CA St Denis Reunion, 30 juin 2026, RG 24/00157

ARRÊT N°26/

CO

R.G : N° RG 24/00157 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GAQU

[N]

C/

Société CDC HABITAT

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 30 JUIN 2026

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] en date du 11 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 12 FEVRIER 2024 RG n° 23-000772

APPELANTE :

Madame [S] [F] [M] [N]

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉE :

La Société CDC HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 13 OCTOBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 6 février 2026.

Les parties ont été avisées que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré.

Les parties ont également été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 30 juin 2026.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Juin 2026.

Greffière lors du dépôt de dossiers : Mme Agnès CAMINADE, Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: Mme Wardali KASSIM, Greffière

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte sous seing privé du 18 mars 2015, la société BATIPRO LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES (ci-après la société B.L.I) a donné à bail à Mme [S] [F] [M] [N] un appartement à usage d'habitation (appartement n°5) au sein de la [Adresse 4] et le Sable I, sise [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 424 €, outre une provision sur charges de 86 €.

2- Après que la société B.L.I ait fait l'objet d'une liquidation judiciaire, la société CDC HABITAT est devenue le nouveau propriétaire du logement par acte notarié du 10 juillet 2020.

3- Le 24 janvier 2022, la société CDC HABITAT a fait signifier à Mme [S] [F] [M] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, lequel est resté infructueux.

4- Par acte d'huissier du 23 août 2023, la société CDC HABITAT a alors fait assigner Mme [S] [F] [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de sa locataire et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'une indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.

5- Par un jugement du 11 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2015 entre la société B.L.I, dans les droits de laquelle se trouve aujourd'hui subrogée CDC HABITAT et Madame [S] [F] [M] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 4] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 25 mars 2022 ;

- Ordonné en conséquence à Madame [S] [F] [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

- Rejeté la demande d'astreinte ;

- Dit qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [S] [F] [M] [N] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [S] [F] [M] [N] ;

- Dit qu'à défaut pour Madame [S] [F] [M] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- Dit que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Fixé le montant de l'indemnité d'occupation dont Madame [S] [F] [M] [N] est redevable envers CDC Habitat au montant du loyer et des charges en cours, soit 518,21 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l'évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

- Condamné Madame [S] [F] [M] [N] à payer cette indemnité d'occupation mensuellement à CDC Habitat à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou jusqu'à la date de l'expulsion ;

- Condamné Madame [S] [F] [M] [N] à verser à CDC Habitat la somme de 13 184,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 15 novembre 2023, (comprenant l'échéance de novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 2652,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

- Condamné Madame [S] [F] [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- Condamné Madame [S] [F] [M] [N] à verser à CDC Habitat une somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté le surplus des demandes.

6- Le 10 janvier 2024, Mme [S] [F] [M] [N] a déposé un dossier devant la commission de surendettement des particuliers.

7- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 12 février 2024, Madame [S] [F] [M] [N] a interjeté appel du jugement rendu le 11 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

8- Par un jugement du 4 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a déclaré Mme [S] [F] [M] [N] irrecevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers et a invalidé la mesure de suspension d'exigibilité de ses loyers imposée par la commission.

9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 11 mai 2024, Madame [S] [F] [M] [N] demande à la cour :

- D'INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis ;

Statuant à nouveau,

- JUGER que la dette locative doit être ramenée à la somme de 12.384,83 €,

somme arrêtée au mois de novembre 2023 ;

- OCTROYER à Madame [S] [F] [M] [N] un délai de 36 mois pour le paiement de la somme de 12.384,83 € au titre de la créance de la société CDC HABITAT, soit 344,02 € par mois ;

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18 mars 2015 ;

- ORDONNER le maintien dans les lieux de Madame [S] [F] [M] [N] ;

- JUGER que si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par la présente Juridiction, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

- DÉBOUTER la société CDC HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires;

- DÉBOUTER la société CDC HABITAT de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société CDC HABITAT aux entiers dépens de première instance et d'appel.

10- Pour l'essentiel, Madame [S] [F] [M] [N] fait valoir :

- que le bailleur n'a pas produit le décompte annuel, le budget prévisionnel ni les justificatifs des charges dont il réclame le paiement de sorte que ces sommes doivent être déduites de son décompte ;

- qu'il ne prouve pas non plus que ces documents ont bien été adressés à sa locataire ;

- qu'elle est fondée à solliciter l'octroi de délais.

11- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 7 août 2024, la société CDC HABITAT demande à la cour de :

- Juger l'appel interjeté par Madame [S] [F] [N] infondé ;

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS en date du 11 décembre 2023 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la créance de la société CDC HABITAT à la somme de 17.905,45 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives impayées et indemnités d'occupation arrêtés provisoirement au 05 août 2024, et sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2022 sur la somme de 2.652,39 € et à compter de l'assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire en fonction des indemnités d'occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

- Fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 529,68 euros ;

- Rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

- Rejeter toutes demandes de délai pour régler la dette ;

- Condamner Madame [S] [F] [N] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel ;

- Condamner Madame [S] [F] [N] à supporter les entiers dépens ;

- Débouter Madame [S] [F] [N] de l'intégralité de ses demandes infondées, fins et conclusions ;

* A titre subsidiaire :

- si par extraordinaire, il était jugé que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et confirmer le jugement sur les chefs qui sont les conséquences de fait et de droit de la résiliation du bail (fixation de l'indemnité d'occupation et expulsion de la locataire) ;

- Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion de la locataire pourra avoir lieu ;

- Dans l'hypothèse où la Cour serait tentée d'infirmer la décision du premier Juge, surseoir à statuer sur la résiliation du bail et ses effets jusqu'au jugement à intervenir du tribunal judiciaire de Saint-Denis, lequel réglera le sort de la procédure de surendettement de Madame [S] [F] [N] ;

- Réserver à la société CDC HABITAT le droit de faire valoir plus amples observations au vu des dispositions de ce jugement à intervenir.

12- Pour l'essentiel, la société CDC HABITAT fait valoir :

- que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 24 mars 2022 en sorte que sa saisine de la commission de surendettement des particuliers le 10 janvier 2024 ne peut avoir aucune incidence sur la résiliation du bail ;

- qu'aucun règlement n'a été effectué postérieurement au jugement critiqué ;

- qu'un décompte individuel des charges précisant leur mode de répartition et un budget prévisionnel ont été régulièrement adressés à Madame [N] ;

- que les pièces justificatives des charges ont été mises à la disposition de Madame [S] [F] [N] ainsi que le prévoit l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- qu'elle a supporté des dépenses d'entretien et de fourniture d'eau et d'électricité qui constituent des charges récupérables et dont elle justifie.

13- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 13 octobre 2025.

14- L'audience de dépôt a été fixée au 06 février 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

15- Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

16- La société CDC HABITAT verse aux débats le contrat de location qui a été passé le 18 mars 2015 avec Mme [S] [F] [N].

17- L'examen de ce bail révèle qu'il y est bien prévu une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

18- Elle justifie également qu'un commandement de payer a été délivré le 24 janvier 2022 pour la somme de 2828, 02 € correspondant à des arriérés de loyers et que celui-ci est resté infructueux.

19- C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté que le bail se trouvait résilié depuis le 25 mars 2022 par l'effet de la clause résolutoire.

Sur l'arriéré locatif :

20- Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

21- La société CDC HABITAT produit un décompte arrêté à la date du 5 août 2024 faisant ressortir que des loyers et des provisions sur charges sont restés impayés.

22- Mme [S] [F] [N] ne rapporte la preuve d'aucun paiement qu'elle aurait effectué et que le bailleur aurait omis de prendre en considération dans son décompte .

En ce qui concerne le loyer :

23- Les révisions venues majorer le montant du loyer en application des stipulations du bail n'est pas discuté.

En ce qui concerne les charges locatives :

24- Selon les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

25- La société CDC HABITAT réclame le paiement d'un arriéré de charges sur la période courue entre le 1 er août 2020 et le 1 er août 2024.

26- Elle ne peut plus prétendre à une provision pour charges mais doit justifier de la réalité des dépenses qu'elle entend récupérer auprès de son locataire.

27- C'est donc à tort que la société CDC HABITAT a fait figurer dans son décompte une provision sur charges à hauteur de 57, 69 €/ mois entre août 2020 et novembre 2021 (17 mois) puis à hauteur de 59, 10 €/ mois jusqu'à la date du 5 août 2024 (32 mois);

28- Il sera par conséquent retiré du décompte qu'elle a établi la somme de 2871, 93 euros [(57, 69 € X 17) + (59, 10 €, X 32 mois)].

29- Pour justifier des charges qu'elle entend récupérer, la société CDC HABITAT a produit des décomptes par nature de charges pour les exercices 2020, 2021 et 2022.

30- Ces décomptes font apparaitre que les charges ont été réparties sur le critère de la surface habitable, qu'une base de 68, 95 a été attribuée au lot occupé par Mme [S] [F] [N], la base de répartition étant fixée à 22 657, 53 pour 2020, à 22 194, 79 en 2021et à 22019, 79 en 2022.

31- Ils sont par eux-mêmes insuffisants, cependant, à rapporter la preuve de la réalité des dépenses qui y sont mentionnées puisqu'ils émanent du bailleur lui-même.

32- La société CDC HABITAT communique également tout un ensemble de factures.

33- Ces factures se rapportent aux seuls exercices 2021 et 2022, aucun justificatif de dépense n'étant produit pour les exercices 2020, 2023 et 2024.

34- Les factures de nettoyage et d'entretien font état d'une dépense forfaitaire pour 5 groupes d'habitation (longanis, olympiades 1 et 2, pierre et sable 1 et 2) sans qu'aucune indication ne permette d'isoler la dépense afférente au groupe d'habitation dans lequel se situe l'appartement de Mme [S] [F] [N] (pierre et sable 1).

35- Les factures d'eau (RUNEO) se rapportent à des ensemble de bâtiments identifiés par un numéro sans qu'il soit possible de déterminer s'ils se rattachent au groupe d'habitation pierre et sable 1 ou à celui de pierre et sable 2.

36- Aucune de ces factures d'eau ne fait référence au bâtiment 8 dans lequel se situe l'appartement de Mme [S] [F] [N].

37- La société CDC HABITAT n'a donc pas justifié des dépenses d'entretien, de nettoyage et de fourniture d'eau qu'elle entend récupérer.

38- Ne reste en définitive que quelques factures de désinsectisation et de fourniture d'électricité correspondant à des dépenses engagées au titre du groupe d'habitation [O] et sable 1 :

- pour l'exercice 2021 :

désinsectisation : 1745, 15 €

électricité : 592, 03 €

- pour l'exercice 2022 :

désinsectisation : 713 €

électricité : 713, 53 €.

39-Il apparait ainsi que la société CDC HABITAT a justifié des charges qu'elle entend récupérer pour un montant de 2337, 18 € en 2021 et de 1426, 53 € en 2022.

40- Compte tenu de la base de répartition pour les 2 exercices concernés et de celle du lot occupé par Mme [S] [F] [N] (68, 95 m² / 22194 en 2021 et 68, 95 m²/ 22019 en 2022), la société CDC HABITAT est fondée à récupérer auprès de sa locataire la somme de 7, 26 € (2337, 18 €/ 22194, 79 x 68, 95) au titre des charges 2021 et celle de 4, 47 € (1426,53 € / 22019, 79 X 68, 95) au titre des charges 2022.

41- Ces sommes seront ajoutées à son décompte.

42- Au total, l'arriéré locatif est justifié pour la somme de 15 525, 18 € [18 385, 38 € - 2871, 93 € + 7, 26 € + 4, 47 € ] à la date du 5 août 2024, que la société CDC HABITAT est fondée à réclamer à Mme [S] [F] [N].

Sur l'octroi de délais :

43- Aux termes des dispositions de l'article 24- V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années au locataire en situation de régler sa dette.

44- Mme [S] [F] [N] n'a produit aucun élément sur sa situation économique et ses perspectives d'évolution qui permette de considérer qu'elle se trouve en situation de régler sa dette.

45- Il ne peut donc lui être alloué les délais qu'elle sollicite.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation :

46- L'indemnité due pour un maintien dans les lieux alors que le bail a pris fin représente la contrepartie de la jouissance des locaux.

47- Elle vient également compenser le préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la libre disposition des lieux.

48- L'indemnité d'occupation à la charge de Mme [S] [F] [N] sera fixée au montant du dernier loyer révisé outre les charges en vigueur à la date de la résiliation de son bail, soit la somme de 499, 92 € et indexée suivant l'évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

49 - Mme [S] [F] [N], partie succombante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

50- Il n'apparaît pas inéquitable par contre de laisser la société CDC HABITAT supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS