CA Pau, 23 juin 2026, RG 25/02190

JP/RP

Numéro 26/1835

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRET DU 23 Juin 2026

Dossier :

N° RG 25/02190

N° Portalis DBVV-V-B7J-JHB6

Nature affaire :

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Affaire :

[L] [M]

C/

S.C.I. FTM

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 21 Avril 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame GABAIX HIALE, Greffier, présent à l'appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [L] [M]

née le 02 Octobre 1977 à [Localité 1] (ARIEGE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-Michel ESCUDE QUILLET, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.C.I. FTM

inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 534 063 276

représentée par son gérant, Monsieur [Y] [E], et son co-gérant, Monsieur [I] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de TARBES

Assistée de Maître Joël PERES, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 11 FEVRIER 2025

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

Par ordonnance de référé du 11 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau a :

constaté l'existence d'une contestation sérieuse,

s'est déclaré incompétent pour connaître du litige au profit du juge en charge du contentieux de la protection statuant au fond,

dit que l'affaire sera appelée à l'audience du jeudi 27 février 2025 à 9 heures devant la chambre de proximité,

réservé l'intégralité des demandes à l'étude du dossier par la juridiction compétente,

ordonné la communication du dossier au greffe de la juridiction compétente.

Par déclaration du 04 août 2025, Madame [L] [M] a relevé appel de cette ordonnance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.

Dans ses dernières conclusions du 6 mars 2026, Madame [L] [M] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 31 et 122 et 387 du code de procédure civile, 15 et 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil,

dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par Madame [M] à l'encontre de l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau du 11 février 2025,

réformer la décision entreprise en ce que le juge des référés a considéré que la fin de non-recevoir soulevée par Madame [M] pour défaut d'intérêt à agir de la SCI FTM constituait une contestation sérieuse et n'a donc pas statué sur cette question.

Statuant nouveau,

juger irrecevable l'instance engagée par la SCI FTM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé, pour défaut d'intérêt à agir au jour de la délivrance de l'assignation.

À titre subsidiaire,

réformer la décision entreprise en ce que le juge des référés a renvoyé l'affaire directement au fond devant la chambre de proximité.

Statuant à nouveau,

Vu l'existence de contestations sérieuses,

Tous droits et moyens des parties expressément réservés sur le fond,

juger n'y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

arrêter la dette de Madame [M] à la somme de 6 185 €,

accorder à Madame [M] les délais de paiement les plus larges pour s'en acquitter.

condamner la SCI FTM à payer à Madame [M] la somme de 1500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers frais et dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions du 4 février 2026, la SCI FTM demande à la cour de :

Sur le fondement de l'article 15-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° du 21juillet 1994.

juger l'appel interjeté par Madame [M] à l'encontre de l'ordonnance du 11 Février2025 irrecevable et infondé.

Sur appel incident

réformer la décision querellée pour absence de contestations sérieuses,

juger y avoir lieu à référé,

juger que l'instance engagée par la SCI FTM devant le Juge des Contentieux de la Protection de PAU est parfaitement recevable,

débouter Madame [L] [M] de tous ses moyens de défense et de sa demande d'irrecevabilité,

juger de plus fort que Madame [L] [M] est occupante sans droit, ni titre,

ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute personne présente dans les lieux, au besoin avec le secours de la [Localité 5] Publique,

condamner Madame [L] [M] à payer à la SCI FTM la somme de 7 883 euros au titre des arriérés de loyer, d'indemnités d'occupation, à parfaire à son départ effectif du logement et pour les ordures ménagères de 2023, 2024 et 2025.

condamner Madame [L] [M] à payer à la SCI FTM la somme de 1 500 euros sur Ie fondement de l'article 700 du CPC et aux dépens.

SUR CE,

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2014, la SCI FTM a loué à [L] [M] un logement situé [Adresse 3] à Espoey (64420), moyennant un loyer mensuel de 800 euros, avec prise d'effet du bail le 1er décembre 2014.

Le bail a été renouvelé par périodes de 3 ans à compter du 1er décembre 2017, tandis que [L] [M] affirme qu'il a été conclu pour une durée ferme de 10 ans.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2023, la SCI FTM a adressé à [L] [M] un congé pour vendre, prenant effet au 30 novembre 2023. Elle l'informait également de son intention de vendre le bien au prix de 210 000 euros, ainsi que du droit de préemption dont celle-ci bénéficiait en sa qualité de locataire, ouvert jusqu'au 31 juillet 2023.

Le 5 janvier 2024, la SCI FTM, estimant que [L] [M] se maintenait dans les lieux sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023, faute pour elle d'avoir exercé son droit de préemption, lui a fait délivrer une sommation de quitter les lieux.

Le même jour, elle lui a fait délivrer une sommation de payer la somme de 1 981 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 30 novembre 2023, ainsi que de l'indemnité d'occupation due pour le mois de décembre 2023 et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Les parties ont engagé une procédure de conciliation, laquelle s'est soldée par un échec.

Par exploit du 28 juin 2024, la SCI FTM a fait assigner [L] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment de voir ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement de la dette locative.

- Sur la recevabilité de la demande de la SCI FTM faute d' intérêt à agir :

[L] [M] soulève l'irrecevabilité de l'action de la SCI FTM devant le juge des référés pour défaut d'intérêt à agir né et actuel à la date de délivrance de l'assignation et à celle de l'audience.

Elle fait valoir que le contrat de location prenait effet le 1er décembre 2014 pour une durée initiale de 10 ans et devait donc prendre fin le 30 novembre 2024 et non pas le 30 novembre 2023 comme le prétend à tort la bailleresse au prétexte qu'il se serait renouvelé par période

de trois ans à compter du 1er décembre 2017. Le congé qui lui a été notifié n'est donc pas valable et elle n'est pas occupante sans droit ni titre.

La SCI FTM réplique qu'au jour de l'audience les demandes sont parfaitement recevables, le bail ayant atteint son terme le 30 novembre 2024. [L] [M] n'a pas accepté l'offre d'achat et, en toutes hypothèses, le délai de préavis est expiré au 31 juillet 2024. Elle cite une jurisprudence de la [Etablissement 1] de cassation suivant laquelle : « lorsque le congé est donné par anticipation, ses effets sont reportés à la date à laquelle il aurait dû être donné' ».

* * *

L'article 31 du code de procédure civile dispose que : « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En l'espèce, [L] [M] conteste la validité du congé qui lui a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023 pour la date du 30 novembre 2023 suivi d'une sommation de quitter les lieux du 5 janvier 2024.

Il ressort du contrat de location meublée versé aux débats que celui-ci a été souscrit pour une durée initiale de 10 ans prenant effet le 1er décembre 2014.

À la date du 30 novembre 2023 le bail n'était pas expiré.

Suivant jurisprudence de la Cour de cassation, un bailleur n'a pas un intérêt né et actuel à agir pour faire déclarer un congé valable avant sa date d'effet. (Civ.3°, 8 février 2006).

L'assignation en justice a été délivrée le 28 juin 2024 en l'état d'un congé litigieux délivré prématurément et alors que le bail était toujours en cours.

En effet, [L] [M] conteste la validité de ce congé et cette contestation relèvera de la compétence du juge du fond.

Le juge des référés n'est donc pas valablement saisi par la société FTM dont l'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice.

La demande de la société FTM devant le juge des référés afin d'obtenir l'expulsion de [L] [M] qualifiée d'occupante sans droit ni titre sera, par conséquent, déclarée irrecevable, faute d'intérêt à agir.

La somme de 900 € sera allouée à [L] [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS