CA Pau, 30 juin 2026, RG 25/00034

JP/RP

Numéro 26/01917

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRET DU 30 Juin 2026

Dossier :

N° RG 25/00034

N° Portalis DBVV-V-B7J-JBWS

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Affaire :

[D] [M]

C/

[K] [N], [B] [L]

[I] [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 28 Avril 2026, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame GABAIX HIALE, Greffier, présente à l'appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [D] [M]

né le 22 Mai 1965 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de PAU

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445- 2024-006105 du 19/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEES :

Madame [K] [N], [B] [L]

née le 07 Avril 1951 à [Localité 4] (40)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Elisa BORDAS, avocat au barreau de DAX

Madame [I] [C]

née le 02 Juillet 1975 à [Localité 6] (40)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Assignée

sur appel de la décision

en date du 10 SEPTEMBRE 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

Par jugement contradictoire du 10 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :

constaté la résiliation du bail entre les parties.

débouté Monsieur [M] de sa demande de délais de paiement

l'a condamné à verser à Madame [J] la somme de 4 665 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024) au titre de l'arriéré locatif.

débouté les parties du surplus de leurs demandes.

condamné Monsieur [M] à verser à Madame [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

l'a condamné aux dépens de la présente procédure.

Par déclaration du 7 janvier 2025, Monsieur [D] [M] a interjeté appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.

Dans ses dernières conclusions du 9 mars 2026, Monsieur [D] [M] demande à la cour de :

Vu la loi du 06 Juillet 1989,

Vu les articles 4, 564 et suivants et 768 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

recevoir Monsieur [D] [M] en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit :

confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Mesdames [L] et [C] de leur demande de fixation du montant de la somme due au titre du dépôt de garantie à la somme de 650 € ;

infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de DAX le 10 Septembre 2024 en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau :

- Sur l'appel incident formé par Madame [L] :

confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a :

débouté Madame [L] du surplus de ses demandes en ceux inclus la demande d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

condamné Monsieur [M] au paiement de la seule somme de 4.665 €, hors actualisation possible.

- Sur la demande de résiliation du bail :

A titre principal :

dire et juger que le commandement de payer qui a été délivré à Monsieur [M] est entaché de nullité ;

En l'absence de tout commandement de payer valable,

dire et juger que la clause résolutoire ne peut être réputée acquise ;

débouter, par conséquent, Mesdames [L] et [C] de leur demande de résiliation de bail formé à l'encontre de Monsieur [M].

A titre subsidiaire :

suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à complet paiement de sa dette locative ;

autoriser Monsieur [M] à régler cette dette locative, en sus du paiement du loyer courant, par mensualité de 50 € par mois jusqu'à apurement complet de cette dette.

- Sur les autres demandes :

ordonner à Mesdames [L] et [C] l'exécution des travaux de remise en état destinés à pallier aux problèmes d'eaux relevés sur le terrain, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

autoriser Monsieur [M] à séquestrer les loyers qui lui sont appelés en exécution du contrat de bail conclu avec Madame [L] ;

En toutes hypothèses :

débouter Madame [L] et Madame [C] de l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles sont indûment formées contre Monsieur [D] [M] ;

condamner solidairement Mesdames [L] et [C] à payer à Monsieur [M] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamner solidairement Mesdames [L] et [C] au paiement des entiers dépens, en ceux inclus les dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions du 10 mars 2026, Madame [K] [N], [B] [L] demande à la cour de :

Vu le contrat de bail,

Vu les dispositions des articles 24 et suivants de la loi de 1989,

Vu les dispositions de l'article 74, 54, 566, 564, 768, 954 du Code de procédure civile et 1134, 1741 du Code civil,

confirmer le jugement rendu par le Juge du contentieux de la protection le 10.09.2024 en ce qu'il a :

dit qu'il y a lieu à application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,

ordonner la résiliation du bail signé entre les parties,

fixer la dette due au titre des arriérés de loyer à la somme de 4 665 euros jusqu'au 31.05.2024,

condamner Monsieur [M] à régler aux requérantes la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC,

débouter Monsieur [M] de sa demande de délais de paiement,

Et y ajoutant,

ordonner l'expulsion de Monsieur [M] du logement sis [Adresse 1] à [Localité 8] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

voir fixer à son encontre une indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers et charges mensuels, soit la somme de 650 euros mensuels, de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,

dire et juger que la dette locative s'élèvera à la somme de 6 615 euros, somme actualisée jusqu'à la résiliation du bail en septembre 2024,

débouter Monsieur [M] du surplus de ses demandes.

condamner Monsieur [M] à verser à Madame [C] et Madame [L] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC pour les frais exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens d'instance.

Madame [I] [C] n'a pas constitué avocat.

SUR CE,

Par acte sous seing privé du 17 août 2022, Madame [B] [L] a donné à bail d'habitation à Monsieur [D] [M] et Madame [W] [A] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] (40), moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Suite au départ de Madame [W] [A], Monsieur [D] [M] est devenu, par avenant au contrat signé le 17 mars 2023, seul titulaire du bail.

Invoquant des impayés locatifs, Madame [B] [L] et Madame [I] [C] ont, par acte du 15 septembre 2023, fait délivrer à Monsieur [D] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principale de 2 957 euros.

N'obtenant pas satisfaction, Madame [B] [L] et Madame [I] [C] ont, par exploit du 6 décembre 2023, assigné Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax notamment en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Ce magistrat a rendu la décision dont appel notamment en constatant la résiliation du bail conclu entre les parties.

- Sur la nullité du commandement de payer :

[D] [M] invoque la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré de sorte que la clause résolutoire ne peut être réputée acquise entraînant le rejet des demandes de Madame [L].

Ce commandement comporte des irrégularités puisque Madame [C] n'est pas bailleresse à part entière et n'est pas signataire du bail alors qu'elle est mentionnée au titre du bailleur dans le commandement aux côtés de Madame [L].

Il conteste également le quantum des sommes dues puisque le dépôt de garantie est porté au débit du compte locataire à hauteur de 650 € alors qu'elle a été réglée par le FSL au bailleur moyennant 600 €.

La troisième irrégularité porte sur l'absence de justificatifs de dénonciation du commandement de payer au CCAPEX.

La quatrième irrégularité porte sur la clause résolutoire qui a été rayée en tant que telle du contrat du bail montrant que Madame [L] n'entendait pas s'y référer et l'intégrer au contrat d'où l'impossibilité de s'en prévaloir.

Il fait également remarquer que le bail ne pouvait pas être conclu pour une durée d'un an au lieu de trois ans en ne respectant pas les conditions de réduction de la durée de bail telles que dictées à l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989.

[K] [N], [B] [J] conteste la recevabilité de cette demande nouvelle soulevée pour la première fois en cause d'appel invoquant les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. S'agissant des mentions du commandement de payer il s'agit d'un vice de forme qui n'occasionne aucun grief puisqu'elle est la seule signataire du bail et elle s'est constituée en cause d'appel à ce titre ce qui n'a aucun effet sur l'existence de la dette reconnue par [D] [M] en première instance.

Le commandement permet d'identifier les points essentiels du débat judiciaire à savoir le quantum du loyer et la période pendant laquelle les loyers n'ont pas été réglés et son contenu est conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi de 1989.

Elle conteste avoir rayé cette clause résolutoire alors qu'en réalité elle a barré la clause précédent la clause résolutoire et le trait de crayon a débordé sur le paragraphe consacré à la clause résolutoire ce qui ne traduit aucunement sa volonté de ne pas en faire état.

* * *

S'agissant de l'irrecevabilité de la demande de nullité de commandement de payer soulevée par [D] [M], [K] [N], [B] [L] ne reprend pas ce chef de prétention dans le dispositif des conclusions qui seul doit être pris en compte.

[D] [M], en appel, a fait valoir la nullité du commandement de payer et cette demande se rattache par un lien suffisant aux prétentions émises en première instance et tend aux mêmes fins c'est-à-dire contester l'acquisition de la clause résolutoire et son expulsion.

Dès lors, sa demande de nullité du commandement de payer doit être examinée en application des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile.

Il convient de préciser qu'en ce qui concerne les dispositions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la loi du 27 juillet 2023 dite « loi Kasbarian » réduisant le délai assortissant le commandement de payer visant la clause résolutoire de deux mois à six semaines, celles-ci ne s'appliquent pas. Comme l'a jugé la Cour de cassation, ces dispositions ne s'appliquent pas aux contrats en cours qui restent régis par leurs stipulations contractuelles.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment du contrat de bail souscrit le 17 août 2022, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vise également les mentions que doit comporter le commandement de payer à peine de nullité.

Les irrégularités soulevées par [D] [M] ne sont pas mentionnées par l'article 24 au titre des irrégularités entraînant la nullité du commandement de payer.

Il lui appartient donc de démontrer le grief occasionné par l'erreur en ce qui concerne la mention de deux bailleresses, au lieu d'une, ainsi que les autres erreurs sur le montant exact de la dette locative qui inclut à tort le dépôt de garantie.

Il ne conteste pas, par ailleurs, les impayés locatifs et ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai requis de deux mois.

Il n'apparaît pas à la lecture du contrat de bail versé aux débats que la clause résolutoire ait été rayée alors qu'un trait de crayon a débordé sur une partie des dispositions prévues à cet effet ne révélant pas l'intention de la bailleresse de ne pas se prévaloir de cette clause.

Il est indiqué en en-tête du contrat de bail que celui-ci est régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui doivent donc s'appliquer en incluant l'article 24.

Dès lors, la demande d'exécution de travaux de [D] [M] qui se maintient dans les lieux dont il est occupant sans droit ni titre sera rejetée en confirmation du jugement déféré.

Dans ces conditions, la résiliation du bail dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer infructueux du 15 septembre 2023 visant la clause résolutoire sera constatée à compter du 15 novembre 2024.

Il y a lieu, en conséquence, d'ordonner l'expulsion des lieux de [D] [M], occupant sans droit ni titre.

- Sur la demande incidente d'actualisation des loyers :

Le jugement déféré a condamné [D] [M] à régler l'arriéré de loyer locatif d'un montant de 4 665 € actualisé à la date du 31 mai 2024.

[D] [M] ne conteste pas cette somme mais considère qu'aucune actualisation n'est possible.

[K] [N], [B] [L] produit le montant de sa créance actualisée au titre des loyers et charges locatives jusqu'au mois de septembre 2024, soit la somme de 6 615 €.

En réalité cette somme inclut le montant des loyers jusqu'au mois d'août 2024 inclus.

Cette somme n'est pas utilement contestée et est recevable au titre de l'actualisation de la dette locative. Le premier juge ne s'est pas prononcé en rejetant toute actualisation de l'arriéré locatif et toute demande d'indemnité d'occupation mais a fait droit à la demande de règlement de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 mai 2024.

Jusqu'à la résiliation du bail intervenue le 15 novembre 2024, ce sont des indemnités d'occupation qui restent dues.

Dès lors que [D] [M] se maintient dans les lieux qu'il occupe sans droit ni titre, il doit payer une indemnité d'occupation qui sera équivalente au montant des loyers et charges mensuelles, soit la somme mensuelle de 650 € et ce à compter du 15 novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

- Sur les délais de paiement :

S'agissant de la demande de délai de paiement formulée par [D] [M], compte tenu de l'importance de l'arriéré locatif, celui-ci ne peut être apuré par l'intéressé dans le délai de deux années prévu par l'article1 343-5 du Code civil. Celui-ci ne propose d'ailleurs qu'un paiement supplémentaire de 50 € par mois.

Ce chef de demande sera donc rejeté.

La somme de 800 € sera allouée à [K] [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS