CA Rouen, 2 juill. 2026, RG 24/03804

N° RG 24/03804 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JZSA

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 02 JUILLET 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-23-1588

Jugement du tribunal judiciaire - Juge des Contentieux de la Protection de Rouen du 21 août 2024

APPELANTE :

Madame [O] [N]

née le 01 Septembre 1991 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée par Me Jean-sébastien VAYSSE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

Madame [X] [S]

née le 17 Avril 1956 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée par Me Catherine CANU-PITOIS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 mai 2026 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, magistrat honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles, rapporteur.

En présence de Madame [V] [R], magistrat en formation spéciale stagiaire

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 02 juillet 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2022, Mme [X] [S] a donné à bail à Mme [O] [N] un logement meublé sis [Adresse 3], pour une durée d'un an, moyennant un loyer mensuel de 440 euros, incluant une provision de 60 euros pour charges.

Mme [N] s'est plainte de divers troubles à sa tranquillité, désordres et non conformités dans le logement ainsi que de l'absence de communication des rapports de diagnostic et de documents devant être annexés au bail.

La bailleresse n'ayant pas répondu favorablement à ses demandes, Mme [N] a, suivant requête du 9 décembre 2022, repris les griefs ci-dessus énoncés et sollicité la requalification du bail locatif meublé en bail nu auprès du tribunal judiciaire de Rouen. La requête lui était renvoyée par le greffe au motif qu'elle concernait une demande supérieure à 5000 euros outre des demandes non chiffrées.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, Mme [S] a donné congé à Mme [N] des lieux loués avec effet au 14 janvier 2024.

Sur assignation délivrée le 4 septembre 2023 à Mme [S] à la demande de Mme [N], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a suivant jugement du 21 août 2024 :

débouté Mme [O] [N] de sa demande de requalification du contrat de bail,

débouté Mme [O] [N] de sa demande indemnitaire au titre de la réduction de loyer,

débouté Mme [O] [N] de sa demande de réduction des loyers à venir,

déclaré le congé délivré le 19 mai 2023 valide,

constaté la résiliation du bail conclu le 15 janvier 2022 entre Mme [O] [N] et Mme [X] [S] portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] et ce, depuis le 15 janvier 2024,

ordonné la libération des lieux,

dit qu'à défaut pour Mme [O] [N] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse,

condamné Mme [O] [N] à payer à Mme [X] [S] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 440 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

débouté Mme [O] [N] de sa demande de dommages-intérêts au titre du défaut de jouissance paisible du logement,

débouté Mme [O] [N] de sa demande de dommages-intérêts au titre du non-respect de ses obligations contractuelles par Mme [X] [S],

débouté Mme [O] [N] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

débouté Mme [O] [N] de sa demande de travaux sous astreinte,

condamné Mme [O] [N] à payer à Mme [X] [S] la somme de 635,53 euros au titre de la régularisation de charges impayées pour la période allant du 15 janvier 2022 au 16 juin 2023,

condamné Mme [O] [N] à payer à Mme [X] [S] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral,

débouté Mme [X] [S] de sa demande au titre du préjudice matériel,

condamné Mme [O] [N] à payer à Mme [X] [S] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [O] [N] aux dépens, qui comprendront les frais de sommation du 28 juillet 2023 ".

Par une déclaration du 31 octobre 2024, Mme [N] a interjeté appel de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [N] demande à la cour, au visa de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

infirmer le jugement en tous ses chefs,

statuant à nouveau,

débouter Mme [S] de l'intégralité de ses demandes,

dire et juger que le logement loué n'est pas un meublé,

En conséquence,

condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3500 euros en raison de la requalification du contrat de location de meublé occupé du 15/01/2022 au 18/12/2024 en contrat de location d'un bail nu,

condamner Mme [S] au titre d'une réduction de loyer à hauteur de 100 euros par mois qui s'appliquera de la date de signature du bail jusqu'à la rupture du bail, soit en l'espèce jusqu'au 18 décembre 2024, à lui rembourser la somme de 3600 euros (36 mois x 100 euros),

condamner Mme [S] à lui payer à la somme de 3500 euros de dommages-intérêts pour défaut de jouissance paisible du logement durant son occupation par le passé,

condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3500 euros de dommages intérêts pour non-respect des dispositions contractuelles (décence et sécurité du logement, documents obligatoires), durant son occupation par le passé,

condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3500 euros de dommages intérêts pour préjudice moral (atteinte à la vie privée et à la dignité), durant son occupation par le passé,

condamner Mme [S] à lui payer à la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [S] au règlement des entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [S] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1194 et 1147 du code civil de :

débouter Mme [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

juger son appel recevable mais mal fondé ;

confirmer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il a débouté Mme [O] [N] de sa demande de requalification de contrat de bail ;

débouter Mme [N] de sa demande indemnitaire au titre de la réduction du loyer ;

débouter Mme [N] de sa demande de réduction des loyers à venir ;

déclarer le congé délivré le 19 mai 2023 valide ;

constater la résiliation du bail du 15 janvier 2022 et en conséquence ordonner la libération des lieux ;

confirmer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il a débouté Mme [O] [N] de sa demande de dommages-intérêts pour défaut de jouissance paisible du logement;

confirmer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il a débouté Mme [O] [N] de sa demande de dommages-intérêts au titre du non-respect des obligations contractuelles ;

confirmer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il a débouté Mme [O] [N] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

confirmer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il a débouté Mme [O] [N] de sa demande de travaux sous astreinte ;

confirmer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il a condamné Mme [O] [N] à lui payer la somme de " 653,53 euros " au titre de la régularisation des charges impayées pour la période allant du 15 janvier 2022 au 16 juin 2023 ;

réformer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il lui a accordé une somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral.

condamner Mme [N] au règlement d'une indemnité de 3000 euros au titre du préjudice moral ;

réformer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre du préjudice matériel ;

condamner Mme [N] au règlement d'une indemnité de 3000 euros au titre du préjudice matériel ;

réformer le jugement en date du 21 août 2024 en ce qu'il a condamné Mme [O] [N] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [N] à lui régler à la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et 5000 euros pour les frais exposés en cause d'appel.

condamner Mme [N] aux entiers dépens qui comprendront les frais de sommation du 28 juillet 2023.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 Sur les demandes formées par Mme [N]

1-1 Sur la demande de requalification du bail

Mme [O] [N] fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de requalification du contrat au motif que l'absence de mobilier résultait de la volonté des parties, retranscrite à la rubrique " Observations " sur " l'inventaire et état détaillé du mobilier ".

Pour infirmation du jugement, elle fait valoir que les conditions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret du 31 juillet 2015 sur le bail meublé ne sont pas réunies, qu'à la signature du bail le 15 janvier 2022, le logement ne comportait pas le mobilier nécessaire à la qualification de bail meublé en l'absence de plusieurs des équipements listés par le décret susvisé. Elle explique qu'elle recherchait un logement non meublé car elle disposait de son propre mobilier et que le logement était vide lorsqu'elle l'a visité, qu'elle a apporté lit, vaisselle et ustensiles de cuisine, table, chaises, canapé, pour certains acquis antérieurement à la signature du bail, et organisé leur transport. Elle relève que la bailleresse ne produit aucun inventaire détaillé du mobilier et produit à l'appui de ses prétentions diverses photographies qu'elle date de décembre 2021 ainsi que des attestations établies par les précédents locataires.

Elle sollicite outre la requalification du bail en contrat de location d'un logement nu, la condamnation de Mme [S] à lui payer les sommes de 3500 euros à titre de dommages-intérêts et de 3600 euros correspondant à une réduction de loyer à hauteur de 100 euros par mois durant la durée du bail.

Mme [S], pour sa part, poursuit la confirmation du jugement et fait valoir au visa des articles 1103 et 1194 du code civil, que le contrat signé le 15 janvier 2022, qui fait la loi des parties, est intitulé " contrat de location meublée ", que l'inventaire du même jour signé par les parties comporte en commentaire qu'"en accord entre les deux parties, la locataire souhaite amener ses propres meubles et objets divers nécessaires à son bien-être" et que Mme [N] ne peut donc reprocher un manque de mobilier. Elle soutient que le logement était intégralement meublé et qu'une partie du mobilier a été enlevé à la demande de Mme [N], ajoutant qu'elle ne pouvait louer le logement autrement qu'équipé de meubles faute de compteur électrique individuel. Elle invoque par ailleurs une lettre du conseil de Mme [N] du 18 janvier 2023, dont elle reproduit un extrait dans ses écritures, faisant référence au contrat de location meublée, pour en conclure que Mme [N] reconnaît qu'elle bénéficiait d'un tel contrat.

Sur ce,

Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 "un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret".

L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dispose que "Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 4] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Étagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement".

Il sera rappelé qu'il appartient au bailleur qui se prévaut d'un bail meublé de démontrer que le logement était pourvu au moment de l'entrée dans les lieux et pendant le temps de l'occupation, des éléments mobiliers permettant une installation immédiate du locataire.

Il ressort de l'examen de l'inventaire établi en janvier 2022 que le logement loué était équipé de voilage et rideau occultant, de luminaire et d'étagères, éléments manifestement insuffisants pour satisfaire aux exigences posées par les dispositions du décret précité, la cour observant qu'il n'est pas contesté par les parties que le logement ne contenait pas d'autres éléments que ceux listés audit inventaire.

Le fait que le bail signé le 15 janvier 2022 par Mme [S] et Mme [N] soit intitulé "contrat de location meublée", est également insuffisant à prouver le caractère meublé du logement et il en est de même de la référence qui y est faite par le conseil de Mme [N] dans son courrier du 18 janvier 2023, non communiqué en appel, mais dont les termes sont partiellement repris dans les conclusions de l'intimée sans être critiqués, dès lors qu'il ne s'agissait que de désigner le bail litigieux.

Par ailleurs, Mme [S] évoque des photographies du logement prises au moment du départ des anciens locataires et une attestation d'une précédente locataire partie le 6 février 2021 qui atteste que le logement était meublé." qui ne sauraient être retenues, alors que les pièces en cause ne sont pas produites à hauteur d'appel et qu'elles sont antérieures à la conclusion du contrat de bail.

Le caractère meublé du logement ne saurait en outre pas plus se déduire de l'absence de compteur électrique dédié.

La demande de requalification du bail en bail d'habitation non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est dès lors fondée, sans que la bailleresse ne puisse opposer la clause insérée dans l'inventaire aux termes de laquelle selon l'accord des parties, la locataire était autorisée à " amener ses propres meubles et objets divers nécessaires à son bien-être ", et alors même qu'elle ne saurait se soustraire aux obligations découlant des textes susvisés.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de requalification du bail signé entre les parties en bail d'habitation non meublé.

Des suites de la requalification, Mme [N] sollicite les sommes de 3600 euros au titre de la réduction de loyer et 3500 euros à titre de dommages-intérêts.

En l'espèce, le loyer mensuel se fixe à 380 euros hors charges, soit une somme de 440 euros, provision pour charges comprise, pour une superficie de 36m², soit un prix au m² entre 10,55 euros et 12,22 euros.

Mme [N] ne verse aux débats aucune pièce au soutien de sa demande de réduction de loyer à hauteur de 280 euros par mois (hors charges), alors que Mme [S] justifie que le prix moyen au m2 des loyers sur le territoire national se fixe à 15,50 euros/m2 pour les locations meublées et à 14,80 euros/m2 pour les locations non meublées.

Le jugement qui a rejeté sa demande au titre d'une réduction du montant du loyer en conséquence du rejet de la demande de requalification du bail sera en conséquence confirmé.

Mme [N] sera également déboutée de sa demande de dommages-intérêts en l'absence de démonstration d'un préjudice résultant de la requalification ainsi opérée, par confirmation du jugement.

1-2 Sur la demande de dommages-intérêts pour défaut de jouissance paisible

Mme [N] sollicite l'infirmation du jugement l'ayant déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour défaut de jouissance paisible et la condamnation de Mme [S] à lui verser une somme de 3500 euros à ce titre alléguant un trouble de jouissance résultant du comportement de Mme [S], qui occupe le logement voisin, et de ses proches, se plaignant des aboiements du chien de Mme [S] et de celui de sa fille, de la présence d'excréments dans le jardin commun, du bruit occasionné dans la cave sous son logement par le conjoint de Mme [S], du voyeurisme et d'une agression verbale de ce dernier, des intimidations de proches de Mme [S], et plus généralement d'un environnement hostile et harcelant.

Elle mentionne également la construction par le voisin de Mme [S] d'un atelier de bricolage accolé au mur mitoyen occasionnant des nuisances sonores y compris le week-end.

Elle se plaint par ailleurs de l'extrême humidité du logement générant des moisissures.

Pour confirmation du jugement, Mme [S] fait valoir qu'elle a répondu à chacun des griefs allégués par Mme [N] en recherchant des solutions, que le logement loué se trouve en milieu urbain avec les inconvénients qui y sont inhérents, qu'en particulier, les aboiements des chiens ne sont pas excessifs.

Elle conteste la valeur probante des pièces produites par l'appelante pour être imprécises et sans emport sur la solution du litige.

Sur ce,

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux. Il est de principe que le bailleur est responsable à l'égard du preneur non seulement des troubles de jouissance qu'il cause directement mais aussi de ceux qui émanent d'autres personnes dont il répond, dont les agissements dépasseraient les inconvénients normaux de voisinage.

L'anormalité du trouble doit s'apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1725 dudit, code le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Sur l'humidité du logement, ce point sera évoqué ci-après, étant repris dans le détail par l'appelante au titre de l'obligation de délivrance d'un logement décent.

S'agissant du comportement du voisin, M. [B], c'est par une juste appréciation des éléments de la cause et par une motivation que la cour adopte que le premier juge a rejeté les griefs invoqués par Mme [N], alors que Mme [S] ne saurait voir sa responsabilité engagée sur le fondement des textes précités du fait des agissements d'une personne dont elle ne répond pas.

Concernant les agissements du conjoint de Mme [S], Mme [N] lui reproche de l'avoir observée à travers son rideau, agressée verbalement et d'avoir provoqué des nuisances sonores dans la cave située en dessous de son logement.

Les faits en cause ne sont toutefois corroborés par aucun élément objectif, les SMS adressés à Mme [S], sa requête du 9 décembre 2022 au tribunal judiciaire de Rouen détaillant ses demandes et griefs, notamment à l'endroit du conjoint de Mme [S] et ses lettres adressées à Mme [S] (lettres du 2 mars 2022, 9 décembre 2022 ') ne reflétant que son point de vue, lequel est contesté par Mme [S]. Sont également inopérantes, les attestations des anciens locataires de Mme [S] qui rapportent des faits qui ont eu lieu lors de leur occupation du logement et non ceux dénoncés par Mme [N] dont ils auraient été témoins.

En tout état de cause, les désagréments dont Mme [N] se plaint, au vu des pièces versées aux débats, sont insuffisants à établir le caractère récurrent et anormal des troubles allégués.

Il en est de même des agressions et intimidations reprochées aux invités de Mme [S] alors qu'il se déduit de ses pièces et conclusions qu'elle fait allusion à deux incidents qui auraient eu lieu les 11 et 12 novembre 2022, expliquant que des invités auraient laissé leur chien aboyer volontairement, en continu, devant chez elle et se seraient moqués d'elle, indiquant " Oh mon Dieu, il y a de la moisissure et de l'eau " " il va falloir que vous partiez ", déclarations qui, si elles étaient avérées, sont insuffisantes à établir le caractère récurrent et anormal des troubles allégués.

S'agissant des aboiements des chiens de Mme [S] et de sa fille, ils n'apparaissent pas excéder les inconvénients normaux de voisinage.

Il ressort en effet des pièces versées au dossier que si Mme [N] s'est plainte des aboiements du chien de Mme [S] en février 2022 et par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 mars 2022, soit peu de temps après son entrée dans les lieux le 15 janvier 2022, la bailleresse, a réagi dès le 28 mars 2022, en lui indiquant avoir acheté un collier anti-aboiement. La cour constate par ailleurs que Mme [N] fait état d'incriminations intermittentes espacées de plusieurs mois sur trois ans d'occupation.

Il en est de même des aboiements, ponctuels et non continus, du chien de la fille de Mme [S], qu'elle date de certains jours des mois de mai, juin, septembre, novembre 2023, et avril 2024, dont la matérialité n'apparaît pas suffisamment caractérisée, alors que Mme [N] produit des SMS extraits de son téléphone relatant son point de vue et des photographies sans date certaine, floues, pour une part, montrant un chien sans que l'on puisse déterminer s'il aboie.

Il n'est donc pas démontré que ces aboiements excédaient les inconvénients normaux de voisinage.

Quant aux déjections canines, présentes dans le jardin commun et dans l'escalier menant à la cave, l'appelante relate des faits qui se seraient déroulés en 2023, du temps de l'occupation du logement de la bailleresse par sa fille, Mme [D].

Mme [S] s'oppose à cette demande indiquant avoir répondu à ce grief par courrier du 21 novembre 2023 et que Mme [N] n'en rapporte pas la preuve.

Mme [N] justifie de la présence de déjections canines par la production de quatre photographies prises en mai, juillet octobre et décembre 2023 et verse aux débats les lettres de réclamation adressées à Mme [S] par la voie recommandée les 18 juillet, 4 et 23 octobre et 16 novembre 2023, auxquelles étaient jointes plusieurs photographies pour en attester, la dernière lettre en date précisant : " 'je vous avais déjà demandé d'intervenir concernant les excréments du chien de Mme [D] [G], jonchant partout, sur toute la propriété (devant ma porte d'entrée, dans les escaliers menant au jardin ) et qui ne sont pas ramassés " l'empêchant d'utiliser les espaces communs, le jardin et la terrasse et ajoutant : " cela fait sept mois que je vis parmi les excréments. (')". Ces éléments permettent suffisamment d'établir le trouble de jouissance dont se prévaut Mme [N] dont les courriers, corroborés par des photographies, démontrent sans être sérieusement contestés, la réalité et la persistance du grief pendant sept mois, en dépit des nombreuses sollicitations adressées à la bailleresse pour y remédier, cette dernière ne justifiant pas au demeurant de la réponse apportée par sa fille à son courrier du 21 novembre 2023 dans lequel elle indique se rapprocher d'elle.

Par ailleurs, si Mme [N] n'avait pas la jouissance de la cave, elle pouvait légitimement se plaindre des désagréments olfactifs dus à la présence de déjections dans l'escalier menant à cette cave qui se situait sous son logement.

Le trouble dans la jouissance paisible des lieux loués résultant des nuisances visuelles et olfactives occasionnées par la présence des chiens est par conséquent caractérisé. Il sera alloué à Mme [N] une somme de 500 euros en raison de sa persistance ou à tout le moins de sa réitération sur une période de sept mois. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté ce grief.

1-3 Sur la demande de dommages-intérêts pour défaut de délivrance d'un logement décent, défaut de sécurité et non remise des rapports de diagnostics

Mme [N] allègue l'existence d'une humidité excessive dans le logement, un défaut de sécurité du système électrique et l'absence de remise de diagnostics énergétiques lors de la conclusion du bail. Elle poursuit l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance qui en est résulté.

Elle estime que le logement est insalubre et produit pour en attester le diagnostic de performance énergétique établi après son entrée dans les lieux le 8 février 2022, le rapport d'inspection du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 5] du 16 octobre 2023, des attestations, des photographies dont celles des précédents locataires, un rapport de visite du DAL de [Localité 5] du 10 octobre 2024.

Elle indique que les précédents locataires souffraient également de cette humidité excessive qu'elle attribue à un défaut structurel de l'immeuble qu'elle déduit de photographies de la façade. S'agissant de l'installation électrique, elle fait valoir que le diagnostic électrique a mis en évidence une absence d'accessibilité à l'appareil général de commande et de protection depuis son logement et une résistance excessive de la mise à la terre, défauts qui, selon elle, constituent un risque sécuritaire auquel la bailleresse n'a pas remédié. Elle invoque la norme NFC - 15.100, qui impose une résistance maximale, dépassée dans le logement et identifie aussi un risque électrique dans la cave, tel que relevé dans le rapport du 16 octobre 2023 susvisé. Elle conteste le système de refacturation à partir de sous-compteurs qu'elle estime à l'origine d'une surconsommation et d'une surfacturation.

Mme [S] conteste la valeur probatoire des photographies versées aux débats qui n'ont pas de date certaine, rappelle que si les services communaux ont constaté des traces de moisissure, ils ont aussi relevé que la VMC était coupée par la locataire. Elle répond que le classement en catégorie " G " du logement en 2022 n'interdisait pas sa location à cette date, mais uniquement à compter de 2025 et que la consommation estimée par le DPE était en dessous des seuils critiques. Concernant la fourniture des diagnostics, elle indique que le DPE n'est pas obligatoire pour les logements d'une surface de moins de 50 m2, qu'il a néanmoins été effectué et transmis à la locataire à sa demande, peu de temps après son entrée dans les lieux. Concernant l'installation électrique, elle souligne que le défaut de sécurité du logement n'est pas établi, que ni le technicien ayant effectué le diagnostic, ni les services de la ville n'ont relevé de graves anomalies, que Mme [N] pouvait arrêter les circuits électriques avec un coupe-circuit différentiel et contrôler sa consommation, que le système de refacturation est indiqué dans le contrat de bail signé par Mme [N] de sorte qu'elle en avait été informée avant la prise à bail.

Sur ce,

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur, dispose : " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ".

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent expose notamment en son article 2, 5° et 6° que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et la santé des locataires :

5. les réseaux et branchements d'électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements,

6. le logement permet une aération suffisante, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Selon l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur indicative.

En l'espèce, Mme [N] allègue une humidité excessive dans le logement, dont l'installation électrique présenterait un risque sécuritaire et ne lui permettrait pas de contrôler sa consommation.

-Sur le désordre lié à la présence d'humidité dans le logement, il résulte du rapport de diagnostic énergétique établi en février 2022 que les modules d'entrées d'air présents sur les parties hautes des fenêtres étaient obturés par des adhésifs et que l'occupante faisait sécher son linge sur un séchoir de type tancarville dans le séjour (page 7 du rapport), et d'une lettre du 28 mars 2022 que Mme [S] rappelait à sa locataire les recommandations du professionnel et notamment qu'il convenait de faire fonctionner la VMC en permanence, de ne pas faire sécher de linge à l'intérieur du logement et de ne pas obstruer les aérateurs aux fenêtres.

La cour retiendra en outre, tout comme le premier juge, que si le rapport du service communal d'hygiène et de santé de [Localité 5] du 16 octobre 2023 fait état de moisissures et constate une ventilation insuffisante, il mentionne également l'extinction de la VMC générale par la locataire, ce qu'elle reconnaît.

Ces constatations effectuées à un an d'intervalle, établissent ainsi que l'humidité est liée au comportement de Mme [N], contraire aux préconisations du diagnostiqueur et non à un défaut des installations d'aération ou de ventilation. Mme [N] ne peut non plus sérieusement se prévaloir d'un défaut structurel du bâtiment sur la base de simples photographies, qui ne repose que sur sa propre analyse sans être corroboré par une expertise technique.

-sur la remise des rapports de diagnostics, il n'est pas discuté que les diagnostics énergétiques n'ont pas été fournis à la signature du bail, ni qu'ils l'ont été sur demande de Mme [N], en février 2022 pour le DPE et en mai 2022 pour le diagnostic électricité.

Cependant, le DPE n'était pas obligatoire pour les bâtiments indépendants dont la surface de plancher était inférieure à 50 mètres carrés, ainsi que justement observé par l'intimée et aucune sanction n'est prévue en l'absence de ce diagnostic à la date de conclusion du bail, document qui n'a du reste qu'une valeur informative.

-S'agissant de l'installation électrique, les parties font chacune valoir leur interprétation du diagnostic électrique du 30 mai 2022, lequel n'a qu'une valeur indicative, sans que, ni l'une ni l'autre, ne se prévale d'une expertise technique venant au soutien desdites interprétations. La référence à la norme NFC - 15.100 par Mme [N] et à une résistance maximale de la mise à la terre qui serait dépassée dans le logement n'est corroborée par aucune pièce probante. Par ailleurs, la cour relève que le diagnostic ne fait pas état de l'absence d'appareil général de commande et de protection mais du fait qu'un tel dispositif n'est pas placé à l'intérieur du logement, mais dans un local annexe, se bornant en outre à émettre des recommandations sans alerter sur un grave risque sécuritaire concernant l'appareil de commande général ou la mise à la terre et qu'à la suite de ce diagnostic, Mme [N] n'a sollicité aucune réparation particulière à son bailleur. La cour note aussi que le rapport du 16 octobre 2023 établi par le service communal d'hygiène et de santé de [Localité 5] précise au sujet du poste électricité " aucune anomalie constatée lors de notre visite ", et quant au risque électrique identifié concernant la cave qui n'est pas louée à Mme [N], il n'est pas démontré une quelconque incidence sur le logement loué.

Dès lors, Mme [N] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'un risque manifeste pour la sécurité physique des occupants, ou de l'existence de troubles dans la jouissance du logement résultant des désordres invoqués.

-Sur la surconsommation d'électricité,

Le contrat de bail prévoit aux conditions particulières que " les provisions sur charges concernent la consommation d'eau et d'électricité du locataire. Cette consommation est calculée grâce à des décompteurs installés sur l'alimentation privative du logement en eau et en électricité. Le locataire s'engage, à l'issu d'un an à autoriser le bailleur à procéder au relevé des index dans le but de régulariser les charges et de les ajuster si besoin ", ce dont il résulte que Mme [N] était informée des modalités de facturation et que nonobstant l'absence de compteur individuel, sa consommation pouvait être mesurée par le biais de sous-compteur.

Par ailleurs, il ressort de la comparaison entre, d'une part, les estimations des coûts annuels d'énergie figurant au DPE du 8 février 2022, et d'autre part, le décompte des charges adressé à Mme [N] que la dépense mensuelle pendant la durée de location est conforme aux estimations. La surconsommation alléguée par Mme [N] n'est donc pas démontrée.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [N] au titre du non-respect de ses obligations contractuelles par Mme [S] et la demande de Mme [N] pour trouble de jouissance de ce chef sera en conséquence rejetée.

1 - 4 - Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

Mme [O] [N] poursuit l'infirmation du jugement l'ayant déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.

Elle allègue une atteinte à sa vie privée et à sa dignité, reprochant à Mme [S] d'avoir pris des photographies d'elle installée dans un bain de soleil dans le jardin commun et pour avoir obtenu et utilisé ses anciennes adresses postales, demandant la suppression des clichés la représentant ainsi que de ses anciennes adresses.

Elle reproche en outre à Mme [S] des atteintes constantes à sa tranquillité, la mise à disposition d'un logement insalubre et insécuritaire à un prix supérieur à la prestation offerte, un comportement intimidant et harcelant ainsi qu'un climat anxiogène ayant eu des répercussions sur sa santé psychologique.

Mme [S] fait valoir en réplique que Mme [N] ne rapporte pas la preuve de l'insalubrité du logement, ni du préjudice moral qu'elle invoque. Elle ajoute que les photographies n'ont pas été diffusées mais produites dans le seul cadre de la procédure afin de montrer que Mme [N] installait son bain de soleil dans un passage empêchant l'accès au jardin commun et que son ancienne adresse figure sur la pièce 63 qu'elle verse aux débats.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile la cour n'est tenue de statuer que sur les demandes figurant dans le dispositif des conclusions des parties.

La cour n'est donc pas saisie des demandes de Mme [N] tendant à voir supprimer les clichés la représentant et ses anciennes adresses, qui bien que figurant dans la discussion, ne sont pas reprises au dispositif de ses conclusions. Il lui appartient toutefois de se prononcer sur les atteintes dénoncées.

S'agissant du grief tiré de l'atteinte à la tranquillité de Mme [N] et des caractéristiques du logement, aucune faute imputable à la bailleresse n'a été retenue à son encontre.

S'agissant de l'atteinte à la vie privée en raison de l'utilisation des anciennes adresses de Mme [N], force est de constater qu'elles figurent dans les pièces communiquées par l'intéressée (ses pièces 63, 83 et 84), y compris dans celles communiquées en 2025, sans que l'information ne soit occultée.

S'agissant des photographies, la cour relève qu'elles représentent une personne de dos dans le jardin commun, qu'elles sont produites en justice en vue de rapporter la preuve de faits dénoncés par l'intimée. Dès lors, il n'est pas justifié d'une atteinte à la vie privée de Mme [N] par la seule production de ces images en justice qui apparaît proportionnée au regard des intérêts en présence.

Mme [N] ne démontre ainsi ni la faute reprochée à Mme [S], ni le préjudice qu'elle aurait subi.

Au regard de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [N] au titre du préjudice moral.

2 - Sur les demandes formées par Mme [S]

2-1 Sur la validation du congé

Mme [S] sollicite la confirmation du jugement.

Mme [N] critique la décision du premier juge lui reprochant d'avoir statué ultra petita alors que Mme [S] n'a pas expressément demandé la validation du congé au dispositif de ses conclusions, et qu'en tout état de cause, le congé a été donné sans cause réelle et sérieuse, la bailleresse ayant varié dans ses motivations.

Mme [S] indique que la demande de validation du congé découlait de ses prétentions formées devant le tribunal et qu'il était justifié par la reprise du logement au bénéfice de sa fille nommément désignée dans l'acte du commissaire de justice.

Sur ce,

Il n'est pas discutable que suivant conclusions en vue de l'audience du 18 juin 2024, Mme [S] a demandé au premier juge de " constater que sa locataire était occupante sans droit ni titre du logement depuis le 14 janvier 2024, a I'issue du préavis donné par le congé du 19 mai 2023 ", ce qui a nécessairement amené le premier juge à se prononcer sur la validité du congé, quand bien même la demande n'avait pas été expressément formulée.

Mme [N] sollicite du reste l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré le congé du 19 mai 2023 valide. Elle ne formule toutefois aucune demande dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que le jugement sera confirmé, étant observé que Mme [N] a en définitive quitté les lieux en décembre 2024.

2-2 Sur la demande au titre des charges locatives

Pour infirmation du jugement qui l'a condamnée au paiement d'un solde de charges locatives, Mme [N] fait valoir que Mme [S] ne pouvait lui refacturer de l'électricité, le système de refacturation mis en place lui étant défavorable et l'absence de compteur individuel l'empêchant de connaître sa consommation réelle.

Pour confirmation du jugement, Mme [S] explique que ce système était prévu au contrat de bail, que la consommation réelle d'électricité de Mme [N] était calculée à partir des décompteurs présents dans son logement auxquels elle a refusé l'accès et qu'en tout état de cause, elle ne démontre pas une surfacturation.

Sur ce,

La cour constate, au vu des pièces produites, que les décompteurs présents au tableau électrique du logement occupé par Mme [N] permettaient un relevé précis de sa consommation et, comme indiqué précédemment, il n'est pas établi l'existence d'une surfacturation.

Mme [N] sera en conséquence déboutée de sa demande et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 635,53 euros au titre de la régularisation de charges impayées.

2-3 Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

Mme [S] sollicite l'infirmation du jugement quant au quantum des dommages-intérêts qui lui ont été accordés par le premier juge, qu'elle considère insuffisant au regard de l'altération de son état de santé.

La cour observe que les pièces auxquelles Mme [S] fait référence ne sont pas visées au bordereau annexé à ses conclusions notifiées devant la cour d'appel et retient que les attestations produites à hauteur de cour ne sont pas de nature à remettre en cause l'appréciation portée par le premier juge, dont la motivation est adoptée.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

2-4 Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel

Au visa de l'article 1147 du code civil, Mme [S] critique le jugement l'ayant déboutée de sa demande au titre du préjudice qu'elle estime avoir subi en raison du harcèlement de Mme [N], de son absence de paiement de l'intégralité du prix convenu au contrat de location, ce qui l'a contrainte à effectuer diverses démarches administratives et matérielles. Elle invoque le temps et l'énergie dépensés pour répondre aux sollicitations de Mme [N].

C'est toutefois par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que Mme [S] ne rapportait pas la preuve d'un préjudice matériel, les griefs allégués relevant d'un préjudice moral, déjà réparé.

Dès lors, la cour confirmera le jugement l'ayant déboutée de sa demande de ce chef.

3 - Sur les frais du procès,

Au regard de ce qui précède, Mme [N] succombe pour l'essentiel en ses prétentions et en son recours.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [N] sera en outre condamnée aux dépens d'appel. Toutefois, il sera laissé à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,