CA Montpellier, 30 juin 2026, RG 23/04807

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/04807 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P66W

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 21/01552

APPELANTE :

S.C.I. RANCINE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°331 337 782, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Candice POLLAND de la SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant sur l'audience Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG, avocat plaidant

INTIMES :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice,

SASU CABINET [X], immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n°830 408 100, pris en la personne de son représentant légal, en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

assignée le 30 novembre 2023 à personne habilitée

S.A.R.L. [L] [R] IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le N°B 320 976 103, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.A.S.U. [X], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le N°B 830 408 100, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS de LE MAN sous le n°775 652 126, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.A. GALIAN ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 6]

ordonnance de désistement partiel rendue le 30 novembre 2023

Ordonnance de clôture du 20 Avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mme Florence FERRANET, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- réputé contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] est, suivant le règlement de copropriété du 8 juin 1961, constituée d'un corps d'immeuble divisé en quatre bâtiments, 38, 40, 42 et 42 bis. Les trois premiers bâtiments forment plusieurs lots tandis que le quatrième bâtiment constitue un lot unique, le lot n°27.

Par acte notarié du 15 décembre 1995, la SCI [Adresse 7] a acquis le lot de copropriété n°27 de cette résidence, situé [Adresse 8] à Montpellier.

Lors de l'assemblée générale du 11 janvier 2013, les copropriétaires ont adopté la résolution n°10 portant sur la scission de l'ensemble des quatre bâtiments constituant la copropriété du [Adresse 2], précisant que « le futur syndic aura à exécuter cette décision ».

Par une assemblée générale du 7 mars 2013, la SARL [L] [R] Immobilier a été désignée en qualité de syndic, succédant au syndic Corum Immobilier.

Par une assemblée générale du 27 juin 2018, la SASU [X] a été désignée en qualité de syndic, succédant à la SARL [L] [R] Immobilier.

Alléguant s'être vue réclamer à tort une part des charges de copropriété liées à des condamnations judiciaires du syndicat prononcées au profit d'autres copropriétaires postérieurement à la scission des bâtiments, dont l'exécution n'a pas été assurée par les syndics successifs, et alors même que ces condamnations découlent de fautes et négligences imputables au syndicat et au syndic, la SCI La Rancine a, par exploits d'huissier des 19 et 21 avril 2021, assigné la SASU [X] et la SARL [L] [R] Immobilier, ainsi que la société [E] en qualité d'assureur des deux syndics, et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 2] à Montpellier, en indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

Par conclusions ultérieures, la SCI La Rancine s'est désistée à l'encontre de la société [E] considérée à tort comme assureur, puis par nouvel exploit d'huissier du 2 juin 2021, joint au premier par le juge de la mise en état, a assigné en intervention forcée aux fins de garantie éventuelle les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances en qualité d'assureurs de la SASU [X].

Le jugement contradictoire rendu le 13 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute la SCI Rancine de toutes ses demandes ;

La condamne aux dépens et à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros,

à la SARL [L] [R] Immobilier la somme de 1.500 euros,

à la SASU [X] la somme de 1.500 euros,

à la SA MMA Iard et à la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles ensemble la somme de 1.500 euros ;

Rejette toute autre demande ;

Dit n'y avoir lieu à suspendre le caractère exécutoire d'office du présent jugement.

Le premier juge rappelle, s'agissant de l'entretien de l'immeuble, qu'aux termes de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic averti par un ou plusieurs copropriétaires de l'existence de désordres, de faire intervenir une entreprise uniquement en cas d'urgence et à défaut d'obtenir de quelque entreprise un devis de réparation à soumettre pour approbation à l'assemblée générale des copropriétaires.

Il constate ainsi que la nécessité d'engager des travaux en urgence relativement aux dommages subis par les copropriétaires [Q] et [Y] n'est pas établie, et que le défaut de diligences du syndic s'agissant de la convocation d'une assemblée générale avant la condamnation en référé de la copropriété à faire des travaux mettant fin aux infiltrations chez Mme [Q], n'est pas plus démontré. En revanche, il relève qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 18 décembre 2014, les travaux de ravalement de façade à l'origine des infiltrations dans l'appartement de Mme [Y] ont été votés.

En outre, il observe que la SCI La Rancine n'a jamais proposé de devis de travaux à l'assemblée générale alors qu'elle en avait la possibilité, qu'elle ne peut indiquer un manquement précis du syndic à ses obligations d'entretien de l'immeuble, ni dans quelle mesure les condamnations judiciaires en suite de ce manquement ont entrainé des frais nettement supérieurs à ce qu'aurait coûté l'entretien normal de la toiture et des façades, en toute hypothèse à charge du syndicat des copropriétaires. Il ajoute que la SCI La Rancine ne démontre pas en quoi l'appel contre la décision de référé condamnant la copropriété à mettre fin aux infiltrations chez Mme [Q] aurait permis de réduire la dette de ladite copropriété.

Le premier juge relève ensuite que les accusations dirigées contre les syndics, d'informations trompeuses, de rédaction erronée et incompréhensible de résolutions, et de non-respect des engagements pris en assemblées générales, sont injustifiées.

Par ailleurs, il retient qu'il était impossible au syndic de commander les diligences nécessaires à la mise en exécution de la décision d'assemblée générale de scission de la copropriété. A ce titre, il indique que le syndic a proposé de voter une avance pour travaux qui a été rejetée par l'assemblée générale, alors que la constitution de trois nouvelles copropriétés supposait d'importants frais pour rémunérer les professionnels chargés de la rédaction des règlements de copropriété ou encore des états de division.

Le premier juge déboute en conséquence la SCI La Rancine de ses demandes, cette dernière ne rapportant pas la preuve d'un manquement contractuel de la part de l'un ou l'autre des deux syndics successifs.

La SCI La Rancine, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 29 septembre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans les dernières conclusions de la SCI La Rancine, notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, il est demandé à la cour de :

Réformer le jugement visé rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il :

Déboute la SCI Rancine de toutes ses demandes,

Condamne celle-ci aux dépens et à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

*1.500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11],

*1.500 euros à la SARL [L] [R] Immobilier,

*1.500 euros à la SASU [X],

*1.500 euros à la SA MMA Iard et à la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles,

Rejette toute autre demande ;

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum la SARL [L] [R] Immobilier et la SASU [X], et leur assureur en responsabilité civile professionnelle, à assumer le coût financier des charges indûment imputées et réclamées à la SCI La Rancine, soit la somme de 29.762,18 euros ;

Condamner in solidum la SARL [L] [R] Immobilier et la SASU [X] et leur assureur en responsabilité civile professionnelle à relever et garantir la SCI La Rancine de toutes condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de l'affaire inscrite sous le RG n°21/30030 ;

Condamner in solidum la SARL [L] [R] Immobilier et la SASU [X] et leur assureur en responsabilité civile professionnelle, à la somme de 33.723,99 euros, aux intérêts au taux légal sur la somme de 29.762,18 euros à compter du 16 octobre 2019 et pour le surplus à compter du 29 décembre 2020, à la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Condamner la SASU [X], syndic en exercice, à mettre immédiatement en application la résolution n°10 de l'assemblée générale du 11 janvier 2013 votée à l'unanimité et définitive et ce, aux frais des syndics défaillants, sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner in solidum la SARL [L] [R] Immobilier et la SASU [X] et leur assureur RCP, à payer à la SCI La Rancine la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

Condamner in solidum la SARL [L] [R] Immobilier et la SASU [X], et leur assureur RCP, à payer à la SCI La Rancine la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La SCI La Rancine soutient que les syndics successifs ont commis une faute en s'abstenant de mettre en 'uvre la scission adoptée dès le mois de janvier 2013, lui causant un préjudice financier dans la mesure où elle se trouve débitrice de charges qui n'auraient jamais dû lui être imputées. A ce titre, elle affirme que le syndic ne saurait prétendre que la mise en exécution de la décision de scission a été empêchée par l'absence d'obtention d'une avance sur travaux et par l'absence de paiement des charges de copropriété, alors que la SCI La Rancine avait réglé la provision appelée à cet égard dès l'année 2012.

L'appelante fait également valoir que les syndics successifs ont manqué à leur obligation en méconnaissant un certain nombre de résolutions votées lors des assemblées générales, en faisant voter des résolutions erronées, en s'abstenant d'inciter le syndicat des copropriétaires à engager une action au fond pour rechercher les responsabilités encourues dans le cadre de la procédure [Q], en ne réunissant aucune assemblée générale en 2019, et en ne proposant pas d'interjeter appel dans la procédure contre Mme [Y]. Elle soutient avoir subi un préjudice financier certain tenant à la perte de chance d'obtenir la réformation des décisions de condamnation de la copropriété qui auraient pu être amoindries si un recours avait été formé. Elle prétend également avoir subi un préjudice moral constant depuis 2013, compte tenu des procédures qu'elle a été contrainte d'engager et de celles qu'elle subit.

Dans les dernières conclusions de la SARL [L] [R] Immobilier, la SASU [X], la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, notifiées par RPVA le 20 mars 2024, il est demandé à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 13 avril 2023 ;

Rejeter l'ensemble des prétentions de la SCI La Rancine comme injustes et mal fondées ;

Subsidiairement, déclarer opposable à la SCI [Adresse 7] l'exclusion de garantie en cas de faute intentionnelle ou dolosive et l'application d'une franchise de 10 % du montant des dommages avec un minimum de 1.500 euros et un maximum de 6.000 euros par les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ;

Condamner la SCI La Rancine à payer à la SARL [L] [R] Immobilier et à la SASU Cabinet [X] chacune la somme de 3.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI La Rancine à payer aux sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles chacune la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI La Rancine aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Les intimés soutiennent que la SCI La Rancine ne peut prétendre à l'exonération des charges de copropriété à compter du 11 janvier 2013, l'assemblée générale réunie à cette date n'ayant voté que le seul principe de la scission, sans que les conditions matérielles, juridiques et financières ne soient examinées et votées par la suite. Ils font en outre valoir que les syndics ne disposaient pas de moyens financiers suffisants pour faire réaliser la scission, compte tenu des décisions prises au cours des assemblées générales qui n'ont pas été contestées par l'appelant.

Ils prétendent également qu'aucune faute ne saurait être imputée à la SARL [L] [R] Immobilier concernant les condamnations de la copropriété pour défaut d'entretien des parties communes, ce défaut étant bien antérieur à la prise de fonction de ce syndic en 2013. En revanche, ils affirment que la SARL [L] [R] Immobilier s'est conformée à ses obligations en faisant inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 décembre 2014 les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Ils font également valoir que le syndic n'a jamais eu mandat pour exercer les voies de recours ou assigner au fond pour amoindrir les condamnations provisionnelles prononcées dans le cadre des procédures impliquant Mmes [Q] et [Y]. Ils ajoutent que la SCI La Rancine ne démontre pas en quoi les condamnations financières prononcées contre le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit, étaient critiquables et auraient pu être réformées.

Par ailleurs, les intimés soutiennent que le juge ne saurait prononcer l'exécution forcée de la scission, en ce qu'il ne peut pas se substituer à la volonté des copropriétaires qui ne se sont pas prononcés en assemblée générale sur les conditions matérielles, juridiques et financière de cette scission.

Ils concluent au rejet de la demande de dommages-intérêts présentée par l'appelante, affirmant que cette dernière a placé la copropriété dans une situation financière ne lui permettant pas d'engager les frais nécessaires à la mise en 'uvre de la scission.

A titre subsidiaire, les intimés font valoir que les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances mutuelles sont fondées à opposer à la SCI [Adresse 7] l'exclusion de garantie en cas de faute intentionnelle ou dolosive et l'application d'une franchise de 10 % du montant des dommages avec un minimum de 1.500 euros et un maximum de 6.000 euros.

MOTIFS

Sur la responsabilité des syndics

Aux termes de ses écritures, la SCI La Rancine recherche la responsabilité de la SARL [L] [R] Immobilier et de la SASU [X], pris en leur qualité de syndic, en fondant son action sur les dispositions de l'article 1240 du code civil en l'absence de lien contractuel entre ces parties.

Il en résulte qu'en application de cet article, il appartient à l'appelante de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Plusieurs fautes sont invoquées par la SCI La Rancine qui reproche aux syndics l'absence de mise en 'uvre du principe de la scission adoptée lors l'assemblée générale du 11 janvier 2013 induisant le paiement de charges qu'elle n'aurait pas dû régler si la scission avait été effective. Elle dénonce encore une faute dans le suivi et la gestion des procédures [Q] et [Y] faisant grief aux syndics de s'être abstenus d'inciter le syndicat des copropriétaires à engager une action au fond pour rechercher les responsabilités encourues dans le cadre des procédures [Q] et [Y] la privant ainsi d'une perte de chance d'obtenir la réformation des décisions et des indemnités fixées. Enfin, elle dénonce une faute caractérisée par la méconnaissance d'un certain nombre de résolutions votées lors des assemblées générales, ou bien en faisant voter des résolutions erronées.

Sur le défaut d'exécution de la résolution n°10 votée lors de l'assemblée générale du 11 janvier 2013 portant sur la scission de l'ensemble des quatre bâtiments constituant la copropriété du [Adresse 2]

Les missions du syndic sont définies à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il lui incombe notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

Il importe de relever que lors de l'assemblée générale du 11 janvier 2013, les copropriétaires ont adopté la résolution n°10 intitulée « Demande de scission de l'ensemble des quatre bâtiments constituant la copropriété du [Adresse 2] (article 25) » ainsi libellée :

« Conformément à l'article 28 du 10 juillet 1965, il convient de procéder au vote à la majorité de l'article 25 de la loi. La résolution est une scission en 3 copropriétés (38, 40 et 42) et une propriété (42 bis) ' cette résolution est adoptée à la majorité absolue'Le futur syndic aura à exécuter cette décision ».

Cette résolution ne peut s'analyser comme un simple v'u émis par l'assemblée générale qui a acté par son vote le principe de la scission de l'ensemble des quatre bâtiments constituant la copropriété du [Adresse 2].

Le syndic devait ainsi veiller à ce que cette décision prise en assemblée générale soit suivie d'effet en sorte que si la résolution n°10 a été votée alors que le syndic en exercice était Corum Immobilier, les syndics successifs devaient s'assurer de l'exécution de cette délibération impliquant notamment la rédaction d'un nouveau règlement de copropriété ou d'un état descriptif de division et de répartition des charges.

Il est cependant acquis que la scission de la copropriété impliquait nécessairement la réalisation de nombreuses démarches et la conclusion d'actes en sorte que celle-ci ne pouvait pas être effective à la date du 11 janvier 2013 et devait quoiqu'il en soit faire l'objet de nouveaux votes par l'assemblée générale notamment quant aux modalités d'exécution de cette scission (coût, actes').

L'appelante ne peut donc valablement revendiquer une exonération des charges à compter de cette échéance, ni une perte de chance liée au paiement de sommes induites par les procédures de référé qu'elle n'aurait pas dû payer si la scission avait été effective à la date du 11 janvier 2013. Ce moyen est inopérant.

S'agissant des démarches engagées par les syndics successifs, ainsi que le révèlent les différents procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété, la question de l'exécution de cette délibération a été abordée à de nombreuses reprises.

Lors de l'assemblée générale du 18 décembre 2014, il est acté que l'assemblée demande « au syndic de reprendre le dossier et de tout mettre en 'uvre afin que juridiquement le projet arrive à son terme et que chaque bâtiment soit indépendant. L'assemblée provisionne la somme de 20.000 euros pour les frais de notaire ».

Lors de l'assemblée générale du 7 avril 2015, il est indiqué que « le syndic informe les copropriétaires de l'état d'avancement du dossier (géomètre-notaire). Le syndic informe les copropriétaires qu'une réunion avec le géomètre M. [T] s'est tenue en présence de M. [S] et Mme [I] pour faire le point sur le dossier de scission' l'assemblée générale vote un budget pour finaliser le dossier de scission de la copropriété d'un montant de 1.386 euros TTC et mandate le conseil syndical pour choisir le cabinet du géomètre et le montant définitif ».

Lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2016, il est acté que Me [W] fera un point sur la scission lors de la prochaine assemblée.

Lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2017, il est acté que le dossier relatif à la scission de la copropriété est bloqué tant que les procédures sont en cours. La question n'est pas évoquée avant l'année 2020.

Le 9 juillet 2020, l'assemblée générale acte que la scission ne « pourra se faire que lorsque l'ensemble des copropriétaires auront soldé leur dette auprès du syndic. Cette condition suppose que les charges soient payées et que les procédures soient apurées pour chacun des copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes » étant relevé que l'appelante n'était pas à jour du paiement des charges de copropriété.

Les conditions matérielles, juridiques et financières n'étant pas réunies, la scission n'a pu se réaliser sans qu'aucun manquement ne puisse être imputé aux syndics successifs, qui ont engagé dès l'année 2014 diverses démarches et qui par la suite se sont heurtés à une situation financière délicate alimentée par une situation d'impayé de charges de copropriété, et dont la responsabilité ne pourra être retenue sur ce point.

Sur la gestion des procédures [Q] et [Y]

Conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde, et à son entretien et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci .

Il lui appartient également de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

*sur la gestion des procédures contentieuses :

S'agissant de la procédure [Q], il résulte des pièces produites aux débats que Mme [H] [Q] a fait assigner, par acte délivré le 11 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la SARL [L] [R] ainsi que deux autres copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier en réponse à des désordres consistant en des infiltrations affectant son logement dont elle attribue l'origine aux parties privatives du logement de M. [M] (défaut des menuiseries) et du logement [B] en raison d'un défaut de mise en 'uvre de l'entreprise Midi Etanchéité.

Par ordonnance du 7 août 2014, et sur la base du rapport d'expertise judicaire déposé le 5 mars 2014 par M. [O], le juge des référés a notamment :

Dit et jugé que les infiltrations qui affectent le logement de Mme [Q] caractérisent un trouble manifestement illicite qu'elle subit du fait de l'inertie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à [Localité 3] et de M. [M] ;

'

Constaté que le défaut de conduite d'évacuation d'eaux pluviales qui est à l'origine des infiltrations chez Mme [Q] affecte une partie commune, relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] à [Localité 3] en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l'expert pour remédier au défaut de la conduite d'évacuation des eaux pluviales située dans la terrasse de M. [B] dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [M] à payer à Mme [Q] la somme de 44.284,80 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à une perte de loyers, ainsi que la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec dans leurs rapports internes, un partage des sommes par moitié.

S'agissant de la procédure [Y], il résulte des pièces produites aux débats que Mme [U] [Y] a fait notamment assigner, par actes délivrés les 10 et 12 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et son syndic en exercice, Corum Immobilier, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier en réponse à des désordres consistant en des infiltrations affectant son logement dont elle attribue l'origine aux parties communes de la résidence.

Par ordonnance du 9 juillet 2013, et sur la base du rapport d'expertise judicaire déposé le 31 août 2012 par M. [K], le juge des référés a notamment :

Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] à lui verser la somme provisionnelle de 2.499,52 euros à valoir sur les travaux de reprise des désordres affectant le séjour-cuisine de son appartement ainsi qu'une somme provisionnelle de 20.800 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la SAS ABL et L'auxiliaire à régler à Mme [Y] 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme provisionnelle de 6.450 euros à valoir sur les frais d'expertise ainsi qu'aux dépens.

En l'occurrence, il n'est pas justifié que ces ordonnances ont fait l'objet de contestation de la part du syndicat des copropriétaires.

C'est pourquoi l'appelant fait grief au syndic de s'être abstenu d'inciter le syndicat des copropriétaires à engager une action au fond pour rechercher les responsabilités encourues dans le cadre des procédures [Q] et [Y] la privant ainsi d'une perte de chance d'obtenir la réformation des décisions et des indemnités fixées.

En premier lieu, il est à relever que s'agissant de décisions n'ayant pas autorité de la chose jugée au fond, le fait de ne pas faire appel de ces deux ordonnances ne cause en réalité pas de grief à la copropriété qui pouvait engager au fond une instance en vue de voir trancher la question de la responsabilité et du montant des indemnisations éventuelles.

De surcroît, la cour observe que les décisions rendues en référé actent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en présence de désordres avérés ayant pour origine un défaut d'entretien des parties communes comme l'établissent les deux rapports d'expertise judiciaire en sorte que l'appelante ne justifie pas l'existence de motifs sérieux de réformation de ces deux décisions et par la même d'une perte de chance effective.

En second lieu, il est à relever que la question de l'opportunité d'engager ou pas une procédure au fond a été débattue en assemblée générale laquelle n'a pas voté en faveur de la poursuite des procédures au fond en sorte que ce grief n'est pas établi.

En effet, lors de l'assemblée générale du 7 avril 2015, s'il a été acté du refus des copropriétaires de régler le montant des provisions prononcées par le juge des référés dans les affaires [Q] et [Y], il a également été indiqué que le conseil syndical et le syndic prendront rendez-vous avec l'avocat pour faire un point sur la procédure.

Lors de l'assemblée du 15 septembre 2016, les copropriétaires décident de convoquer une assemblée générale spéciale pour obtenir conseil auprès de Me [W] sur la question de l'opportunité d'engager une procédure au fond notamment en réponse aux décisions rendues en référé.

Lors de l'assemblée du 6 juillet 2017, il est décidé de reporter la décision de faire appel au fond du jugement rendu (procédure [Q]). Il en sera de même lors de l'assemblée générale du 27 juin 2018.

Lors de l'assemblée générale du 28 décembre 2020, il est indiqué que l'assemblée décide à la majorité de ne pas assigner Mme [Q] au fond et de mettre un terme à la procédure ; il en est de même pour la mise en cause du cabinet [X], l'assemblée décidant en effet de ne pas assigner le syndic pour ne pas avoir proposé de faire appel du jugement prononcé en défaveur de la copropriété.

Il ne peut être donc reproché au syndic en exercice un manquement à son devoir de conseil pour ne pas avoir incité le syndicat des copropriétaires à engager une action en justice ou interjeter appel des ordonnances de référés.

En l'absence de faute, la demande de l'appelante sera rejetée.

*sur la gestion des sinistres

S'agissant du litige opposant le syndicat des copropriétaires à Mme [Y], ainsi que le révèle le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 janvier 2013, il a été proposé lors de cette assemblée la réalisation expresse de travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment 42 concernant l'appartement de Mme [Y] et ce avant même que ne soit rendue l'ordonnance du juge des référés, résolution qui a été rejetée à la majorité absolue. L'assemblée générale a d'ailleurs missionné le conseil syndical pour trouver une solution amiable et convenable avec Mme [Y] concernant l'ensemble des demandes.

Eu égard au vote négatif de l'assemblée sur ce point, il ne peut dès lors être fait grief au syndic en exercice de ne pas avoir pris les dispositions nécessaires à la résolution du litige alors que la réalisation des travaux de ravalement de façade concernant le lot de Mme [Y] a finalement fait l'objet d'un vote positif lors de l'assemblée générale du 18 décembre 2014 sur la base d'un devis confiant l'exécution de la prestation à l'entreprise Eloy pour un montant de 9.000 euros TTC.

Aucune inertie ne peut être retenue à l'égard du syndic en exercice.

De même, s'agissant du litige opposant la copropriété à Mme [Q], il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale spéciale du 10 décembre 2014 que la résolution portant sur la réalisation « de travaux de couverture du [Adresse 12] (ordonnance du 25 septembre 2014) » a été adoptée dans un délai raisonnable, soit dans le délai de 4 mois ayant suivi l'ordonnance rendue en référé le 7 août 2014 sur la base du rapport d'expertise judicaire déposé le 5 mars 2014.

Il est encore justifié de l'adoption de travaux relatifs à l'étanchéité de la terrasse de Mme [Q] lors de l'assemblée générale du 27 juin 2018 avec autorisation donné au syndic de procéder à des appels de fonds.

Aucune carence quant à la gestion des sinistres ne peut être imputée aux syndics successifs.

Sur les autres manquements relatifs aux résolutions

Les missions du syndic sont définies à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il lui incombe notamment d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

Il est fait grief au syndic en exercice de ne pas avoir exécuté la résolution n°8 adoptée lors de l'assemblée générale du 28 décembre 2020 aux termes de laquelle il est demandé au cabinet [X] de faire auprès de sa compagnie d'assurance une déclaration pour faute professionnelle dans le cadre de la procédure [Y] suite à la non possibilité de faire appel du jugement dans les délais impartis.

La non-exécution de cette résolution n'est pas justifiée et quand bien même cette déclaration n'a pas été faite, la question de la possibilité de faire obligation au syndic en exercice de déclarer à son assureur une faute qu'il conteste se pose. Aucune faute n'est établie.

Il est encore fait grief par l'appelante aux intimés de ne pas avoir exécuté d'autres délibérations prises notamment lors des assemblées générales des 11 janvier 2013, 15 septembre 2016, 27 juin 2018, 6 juillet 2017, 9 juillet 2020 et 28 décembre 2020.

S'agissant de l'assemblée du 11 janvier 2013, aucune faute ne peut être attribuée aux syndics mis en cause par l'appelante dans la mesure où aucun n'était en charge de la gestion de la copropriété alors confiée au syndic Corum Immobilier.

Sur les assemblées du 15 septembre 2016 et du 27 juin 2018, il est fait état des procédures [Q] et [Y] et de la nécessité de réunir une assemblée générale spéciale devant se pencher sur la question d'engager ou non une procédure au fond. L'appelante fait grief aux syndics successifs de ne pas avoir procédé à la convocation de cette assemblée générale spéciale.

L'absence d'organisation d'une assemblée générale spéciale prévue lors de certaines assemblées générales ne traduit pas en soi une faute de la part du syndic en exercice de nature à voir engager sa responsabilité dès lors que les copropriétaires ont été appelés à de nombreuses reprises à se prononcer sur le sort de la question contentieuse et qu'ils ont décidé in fine à la majorité de ne pas engager de procédure au fond.

Sur l'assemblée du 9 juillet 2020 et sa résolution n°17, la SCI Rancine relève que quand bien même la délivrance d'un commandement de payer pour les charges a été votée la concernant, aucun acte ne lui a été délivré.

Si cette délibération n'a pas été exécutée, l'appelante ne justifie d'aucun préjudice en lien avec cette éventuelle carence fautive en sorte que sa demande doit être rejetée.

Sur la rédaction de résolutions erronées, l'appelante conteste la rédaction de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 6 juillet 2017 relevant qu'il ne s'agissait pas de faire appel d'un jugement comme indiqué à tort, mais d'une ordonnance rendue en référé, mais encore que la question de l'appel des ordonnances ne se posait pas en présence de décisions devenues définitives. Il s'agissait en réalité d'engager une procédure au fond pour sauvegarder les intérêts de la copropriété.

Si la rédaction de cette délibération peut paraitre confuse, il n'en demeure pas moins que la question de la gestion et de la poursuite ou non du contentieux opposant la copropriété à Mmes [Q] et [Y] a clairement été posé. Aucune ne faute ne peut être retenue à l'encontre des syndics en exercice.

Enfin, il est reproché l'absence d'assemblée générale organisée en 2019 et ce en méconnaissance de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Si l'absence d'assemblée générale au cours de l'année 2019 n'est pas contestable, l'appelante ne justifie d'aucun préjudice en lien avec cette situation en sorte que la responsabilité des syndics en exercice ne saurait être engagée.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la mise en cause de la responsabilité pour faute des syndics en exercice et en ce qu'il a débouté l'appelante de l'ensemble de ses prétentions.

L'appelante sera ainsi déboutée de l'ensemble de ses demandes dont celle consistant à voir condamner la SASU [X], syndic en exercice, à mettre immédiatement en application la résolution n°10 de l'assemblée générale du 11 janvier 2013 votée à l'unanimité et définitive et ce, aux frais des syndics défaillants, sous peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard suivant un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir dès lors que la situation d'impayé, à laquelle contribue la SCI Rancine, fait obstacle à la finalisation de cette scission faute de trésorerie suffisante.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles.

L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande d'allouer à chacune des parties intimées la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS