CA Nancy, 18 juin 2026, RG 25/02317

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 18 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/02317 - N° Portalis DBVR-V-B7J-FUEF

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERDUN, R.G. n° 25/00079, en date du 16 octobre 2025,

APPELANT :

Monsieur [Y] [V]

né le 08 Mai 1978 à [Localité 1] (55), domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Fabrice HAGNIER, avocat au barreau de MEUSE

INTIMÉE :

S.C.I. FOCH PASTEUR

société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 401 704 697,

ayant son siège [Adresse 2] et prise en la personne de sa gérante domiciliée audit siège Madame [C] [K]

Représentée par Me Vincent VAUTRIN de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 18 Juin 2026, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 novembre 2009, la SCI Foch Pasteur a donné à bail à M. [Y] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Verdun (55) pour un loyer mensuel initial de 750 euros.

La bailleresse a fait délivrer à M. [V], le 25 novembre 2024, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 400 euros au titre des loyers impayés de janvier 2024 à décembre 2024.

Par assignation du 23 janvier 2025, la SCI Foch Pasteur a assigné M. [V] devant le juge des contentieux de la protection de Verdun qui a, par jugement du 16 octobre 2025 :

- constaté la résiliation à la date du 26 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 18 novembre 2009 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (55),

- ordonné, faute de départ volontaire de M. [V], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux,

- condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 7 200 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 4 400 euros, et du 23 janvier 2025 pour le surplus,

- condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux,

- condamné M. [V] aux dépens,

- condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI Foch Pasteur de ses demandes plus amples ou contraires,

- ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département,

- rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision.

Par déclaration enregistrée le 27 octobre 2025, M. [V] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 24 mars 2026, M. [V] demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement.

Statuant à nouveau,

- dire et juger que la SCI Foch Pasteur a gravement manqué à son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent pendant la durée du bail, en violation de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002,

- dire et juger qu'en raison de la gravité et de la persistance des désordres constatés, M. [V] était fondé à opposer à la SCI Foch Pasteur une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement de sa part de loyer,

- dire et juger que la clause résolutoire ne pouvait produire effet à l'encontre de M. [V], et, en conséquence, débouter la SCI Foch Pasteur de sa demande de constat de résiliation du bail et d'expulsion,

- condamner la SCI Foch Pasteur à réaliser, dans le logement situé [Adresse 4] à Verdun, l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité avec les critères du logement décent (éradication des nuisibles, traitement de l'humidité et des moisissures, remise en conformité de la ventilation et de l'installation électrique, réfection des fissures et désordres structurels), tels que rappelés par les courriers de la ville de Verdun, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

- condamner la SCI Foch Pasteur à payer à M. [V], à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, une somme correspondant à 80 % du loyer charges comprises, pour chaque mois de la période d'indécence retenue par la cour,

- ordonner la compensation entre cette créance indemnitaire et la créance de loyers et/ou indemnités d'occupation éventuellement retenue au profit de la SCI Foch Pasteur,

- débouter la SCI Foch Pasteur de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Foch Pasteur à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Hagnier Fabrice, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 26 janvier 2026, la SCI Foch Pasteur demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner M. [V] à verser à la SCI Foch Pasteur la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

- condamner M. [V] à verser à la SCI Foch Pasteur la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [V] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la SCI Foch Pasteur

M. [V] sollicite dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Il ne formule cependant, dans la discussion de ses écritures, aucun moyen de fait ou de droit quant à la recevabilité des demandes de la SCI Foch Pasteur, de telle sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette disposition du jugement qui présente dès lors un caractère définitif.

Sur l'expulsion

Après avoir relevé que M. [V], représenté par son Conseil, n'avait fait valoir aucun moyen de défense, le premier juge a, conformément aux demandes de la SCI Foch Pasteur :

- constaté la résiliation à la date du 26 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 18 novembre 2009,

- ordonné, faute de départ volontaire de M. [V], son expulsion des lieux loués,

- condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi.

M. [V] sollicite l'infirmation du jugement de ces chefs. Il fait valoir, pour la première fois à hauteur d'appel, qu'il était fondé à opposer à la SCI Foch Pasteur une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement du loyer. Il se prévaut du caractère non-décent du logement et demande à la cour de voir en conséquence d'une part dire que la clause résolutoire ne pouvait produire effet et d'autre part débouter la SCI Foch Pasteur de sa demande de constat de résiliation du bail et d'expulsion.

Sur l'exception d'inexécution

L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre partie n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. S'agissant du contrat de bail, le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent pour être exonéré de son obligation du paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité absolue d'habiter les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.

En l'espèce, il est constant que M. [V] se maintient dans les lieux, s'opposant même à son expulsion, et que le logement ne peut, par conséquent, pas être considéré comme inhabitable, et ce d'autant qu'ainsi qu'il sera vu supra, le logement ne présente en réalité pas de caractère de non-décence. M. [V] n'est dès lors pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour se voir exonéré du paiement des loyers.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

M. [V] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de la SCI Foch Pasteur par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024.

C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a :

- constaté la résiliation à la date du 26 janvier 2025 du contrat de bail,

- ordonné, faute de départ volontaire de M. [V], son expulsion des lieux loués,

- condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur l'arriéré locatif

Le premier juge a condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 7 200 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 4 400 euros, et du 23 janvier 2025 pour le surplus.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers et des charges incombe ainsi au locataire.

En l'espèce, la SCI Foch Pasteur verse aux débats un décompte faisant ressortir une dette locative d'un montant de 7 200 euros, échéance de juin 2025 incluse.

M. [V] n'allègue ni ne justifie a fortiori s'être acquitté de cette somme de 7 200 euros réclamée par le bailleur au titre de sa dette locative, faisant tout au contraire valoir qu'il serait fondé à ne pas s'en acquitter compte-tenu d'une non-décence du logement.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné M. [V] à payer à la SCI Foch Pasteur la somme de 7 200 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 4 400 euros, et du 23 janvier 2025 (date de l'assignation) pour le surplus.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur le caractère non-décent du logement

Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [V] fait valoir que la SCI Foch Pasteur aurait gravement manqué à son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent pendant la durée du bail et qu'il aurait dès lors été fondé à opposer à la SCI Foch Pasteur une exception d'inexécution justifiant la suspension du paiement de sa part de loyer.

M. [V] demande ainsi de voir :

- condamner la SCI Foch Pasteur à réaliser dans le logement les travaux nécessaires à la mise en conformité avec les critères du logement décent (éradication des nuisibles, traitement de l'humidité et des moisissures, remise en conformité de la ventilation et de l'installation électrique, réfection des fissures et désordres structurels), dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

- condamner la SCI Foch Pasteur à payer à M. [V], à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, une somme correspondant à 80 % du loyer charges comprises, pour chaque mois de la période de non-décence retenue.

La SCI Foch Pasteur s'oppose à cette demande en faisant valoir que le logement est parfaitement décent et qu'elle n'a d'ailleurs reçu aucune réclamation quelconque de M. [V]. Elle relève qu'a effectivement existé, en juillet 2024, un problème de blattes dans l'appartement du troisième étage (abandonné par sa locataire qui y avait laissé un animal) mais précise avoir immédiatement pris les mesures nécessaires, de telle sorte que ce problème a été définitivement réglé à la fin de l'été 2024. Elle ajoute que M. [V] a usé de man'uvres malhonnêtes pour tromper le service habitat de la ville de Verdun qui a finalement constaté de manière formelle tant le caractère décent du logement que le signalement abusif que lui avait opportunément adressé M. [V] lorsque l'assignation lui a été délivrée à l'initiative de la SCI Foch Pasteur.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.

Par ailleurs aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, à l'appui de ses prétentions, M. [V] verse aux débats :

- des photographies du logement, prises le 19 décembre 2024 ne permettant cependant pas de visualiser des éléments de non-décence ;

' des photographies, faisant apparaître une boîte contenant des insectes morts, ces photographies ne comportant toutefois aucune date ni aucun élément permettant de situer le lieu photographié.

Concernant la question des blattes, la SCI Foch Pasteur produit :

- un devis de désinfection du 25 juillet 2024 ;

- la facture correspondante du 16 octobre 2024.

Sont également versées aux débats les pièces suivantes :

' un courrier du service habitat, adressé à la SCI Foch Pasteur, le 6 janvier 2025, lui transmettant des photographies de blattes mortes dans l'appartement ;

' un courrier du Conseil de la SCI Foch Pasteur, adressé au service habitat, le 15 janvier 2025, relevant que les seules photographies transmises étaient celles d'un piège contenant trois blattes mortes et sollicitant une visite contradictoire rapide ;

' un échange de courriels entre la SCI Foch Pasteur et le service habitat, témoignant de l'impossibilité pour ce dernier d'avoir des nouvelles de M. [V], précisant qu'il continuerait 'd'insister jusqu'à le joindre', tout en se disant désolé 'de cette situation qui ne joue pas en sa faveur' ;

' un courriel du service habitat du 18 décembre 2025 indiquant être enfin parvenu à obtenir de la part de M. [V] ses disponibilités aux fins d'effectuer une visite de contrôle de son logement ;

' le rapport du 23 janvier 2026 effectué à la suite de cette visite par le service habitat concluant à l'absence de présence d'insectes ainsi qu'à un logement décent : 'il ressort de cette visite de contrôle que la présence de blattes au sein du présent logement n'a pas été avérée et ce dès la réalisation de la visite initiale. En effet, bien que plusieurs pièges contenant des insectes morts aient été constatés sur les lieux, rien n'a jamais permis de prouver avec certitude la présence de blattes vivantes au cours de cette instruction, cette présence n'ayant pu être constatée de visu. Or, aucun insecte n'a été constaté, ce qui tend à prouver leur absence au sein de l'intégralité du bâtiment. Ainsi, il est probable que le signalement effectué par M. [V] avait pour but d'autres motivations que celles relatives à l'éradication de ces insectes, ces derniers ayant vraisemblablement disparu à la suite des interventions menées par le propriétaire. Il apparaît donc plausible que les pièges aient été mis en place par le locataire dans l'intention d'abuser des interventions de la collectivité à des fins personnelles'.

M. [V] ne verse par ailleurs aux débats aucun autre justificatif susceptible de caractériser une non-décence du logement.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le locataire ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance ni que le logement aurait été non-décent ni a fortiori inhabitable.

Il convient en conséquence de :

- rejeter les demandes de M. [V] tendant à voir la SCI Foch Pasteur condamnée à réaliser des travaux ainsi qu'à lui payer des dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance ;

- dire n'y avoir lieu à ordonner une compensation.

Sur la procédure abusive

Soulignant le caractère inacceptable du comportement de M. [V], qui a abusé notamment de la voie de l'appel, la SCI Foch Pasteur sollicite de le voir condamner à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts.

M. [V] réplique qu'il n'a fait qu'user des voies de droit pour contester les demandes de la bailleresse.

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, celui qui cause à autrui un dommage s'oblige à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus ne pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, le premier juge a expressément relevé que M. [V] n'avait fait valoir aucun moyen de défense.

Toute l'argumentation d'appel de M. [V] repose sur une prétendue non-décence du logement, l'amenant à soutenir que la SCI Foch Pasteur aurait été de mauvaise foi en 'instrumentalisant' la clause résolutoire pour se soustraire à ses obligations. Or, cette thèse a en réalité été élaborée minutieusement par ses soins, avec toute une mise en scène fallacieuse destinée à tromper le service de l'habitat de la ville de Verdun et, par voie de conséquence, la cour d'appel.

Force est ainsi de constater le caractère abusif et dilatoire de l'appel interjeté par M. [V] qui a nécessairement causé un préjudice à la SCI Foch Pasteur.

Il convient en conséquence de le condamner à payer à la SCI Foch Pasteur une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé cet appel abusif.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

M. [V] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 200 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à la SCI Foch Pasteur une somme supplémentaire de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS