CA St Denis Reunion, 26 juin 2026, RG 23/01042

ARRÊT N°26/

PF

R.G : N° RG 23/01042 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F5QN

[Adresse 1]

C/

Société SCCV [Z]

Commune COMMUNE DE [Localité 1]

RG 1èRE INSTANCE : 20/02696

COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 26 JUIN 2026

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2] en date du 27 JUIN 2023 RG n°: 20/02696 suivant déclaration d'appel en date du 20 JUILLET 2023

APPELANTE :

Madame [P] [N] [S] [Q] [I] née [X] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Mickaël NATIVEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEES :

Société SCCV [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Emeline K/BIDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

CLÔTURE LE : 29/09/2025

DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 mars 2026 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 juin 2026.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 juin 2026.

* * *

LA COUR

Par acte du 5 novembre 2020, Mme [E] [S] [H] épouse [A] a fait assigner la SCCV [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis en revendication de propriété de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] et en expulsion.

La commune de Sainte-Suzanne est intervenue volontairement à l'instance, soutenant que la parcelle litigieuse était comprise dans les terrains acquis par prescription acquisitive en 1957 et qu'elle avait été régulièrement cédée à la SCI DEL-FGM, puis à la SCCV [Z].

Par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a statué en ces termes :

« Reçoit la Commune de [Localité 4] en son intervention volontaire à l'instance,

Déboute Mme [H] [P] [N] [A] de l'ensemble de ses demandes,

Déboute la SCCV [Z] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Mme [H] à payer la SCCV [Z] la somme de 2.000 euros et à la Commune de [Localité 4] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à sa charge. »

Par déclaration du 20 juillet 2023, Mme [E] [S] [H] épouse [A] a interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion.

Elle sollicite de la cour de bien vouloir :

- Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 27 juin 2023

Statuant de nouveau :

- Déclarer recevable et bien fondée son action en revendication sur la parcelle AD [Cadastre 1] située sur la commune de [Localité 4] (Réunion).

- Déclarer que les terrains désignés à l'acte de prescription acquisitive trentenaire reçu le 1er avril 1957 par Me [W] [M] ne correspondent pas à la parcelle AS [Cadastre 1] dans leur désignation et dans leur situation géographique.

- Déclarer que la parcelle AD [Cadastre 1] située à [Localité 4] (Réunion) est sa propriété;

- Prononcer l'expulsion de la SCCV [Z] de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] située à [Localité 4] (Réunion).

- Condamner la SCCV [Z] à restituer la parcelle AD [Cadastre 1] libre de toute construction ou aménagement, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à compter du jugement à intervenir.

- Ordonner la restitution de la parcelle AD [Cadastre 1] d

- Rectifier l'erreur matérielle constatée dans l'acte enregistré le 10 janvier 1978 reçu par Me [B] [U], lors notaire à [Localité 4], aux termes duquel [G] [D] [P] [F], Veuve de M. [H] a fait donation a ses deux filles des parcelles AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 3], et juger que la parcelle de terrain attribuée à la requérante est la suivante :

"À Mlle [V] [X] [P] [N] [S] (sa codonataire aujourd'hui épouse [Q] [I]) : une parcelle de terrain sise au lieudit « [Adresse 5] » cadastrée AD [Cadastre 2] bornée :

Au Nord par Mme [V] [X] (donatrice)

À l'Est par Mme [X] [X] [P] [R] [L], épouse de M. [Q] [J] (la codonatrice)

À l'ouest par un sentier communal

Au Sud, par la Route nationale".

- Condamner la SCCV [Z] et la commune de [Localité 4] à payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 CPC, ainsi que les entiers dépens.

- Débouter la SCCV [Z] et la commune de [Localité 4] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

Elle soutient que la commune de [Localité 4] prétend être devenue propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 1] par l'effet d'un acte de prescription acquisitive reçu le 1er avril 1957 par Maître [W] [M] que cet acte indique seulement que la commune serait propriétaire « à défaut de titres qui ne se retrouvent pas », sans établir l'existence d'une possession utile. En l'absence de preuve de cette dernière, elle en déduit que la commune de Sainte-Suzanne n'a jamais acquis la parcelle AD [Cadastre 1] par prescription acquisitive et, que faute d'être propriétaire du bien, la commune n'a pu transmettre aucun droit à la SCI DEL-FGM, auteur de la SCCV [Z]. En outre, elle expose que l'acte de prescription acquisitive du 1er avril 1957 ne concerne pas la parcelle AD [Cadastre 1] suivant la description des terrains.

Elle fait valoir avoir acquis la propriété de ladite parcelle suivant une chaîne de propriété remontant à un acte du 9 décembre 1906 par lequel les époux [T] ont acquis les terrains concernés, lesquels ont ensuite été transmis au sein de la famille [X] [X]. Elle relève que la parcelle AD [Cadastre 1] est aujourd'hui bornée au sud par l'ancienne route nationale devenue l'[Adresse 6] et déduit de la concordance de cette limite avec la description de la borne Sud de terrains transmis dans les actes successifs de propriété que la parcelle litigieuse fait partie des terrains transmis dans sa chaîne de propriété. Elle soutient que la mention figurant dans l'acte de donation-partage du 10 janvier 1978, selon laquelle la parcelle AD [Cadastre 2] serait bornée au sud par « un terrain communal », procède d'une erreur matérielle du notaire.

Mme [A] soutient que la SCCV [Z] lui oppose à tort un procès-verbal de bornage judiciaire mentionnant que cette société serait propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 1] dès lors que le bornage n'est pas attributif de propriété.

La SCCV [Z] sollicite de la cour de:

- Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis du 27 juin 2023 en ce qu'il a débouté Mme [X] [X] de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis du 27 juin 2023 en ce qu'il a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Et statuant à nouveau :

- Débouter Mme [H] épouse [A] [P] [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

- Condamner Mme [H] épouse [A] [P] [N] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

- Condamner Mme [H] épouse [A] [P] [N] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. »

La SCCV [Z] soutient que les demandes formées à son encontre sont irrecevables dès lors qu'elle n'est plus propriétaire de la parcelle litigieuse. Elle expose en outre que Mme [H] ne rapporte pas la preuve du droit de propriété qu'elle revendique sur la parcelle AD [Cadastre 1], dès lors que les titres qu'elle invoque sont illisibles ou insuffisamment précis pour localiser les parcelles. S'agissant plus spécialement de la borne sud constituée par la "route nationale" des terrains visés par les actes, elle relève que cette mention est imprécise et pourrait viser le domaine public routier au sens large, voire les délaissés de voirie -lesquels sont des propriétés communales-, en l'absence d'indications topographiques ou de mesures précises dans les actes. Elle souligne que l'acte authentique de donation-partage du 10 janvier 1978 mentionne expressément que les parcelles AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 3] sont bornées au sud par un terrain communal et que cet acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux n'a jamais été contesté depuis sa signature.

La SCCV [Z] soutient que la parcelle AD [Cadastre 1] appartenait initialement à la commune de [Localité 4], laquelle l'a acquise par prescription acquisitive trentenaire constatée par acte notarié du 13 avril 1957, et ajoute que la commune y a toujours exercé des actes matériels de possession, notamment par la construction dans les années 1950 d'un escalier en béton reliant la [Adresse 7] à la route nationale, ouvrage entretenu pendant plusieurs décennies.

Elle relève qu'à l'occasion du bornage judiciaire réalisé en 2018 aucune contestation n'a été élévée sur la propriété de la parcelle AD [Cadastre 1], notamment par Mme [H], assistée d'un avocat et d'un géomètre expert, qui a sollicité l'homologation du procès-verbal de bornage qui mentionnait la SCCV [Z] comme propriétaire de la parcelle.

L'appel a été signifié à la commune de [Localité 4] le 11 octobre 2023 suivant un acte reçu par personne habilitée; n'ayant pas constitué avocat, elle est réputée solliciter confirmation du jugement par adoption de ses motifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions de Mme [N] [S] [X] [X] épouse [A], signifiées par RPVA le 8 avril 2024 et celles de la SCCV [Z] signifiées par RPVA le 10 janvier 2024, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties ;

Vu l'ordonnance de clôture du 29 septembre 2025 ;

Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la SCCV [Z]

L'intimée prétend que les parcelles cadastrées AD [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 1] ont été vendues dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement au profit de la SEMADER et que cette vente a été finalisée en mai 2023, avec la livraison de l'ouvrage et la levée des réserves.

Sur ce,

Vu l'article 964 du code de procédure civile;

La SCCV [Z] ne forme aucune demande en irrecevabilité des prétentions de Mme [H] dans le dispositif de ses conclusions; partant, la cour n'est saisie d'aucune demande en ce sens et la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre développée dans les conclusions de l'intimée est sans portée.

En tout état de cause, la SCCV [Z] ne produit en la cause aucune pièce venant étayer son affirmation.

Sur la revendication

A titre liminaire, la cour relève qu'il résulte du plan cadastral de la commune de [Localité 5] (pièce 4 SCCV) que la parcelle AD [Cadastre 1] revendiquée est une parcelle de forme triangulaire dont les limites sont au Sud l'[Adresse 8] (ancienne route nationale), à l'Est, la parcelle AD [Cadastre 8] et, dans l'angle Nord-Est sur quelques mètres, la parcelle AD [Cadastre 2], propriété de l'appelante, et sur une diagonale Ouest-Nord, un sentier piéton (sentier Dandin).

Suivant l'attestation notariée du 2 août 2016, cette parcelle AD [Cadastre 1], d'une contenance de 1a et 2ca, est la propriété de la SCCV [Z] suite à vente par la SCI DEL-FGM.

D'après la photographie des lieux prise en 2018, la parcelle a une pente naturelle forte et elle est alors couverte de friches.

Sur ce,

Vu l'article 554 du code civil;

La preuve de la propriété revendiquée contre le titre et la possession de la SCCV [Z] incombe à Mme [H].

A cet égard, elle verse aux débats l'acte notarié du 9 janvier 1978 par lequel sa mère, Mme [D] [P] [F] veuve [H] (pièce 4), lui a donné la propriété d' "Une parcelle de terrain sise dite commune lieu dit "[Adresse 5]" figurant à la matrice cadastrale de ladite commune sous le nouveau numéro n°[Cadastre 2] de la section AD lieu dit "[Adresse 9]" pour une superficie de SEPT-CENT-CINQUANTE ET UN METRES CARRES, tenant:

Au Nord, par Mme [H], donatrice aux présentes;

Au Sud, par un terrain communal;

A l'Est, par Mme [H] [R] aux droits de Mme [H];

Et à l'Ouest par un sentier communal;

Ensemble un droit de passage sur un chemin de quatre mètres donnant accès à la route nationale.

[...]

OBSERVATION ETANT FAITE que les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ci-dessus attribuées sont issues de l'ancienne parcelle cadastrée sous le n°[Cadastre 9] de la section AD".

S'agissant de la seconde parcelle issue de la division, elle y est décrite dans l'acte susvisé comme suit:

Une parcelle de terrain sise dite commune lieu dit "[Adresse 5]" figurant à la matrice cadastrale de ladite commune sous le nouveau numéro n°[Cadastre 3] de la section AD lieu dit "[Adresse 9]" pour une superficie de SEPT-CENT-QUATRE VINGT QUATRE METRES CARRES, tenant:

Au Nord, par Mme [H], donatrice aux présentes;

Au Sud, partie RN2 et partie terrain communal;

A l'Est, par Mme [H], chemin d'accès;

Et à l'Ouest par Mlle [H] [N] aux droits de Mme [H].

Cette parcelle est grevée d'une servitude de passage sur un chemin de quatre mètres longeant la borne Est, et une autre sur un chemin de même largeur profitant à Mlle [H] [N].

A cet égard, il convient de constater que la description des deux parcelles issues de la division et des servitudes les grevant est totalement cohérente avec la disposition cadastrale des lieux, telle qu'elle résulte de manière non modifiée de l'extrait cadastral de 2017 produit aux débats (pièce 4 intimé). En effet, seule l'extrêmité Sud Ouest de la parcelle jouxte la route nationale; les deux servitudes de passage y trouvant leur point de départ pour desservir les parcelles AD [Cadastre 2] à l'Ouest et AD [Cadastre 10] au Nord, toutes deux enclavées. Pour le surplus de la limite Sud, les parcelles AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 2] sont contiguës à la parcelle AD [Cadastre 8], de très faible surface, qui les séparent de la route nationale. Dans le prolongement linéaire de cette dernière parcelle se situe la parcelle AD104 revendiquée sus décrite en préambule.

Contrairement à ce que soutient la SCCV, l'acte notarié ne fait foi jusqu'à inscription de faux que pour les mentions que le notaire a expressément constatées de sorte que Mme [H] peut valablement se prévaloir d'une possible erreur matérielle dans la description des bornes du terrain. Néanmoins, eu égard à ce qui précède, il apparait que la description des limites des parcelles est en totale cohérence avec le cadastre.

Par ailleurs, il est exact que les précédents actes translatifs de propriétés (1967, 1968 et 1976- pièces 1 à 3 appelantes) retraçant l'origine des terrains acquis par [P] [F] [D] font état de ce que la limite Sud est bornée par la route nationale 2. Comme le relève la SCCV [Z], la désignation de cette limite est toutefois imprécise, notamment au regard de la configuration des lieux. Il appert en effet de la photographie de 1950 figurant au rapport d'expertise en bornage (pièce 5 intimée) et de la description faite par l'expert que l'ensemble de la limite Sud des cultures agricoles des terrains d'origine sont séparés de la route nationale par une bande de talus, laquelle correspond à la parcelle AD [Cadastre 8], de sorte qu'il peut exister un doute quant au fait qu'en désignant la route nationale 2 comme limite sud, ce soit la voie de circulation elle-même qui ait été visée ou le talus la jouxtant. En outre, il est à relever qu'entre l'acte de 1976 mentionnant la route nationale 2 comme limite sud des terrains de Mme veuve [H] et la donation de 1978, qui constitue le titre de propriété de Mme [H], le cadastre de la commune de [Localité 5] a été créé, de sorte que les parcelles litigieuses ont dû faire l'objet d'un arpentage en présence des propriétaires. A cet égard, même s'il est exact que le bornage ne constitue pas la preuve de la propriété, il n'est pas contesté que Mme [H] a acquiscé devant le tribunal d'instance en 2018 (pièce 6 intimée) aux limites de sa parcelle avec les parcelles AD [Cadastre 1] et [Cadastre 8] telles que proposées par l'expert. Enfin et surtout, -comme l'expose la SCCV-, la parcelle AD [Cadastre 1] n'est nullement dans le prolongement naturel de la parcelle AD268 propriété de Mme [H] puisque c'est la parcelle AD [Cadastre 8] qui se situe entre la voirie et le terrain cadastré AD268, la parcelle AD [Cadastre 1] n'étant jointive avec cette dernière que par un angle Nord Ouest d'une part et Sud Est d'autre part. L'hypothèse suivant laquelle le sentier bordant la parcelle AD [Cadastre 1] constituerait la limite Ouest des terrains acquis par [P] [F] [D] n'est, de plus, conforté par aucun élément alors même qu'il ressort de la photographie aérienne des lieux en 1950 précitée que le tracé dudit sentier était différent et qu'il a ensuite été dévié.

Il s'ensuit que, sans même qu'il y ait lieu d'examiner les incohérences de l'acte de 1957 constatant la prescription acquisitive de la commune de [Localité 5] dont se prévaut la SCCV [Z] pour justifier du bienfondé de l'origine de propriété mentionné sur son acte de propriété de la parcelle AD [Cadastre 1], Mme [H] n'établit pas que l'acte de donation de 1978 l'établissant propriétaire de la parcelle AD [Cadastre 2] comporterait une erreur matérielle comme ayant dû mentionner une limite Sud correspondant à la route nationale ou y inclure la parcelle AD [Cadastre 1].

Mme [H] échoue donc à établir la preuve de la propriété de la parcelle AD [Cadastre 1] qu'elle revendique.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté Mme [H] de ses demandes.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

La SCCV [Z] fait valoir que Mme [H] et d'autres riverains ont engagé de multiples procédures pour tenter d'empêcher la réalisation de l'opération immobilière et que la présente action s'inscrit dans cette stratégie contentieuse. Elle ajoute que la revendication de la parcelle AD [Cadastre 1] est incohérente dès lors que cette parcelle ne se situe pas dans la continuité directe des parcelles AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 3] appartenant à l'appelante, lesquelles sont séparées de celle-ci par la parcelle AD [Cadastre 8]. Elle en déduit le caractère abusif, visant essentiellement à entraver l'opération immobilière qu'elle a réalisée.

Sur ce,

Vu l'article 32-1 du code de procédure civile, ensemble l'article 1240 du code civil;

Le seul fait de revendiquer une parcelle après avoir accepté, dans un premier temps, qu'elle soit exclue du périmètre de sa propriété dans le cadre d'un bornage est insuffisant à caractériser un abus de droit d'agir par Mme [H].

La démultiplication des procédures invoquées par la SCCV dans une stratégie d'entrave n'est pas démontrée, la seule procédure produite aux débats étant celle de bornage sus-mentionnée.

Le rejet de la demande idemnitaire formée par la SCCV [Z] sera ainsi confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

Mme [H], qui succombe, supportera les dépens.

L'équité commande en outre de la condamner à verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel.

PAR CES MOTIFS,