CA Nimes, 25 juin 2026, RG 25/00954

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00954 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JQYT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 1]

21 janvier 2025 RG :24/00386

[H]

[E]

C/

[L]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 25 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 21 Janvier 2025, N°24/00386

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

M. [C] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Frédéric FRANC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

Mme [W] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric FRANC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

INTIMÉE :

Mme [N] [L]

née le 03 Août 1982 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Clémence MARINO-PHILIPPE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Avril 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Selon contrat du 20 septembre 2023, madame [L] a pris en location auprès de monsieur [H] et madame [E], un immeuble d'habitation situé à [Localité 5]. En février 2024, une expertise non contradictoire a été réalisée à la demande de la locataire, pour constater différents désordres dans le logement et quelques jours plus tard, le 16 février 2024, madame [L] remettait les clés du logement aux bailleurs après procès verbal établi par commissaire de justice.

Elle a assigné les propriétaires de l'immeuble, le 19 juillet 2024 devant le tribunal judiciaire d'Avignon pour obtenir, en raison du caractère indécent de l'habitation, le remboursement des loyers et des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral. Les bailleurs n'ont pas comparu devant cette juridiction.

Un jugement du 21 janvier 2025 du tribunal judiciaire d'Avignon a :

- constaté le caractère indécent du logement,

- condamné in solidum monsieur [H] et madame [E] à payer à madame [L] :

* la somme de 5 946,40 € au titre des loyers versés et des travaux réalisés,

* la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral,

* la somme de 1 000 € pour préjudice de jouissance,

- condamné monsieur [H] et madame [E] à payer à madame [L] un montant de 1 000 € pour frais irrépétibles, et à supporter les dépens.

Monsieur [H] et madame [E] ont fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour le 21 mars 2025.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 12 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, ils demandent à la cour de :

- réformer dans son intégralité le jugement entrepris,

- dire que la maison donnée à bail ne présente aucun caractère d'indécence,

- débouter madame [L] de l'ensemble de ses demandes,

Et sur appel incident,

- condamner madame [L] à leur payer les loyers de janvier et février 2024 pour un montant de 1800 €,

- la condamner à 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- la condamner à 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils exposent que la maison dont s'agit devait être vendue mais que l'une de leurs amies, madame [L], avait insisté, connaissant son état et la nécessité de certains travaux, pour la prendre en location à compter du mois de novembre 2023. Elle aurait alors entrepris des travaux conséquents, sans leur accord notamment sur la plomberie, ayant été depositaire dès le 26 septembre 2023 des clés du logement pour y faire des travaux de peinture avant d'emménager. Une explication houleuse entre eux aurait conduit au départ de madame [L] après avoir donné préavis d'un mois. Résidant à l'étranger ils n'ont pas reçu l'assignation devant le tribunal judiciaire. Madame [L] connaissait parfaitement le bien, son état et ne s'est jamais plainte auprès des bailleurs d'une quelconque difficulté jusqu'à sa décision de quitter le logement. Elle a fait intervenir un plombier sans leur accord et s'était engagée à garder à sa charge 470 €. Le comportement de madame [L] n'est pas admissible. Elle a réalisé des travaux non indispensables qui apparaissent sur la facture du plombier. L'expertise amiable à sa demande, s'est déroulée en février 2024 sans qu'ils ne soient convoqués puisqu'ils l'étaient pour le mois de mars suivant et ne se sont pas présentés en raison du départ de la locataire, la mesure devenant inutile. Ces conclusions leur sont donc inopposables. Il n'existe aucune difficulté électrique ou de chauffage. L'obturation des tuyaux résulte de l'intervention et des travaux de madame [L]. Les appelants soutiennent que le logement était parfaitement habitable et conforme lors de la location mais que madame [L] entre le mois de septembre et novembre 2023 a obstrué les canalisations par ses travaux de peinture, obligée alors de faire intervenir un plombier. Le tableau électrique était conforme. Ils soulignent un comportement préjudiciable de madame [L] qui a particulièrement affecté madame [E] qui la considérait comme une amie et a subi anxiété, arrêt de travail de plusieurs mois, ce qui justifie la demande indemnitaire.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 19 mars 2026, au détail desquelles il est renvoyé, madame [L] demande à la cour de :

- confirmer la décision déférée sauf concernant les indemnités qui lui ont été allouées,

- debouter les consorts [H]/[E] de leur demande conventionnelle tendant à la voir condamner au titre des loyers de janvier et février 2024 ;

- si cette condamnation était retenue, dire que madame [L] était bien fondée à ne pas régler ces loyers compte tenu de l'indécence du logement ;

- débouter les consorts [H]/[E] de leur demande conventionnelle pour procédure abusive ;

- si ces condamnations étaient retenues, dire que ces sommes devraient venir en compensation des sommes dues par les consorts [H]/[E] ;

- recevoir l'appel incident de madame [L] et le déclarer bien-fondé;

Et en conséquence,

- infirmer la décision querellée en ce qu'elle a condamné les consorts [H]/[E] à la somme de 2 000 € au titre de son préjudice moral et la somme de 1 000 € au titre de son préjudice 'moral' (il convient ici de lire préjudice de jouissance les conclusions comportant manifestement une erreur de frappe) ;

Statuant à nouveau,

- condamner les consorts [H]/[E] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral et la somme de 2 000€ au titre de son préjudice de jouissance ;

- condamner les consorts [H]/[E] à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

Elle affirme n'avoir pu se rendre compte de l'état du logement qui n'était pas vide et dont les murs étaient recouverts de toiles et de posters. Elle a refusé de régulariser un avenant que les bailleurs souhaitaient lui faire signer en lui imposant de prendre en charge l'ensemble des travaux. Par la suite elle a été contrainte de réaliser des travaux pour que les lieux soient habitables. Elle aurait découvert que l'installation électrique n'était pas aux normes, le chauffage inexistant, la plomberie défectueuse de même que la VMC. Elle n'avait pas d'eau et s'acquittait donc en urgence, d'une facture de 1490 €. Sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 elle soutient l'indécence du logement et le manquement des bailleurs à leurs obligations. Le bail a été signé le 20 septembre 2023 et l'état des lieux dressé le 1er novembre 2023. L'expertise amiable est corroborée par des attestations, elle ne peut être ignorée. Les désordres constatés postérieurement à l'entrée dans les lieux préexistaient nécessairement en raison de leur ampleur. Les travaux de peinture n'incombent pas au locataire. Madame [L] a subi un syndrome anxio dépressif et un stress important ce qui justifie le préjudice moral invoqué. Elle a vécu dans des conditions difficiles alors qu'elle faisait totalement confiance à ces amis, les dommages et intérêts méritent augmentation par rapport à ceux alloués par le premier juge.

L'ordonnance de cloture a été rendue le 9 avril 2026.

Motivation de la décision :

* sur l'indécence :

Aux termes de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, les parties présentent des thèses totalement inconciliables au demeurant dans un contexte de relations amicales qui a pu interférer grandement lors de leur décision de conclure un bail d'habitation. La cour ne peut cependant que s'en tenir à l'exploitation des documents produits, ce de manière objective, et par référence aux exigences légales rappelées ci dessus, dans le cadre de l'exécution d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 auquel les parties ont choisi volontairement de recourir. Il doit être relevé qu'aucun diagnostic immobilier, pourtant obligatoire en la matière depuis 2007, n'a été réalisé avant la mise en location.

Il ressort des pièces produites que le couple avait acquis en 2016 cette maison dans laquelle il a entrepris différents travaux, produisant plusieurs factures datées de 2020 et 2021, lesquels n'étaient cependant pas terminés. Par courrier du 14 novembre 2023, les bailleurs admettaient eux mêmes n'avoir pas les moyens financiers de réaliser les travaux de rénovation avant l'arrivée de la locataire ce pourquoi un loyer 'défiant toute concurrence' lui avait été consenti, le preneur acceptant donc selon leur thèse le logement en l'état.

Le contrat de location signé entre les parties le 20 septembre 2023, prenait effet le 1er octobre 2023, mais la remise des clés s'est opérée quelques jours auparavant. Un état des lieux d'entrée a été dressé le 1er novembre 2023 de manière contradictoire et approuvée par les parties qui y ont apposé leurs signatures.

Sans en reprendre le détail et par référence à ce que soutient madame [L], on peut relever dans ce document, que les murs étaient pour la plupart mentionnés comme dégradés, voire pris d'humidité dans une chambre, que plusieurs prises électriques étaient condamnées par la pose de scotch et que l'evier et deux lavabos étaient bouchés tandis que le tuyau d'évacuation de l'evier était au sol avec écoulement d'eau dans le garage (des ratures apposées sur ces mentions sont à rapprocher de la facture de l'entreprise Multiservices [U] qui précisément est intervenue sur ces différents points en visant vétusté et non fonctionnement de la plomberie cf pièce 7 et mail du bailleur qui a supprimé ces mentions puisque les travaux étaient réalisés) . Au titre des observations, il est noté que le jardin n'était pas entretenu, que les volets en bois étaient à poncer et à repeindre de même que les rambardes de la terrasse, que la porte d'entrée sans poignée ni serrure, était bloquée coté intérieur, par un meuble. Les climatiseurs n'étaient pas entretenus, il existait des traces de fuite sur les murs.

L'ensemble de ces constatations remet en cause le bon état locatif du logement, imposé par le législateur, dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 auquel il est renvoyé et qui exige en particulier, des branchements d'éléctricité conformes, une ventilation en bon état, une aération du logement suffisante et une installation permettant un chauffage normal.

* sur les travaux :

Il revenait aux bailleurs de démontrer et non pas seulement d'alléguer que les désordres après seulement un mois d'occupation sont imputables à la locataire, ce qui concernant les peintures des murs et des volets ne saurait être admis, s'agissant de manière évidente de vétusté qui incombe au propriétaire, constatée dès l'état des lieux d'entrée. Dans le courrier précité de novembre 2023, les bailleurs affirment l'engagement du preneur de faire les travaux de rénovation à ses frais, mais cet élément ne résulte pas des pièces contractuelles et au contraire, madame [L] affirme que les appelants ont tenté de lui faire signer un avenant en ce sens, ce qu'elle a refusé. Il n'y a donc pas lieu d'écarter le principe légal qui est de faire supporter la vétusté des peintures au bailleur, constatée dès l'entrée dans le logement de madame [L]. Les factures de fournitures à ce titre sont établies à hauteur de 1 166,67 € qu'elle est fondée à se faire rembourser.

Aucune des pièces de leur dossier ne permet de retenir que le réseau d'évacuation était bouché par les résidus de peinture évacués par la locataire ou qu'elle serait à l'origine des désordres invoqués. D'ailleurs, par mail du 9 novembre 2023, monsieur [H] acceptait de prendre en charge les travaux de plomberie qu'il admettait comme lui incombant sur le plan légal, cependant uniquement à hauteur de 660 €. Paralèllement, concernant cette intervention, madame [L] avait donné son accord (pièce 15 des appelants) pour supporter, s'agissant d'aménagements souhaités par elle, le remplacement de plusieurs abattants WC, la pose d'un robinet extérieur pour arroser le jardin et la remise en état de la porte d'entrée, pour un coût de 470 € sur la facture totale de 1 460 € (pièce 6 de l'intimée). La cour l'estime fondée à réclamer le différentiel de 990 €.

L'occupation des lieux a été très brève en raison notamment des points d'opposition entre les parties. Madame [L] a donné congé pour le 15 février 2024 après seulement 4 mois et demi d'habitation, mais elle a occupé le bien dont elle ne soutient pas qu'il était inhabitable juridiquement. Elle a alors eu recours à son assurance protection juridique pour constituer un dossier probatoire au soutien de demandes de remboursement des loyers et de réparation du préjudice subi lors de l'occupation des lieux.

Il est exact et madame [L] ne l'a pas démenti, que monsieur [H] et madame [E] avaient été convoqués pour le 5 mars 2024 par un expert en bâtiment pour examiner contradictoirement avec eux les désordres dénoncés de l'immeuble, mais malgré le changement de date, ces derniers admettent qu'ils avaient décidé quoiqu'il en soit de ne pas s'y rendre, le 5 mars étant une date postérieure au départ de la locataire. Cette expertise s'est finalement réalisée le 13 février 2024, en la seule présence de madame [L]. Ce document non contradictoire qui leur est désormais opposé, a cependant été soumis à la discussion des parties lors du débat judiciaire, ce qui permet à la cour d'en prendre connaissance. Il est par ailleurs complété par les attestations des entreprises intervenues sur place qui en corroborent les éléments.

Dans ce document, le cabinet Assistance-Expertise-Batiment (ci après AEB) expose que l'installation électrique n'est pas aux normes NFC 16-600 applicables aux bâtiments anciens, car non reliée à la terre et dangereuse pour les occupants, pouvant provoquer un départ de feu, tandis que l'utilisation d'appareils fait disjoncter l'ensemble de l'installation en particulier lorsque le chauffage de la salle de bains est mis en fonctionnement et ce malgré le changement récent du tableau électrique. Sur ce point la cour observe que les bailleurs produisent une facture de l'entreprise [R], du 27 septembre 2023, qui établit la rénovation du tableau électrique, visible sur l'état des lieux de sortie du 16 février 2024 (cliché 33), lequel équipé d'interrupteurs différentiels 30 mA, assure la protection des occupants, malgré l'absence de liaison équipotentielle dans toutes les prises. Ce qui ne présage cependant pas d'une protection contre l'incendie dès lors que toute l'installation électrique n'a pas été refaite, la rénovation du tableau seul n'étant pas suffisante à ce titre. Certaines douilles électriques ne sont pas raccordées. Deux chambres sont dépourvues de chauffage. Le cabinet AEB poursuit par le constat d'une mauvaise évacuation des eaux usées et la nécessité d'une investigation du réseau pour régler la difficulté, le non fonctionnement de la VMC dont les liaisons dans les combles ne sont pas isolées provoquant humidité et moisissures.

Pour compléter et corroborer ces élements défavorables, certes non contradictoirement observés, madame [L] produit l'attestation de l'entreprise Heurtaux qui évoque la vétusté des terminaisons prises et interrupteurs, le non fonctionnement de certaines prises pour point de chauffe, l'absence de liaison équipotentielle sur certains réseaux, des sorties spécialisées dans la cuisine qui par leur disposition ne sont pas utilisables.

Dans le même sens, l'entreprise Multiservices confirme le 8 novembre 2023 être intervenue pour réparer la plomberie, un évier et un lavabo bouchés, une bonde d'évier défectueuse, un siphon endommagé, des robinets non fonctionnels, la pose d'un détecteur de fumée, la pose d'un écoulement des eaux pour le lave linge. Dans la facture établie pour la somme de 1460 € il est décrit des travaux liés à la vétusté et au non fonctionnement de l'installation.

Il résulte de l'ensemble de ces pièces qui se complètent, que le logement n'était pas décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 lequel dispose comme rappelé plus avant, que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement et que doit exister une aération suffisante par des dispositifs d'ouverture de ventilation des logements en bon état pour un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Ainsi madame [L] est fondée à obtenir le remboursement d'une partie des loyers mais pas leur totalité, dès lors qu'il n'y avait pas inhabitabilité totale. Elle a versé deux mois de loyer en novembre et décembre 2023 (2320 €) mais ne s'est pas acquittée de ceux postérieurs dont elle sera dispensée afin de prendre en compte la non décence de l'habitation.

Ainsi sa créance est composée d'une somme de 1 166,67 € pour les diverses fournitures lors des travaux de peinture du logement qui ne lui incombaient pas, s'agissant de remise en état et d'une rénovation du logement outre 990 € acquittés auprès de l'entreprise Multiservices, soit un total de 2 156,67 €. La décision sera donc réformée en ce sens.

* sur le préjudice subi :

Madame [L] établit l'existence d'un préjudice moral par la communication d'un certificat médical du 9 novembre 2023 dans lequel est décrit un syndrôme anxio dépressif lié à ses conditions de logement.

L'altération de ses conditions de vie et de jouissance des lieux justifie également une indemnité et à ce titre la cour adopte la motivation du jugement et confirme les dommages et intérêts alloués pour préjudice moral et trouble de jouissance appréciés à leur juste mesure.

La motivation qui précéde rend sans fondement les prétentions des appelants qui doivent être déboutés de toutes leurs prétentions en particulier de paiement des loyers en début d'année 2024 et de dommages et intérêts pour action abusive.

* sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [L] les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 2 500 € lui sera accordée en appel, celle allouée en première instance étant confirmée.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge des appelants qui succombe en l'essentiel de leur recours.

Par ces motifs :