CA Colmar, 22 juin 2026, RG 24/03237

MINUTE N° 26/301

Copie exécutoire à :

- Me Mathilde SEILLE

- Me Valérie SPIESER

Copie conforme à :

- greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 22 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03237

N° Portalis DBVW-V-B7I-IL4T

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [W] [R]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4926 du 10/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Madame [B] [G] épouse [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [N] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme THIEBAUX

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat conclu le 26 juin 2019, M. [N] [V] a donné à bail à Mme [W] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant paiement d'un loyer mensuel de 400 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant restés impayés, la preneuse s'est vue délivrer un commandement de payer en date du 24 mai 2023 visant la clause résolutoire contenue au bail et portant réclamation d'un arriéré de 4 124,41 euros en principal.

Par acte délivré le 11 septembre 2023, M. [N] [V] et Mme [B] [G] épouse [V] ont fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la preneuse, condamner Mme [R] à leur payer une somme de 5 676,41 euros au titre des loyers impayés et une indemnité d'occupation de 438 euros par mois jusqu'à évacuation des lieux.

Mme [R] s'est quant à elle prévalue de l'insalubrité du logement et de ce que le bailleur ne communiquait aucun décompte, faisant par ailleurs état de difficultés relationnelles avec celui-ci.

Au dernier état de la procédure, M. et Mme [V] ont précisé que l'arriéré s'établissait à la somme de 9 988 euros et ont également sollicité la condamnation de la preneuse au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre du préjudice tiré de l'absence de paiement des loyers et une somme de 3 000 euros au titre de son manquement à l'obligation d'entretien des lieux donnés à bail.

Par jugement contradictoire rendu le 16 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a':

- déclaré recevable la demande de M. et Mme [V]';

- constaté que le bail conclu le 16 juin 2019 entre les parties était résilié de plein droit au 25 juillet 2023';

- diminué le montant du loyer à 50 euros par mois, charges comprises à compter du 1er avril 2022, et jusqu'à attestation de décence du logement par un organisme habilité';

- condamné Mme [R] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 871,03 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle';

- débouté partiellement M. et Mme [V] du surplus de leurs demandes au titre de l'arriéré locatif';

- accordé à Mme [R] des délais pour s'acquitter de cette dette en 35 mensualités de 50 euros, suivies d'une 36ème mensualité correspondant au solde, frais et intérêts, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai et clause cassatoire';

- dans ce cas, fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 438 euros par mois, charges comprises et condamné Mme [R] à son paiement et à évacuer les lieux';

- débouté M. et Mme [V] de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice tiré de l'absence de paiement des loyers et pour préjudice tiré du manquement à l'obligation d'entretien des lieux loués.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que':

- sur la délivrance d'un logement décent et la demande en diminution de loyer': le procès-verbal établi par l'organisme [F] le 31 mars 2022 établissait que le logement présentait une faible luminosité dans la pièce principale, une ventilation insuffisante dans certaines pièces ainsi que des moisissures affectant directement la structure de l'immeuble'; les époux [V] n'avaient pas procédé aux travaux de mise en conformité, ce qui avait entraîné la suspension de l'aide au logement à compter d'octobre 2022'; ils n'apportaient aucun élément venant contredire les éléments objectifs concluant à la non-décence des lieux'; le loyer devait être diminué à concurrence de 50 euros à compter d'octobre 2022, correspondant au terme du délai pour remédier aux désordres, et ce jusqu'à attestation de décence établie par un organisme habilité'; les bailleurs devaient être déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de l'obligation d'entretien des lieux';

- sur la demande en résiliation judiciaire du bail': le commandement de payer du 24 mai 2023 était régulier et n'avait pas abouti à l'apurement de ses causes'; la preneuse s'était trouvée en impayés dès son entrée dans les lieux alors que les désordres étaient apparus postérieurement'; elle ne pouvait s'affranchir du paiement des loyers sans autorisation judiciaire'; la clause résolutoire était donc acquise au 25 juillet 2023';

- sur la dette locative': au vu des décomptes produits, des versements effectués et de la réduction du montant du loyer à 50 euros à compter d'octobre 2022, l'arriéré s'établissait à la somme de 1 871,03 euros au mois de mai 2024';

- sur la demande de délais de paiement': l'intéressée ayant repris le paiement du loyer courant et l'enquête sociale préconisant l'octroi de délais au vu de sa situation financière et personnelle, il y avait lieu de l'autoriser à s'acquitter de sa dette sur 36 mois comme précisé au dispositif';

- sur l'indemnité d'occupation et l'expulsion': en cas de non-respect des délais de paiement, l'intéressée était condamnée à paiement d'une indemnité d'occupation fixée à 438 euros charges comprises, et sujette à expulsion en l'absence de départ volontaire';

- sur la demande de dommages et intérêts pour absence de paiement des loyers': les bailleurs ne justifiaient pas d'un préjudice ni du fait qu'il serait distinct de celui couvert par les intérêts moratoires.

Par déclaration enregistrée le 2 septembre 2024, Mme [R] a interjeté appel partiel de cette décision.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 avril 2026, Mme [R] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, y faisant droit, infirmer le jugement en ce qu'il a constaté que le bail conclu le 26 juin 2019 était résilié de plein droit au 25 juillet 2023, a diminué le montant du loyer à 50 euros par mois charges comprises à compter du 1er avril 2022 jusqu'à attestation de décence du logement par un organisme habilité, a condamné Mme [R] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 871,03 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, a débouté partiellement M. et Mme [V] du surplus de leur demande au titre de l'arriéré locatif, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 438 euros par mois, charges comprises, a condamné Mme [R] au paiement de cette indemnité à M. et Mme [V] du jour du premier impayé à celui de l'évacuation complète des lieux avec remise des clés aux propriétaires, avec intérêt au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue, a ordonné l'évacuation de Mme [R] et de tous occupant de son chef du logement dans un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, a accordé aux bailleurs le concours de la force publique, a condamné Mme [R] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l'assignation

et statuant à nouveau':

- constater le caractère indécent du logement occupé par Mme [R]';

- au besoin, ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de se prononcer sur le caractère décent du logement et décrire les travaux à réaliser pour rendre le logement décent';

en conséquence :

- dire que Mme [R] est bien fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution s'agissant du règlement des loyers et charges à compter du 1er avril 2022 et ce jusqu'à complète exécution des travaux rendant son logement décent';

subsidiairement,

- autoriser Mme [R] à suspendre le règlement du loyer à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à sa sortie des lieux';

à titre infiniment subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la diminution du loyer à la somme de 50 euros par mois charges comprises rétroactivement à compter du 1er avril 2022, et jusqu'à réalisation des travaux rendant son logement décent';

en tout état de cause,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il accorde à Mme [R] des délais de paiement';

- condamner les consorts [V] à régler à Mme [R] la somme de 9 600 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts légaux au jour de la décision à intervenir';

- condamner les consorts [V] à régler à Mme [R] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts légaux au jour de la décision à intervenir';

- débouter la partie adverse de son appel incident, de sa demande additionnelle ainsi que de l'ensemble de ses fins et prétentions';

- condamner la partie adverse à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner la partie adverse aux entiers frais et dépens.

A l'appui de son appel, Mme [R] se prévaut d'un procès-verbal de l'organisme [F] mandaté par la Caisse d'allocations familiales, en date du 31 mars 2022 établissant des désordres affectant le logement, à savoir une porte d'entrée dégradée et non sécurisée, un éclairage naturel des pièces principales insuffisant, un dispositif de chauffage insuffisant et partiellement fonctionnel, une présence d'humidité ponctuelle et une ventilation insuffisante, ayant abouti à un constat de non-décence du logement et la suspension du versement des allocations familiales.

Elle soutient s'être trouvée en impayés uniquement par suite de la suspension de l'aide au logement, le reliquat étant réglé régulièrement.

Elle dément avoir refusé l'accès de son logement pour la réalisation de travaux par les bailleurs et sollicite en conséquence la condamnation de ceux-ci à réaliser dans un délai d'un mois les travaux nécessaires à la remise en état du logement et mettre un terme durable aux désordres relevés, et ce sous astreinte, le tribunal pouvant le cas échéant désigner un expert judiciaire pour décrire les travaux à réaliser.

Elle se prévaut en conséquence en principal de l'exception d'inexécution tant que les travaux n'auront pas été exécutés ou, à titre subsidiaire, d'une autorisation de dispense de paiement total des loyers jusqu'à réalisation des travaux.

Elle précise avoir déménagé depuis le 5 mai 2025 et conteste toute dégradation du logement qui lui serait imputable soulignant que l'état des lieux n'a pas été établi de manière contradictoire compte tenu du comportement menaçant du bailleur à son encontre, ayant fondé une plainte. Elle fait valoir que la serrure a été cassée par le bailleur alors qu'elle-même et sa fille étaient coincées dehors et qu'une partie du mur a été cassée par les pompiers suite à un incendie.

Elle s'oppose en conséquence à la demande additionnelle adverse au titre de dégradations locatives, qu'elle considère comme irrecevable faute de se référer à un élément nouveau, l'état du logement ayant déjà été pointé dans le rapport [F].

Compte tenu de l'indécence du logement, Mme [R] sollicite indemnisation de son préjudice de jouissance, en faisant valoir que l'intégralité du logement est concernée par les désordres, ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 3/4 du loyer soit un montant de 300 euros par mois depuis avril 2022, correspondant à 9 600 euros (32 mois à 300 euros par mois), ainsi que de son préjudice moral, compte tenu de ses conditions indignes de vie et de ses problèmes de santé, justifiant l'allocation d'une indemnisation de 5 000 euros.

Elle conclut au bien-fondé des délais qui lui ont été accordés au vu de sa situation financière.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 avril 2026, M. et Mme [V] demandent à voir':

- déclarer Mme [R] mal fondée en son appel';

- le rejeter';

- constater que Mme [R] a délaissé les lieux le 9 mai 2025';

en conséquence':

- déclarer irrecevables et en tous les cas mal fondées ses demandes d'expertise judiciaire et de condamnation sous astreinte à faire exécuter les travaux';

- confirmer le jugement entrepris, sous réserve de l'appel incident et de la demande additionnelle';

- débouter Mme [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions';

sur appel incident':

- déclarer les concluants recevables et fondés en leur appel incident';

y faisant droit':

- infirmer le jugement entrepris en tant que le loyer a été diminué à 50 euros par mois à compter du 1er avril 2024 jusqu'à attestation de décence du logement par un organisme habilité, que Mme [R] a été condamnée à payer à M. et Mme [V] la somme de 1871,03 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2024 avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, que les époux [V] ont été déboutés partiellement du surplus de leur demande au titre de l'arriéré locatif, qu'il a été accordé à Mme [R] des délais de paiement avec clause cassatoire ainsi que de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice tiré du manquement à l'obligation d'entretien des lieux donnés à bail et en ce qu'il n'a pas été fait application de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau':

- débouter Mme [R] de sa demande de suspension et de diminution du loyer';

- subsidiairement, limiter la réduction du loyer dans son montant et juger que la diminution éventuelle des loyers ne peut s'appliquer que tant que le bail n'est pas résilié';

- débouter Mme [R] de sa demande de délais de paiement et corrélativement de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire';

- condamner Mme [R] à leur payer la somme de 5 153 euros au titre des arriérés de loyers et charges à la date d'effet du commandement de payer, soit deux mois après sa délivrance (24 juillet 2023), et à compter de cette date, l'indemnité d'occupation telle que fixée par le tribunal à la somme de 438 euros par mois avec intérêts légaux à compter de chaque échéance soit la somme de 438 x 22 mois soit la somme de 9 636 euros';

- subsidiairement, constater que les délais de paiement accordés n'ont pas été respectés et que, par voie de conséquence, le solde dû est devenu immédiatement exigible, que l'indemnité d'occupation s'élève à 438 euros par mois, conformément au jugement et que la clause résolutoire a joué, avec toutes conséquences de droit ;

- condamner Mme [R] à payer aux concluants en sus des arriérés de loyers et charges l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal à 438 euros à compter d'août 2024 jusqu'à mai 2025 soit 10 mois x 438 euros soit 4 380 euros';

- condamner Mme [R] à payer aux concluants la somme de 3 000 euros pour défaut d'entretien du logement';

sur demande additionnelle':

- condamner Mme [R] à payer aux concluants la somme de 3 199,90 euros au titre des frais de remise en état à la suite de l'établissement de l'état des lieux par huissier';

- débouter Mme [R] de l'intégralité de ses fins et conclusions';

- condamner Mme [R] aux entiers dépens de l'instance d'appel et à payer aux concluants la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les bailleurs confirment le départ des lieux de la preneuse, selon courrier du 5 mai 2025 annonçant une résiliation effective au 9 mai 2025. Ils précisent qu'un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 24 juin 2025 après convocation régulière de la preneuse, qui ne s'est pas présentée.

Ils exposent que Mme [R] n'a pas respecté les termes du jugement et n'a pas procédé au règlement du loyer réduit mis à sa charge et de l'arriéré, la clause résolutoire ayant donc pris plein effet et l'appelante étant redevable d'une indemnité d'occupation de 438 euros du mois d'août 2024 au mois de mai 2025 soit la somme de 4 380 euros.

Ils contestent le bien-fondé de toute suspension ou réduction du loyer, en faisant valoir que les lieux ont été délivrés en bon état et en tous les cas présumés tels et que les travaux ont par ailleurs été réalisés. Ils soulignent le fait que le rapport transmis à la Caisse d'allocations familiales n'est pas contradictoire et ne tient pas compte de l'usage du logement par Mme [R] durant près de trois ans, laquelle n'a émis aucune revendication après sa prise de possession des lieux et a également refusé l'intervention qu'ils lui ont proposée.

Ils soutiennent que les travaux ont été réalisés (reprise des murs et pose de nouveaux radiateurs) et qu'une expertise judiciaire n'est pas nécessaire et n'est en outre pas recevable, par suite du délaissement des lieux'; que la diminution de loyer ne peut s'appliquer que tant que le bail est en cours, ce qui n'est plus le cas depuis le 24 juillet 2023 par l'effet du commandement de payer ou à tout le moins un mois après le jugement rendu soit août 2024'; qu'en l'absence d'une réduction ou suspension du loyer, Mme [R] est redevable d'un arriéré de 5 153 euros à la date d'effet du commandement de payer puis d'indemnités d'occupation à hauteur de 9 636 euros jusqu'au 9 mai 2025.

Ils s'opposent au versement de dommages et intérêts, soulignant qu'aucun préjudice de jouissance ne saurait se cumuler avec une diminution du loyer et que l'appelante ne justifie pas de son préjudice moral, les éléments médicaux produits s'inscrivant sur fond de tabagisme.

Ils se prévalent de l'état des lieux de sortie établi le 24 juin 2025, après convocation régulière de l'ancienne preneuse, lequel établit les dégradations imputables à celle-ci (notamment s'agissant de la saleté du logement), et rappellent que leur demande résulte d'un élément nouveau survenu en cours de procédure, à savoir le départ des lieux de l'intéressée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure';

Il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.

Ainsi, c'est sans emport que les intimés soulèvent l'irrecevabilité de la demande adverse de condamnation sous astreinte à exécuter des travaux alors que l'appelante ne formule aucune demande en ce sens.

Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, l'article 1353 du code civil précise qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l'indécence du logement et les demandes afférentes (exception d'inexécution et réduction de loyer)

En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ce dernier et de lui délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le décret du 30 janvier 2002 détaille les conditions auxquelles un logement doit satisfaire pour être considéré comme décent, notamment s'agissant du clos et du couvert, de l'aération du logement, de son éclairement et des éléments de chauffage.

S'agissant du locataire, son obligation essentielle porte sur le paiement du loyer et des charges dont il ne peut se dispenser, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres d'une telle ampleur qu'ils rendent impossible la jouissance des lieux loués conformément à leur destination et le rendent inhabitable.

Enfin, le locataire occupant un logement indécent peut en application des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 exiger du bailleur sa mise en conformité et demander, dans l'attente, la réduction ou suspension du paiement du loyer.

La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe au locataire.

A cet égard, si une demande d'expertise est recevable à tout stade de la procédure, la demande présentée en ce sens par Mme [R] paraît tardive et sans pertinence alors qu'elle a quitté les lieux depuis plus d'un an.

En l'espèce, le bail a pris effet le 17 juin 2019. Il n'est justifié d'aucun état des lieux d'entrée accompagnant le contrat de bail.

Selon rapport en date du 5 août 2022 suite à la visite du 3 mai 2022, l'organisme [F], missionné par la Caf, a conclu à la non-décence des lieux loués, les désordres constatés concernant le caractère dégradé et non sécurisé de la porte d'entrée, l'insuffisance de l'éclairement naturel de la chambre, la défectuosité du convecteur du salon et l'absence de convecteur dans la salle de bain, la présence d'humidité ponctuelle dans l'ensemble du logement nécessitant la mise en place d'une ventilation suffisante et/ou une isolation thermique adaptée, une ventilation insuffisante de la cuisine, de la chambre et de la salle de bain nécessitant l'installation d'un système de ventilation dans la cuisine et d'une grille d'air dans les fenêtres du salon et de la chambre.

La Caf a, le 11 août 2022, notifié aux bailleurs copie dudit rapport et les a informés de la conservation par- devers elle de l'allocation logement à compter de septembre 2022 dans l'attente de la mise en conformité des locaux devant intervenir sous 18 mois sous peine de suspension de ladite allocation.

Si ce rapport ne porte aucune mention de la présence ou même convocation des bailleurs, laquelle n'était pas imposée s'agissant de l'intervention d'un organisme agréé en dehors de toute procédure judiciaire, il constitue un élément de preuve soumis à l'appréciation de la juridiction.

Il sera à cet égard relevé que les bailleurs n'ont pas engagé de procédure de contestation à la suite de ce rapport mais reconnaissent avoir organisé des travaux dans le logement, notamment la pose de deux nouveaux convecteurs qu'ils justifient avoir achetés en janvier 2024.

Ils soutiennent que Mme [R] s'est opposée à leur intervention. Toutefois, le seul échange SMS intervenu entre les parties à une date non précisée et portant mention d'un «'nn'» (non) de Mme [R] à la proposition de venue de son bailleur pour des travaux (non clairement définis) ne saurait suffire à caractériser une obstruction de sa part, particulièrement au vu des échanges tendus précédant cette proposition. En tout état de cause, il résulte des déclarations des parties devant la juridiction de première instance que M. et Mme [V] ont effectivement fait poser deux radiateurs dans le logement et procédé à une reprise de peinture dans diverses pièces courant 2024.

Quand bien même le rapport [F] ne permet pas de connaître les causes de certains désordres relevés (notamment s'agissant de l'état de la porte ou de l'origine ou l'ampleur de l'humidité), les éléments du dossier démontrent suffisamment que le logement présentait des désordres structurels imputables aux bailleurs (défaut d'éclairement ou d'aération suffisant, dispositif de chauffage inadapté).

Pour autant, Mme [R] ne démontre, ni même n'allègue, que les lieux étaient ainsi rendus inhabitables, de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir d'une exception d'inexécution et se dispenser du paiement de son loyer, et ce d'autant que les impayés ont commencé antérieurement à la date à laquelle elle demande suspension de son loyer.

Elle ne saurait d'ailleurs prétendre à une suspension du règlement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux, alors qu'elle n'a plus intérêt à agir en réalisation de travaux par suite de son départ des lieux en mai 2025.

C'est également à tort que le premier juge a accordé à l'intéressée une réduction de loyer alors qu'aux termes de l'article 20-1 précité, le juge n'a le pouvoir d'ordonner une réduction ou suspension des loyers qu'autant qu'il est saisi d'une demande de travaux, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, la décision ne statuant d'ailleurs sur aucune demande en ce sens.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a, sans être contesté sur ce point, constaté la résiliation du bail, faute d'apurement de la dette locative à l'issue du délai ouvert par le commandement de payer mais infirmé en ce qu'il a diminué le montant du loyer.

Sur les demandes indemnitaires présentées par Mme [R]

Mme [R] sollicite indemnisation du préjudice de jouissance subi ainsi que d'un préjudice moral.

Il est acquis qu'elle a vécu dans un logement dont l'état dégradé l'a partiellement privée de la jouissance normale des lieux à laquelle elle pouvait prétendre.

Les désordres constatés impactant chacune des pièces du logement sans pour autant en empêcher leur usage, il est justifié d'évaluer le préjudice de jouissance ainsi subi à hauteur de 300 euros par mois, comme sollicité par l'appelante.

Ce montant ne saurait toutefois courir au-delà de la résiliation du bail, acquise au 25 juillet 2023 par l'effet de la clause résolutoire. Devenue occupante sans droit ni titre à partir de cette date, Mme [R] ne peut revendiquer aucune indemnisation au titre d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles pour la période postérieure.

Il convient toutefois de tenir compte de l'état dégradé avéré des lieux dans l'appréciation de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date, laquelle présente un caractère indemnitaire et comminatoire mais ne saurait, au vu de la valeur locative réduite du bien, être équivalente au montant des loyer et charges dus en vertu du bail initial. Réformant la décision de première instance, l'indemnité d'occupation sera donc fixée à la somme de 140 euros par mois.

Mme [R] ne démontre par contre pas la réalité du préjudice moral allégué ni les répercussions de l'état du logement sur son état de santé, les quelques pièces produites ne permettant pas d'imputer sa pathologie respiratoire à l'état du logement et ce d'autant que le certificat médical évoque une BPCO (à savoir bronchopneumopathie chronique obstructive) «'à la fois tabagique et allergique'» sans davantage de précisions.

Au vu de ces éléments, Mme [R] se verra accorder des dommages-intérêts pour troubles de jouissance à hauteur de 4 500 euros (soit 300 euros sur 15 mois pour la période de mai 2022, date de visite de l'organisme [F] et de constat de non-décence, jusqu'à la résiliation du bail au 25 juillet 2023).

Sur le montant de l'arriéré et les délais de paiements

Mme [R] ne formule aucune contestation particulière à l'encontre des décomptes produits par les bailleurs, notamment elle ne démontre ni même ne soutient que des paiements n'auraient pas été pris en compte.

Selon les dispositions de l'article L 843-1 du code de la construction et de l'habitation, lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Il est donc de principe que la somme réclamée par le bailleur doit être réduite du montant des allocations logement (Civ 3e, 14 déc. 2023).

Il en résulte que les décomptes établis par les bailleurs doivent être rectifiés en ce que seuls pouvaient être demandés à Mme [R] le loyer et les charges après déduction du montant de son allocation logement (soit 355 euros par mois), puis l'indemnité d'occupation précitée.

Au vu de la demande formée par les bailleurs jusqu'au 9 mai 2025, date de départ des lieux, des décomptes produits et des rectifications à opérer, Mme [R] doit être condamnée au paiement de la somme suivante':

- arriéré locatif arrêté à fin septembre 2022 (non contesté)': 2 051,03 euros';

- arriéré locatif constitué du 1er octobre 2022, date de conservation de l'allocation logement, au 24 juillet 2023, date de la résiliation du bail': 322,54 euros (correspondant à 438 euros par mois, dont à déduire les versements effectués par Mme [R] à hauteur de 50 euros par mois, ainsi que l'aide au logement représentant une somme de 355 euros par mois selon courrier Caf du 11 août 2022)';

- indemnité d'occupation ayant couru du 25 juillet 2023 au 9 mai 2025':1 555,53 euros (indemnité d'occupation de 140 euros par mois, soit 3 005,33 euros dont à déduire les montants versés par Mme [R] sur ladite période à hauteur de 1 450 euros)';

soit une somme totale due de 3 929,10 euros.

Mme [R] ayant quitté les lieux, elle ne peut plus prétendre au bénéfice des délais d'apurement dérogatoires prévus par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera en outre observé qu'elle n'a pas respecté les délais de paiement accordés par le premier juge puisque, si elle a effectué des versements de l'ordre de 50 à 65 euros par mois, ponctuellement plus, ces derniers ne couvraient pas le loyer ou l'indemnité d'occupation courante et la mensualité due en sus.

Le jugement sera donc réformé s'agissant de l'octroi de délais de paiement.

Sur les demandes indemnitaires présentées par les époux [V]

En vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, les époux [V] ont formé appel incident sur le rejet de leur demande de 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice tiré du manquement à l'obligation d'entretien des lieux loués. Ils n'ont par contre pas contesté le débouté de la demande de dommages et intérêts pour préjudice tiré de l'absence de paiement des loyers, qui est donc acquis.

Ils sollicitent par ailleurs à titre additionnel paiement d'une somme de 3 199,90 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Cette demande liée à la survenance d'un fait nouveau, à savoir la libération des lieux, est recevable.

Les bailleurs mettent en compte, au titre des réparations locatives, 300 euros de frais de nettoyage et 2 609 euros de frais de remplacement de quatre portes.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, Mme [R] est présumée les avoir reçues en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L'état des lieux de sortie a été effectué selon procès-verbal de Maître [S], commissaire de justice, en date du 24 juin 2025 après convocation régulière de la preneuse, qui ne peut donc se prévaloir de son absence.

Il en résulte que le logement présente dans l'ensemble des pièces un état de saleté général et des taches, ce qui justifie de faire droit à la demande au titre des frais de nettoyage.

S'agissant des frais de remplacement de portes, il sera observé que le devis produit, et par suite la demande, ne concerne que les portes intérieures du logement et non la porte d'entrée. L'état des lieux met en évidence le fait que les portes sont sales et tachées, voire présentent des clous, vis, crochets ou traces de peinture mais aussi que les chambranles sont abîmés (trous, rayures) et que la vitre de l'une d'elles est manquante.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande en réparation locative sur la base du devis produit.

Les époux [V] ne caractérisant aucun préjudice indépendant de celui-ci, ils ne sauraient prétendre, en sus, à l'octroi de dommages et intérêts, cette demande ayant à juste titre été rejetée par le premier juge.

Sur les frais et dépens

L'issue du litige commande de confirmer les frais et dépens accordés en première instance, de débouter chaque partie de sa demande d'indemnité de procédure formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacune d'elle ses frais et dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS