CA Nimes, 25 juin 2026, RG 25/00386

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00386 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JPDR

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

09 décembre 2024 RG :24/00021

[Y]

C/

S.A. [Adresse 1]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 25 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 09 Décembre 2024, N°24/00021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 Mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANT :

M. [L] [Y]

né le 21 Décembre 1965 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Frédéric MICHEL de la SELARL JURIS RATIO AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LOZERE

INTIMÉE :

S.A. LOZERE HABITATION société inscrite au RCS sous le n° 796'950'038 dont le siège social est situé

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Camille ALLIEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Mars 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

La SA d'HLM Lozère Habitations a donné à bail à compter du 1er janvier 1984 à M. [F] [Y] un appartement sis à [Localité 1][Adresse 5], pour le loyer nominal de 692,15 [Localité 4] (107,35 euros).

M. [F] [Y] est décédé le 28 mai 1993.

Sa conjointe survivante, qui était restée dans les lieux, est décédé le 5 février 2023,

Leur fils, M. [L] [Y] a par courrier du 13 février 2023 demandé le transfert dudit bail à son profit.

La SA d'HLM Lozère Habitations soutenant que M. [L] [Y] ne justifiait pas remplir les conditions du transfert du bail l'a par acte en date du16 janvier 2024 fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mende aux fins notamment de constater la résiliation du bail de Mme [G] [Y] au jour de son décès, soit le 5 février 2023, d'ordonner son expulsion, de fixer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 6 février 2023 et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant de 316,91 €,

Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mende a :

-constaté que le bail liant la SA d'HLM Lozère Habitations à Mme [G] [Y] et relatif à l'appartement sis à [Adresse 6], a été résilié par le décès de celle-ci, le 5 février 2023 ;

-constaté que M. [L] [Y] est depuis cette date occupant sans droit ni titre ;

-ordonné l'expulsion de M. [L] [Y] des lieux, ainsi que de toute personne de son chef ;

-accordé à M. [L] [Y] un délai de trois mois pour quitter les lieux, délai qui s'ajoutera au délai de deux mois s'écoulant à compter du commandement de quitter les lieux qui lui sera signifié conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

-dit que la SA d'HLM Lozère Habitations pourra en cas de besoin avoir recours aux forces de l'ordre et à un serrurier ;

-fixé à la charge de M. [L] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer, à l'exclusion de toutes charges locatives, celui-ci y étant condamné, et ce à compter du 05 février 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

-autorisé la SA d'HLM Lozère Habitations à faire application en tant que de besoin des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux ;

-condamné M. [L] [Y] à payer à la SA d'HLM Lozère Habitations la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; .

-condamné M. [L] [Y] aux dépens ;

-débouté la SA d'HLM Lozère Habitations et M. [L] [Y] de leurs demandes plus amples et/ou contraires ;

-écarté l'exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 6 février 2025, M. [L] [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses conclusions notifiées le 5 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [L] [Y] demande à la cour de :

-réformer le jugement déféré,

A titre principal,

-juger que M. [L] [Y] bénéficie du maintien de droit dans le logement sis [Adresse 7].

En conséquence,

-débouter la SA d'HLM Lozère Habitations de l'intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

-octroyer à M. [L] [Y] les plus larges délais avant de quitter les lieux,

-condamner la SA d'HLM Lozère Habitations au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SA d'HLM Lozère Habitations, par conclusions en date du 17 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour de :

Vu l'article 14 et 40 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

-confirmer le jugement du 9 décembre 2024 sauf en ce qu'il a accordé à M. [L] [Y] des délais pour quitter les lieux,

-infirmer le jugement du 9 décembre 2024 en ce qu'il accordé à M. [L] [Y] des délais pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau,

-constater que M. [L] [Y] ne remplit pas le 5 février 2023, au jour du décès du locataire, les trois conditions cumulatives pour bénéficier du transfert du contrat de bail,

-constater que le bail liant la SA d'HLM Lozère Habitations à Madame [G] [Y] et relatif à l'appartement sis à [Adresse 8] a été résilié par le décès de celle-ci le (5 février 2023,

-constater que M. [L] [Y] est depuis le 5 février 2023 occupant sans droit ni titre,

-ordonner l'expulsion de M. [L] [Y] des lieux, ainsi que de toute personne de son chef,

-dire que la SA d'HLM Lozère Habitations pourra en cas de besoin avoir recours aux forces de l'ordre et d'un serrurier,

-fixer à la charge de M. [L] [Y] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer charges locatives comprises et ce à compter du 5 février 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive es lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

-autoriser la SA d'HLM Lozère Habitations à faire application en tant que de besoin des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

-débouter M. [L] [Y] de toutes ses demandes et notamment de sa demande de délais pour quitter les lieux,

-condamner M. [L] [Y] à payer à la SA d'HLM Lozère Habitations la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résiliation du bail et l'expulsion,

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 " Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (...) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (...) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (...). "

Outre la condition de cohabitation prévue par l'article 14 de la loi de n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 40 de cette même loi, applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, subordonne le transfert aux conditions que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d'attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Si cette dernière condition supplémentaire est écartée lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, elle doit en revanche être respectée par les descendants du défunt.

En conséquence trois conditions cumulatives doivent être remplies pour que le transfert du bail opère :

-une occupation du logement depuis au moins un an avant le décès de la locataire initiale ;

-remplir les conditions d'attribution du logement à savoir disposer de ressources inférieures au plafond applicable pour l'accès au logement HLM ;

-le logement doit être adapté à la taille du ménage.

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies

Les conditions du transfert du bail s'apprécient à la date du décès et non au jour où le juge statue.

S'agissant de l'occupation du logement par l'appelant un an avant le décès de sa mère, soit à compter du 5 février 2022, il ressort d'une attestation du distributeur d'eau du logement, la société BRL, en date du 28 juin 2023 que M. [L] [Y] et Mme [S] [N] (qui deviendra son épouse le 15 septembre 2023 et la mère de leur enfant [F] né le 17 juillet 2024) ont souscrit un contrat pour le logement objet du bail le 13 février 2020.

Il convient par ailleurs de mettre ce document en perspective avec l'attestation de sa mère qui indique que son fils depuis le 1er janvier 2021 est hébergé à son domicile, son état de santé nécessitant sa présence à ses côtés, celle du médecin de la défunte qui certifie que l'état de santé de celle-ci justifie la présence à ses cotés de son fils, et celle des infirmières qui attestent que du 1er mai 2020 au 5 février 2023 son fils était présent lors des soins quotidiens dispensés à sa mère.

Ainsi, le premier juge a pertinemment retenu qu'il est établi, que M. [L] [Y] est connu comme occupant les lieux précédemment loués par sa mère depuis au moins un an avant le décès de celle- ci.

S'agissant du plafond de ressources pour l'attribution d'un logement dans le parc social, l'arrêté du 19 avril 2022 portant modification de l'annexe de l'arrêté du 22 décembre 2020 relatif au nouveau formulaire de demande de logement locatif social et aux pièces justificatives fournies pour l'instruction de la demande de logement locatif social édicte que la vérification de son non-dépassement doit être effectuée sur la base des revenus de l'année N-2 précédant la date du décès du l'ex-locataire.

Le décès de la mère de M. [L] [Y] étant le 5 février 2023, ce dernier doit justifier de ses revenus lors de l'année 2021.

Or, l'appelant se contente d'affirmer que le plafond invoqué par l'intimé n'est pas bon ne prenant pas en compte sa situation puisqu'après le décès il ne vivait pas seul mais avec son épouse, sans emploi, et son enfant.

Cependant, force est de constater que M. [L] [Y] ne produit pas plus en appel qu'en première instance les justificatifs de ses revenus pour l'année 2021, ne démontrant dès lors pas qu'il remplissait la condition de ressources pour l'attribution d'un logement dans le parc social, outre le fait que l'enfant n'était pas né au moment du décès de la locataire, seule date à prendre en considération pour apprécier les conditions du transfert du bail.

Enfin, et en toute hypothèse, et à supposer même que le logement était occupé non seulement par M. [L] [Y] mais également par Mme [S] [N], un bail portant sur un logement T4 (sans tenir compte de la chambre de moins de 9 m2) ne peut être transféré à deux personnes, le logement n'étant pas adapté à la taille du ménage.

En conséquence, l'appelant ne démontrent pas que les conditions exigées pour le transfert du bail de sa mère décédée à son profit étaient réunies.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 5 février 2023, ordonné l'expulsion de l'appelant et de tous occupant de son chef, avec en cas de besoin le recours à la force publique et à un serrurier et fixé une indemnité d'occupation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Selon l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. "

En l'espèce, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, M. [L] [Y] est marié, son épouse ne travaille pas, et il a un enfant en bas âge ; il produit aux débats un certificat médical indiquant que son expulsion de ce logement risque de nuire gravement à son état psychologique.

Si ce dernier point ne peut l'exonérer de quitter les lieux, il convient de lui accorder un délai qui sera cependant limité à trois mois eu égard à la nature du logement qui pourrait bénéficier à des demandeurs en attente.

En conséquence, le jugement déféré sera également confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmés.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant supportera les dépens d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :