CA Rennes, 1 juill. 2026, RG 23/04448

5ème Chambre

ARRÊT N° 172

N° RG 23/04448 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T6VW

(Réf 1ère instance : 19/03026)

S.A.R.L. R DE FETE

S.C.I. LA DUCASSE

C/

S.C.I. SCI DU [Adresse 1]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 1]

Me Grenard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 JUILLET 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, rapporteur

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Mme OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Mai 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 01 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTES :

S.A.R.L. R DE FETE, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 492 601 786, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. LA DUCASSE, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 452 667 710, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par Me Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SCI DU [Adresse 1], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 351.774.724, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-Briac JUNCKER de la SELARL ARES, plaidant, avocat au barreau de RENNES

Le 28 décembre 2018, la société R de Fête a conclu un bail dérogatoire avec la SCI Du [Adresse 1] pour un local industriel et commercial sis [Adresse 1] à Rennes.

Le bail, conclu pour une durée de trois mois, arrivait à échéance le 31 mars 2019.

Le 11 février 2019, la société R de Fête a adressé à la société [A] [I], mandataire de la SCI [Adresse 4] [Adresse 1], une offre d'achat portant sur le local, laquelle est demeurée sans suite.

Une nouvelle offre a été adressée le 29 mars suivant via la SCI La Ducasse qui a le même gérant, personne physique que la société R de Fête. Elle n'a pas été acceptée.

Le 25 avril 2019, la SCI Du [Adresse 1] a mis en demeure la société R de Fête quitter les lieux.

La société R de Fête s'étant maintenue dans les lieux, la SCI [Adresse 4] [Adresse 1] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes le 11 juin 2019, lequel a ordonné l'expulsion de la demanderesse par ordonnance en date du 18 octobre suivant.

Début septembre 2019, le local a subi diverses dégradations.

Par acte de commissaire de justice en date 17 mai 2019, les sociétés R de Fête et la SCI La Ducasse ont fait assigner la SCI Du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Rennes.

Par jugement en date du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- débouté la société R de Fête de sa demande de nullité du bail dérogatoire conclu entre les parties le 28 décembre 2018,

- débouté la société R de Fête de sa demande de caducité de bail dérogatoire conclu entre les parties le 28 décembre 2018,

- débouté la SCI Du [Adresse 1] de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de l'indemnité d'immobilisation,

- débouté la SCI Du [Adresse 1] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice lié aux dégradations de son immeuble,

- débouté la SCI Du [Adresse 1] de sa demande au titre de la procédure abusive,

- dit que chaque partie assumera la charge de ses propres dépens,

- débouté les parties de leurs demandes concurrentes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Le 19 juillet 2023, la société R de Fête et la SCI La Ducasse ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 1 avril 2026, elles demandent à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes, le 23 mars 2023, en ce qu'il a :

- débouté la société R de Fête de sa demande de nullité du bail dérogatoire conclu entre les parties le 28 décembre 2018,

- débouter la société R de Fête de sa demande de constat de caducité du bail dérogatoire conclu entre les parties le 28 décembre 2018,

- rejeté leurs demandes indemnitaires,

- les a déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens,

Statuant à nouveau ;

- les juger recevables et bien-fondées en leurs demandes,

- prononcer la nullité et à défaut la caducité du bail dérogatoire conclut entre les parties le 28 décembre 2018,

- prononcer la nullité et en tout état de cause l'inopposabilité à la société R de Fête du congé qui lui a été délivré le 23 avril 2019 par la SCI [Adresse 4] [Adresse 1],

- juger que la SCI Du [Adresse 1] a, brutalement et sans motif légitime, rompu les engagements pris et les discussions tendant à la cession de l'immeuble sis [Adresse 1] à Rennes à leurs préjudices,

- condamner en conséquence la SCI Du [Adresse 1] à leur payer la somme de 250 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner la SCI Du [Adresse 1] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Du [Adresse 1] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 31 mars 2026, la SCI Du [Adresse 1] demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement dont appel du tribunal judiciaire de Rennes en date du 28 mars 2023 en ce qu'il a débouté la société R de Fête de sa demande de nullité du bail dérogatoire conclu entre les parties le 28 décembre 2018,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en ce qu'il a débouté la société R de Fête de sa demande constat de caducité du bail dérogatoire conclu entre les parties le 28 décembre 2018,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 28 mars 2023 en ce qu'il a débouté la société R de Fête de ses demandes relatives à l'existence prétendue d'un bail statutaire,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 28 mars 2023 en ce qu'il a jugé n'y avoir lieu à responsabilité pour rupture brusque et abusive de pourparlers,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 28 mars 2023, en ce qu'il a débouté la société R de Fête et la SCI La Ducasse de leurs autres demandes, dites concurrentes,

En conséquence ;

- débouter les sociétés R de Fête et la SCI La Ducasse de la totalité de leurs demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau :

- la recevoir en ses appels incidents,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 28 mars 2023 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de la perte d'indemnité d'immobilisation,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 28 mars 2023, en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice lié aux dégradations de son immeuble,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 28 mars 2023 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, au titre de l'article 700 et des dépens,

En conséquence :

- condamner in solidum la société R de Fête et la SCI La Ducasse à lui verser la somme de 185 000 euros à titre de dommages et intérêts représentant la perte de l'indemnité d'immobilisation,

- condamner in solidum la société R de Fête et la SCI La Ducasse à lui verser la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice relatif aux dégradations et au défaut de garantie assurance de celles-ci,

- condamner in solidum la société R de Fête et la SCI La Ducasse à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

- condamner in solidum la société R de Fête et la SCI La Ducasse à lui verser la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société R de Fête et la SCI La Ducasse aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la nullité du bail dérogatoire

La société R de Fête et la SCI La Ducasse soutiennent que le bail de 3 mois consenti par la SCI Du [Adresse 1] à la société R de Fête, suivant acte sous seing privé du 28 décembre 2018, avait pour but de permettre à M. [E], gérant de la société R de Fête, qui avait comme projet de créer un lieu d'exposition et de loisirs pour promouvoir les arts forains, de déménager son matériel et d'établir immédiatement son activité dans les lieux dans l'attente de la régularisation de la vente des locaux, objet même du bail.

Elles affirment que le caractère dérogatoire du bail avait pour cause intrinsèque la finalisation de la vente qui devait intervenir entre les parties.

Elles critiquent le jugement qui n'a pas retenu que le bail avait été contracté pour la vente au motif que la société R de Fête n'avait aucun intérêt à prendre en location un bâtiment sur trois mois seulement et engager des frais pour la promotion de son projet s'il n'y avait pas de discussions avancées sur la vente.

Elles précisent qu'il était initialement convenu que l'acquisition devait être partiellement financée par la vente des entrepôts utilisés par la société R de Fête. Elles arguent que la réalité du projet résulte des échanges de SMS qu'elles disent produire avec M. [V], associé de la SCI Du [Adresse 1] et dont les propos n'ont jamais été désavoués par le gérant de la SCI.

Elles ajoutent qu'un projet de renouvellement du bail avait été rédigé par M. [Y] de l'agence [A] [I] en mars mais qu'il n'a pas été régularisé, M. [E] ayant modifié son offre d'achat pour y faire figurer comme seule condition l'obtention d'un prêt pour la totalité du prix de vente.

Elles reprochent à la SCI Du [Adresse 1] d'avoir tenté de les convaincre que la vente pouvait être réalisée à court terme alors que parallèlement elle était en pleine négociation d'un autre compromis avec un tiers.

Elles en déduisent que la SCI Du [Adresse 1] a trompé son consentement sur la cause du bail et son caractère dérogatoire en lui faisant croire que le processus de vente irait à son terme alors que cela n'avait jamais été son intention.

En tout état de cause, elles soutiennent que la SCI Du [Adresse 1] s'est rendue coupable de dol par rétention d'information en dissimulant l'existence des négociations qu'elle menait en parallèle avec un autre candidat acquéreur alors que l'objet du bail était de finaliser la vente entre la SCI [Adresse 4] [Adresse 1] et la société R de Fête. Elles rappellent qu'en application des dispositions de l'article 1184 du code civil dans sa version applicable à l'espèce, un vice de consentement n'emporte la nullité que des dispositions du contrat que le vice affecte, à savoir le caractère précaire du bail de sorte que la nullité du bail dérogatoire entre les parties produit les effets d'un bail verbal et est donc soumis de plein droit au statut des baux commerciaux.

La SCI Du [Adresse 1] sollicite la confirmation du jugement qui a débouté la société R de Fête de sa demande de nullité du contrat de bail pour vice du consentement.

Elle fait valoir que le caractère, non pas précaire, mais dérogatoire du bail ne peut suffire à l'application de la théorie des vices du consentement et que ce bail dérogatoire est un mécanisme légal, parfaitement déterminé et connu de la société R de Fête, laquelle cherchait un lieu de stockage temporaire nonobstant sa recherche de nouveaux locaux. Elle allègue que le motif pour contracter n'était pas la vente et reprend à son compte la motivation des premiers juges. Elle considère que s'il y a eu des offres de la part de la société R de Fête, elles n'ont pas été acceptées faute d'un financement.

Elle ajoute que le contrat est dépourvu de toute référence à une cession prochaine, la société R de Fête n'ayant eu besoin que d'un lieu de stockage dans l'attente de la réalisation de son projet pas forcément dans les locaux de la SCI Du [Adresse 1] mais dans d'autres locaux éventuels et rappelle la condition d'obtenir un financement.

L'article L.145-5 du code de commerce dispose notamment que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

L'article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Les premiers juges ont justement rappelé qu'il convenait de déterminer préalablement si la SCI Du [Adresse 1] avait fait croire à la société R de Fête que le bail était conclu au seul motif de la cession des locaux à venir qui lui était acquise.

Il doit être relevé que le contrat de bail intitulé 'bail de courte durée' ne mentionne aucune référence à un projet de cession. Il indique en son article 2 relatif à la destination des locaux que le preneur ne pourra utiliser les locaux qu'à usage de stockage pour un loyer de 2 000 euros HT alors que l'entrepôt est d'une superficie de 15 373 m3 et ce pour une durée limitée de trois mois. Le bail précise d'ailleurs en son article 3 que le preneur ne pourra se prévaloir d'aucun maintien dans les lieux même à défaut de dénonciation pour l'échéance du bail, celle-ci valant congé et qu'à l'expiration du contrat, le preneur s'oblige irrévocablement à libérer les locaux loués et a en restituer les clés.

La société R de Fête ne peut utilement soutenir qu'elle n'avait aucun intérêt à prendre en location un bâtiment sur trois mois seulement et engager des frais pour la promotion de son projet alors qu'elle avait un intérêt à disposer d'un lieu de stockage dans l'attente de la réalisation dudit projet.

Le jugement a d'ailleurs justement relevé que le délai particulièrement court était peu compatible avec un projet de vente de l'immeuble et la nécessité pour la société R de Fête de vendre ses entrepôts et de trouver un financement.

Au vu de ces éléments, le SMS de M. [V], un des associés de la SCI Du [Adresse 1], indiquant à M. [E] 'ce bail a été consenti dans le but de faciliter à court terme la cession de votre entrepôt et l'acquisition de notre immeuble' est insuffisant à établir que le bail était conclu uniquement pour la vente du bien, et ce d'autant qu'il n'est pas discuté que M. [B], le gérant de la SCI [Adresse 4] [Adresse 1], était le seul en capacité d'engager la société.

Le jugement a, dès lors, considéré à bon droit qu'il n'était pas démontré que les parties ont conclu le bail dans la seule perspective de la cession du bien à la société R de Fête de sorte qu'il ne peut être retenu que le consentement de la société R de Fête, qui aurait été donné dans le seul but de préparer la vente du bien, a été vicié par dol. Le jugement sera confirmé.

- Sur la caducité du bail dérogatoire

Les appelantes soutiennent que le bail est caduc faute pour l'opération d'ensemble avec la vente de l'immeuble de s'être réalisée au visa de l'article 1186 du code civil en rappelant que l'engagement de la société R de Fête à prendre les locaux suivant un bail dérogatoire n'avait pour objet que de permettre la finalisation de la vente. Elles considèrent qu'il existait un lien d'interdépendance entre les deux opérations dans un but commun mais que la SCI Du [Adresse 1] n'avait jamais eu l'intention de vendre l'immeuble à M. [E] parce qu'elle était déjà en pourparlers avec un autre acquéreur, ce qu'elle leur avait sciemment dissimulé malgré les nombreux courriers échangés tout au long de leurs discussions.

La SCI Du [Adresse 1] reprend à son compte la motivation des premiers juges qui ont renvoyé à leur propos développés sur la nullité du bail et rappelle qu'il n'est nullement établi que la conclusion du bail était le préalable à une opération d'ensemble de sorte que la caducité ne saurait être encourue.

L'article 1186 du code civil dispose qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.

La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.

Il a précédemment été rappelé que les appelants ne démontraient pas que la conclusion du bail avait été effectuée dans la seule perspective de la cession du bien à la société R de Fête et qu'ainsi il ne peut être affirmé que la conclusion du bail s'entend dans le cadre d'une opération d'ensemble avec la vente de l'immeuble donné à bail.

Le jugement, qui a débouté la société R de Fête de sa demande de caducité, sera confirmé.

- Sur la poursuite du bail

Les appelantes rappellent que quelque soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce qui sont d'ordre public.

Elles allèguent que le bailleur a informé son preneur de son accord pour un maintien dans les locaux donnés à bail avant de revenir sur sa proposition et de délivrer congé.

Elles soutiennent que les associés de la SCI Du [Adresse 1], directement ou par l'intermédiaire de l'agence [A] [I], ont incité à plusieurs reprises M. [E] à se maintenir dans les lieux au-delà du terme du 31 mars 2019 et lui ont soumis un avenant en ce sens. Elles indiquent également que M. [B], gérant de la SCI [Adresse 4] [Adresse 1], va faire part à M. [E] de son accord pour la poursuite du bail pour une nouvelle durée de trois mois pour la régularisation des actes de vente. Elles soutiennent que les parties ont convenu sans équivoque de proroger leurs relations contractuelles au-delà du terme initialement fixé au 31 mars 2019 et invoquent la mauvaise foi du preneur qui a dénoncé, par LRAR et acte d'huissier du 23 avril 2019, son opposition au maintien de la société R de Fête dans les lieux.

Elles ajoutent que non seulement le bailleur ne s'était pas opposé valablement au maintien du preneur au-delà du terme du bail dérogatoire mais qu'il a reçu les loyers d'avril et de mai 2019 sans réserve, qu'il a attendu le mois de juin pour solliciter son expulsion et qu'il a exigé de son preneur qu'il entretienne les lieux et veille à éviter toute intrusion.

Elles considèrent de ce fait qu'à partir du 31 mars 2019, date d'échéance du bail, une nouvelle relation contractuelle s'est nouée s'agissant d'un bail verbal et que le comportement fautif du bailleur, qui a cherché par tous les moyens à l'expulser, justifie de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de ce dernier.

La SCI Du [Adresse 1] sollicite la confirmation du jugement qui a considéré que les conditions d'application de l'article L.145-5 alinéa 2 n'étaient pas réunies en ce qu'elle n' a jamais entendu laisser le preneur en possession des lieux. Au contraire, elle fait valoir qu'elle a clairement manifesté, dans le délai légal, sa volonté de ne pas laisser le preneur dans les lieux. Elle explique que la possibilité d'une signature d'un nouveau bail dérogatoire avec une échéance au 15 ou 31 mai 2019 était justifiée pour les besoins du déménagement et était, en tout état de cause, antérieur à la notification le 24 avril 2019 de son opposition au maintien du preneur dans les lieux. Elle ajoute qu'elle a retourné les chèques qui lui étaient adressés après l'expiration du bail.

L'article L.145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

En l'espèce, les appelantes ne peuvent utilement soutenir que la SCI Du [Adresse 1] a incité à plusieurs reprises M. [E] à se maintenir dans les lieux au-delà du terme du 31 mars 2019 en lui soumettant un avenant en ce sens.

En effet, le mail de M. [B] du 28 mars 2019 à la société R de Fête ne peut être considéré comme la volonté du bailleur au maintien du preneur dans les lieux puisqu'il est évoqué le renouvellement du bail pour une durée limitée avec une échéance au 15 mai ou au 31 mai 2019 notamment pour faciliter le déménagement du preneur. Ce mail s'analyse au regard du SMS de M. [E] à M. [B] en date du 13 avril 2019 dans lequel il est évoqué le départ des locaux du preneur, celui-ci indiquant qu'il compte libérer les locaux à la fin du mois d'avril et qu'il a besoin d'un bail même de courte durée pour le transmettre à l'assurance. A cette date, la société R de Fête n'envisageait pas de se maintenir dans les lieux et les échanges entre les deux gérants s'analysent uniquement comme la volonté des parties de s'organiser pour le départ du preneur des locaux donnés à bail et nullement comme une volonté commune de poursuivre le bail. Cette absence de volonté de poursuivre le bail étant corroborée par le courrier adressé en LRAR le 23 avril 2019 au preneur dans lequel le bailleur lui signifie son opposition à son maintien dans les lieux en lui donnant congé, opposition qui a été confirmée par LRAR du 7 mai 2019.

Par ailleurs contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il résulte du même courrier du 7 mai 2019 que le bailleur indique au preneur que les deux chèques qui lui ont été adressés par le preneur ne peuvent être considérés comme le paiement des loyers pour un bail qui n'existe plus.

Enfin, les premiers juges ont justement relevé que le bailleur avait saisi le juge des référés le 18 juin 2019 pour obtenir l'expulsion du preneur qui a été prononcée le 18 octobre 2019, ce qui confirme, à nouveau, le fait que le bailleur n'a pas accepté que le preneur se maintienne dans les lieux.

Le jugement, qui a considéré que les conditions d'application de l'article L.145-5 alinéa 2 du code de commerce n'étaient pas réunies, sera confirmé.

- Sur la rupture fautive des pourparlers

Les appelantes sollicitent l'infirmation du jugement qui a débouté la société R de Fête de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Elles invoquent une rupture fautive des négociations du fait de :

- l'impossible rétractation de l'offre de la SCI Du [Adresse 1] : la société R de Fête fait valoir qu'à partir du moment où elle a établi l'offre définitive conformément à la demande des vendeurs dès le 29 mars 2019 qui a été transmise aux notaires, la volonté des parties était en adéquation dès lors que son offre d'achat était conforme à l'offre de vente et engageait les parties les unes envers les autres, ce qui interdisait à la SCI [Adresse 4] [Adresse 1] de négocier et signer un nouveau compromis avec un tiers comme elle l'a fait le 12 avril 2019 alors qu'elle s'était engagée auprès de M. [E].

- la rupture brutale et vexatoire du processus de vente : les appelantes rappellent que les parties sont tenues d'une obligation de loyauté et d'un devoir de coopération au visa des articles 1104 et 1112 du code civil. Elles soutiennent que la SCI Du [Adresse 1] a brutalement mis fin aux discussions d'acquisition de l'immeuble après des pourparlers particulièrement avancés aux termes desquels M. [E] avait formulé une offre conforme aux demandes du vendeur, après que le vendeur lui ait occasionné d'importants frais pour la matérialisation du projet et à la veille de la signature du compromis de vente qui était promis à M. [E].

Elles rappellent une nouvelle fois que l'objet du bail de courte durée était de permettre la finalisation de l'acquisition de l'immeuble et que M. [E] n'a jamais été informé des négociations avec un autre candidat en l'absence de financement de sa part. Elles affirment que le vendeur a maintenu M. [E] dans la croyance que le projet pourrait aboutir dans le seul but de continuer à percevoir des loyers et à maintenir une présence dans les locaux.

Les appelantes sollicitent une somme de 250 000 euros tous préjudices confondus.

La SCI [Adresse 4] [Adresse 1] sollicite la confirmation du jugement sur le mal fondé de ces demandes. Elle conteste toute mauvaise foi dans l'engagement des négociations. Elle rappelle que la SCI La Ducasse a formulé deux offres d'achat sous conditions suspensives avec la vente de ses anciens locaux dans la première et l'obtention d'un crédit bancaire dans la seconde dont les conditions suspensives n'ont jamais été levées. Elle ajoute qu'elle n'a jamais formulé le moindre accord sur ces offres. Elle reprend la motivation des premiers juges à son compte sur l'absence d'accord.

Elle fait valoir qu'il n'y a pas eu de négociations fautives et affirme que M. [E] et la SCI La Ducasse ont toujours été avisés de l'ouverture des négociations et de la signature de la promesse de vente le 12 avril 2019, ce dont M. [E] a pris acte par SMS du 13 avril 2019. Elle allègue que la signature de cette promesse de vente n'est en aucun cas vexatoire ni source de responsabilité pour rupture de négociations en rappelant la liberté de consentir une promesse de vente nonobstant une offre d'achat, et ce d'autant que les conditions n'avaient pas été levées.

Elle ajoute qu'elle n'a jamais adopté de comportement équivoque qui vaudrait acceptation de l'offre en rappelant que M. [E] a été informé d'une offre concurrente le 12 avril 2019 après le délai d'expiration de la seconde offre de M. [E] le 8 avril 2016 dont la condition n'avait pas été levée. Elle s'interroge, à ce titre, sur la capacité financière de la SCI La Ducasse à acquérir les locaux représentant un engagement de plus de 4 millions d'euros.

Elle reproche à M. [E] d'avoir attendu qu'elle s'engage auprès de la société STD le 1er mai 2019 pour annoncer qu'il se maintenait dans les lieux alors qu'il n'avait pas la capacité financière de financer l'acquisition des locaux.

S'agissant du montant du préjudice réclamé, elle relève que la somme sollicitée est présentée sans la moindre distinction entre la SCI La Ducasse et la société R de Fête et ajoute que les frais énoncés pour la réalisation du projet ne présentent aucun lien de causalité puisqu'ils auraient dû être engagés en tout état de cause.

L'article 1112 du code civil dispose que l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

L'article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

La cour constate, tout comme les premiers juges, que les appelantes ne peuvent soutenir que l'offre définitive d'achat était conforme à l'offre de vente de la SCI [Adresse 4] [Adresse 1] dès le 29 mars 2019 alors que le mandat de vente mentionne que le bien devait être vendu sans conditions suspensives de prêt ou de permis de construire et que les deux offres ont été émises sous condition suspensive, la première sous condition de la vente des anciens locaux de la SCI La Ducasse et la deuxième sous condition de l'obtention d'un prêt bancaire.

De plus, les appelantes ne produisent aucun élément de nature à démontrer qu'elles avaient la capacité financière ou l'accord de principe d'un prêt bancaire pour l'acquisition des locaux.

Par ailleurs, les appelantes ne démontrent nullement que la SCI Du [Adresse 1] aurait donné son accord à l'offre du 29 mars 2019, ce que celle-ci conteste au demeurant.

Il ne peut être retenu, dès lors, que la volonté des parties se soit accordée et il ne peut y avoir eu rétraction.

S'agissant de la rupture des négociations, il sera rappelé au vu des précédents développements qu'il ne peut être retenu que l'offre d'achat du 29 mars 2019 a été acceptée par la SCI Du [Adresse 1] et qu'une promesse de vente aurait été acquise.

En ce qui concerne l'existence de négociations aves des tiers, il est acquis que M. [E] a été avisé de la promesse de vente de l'immeuble avec un tiers le 12 avril 2019 soit après le délai pour la levée de la condition suspensive de l'offre d'achat émise par lui le 29 mars 2019, condition qui n'a jamais été levée. M. [E] a pris acte de la promesse de vente à un tiers par SMS du 13 avril 2019 sans s'y opposer ou faire part du moindre désaccord. En effet il indique dans ce message adressé au gérant de la SCI [Adresse 4] [Adresse 1] qu'il va faire le nécessaire pour libérer les lieux à la fin du mois d'avril et précise 'nous avons sûrement raté une belle occasion, mais le projet a pris de l'étoffe pour partir sur d'autres lieux et sous une autre forme... c'est l'éphémère notre quotidien'.

Les appelantes ne démontrent nullement que la SCI Du [Adresse 1] les a laissées dans la croyance que la cession leur était acquise. C'est à raison que les premiers juges ont considéré qu'aucune faute dans la rupture des pourparlers ne pouvait être reprochée à la SCI Du [Adresse 1] et a débouté la société R de Fête et la SCI La Ducasse de leurs demandes d'indemnisation. Le jugement sera confirmé.

- Sur les demandes de la SCI Du [Adresse 1]

La SCI Du [Adresse 1] sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de la perte d'indemnité d'immobilisation et au titre du préjudice lié aux dégradations de son immeuble et défaut d'assurance.

Elle soutient qu'en raison de son maintien illégitime dans les lieux, du blocage qu'elle a effectué sur la promesse de vente de la société STD, de la non-garantie qui en a découlé, la société R de Fête lui a causé un préjudice important constitué par les importantes dégradations résultant de la comparaison entre l'état des lieux du 5 janvier 2017 et le procès-verbal de constat du 4 octobre 2017 et qui n'ont pu être couvertes par une assurance puisqu'il n'a pas été possible d'assurer les locaux compte-tenu de cette occupation illégitime. Elle sollicite une somme de 100 000 euros en indemnisation du préjudice lié aux dégradations de son immeuble et défaut d'assurance.

Elle fait également valoir qu'après avoir confirmé son départ par SMS du 13 avril 2019, M. [E] a fait volte face et s'est maintenu dans les lieux dans une stratégie de prise d'otage de l'immeuble afin de bloquer le projet de vente de manière illégitime et lui a ainsi fait perdre la perception d'indemnité d'immobilisation.

La SCI Du [Adresse 1] sollicite enfin une somme de 20 000 euros au titre de la résistance abusive en reprochant à la société R de Fête sa volte face en restant dans les lieux et en adoptant une situation de blocage.

En réponse, la société R de Fête et la SCI La Ducasse demandent la confirmation du jugement.

S'agissant de la demande au titre de la perte de l'indemnité d'occupation, elles arguent que ce préjudice ne résulte pas de leur attitude. Elles exposent qu'elles sont restées quelque temps dans les lieux suite à la proposition du bailleur et de son mandataire de proroger le bail. Elles ajoutent que l'échec de l'opération avec la société STD s'explique par le fait que ledit projet nécessitait une modification du PLU que [Localité 2] Métropole a refusé.

S'agissant des dégradations, elles rappellent que la société R de Fête n'occupait qu'une partie des locaux et qu'il n'y a aucun lien de causalité entre la non-assurabilité du local et la dégradation de ceux-ci. Elles affirment avoir prévenu le bailleur des dégradations du 6 septembre 2019 le jour même et que les dégradations postérieures ont été commises alors que la société R de Fête avait restitué les clés.

Elles s'opposent également à la demande au titre de la résistance abusive qu'elles estiment non fondée.

En ce qui concerne la demande d'indemnisation au titre de la perte d'indemnité d'immobilisation de la SCI Du [Adresse 1], les premiers juges ont justement relevé que la vente n'avait pu intervenir avec la société STD, non pas en raison du maintien dans les locaux de la société R de Fête, mais uniquement parce que le gérant de la SCI Du [Adresse 1] avait refusé de proroger le délai pour la réalisation de la condition suspensive sollicitée par la société STD. La société R de Fête n'est donc nullement responsable de l'échec de la vente à la société STD. Le jugement sera, dès lors, confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Du [Adresse 1] de sa demande d'indemnisation au titre de la perte d'indemnité d'immobilisation.

En ce qui concerne la demande d'indemnisation au titre des dégradations, la cour ne peut que constater qu'en dépit des longs développements de la SCI Du [Adresse 1] à l'appui de sa demande, celle-ci ne justifie pas plus devant la cour, que devant les premiers juges, de sa demande en ne produisant aucune pièce utile pour déterminer la réalité du préjudice allégué.

En ce qui concerne l'impossibilité de souscrire une assurance pour l'ensemble de l'immeuble alors qu'une partie seulement était occupée par la société R de Fête, le mail d'un seul assureur produit par le bailleur est insuffisant à établir l'impossibilité d'assurer le local.

Au vu de ces éléments, le jugement, qui a débouté le bailleur de cette demande, sera également confirmé.

En ce qui concerne la demande pour procédure abusive, il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Or la cour ne peut que constater que la SCI [Adresse 4] [Adresse 1] ne démontre nullement la malice, la mauvaise foi ou l'erreur grossière de la société R de Fête et de la SCI La Ducasse. Le jugement, qui l'a déboutée de cette demande, sera confirmé.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société R de Fête et la SCI La Ducasse seront condamnées in solidum à verser à la SCI Du [Adresse 1] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS