bien, abattement limité à 10 % par [Localité 1] Métropole.

Mais il ressort des éléments versés au débat que la construction d'un garage ou la création d'un simple emplacement de stationnement à l'intérieur de la propriété sont tout à fait envisageables (pièces n° 10, 14 et 15 des consorts [L] : plan de masse du dossier de demande de permis de construire sur lequel figure un garage, déclaration préalable concernant le remplacement du portillon actuel par un portail classique, procès-verbal de constat en date du 11 septembre 2025).

Il convient donc uniquement de déduire du prix le coût qui devrait être engagé par l'acquéreur de la maison pour créer un garage ou un emplacement de stationnement, toutes sujétions comprises. Cet abattement doit être fixé à 40.000 € comprenant les diverses démarches administratives, le coût de la construction et les troubles de jouissance subis par l'acquéreur lors des travaux.

En définitive, le prix d'acquisition de la propriété des consorts [L] doit être fixé à :

544.770 + 100.000 - 40.000 = 604.770 euros.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

L'EPFL du [Localité 2] [Localité 1], partie principalement perdante, a été justement condamné par le premier juge aux dépens de première instance, ainsi qu'au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [L] .

Partie principalement perdante en cause d'appel, il sera condamné aux dépens d'appel.

Les consorts [L] sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû exposer à l'occasion de cette procédure. L'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] sera donc tenu de leur payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée par le premier juge.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,