CA Nimes, 25 juin 2026, RG 25/00840

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00840 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JQN6

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

06 février 2025 RG :24/00018

[J]

[P]

C/

[N]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 25 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 06 Février 2025, N°24/00018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

Mme [D] [S] [Y] [J] épouse [P]

née le 11 Février 1979 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Sandy TESTUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

M. [U] [R] [S] [P]

né le 03 Décembre 1981 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Sandy TESTUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

INTIMÉE :

Mme [G] [N]

née le 22 Mai 1962 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Avril 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Madame [N] a donné en location à M. et Mme [P], deux batiments d'habitation situés à [Localité 1], selon contrat du 16 avril 2018 tandis que les lieux étaient déjà occupés par eux depuis le mois de février 2017. Les locataires ont notifié un congé le 30 mai 2022 et un état des lieux de sortie a été établi le 30 août 2022 avec le concours d'un huissier de justice qui a relevé différentes difficultés en raison desquelles la propriétaire a réalisé des travaux de remise en état pour une somme globale de 22 693 € dont elle a réclamé le remboursement à M. et Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Carpentras.

Par jugement du 6 février 2025, le tribunal de Carpentras a :

- debouté monsieur [U] [P] et madame [D] [J] [P] de leurs demandes concernant une somme de 2 146 euros ;

- debouté monsieur [U] [P] et madame [D] [J] [P] de leurs demandes concernant la somme de 16 euros aux condamnations au paiement ;

- condamné monsieur [U] [P] et madame [D] [J] [P] à payer à madame [G] [N] la somme de 21 723 euros au titre des réparations locatives ;

- condamné madame [G] [N] à payer à monsieur [U] [P] et madame [D] [J] [P] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

- condamné monsieur [U] [P] et madame [D] [J] [P] à payer à madame [G] [N] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné monsieur [U] [P] et madame [D] [J] [P] aux entiers dépens.

Le tribunal écartait les affirmations des locataires selon lesquelles le logement loué était indécent et pourvu d'une installation électrique défaillante, il estimait que la preuve n'en était pas rapportée. Comparant les états des lieux d'entrée et de sortie, il jugeait que les biens avaient été détériorés lors de l'occupation par M. et Mme [P] qui devaient donc répondre des dégradations constatées. Il écartait cependant une facture de remise en état du jardin pour la somme de 770 € et une somme de 200 € pour la réfection du parquet.

M. et Mme [P] ont fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour le 13 mars 2025.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 13 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus complet, ils demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel et le déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement dont appel,

Statuant de nouveau,

A titre principal,

- debouter madame [N] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner madame [N] à rembourser aux locataires les sommes engagées pour réparer ou remplacer les équipements défectueux du logement à hauteur de 2 146 € ;

- condamner madame [N] à restituer le dépôt de garantie versé par les locataires ;

A titre subsidiaire,

- limiter les demandes indemnitaires de madame [N] à plus juste proportion ;

- deduire la somme de 2 146 € des condamnations éventuelles;

- deduire la somme de 1 600 € des condamnations éventuelles;

En tout état de cause,

- condamner madame [N] à restituer le dépôt de garantie de 1 600 €

- debouter madame [N] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner madame [N] à leur régler la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Ils exposent qu'après 5 ans d'occupation on ne saurait mettre à leur charge la rénovation totale du bien loué et qu'ils n'ont pas à répondre de l'état d'usure résultant du temps et de l'usage normal des lieux, n'étant tenus que de l'entretien courant. Ils reprennent point par point dans leurs conclusions leurs contestations et soulignent le refus de la propriétaire de prendre en charge certains travaux nécessaires et l'humidité qui régnait déjà dans la maison à leur entrée dans les lieux. Le montant des travaux est surestimé et il revient au juge de le vérifier. Le chauffage et la climatisation n'étaient pas en état de marche et ils ont été contraints de faire certaines dépenses qu'il conviendra de leur rembourser. Le projet de Mme [N] était de remettre en état le logement à leurs frais pour le revendre. Ils ajoutent qu'un devis est insuffisant à démontrer la réalité de la dépense.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 4 août 2025, auxquelles il est ici renvoyé pour un exposé plus complet madame [N] demande à la cour de :

- rejeter l'ensemble des demandes de madame [D] [J] et monsieur [U] [P] faute pour eux de critiquer le jugement entrepris ;

- confirmer le jugement du 06 février 2025 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il :

« condamne madame [G] [N] à payer à madame [D] [J] et monsieur [U] [P] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie ; »

faisant droit à l'appel incident madame [G] [N],

- infirmer le jugement du 06 février 2025 du chef ayant «condamné madame [G] [N] à payer à madame [D] [J] et monsieur [U] [P] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie »

Statuant à nouveau,

- debouter [D] [J] et monsieur [U] [P] de leur demande au titre du dépôt de garantie, ainsi que de toutes leurs demandes.

En tout état de cause,

- debouter madame [D] [J] et monsieur [U] [P] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner madame [D] [J] et monsieur [U] [P] à payer à madame [G] [N] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle se référe à l'état des lieux de sortie établi par l'huissier de justice pour soutenir que les maisons ont été saccagées alors qu'à l'entrée des locataires les choses étaient en bon état. Les preneurs sont tenus des dégradations intervenues pendant leur occupation et des réparations locatives. Elle affirme avoir toujours assumé les réparations qui lui incombaient et indique que les preneurs exploitaient un élevage de chiots générant une usure prématurée du logement. L'installation électrique était aux normes mais les locataires l'ont modifiée ajoutant une boite de dérivation ayant mis hors circuit la climatisation. Elle reprend également point par point les éléments litigieux et à réparer. Les locataires n'ayant pas fait connaitre à leur départ leur nouvelle adresse, comme l'exige la loi, on ne saurait lui faire grief de n'avoir pas restitué le dépot de garantie d'un montant de 1 000 € et non pas 1 600 €. Elle affime que les appelants n'ont pas répondu aux exigences de l'article 954 du code de procédure civile, la motivation du jugement n'étant ni analysée ni critiquée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2026.

Motivation de la décision :

* sur la recevabilité de l'appel :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties ne développent aucune discussion ou moyen sur ce point.

* sur l'absence de critique du jugement :

Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, alinéas 5 et 6, la partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

En application de ce texte, relatif à l'étendue de sa saisine, une cour d'appel peut considérer qu'elle n'est pas valablement saisie et donc, refuser de statuer et non pas, comme le sollicite Mme [N] dans ses conclusions, rejeter les prétentions adverses. Mais tel n'est pas le cas en l'espèce, la structuration des écritures des appelants permettant de connaitre l'étendue de leurs contestations au regard de la loi du 6 juillet 1989, des textes visés, par rapport aux mentions spécifiques des états des lieux d'entrée et de sortie auxquelles ils font référence, le dossier étant particulièrement lié aux éléments factuels de la discussion.

Il ne sera pas fait droit à l'irrecevabilité invoquée.

* sur les réparations locatives :

Il ressort de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1986 que le preneur a l'obligation :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'existence des dégradations locatives est démontrée, lorsqu'un état des lieux existe, par la comparaison des mentions qu'il comporte à l'entrée et à la sortie des lieux du preneur.

En l'espèce, M. et Mme [P], occupaient les logements depuis le mois de février 2017. Un état des lieux a été dressé le 4 février 2017et un état des lieux de sortie a été établi le 30 août 2022 avec le concours d'un huissier de justice, qui avait convoqué les locataires sortants, M. [P] a pu assister à ces opérations.

L'état des lieux d'entrée énonce dans la majorité des pièces des peintures, revêtements de sol et équipements en bon état, sous l'examen contradictoire des parties qui ont apposé leur signature sur le document. Les points de discussion seront repris ci après. Peuvent cependant être relevées les mentions d'infiltrations dans le mur est du salon et une climatisation, mentionnée comme en cours de réparation.

Les photographies produites par les appelants présentées comme se rapportant aux salles de bains et établissant le mauvais état du logement, ne peuvent être admises par la cour d'appel car expréssément contredites par l'état des lieux d'entrée alors que plusieurs clichés ne sont pas datés, et que d'autres de décembre 2016 sont donc antérieurs à la location, permettant d'envisager s'il s'agit du même immeuble, la réalisation de travaux par Mme [N], avant la prise de possesion du logement en février 2017, comme le soutient d'ailleurs l'intimée. La cour adopte à ce titre la motivation du premier juge qui ne les a pas retenues.

L'huissier de justice lors de la restitution des clés a relevé dans son constat :

- le non entretien du terrain,

Dans la plus grande des maisons :

- la présence d'un tas de bois près de la façade coté cuisine,

- la dépose d'un cache de volet roulant entreposé en façade,

- la construction d'un abri en bois pour des chèvres qui devait être démonté par les locataires,

- un patio laissé sale avec feuilles, terre et déchets divers, des trous, des tiges et chevilles métalliques installés par les locataires dans le mur,

- des traces grossières de rebouchage sur les différents murs de l'habitation,

- des murs tâchés,

- un joint de silicone en mauvais état, et l'absence de deux patères dans la salle de bains,

- de nombreuses traces blanches sur les murs de couleur rouge dans la buanderie,

- 45 traces de rebouchage grossier sur les murs du bureau, très sales et tachés, une vitre cassée sur la porte en bois,

- 38 traces de rebouchage sur les murs du salon séjour, dont les murs sont tachés et très sales,

- une peinture très sale sur les murs de la cuisine et 34 traces de rebouchage sur les murs, un réfrigérateur manquant, évier sale et sur lequel il manque une bonde,

- un panneau de bois cassé dans une chambre et 35 traces de rebouchage sur les murs, le parquet rayé à de nombreux endroits,

- mur du palier de la chambre 3 sale avec 8 traces de reprises de trous, parquet rayé par endroits,

- 20 traces de rebouchage sur les murs de la chambre 4 et du couloir, murs très sales et tachés, imposante étagère murale dans le couloir, mise en place par les locataires,

Dans la maison plus petite :

- présence d'étagères en bois séparées par des blocs de ciment qu'il faudra évacuer,

- piscine remplie d'eau verte avec des végétaux en surface, bâche à enrouleur en très mauvais état,

- présence d'encombrants et d'une armature métallique d'étagères près du local technique,

- bahut qui encombre l'entrée du logement,

- porte manquante à l'emplacement de la machine à laver,

- une inscription sur les murs de la cuisine, sur les murs du salon,

- filtre de climatisation non nettoyé dans le couloir, 2 crochets adhesifs sur le mur,

- un fil métallique tendu entre deux murs de la chambre, des toiles d'araignée sur les luminaires, traces de reprises sur les murs,

- fenêtre de la salle de bains qui ne ferme pas,

- 8 clés manquantes énoncées par la propriétaire.

Le constat dressé est illustré de clichés photographiques. Il ne peut être admis comme le plaident les appelants que ces descriptions sont le résultat d'une usure et d'une utilisation normale des lieux, elles sont au contraire le résultat d'un mauvais entretien et d'une détérioration des deux logements qui n'ont aucunement été restitués dans leur état d'origine et remis en état. A cet égard, le film pris de l'extérieur de l'immeuble en mai 2021 (BCP n°38) illustre le manque de soins et d'entretien du logement, de la piscine et de ses abords, dans lesquels les occupants élevaient différents animaux, poules, chèvres et chiots (BCP n° 39).

Mme [N] n'a pas à justifier de ses dépenses effectives et pour démontrer son préjudice, il est suffisant qu'elle produise des devis soumis à l'appréciation de la cour d'appel. Pas davantage, il ne ressort du dossier que le bien mis en location ait depuis été vendu. Pourtant, n'y étant pas juridiquement contrainte, l'intimée produit une facture du 4 décembre 2022 de l'entreprise AC Travaux et le relevé bancaire de son compte ouvert au Crédit Agricole sur lequel apparait effectivement le paiement correspondant de 22 693 €.

La cour ne peut qu'approuver et adopter la motivation du premier juge quant au montant des réparations et remises en état mises à la charge des locataires sortants, et en ce qu'il a débouté Mme [N] concernant le jardin (770 €) et appliqué une certaine vétusté pour le parquet (200 €) qui était mentionné comme rayé lors de l'arrivée de M. et Mme [P] sur place. La somme de 21 723 € sera confirmée comme devant être mise à la charge des locataires sortants.

* sur les demandes de remboursement des locataires :

Il n'est pas justifié du paiement par les preneurs d'une facture de climatisation le 17 juillet 2019 pour un montant de 390 €, laquelle est produite par Mme [N] qui considère également l'avoir gardé à sa charge. Il en est de même des factures Sodelec concernant le portail, en date du 12 février 2018 et du 31 mai 2021, dont le paiement n'est pas justifié par M. et Mme [P] et qui figurent également sur le récapitulatif des paiements établi par Mme [N] (BCP n°43).

L'achat du radiateur de la salle de bain évoqué le 30 décembre 2020 par les locataires, pour la somme de 149 €, facture Weldom, a été déduit du loyer par Mme [J] en janvier 2021, conformément au mail adressé à Mme [N].

Le rapport d'intervention sur la climatisation le 4 février 2022, pour un montant de 228 € est une facture d'entretien et de nettoyage, il correspond à une charge locative que M. et Mme [P] ne sont pas fondés à se faire rembourser.

Le changement du cumulus en mars 2022 pour la somme de 1 000 € apparait en débit sur le compte bancaire de Mme [N] qui avait demandé à la locataire de ne pas en payer le prix, dans un SMS communiqué aux débats et s'en est donc acquittée elle même.

En conséquence de quoi, les appelants ne peuvent qu'être déboutés de ces réclamations et le jugement doit être confirmé de ces chefs.

* sur la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1986 en ses alinéas 3 et 4, le dépot de garantie est restitué aux locataires sortants, dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L'acte notarié de bail établi le 6 févier 2017 par Me [F] [K], notaire à [Localité 7], mentionne un dépôt de garantie de 1 000 € qui correspond, conformément à la loi, à un mois de loyer. Il n'est donc pas de 1 600 € comme indiqué par les appelants.

Concernant la remise des clés, elle n'a eu lieu que lors de l'établissement de l'état des lieux par l'huissier de justice, le 30 août 2022 et de manière incomplète puisque plusieurs clés étaient manquantes. Les dégradations et détériorations constatées, leur importance et le coût des remises en état s'opposent à la restitution du dépôt de garantie qui sera donc conservé par Mme [N] mais déduit du montant des frais dont elle justifie, par compensation. Elle restera ainsi créancière envers les appelants de la somme de 20 723 € (21 723 € moins le dépot de garantie de 1 000 €).

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

* sur les autres demandes :

Les contestations exagérées et infondées des preneurs font apparaitre comme particulièrement inéquitable que Mme [N] supporte les frais irrépétibles engagés par elle dans l'instance d'appel, il lui sera alloué un montant de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de M. et Mme [P] qui succombent en toutes leurs prétentions.

Par ces motifs :