CA Pau, 2 juill. 2026, RG 24/02526

PhD/RP

Numéro 26/1958

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRÊT DU 02/07/2026

Dossier :

N° RG 24/02526

N° Portalis DBVV-V-B7I-I6MS

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

[I], [R], [W], [O] [F]

C/

[P] [H] épouse [D]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 02 Juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 30 Avril 2026, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [I], [R], [W], [O] [F]

née le 03 Décembre 1969 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Isabelle FITAS, avocat au barreau de PAU

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro N64445-2024-003886 du 09/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEE :

Madame [P] [H] épouse [D]

née le 16 Juillet 1962 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jean MONTOULIEU de la SELARL MONTOULIEU, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 18 AVRIL 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 3]

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2012, Mme [R] [G] a donné à bail d'habitation à Mme [I] [M], née [F], une maison située [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer de 650 euros et le versement d'un dépôt de garantie.

Le 27 juillet 2020, Mme [P] [G], épouse [D], fille de la bailleresse prédécédée, est devenue propriétaire du bien loué.

Par acte du 19 mars 2021, la bailleresse a délivré un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2021.

Le 21 octobre 2021, la locataire a restitué les clés.

Le 26 octobre 2021, un huissier de justice a dressé un procès-verbal de reprise des lieux.

Suivant exploit du 13 juin 2023, Mme [G] a fait assigner Mme [M], née [F], par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en paiement de l'arriéré locatif et des réparations locatives.

Mme [M] n'a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a':

condamné Mme [M] à payer à Mme [G]':

la somme de 3 840,32 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 000 euros à compter du 27 juillet 2021, et sur le surplus à compter du 13 juin 2023

la somme de 3 895,75 euros au titre des réparations locatives

la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

condamné la défenderesse aux dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 6 septembre 2024, Mme [F], divorcée [M], a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 mars 2026.

* * *

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2024 par Mme [F] qui a demandé à la cour de réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de':

débouter Mme [G] de ses demandes au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives

condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts

condamner Mme [G] aux dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre, du commandement de payer et de la délivrance de l'assignation, outre le versement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le timbre fiscal.

Vu les dernières conclusions notifiées le 3 mars 2025 par Mme [G], épouse [D], qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de condamner Mme [F] au paiement de la somme forfaitaire de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre la distraction des dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l'arriéré locatif

L'appelante conteste devoir un arriéré locatif en faisant valoir que':

- une novation est intervenue entre les parties, au sens de l'article 1329 du code civil, les parties ayant convenu d'une commune intention, en raison de l'état dégradé du logement loué, de baisser le montant de la location dès l'année 2015, en ramenant le montant du loyer de 650 à 450 euros, comme cela résulte des quittances de loyers versés aux débats

- l'arriéré locatif de 5 mois invoqué par la bailleresse est inexistant puisque, sur la période considérée, elle justifie du paiement de l'intégralité des loyers.

Mais, s'agissant de la novation par substitution de dette qui serait intervenue en 2015, celle-ci ne peut être régie par les articles 1329 et suivants du code civil, lesquels sont issus de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, mais par les articles 1271 du code civil dans leur version antérieure à ladite ordonnance.

Ensuite, sur le fond, non seulement Mme [F] ne rapporte pas la preuve d'un accord des parties qui aurait eu pour objet de réduire de 200 euros le montant du loyer mensuel, mais ses allégations sont contredites par les pièces versées aux débats par l'intimée.

En effet, Mme [R] [G]-mère, bailleresse, a fait l'objet d'un jugement de tutelle en date du 12 juin 2014, la mesure de tutelle étant confiée à l'ADTMP.

Mme [F], qui avait déjà été informée en 2013 du placement en Ehpad de la bailleresse, a ensuite réglé les loyers par virements sur le compte bancaire de celle-ci et placé sous le contrôle du tuteur.

Les relevés bancaires de l'année 2015 jusqu'au mars 2016 établissent que Mme [F] a réglé les loyers par virements bancaires mensuels de 650 euros.

Les deux quittances de loyers d'avril et juin 2015, mentionnant un règlement de loyer de 450 euros, produites par l'appelant sont suspectes quant à leur authenticité et en tout état de cause contredites par les paiements de la somme de 650 euros enregistrés sur le compte bancaire au titre de ces deux mois.

Mme [F] produit également des relevés de son propre compte bancaire mentionnant quelques paiements mensuels de 450 euros en 2020 et 2021.

Cependant, il s'agit de paiements partiels qui ont fait l'objet d'un commandement de payer en date du 19 février 2021 d'un montant total de 1 650 euros, visant précisément les fractions impayées successives de 200 euros':

- août 2020': 200

- septembre 2020': 650

- octobre 2020': 200

- novembre 2020': 200

- décembre 2020': 200

- janvier 2021': 200

Et, Mme [F] a reconnu sa dette locative en réglant cette somme par virement du 22 avril 2021.

Il suit des constatations qui précèdent que l'appelante s'est livrée à une présentation fallacieuse des faits visant à donner un faux crédit à ses allégations sur l'existence d'un accord de réduction du montant du loyer.

Au surplus, le prétexte tiré de la prétendue carence de la bailleresse au titre de la réalisation de certains travaux est encore contredit par la propre attestation rédigée en date du 31 mai 2014 par Mme [F] qui a certifié que la bailleresse avait pris part aux travaux de peintures, nettoyages et améliorations de l'habitat avant son entrée dans les lieux.

Mais, s'agissant de l'arriéré locatif, Mme [G] soutient que l'arriéré locatif était de 4 755,07 euros au 26 juillet 2021, selon son décompte (pièce 3 intimée) et que, déduction faite du paiement de 900 euros en date du 9 août 2021, sa créance est de 3 855,07 euros, soit un peu plus que le montant de 3 840,32 euros retenu par le jugement, qui ne s'en explique pas, mais qu'elle n'entend pas remettre en cause.

Cependant, les bases du raisonnement de l'intimée sont incohérentes.

En effet, elle a fait délivrer un commandement de payer en date du 27 juillet 2021 pour un montant de 3 000 euros correspondant à':

- solde février 2021': 200

- mars, avril et mai 2021': 650 x 3 = 1 950

- solde juin 2021': 200

- juillet 2021': 650.

L'intimée n'explique pas comment sa créance passe de 3 000 euros à 4 755,07 euros au mois de juillet 2021.

Par ailleurs, il ressort du relevé bancaire de l'appelante (pièce 3 appelante) que celle-ci a réglé en 2021 (outre les 1 650 euros précités) :

- juin 2021 ': 450 euros

- février 2021': 450

- janvier 2021': 450.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, ces paiements ont bien été pris en compte par la bailleresse tant dans le commandement du 19 février (impayé janvier) que dans le commandement du 27 juillet (impayés février et juin).

En l'état des débats et des pièces produites, Mme [F] reste devoir la somme de 3 000 - 900 euros = 2 100 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens et Mme [F] condamnée à payer cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2021.

Sur les réparations locatives

L'appelante conteste les dégradations locatives en faisant valoir que l'état dégradé du logement ne résulte pas de sa jouissance mais de son état antérieur, attesté par l'état des lieux d'entrée, et auquel la bailleresse, après avoir consenti une remise sur le montant du loyer, n'a pas voulu remédier en réalisant les travaux nécessaires, reprochant à Mme [G] une escroquerie au jugement par dissimulation de l'état des lieux d'entrée.

Mais, s'agissant de l'état des lieux d'entrée, l'authenticité de l'exemplaire produit par l'appelante, mentionnant «travaux à prévoir, chambres dégradées, murs moisis aux extrémités à repeindre, présence d'humidité dans le garage (inondation), extérieur pas entretenu'», est très contestable, comme le relève l'intimée, s'agissant de la première page d'un document-type, qui ne décrit pas les pièces du logement et des dépendances, dont les mentions manuscrites révèlent une écriture et une signature très différentes de l'écriture de Mme [G]-mère, telle que figurant notamment sur le bail.

Par ailleurs, les allégations tenant à l'absence de travaux avant l'entrée dans les lieux sont infirmées par la propre attestation signée en 2014 par Mme [F].

L'intimée produit elle-même trois feuillets libres manuscrits, décrivant l'état de chaque pièce du logement, mais dont seul le dernier, intitulé «'signature des parties pour l'état des lieux'» et «'remise des clés'» est signé par la locataire et la bailleresse, de sorte que ces signatures ne peuvent être regardées comme authentifiant les deux feuillets libres précédant, et partant leur conférer un caractère contradictoire.

En l'état, il ressort des débats que le logement présentait un certain état de vétusté malgré les améliorations apportées par la bailleresse avant l'entrée dans les lieux.

Le procès-verbal de reprise avec état des lieux, en date du 26 octobre, établi à la suite de la restitution unilatérale des clés par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre, alors que le congé avait pris effet le 30 septembre 2021, permet de caractériser l'existence de nombreuses dégradations survenues au cours du bail, dont doit répondre la locataire, sauf à démontrer qu'elles ont eu lieu sans sa faute, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, conformément aux dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1732 du code civil.

Le jugement entrepris a procédé à un examen précis et complet des dégradations et de leur imputabilité, ainsi qu'à l'évaluation du coût des réparations au vu des factures versées aux débats et de la vétusté des lieux.

L'appelante n'articule aucune critique sérieuse de nature à remettre en cause les appréciations du jugement entrepris qui doit être confirmé de ce chef.

Mme [F] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, Mme [G] n'ayant pas commis de faute dans la délivrance du congé et l'assignation en justice.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [F] aux dépens.

Mme [F] sera condamnée aux dépens d'appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS