CA Colmar, 2 juill. 2026, RG 24/02713

MINUTE N°

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 2 JUILLET 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/02713 - N° Portalis DBVW-V-B7I-ILBZ

Décision déférée à la cour : 18 Juin 2024 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE à l'appel principal et INTIMÉE à l'appel incident:

Madame [N] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Thierry CAHN, avocat à la cour, avocat postulant et Me Rodolphe CAHN, avocat au barreau de Mulhouse, avocat plaidant,

INTIMEE à l'appel principal et APPELANTE à l'appel incident :

S.A.R.L. [L] IMMOBILIERE SERVICES

ayant son siège social [Adresse 2]

représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour, avocat postulant et Me Clémence TOSTIVINT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

INTIMÉE :

S.A.R.L. PROPERTIES PATRIMOINE exploitant sous l'enseigne RM INVEST, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Me Laetitia RUMMLER, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Mme Karine PREVOT

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement après prorogation du 28 mai 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa

de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Mme Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 26 septembre 2016, Mme [N] [H] a confié à la société Properties patrimoine un mandat de recherche d'un bien immobilier entrant dans le dispositif Pinel. Après avoir acheté un bien en Gironde, elle a donné, le 15 juillet 2018, un mandat de gestion locative à la société [L] immobilier services (la société [L]) pour louer le bien dans le cadre du dispositif Pinel. Le bien immobilier a été livré le 4 février 2019 et un bail d'habitation a été conclu, le 24 avril 2019, par l'intermédiaire de la société [L]. Mme [H] a ensuite fait l'objet d'une procédure de redressement fiscal, notamment au motif que le loyer était supérieur au montant maximum pour être éligible au dispositif Pinel.

Mme [H] a attrait en justice la société Properties patrimoine et la société [L] afin de rechercher leur responsabilité contractuelle.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal judiciaire Mulhouse a :

- rejeté les demandes dirigées contre la société Properties 'immobilier',

- rejeté la demande en paiement de la somme de 15 000 euros dirigée contre la société [L],

- condamné la société [L] aux dépens, et à payer à Mme [H] la somme de 33 139 euros, ainsi que celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [H] à payer à la société Properties patrimoine la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour retenir la responsabilité de la société [L], le tribunal a considéré, d'une part, qu'elle avait manqué à ses obligations contractuelles en n'indiquant pas dans le contrat de mandat un loyer compatible avec le dispositif fiscal Pinel et en ne prodiguant aucun conseil à Mme [H], et, d'autre part, qu'elle lui avait causé un préjudice, dans la mesure où celle-ci aurait pu prétendre à un crédit d'impôt de 33 139 euros, ce qui constituait un préjudice certain eu égard au mode de calcul et aux revenus de Mme [H] et non à une perte de chance.

Le 9 juillet 2024, Mme [H] a interjeté appel de ce jugement.

Ses dernières conclusions ont été transmises le 20 janvier 2025, celles de la société Properties patrimoine l'ont été le 25 février 2025 et celles de la société [L], datées du 13 décembre 2024, l'ont été le 16 décembre 2024.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mars 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 5 mars 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré jusqu'à ce jour.

Par note transmise le 26 février 2026, la société Properties patrimoine a indiqué avoir été mise, le 26 mars 2025, en liquidation judiciaire et qu'il convenait d'interrompre la procédure.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur l'instance entre Mme [H] et la société Properties patrimoine

La société Properties patrimoine justifie avoir fait l'objet, le 26 mars 2025, d'un jugement de conversion en liquidation judiciaire. L'instance, qui a pour objet une action en paiement formée par Mme [H] à l'encontre de la société Properties patrimoine, étant en cours à la date à laquelle celle-ci a fait l'objet d'une procédure collective, elle est interrompue en application des articles L.622-21 et L.622-22 du code de commerce.

Dans l'hypothèse où Mme [H] souhaitait reprendre l'instance, il lui appartiendra de produire un extrait Kbis de la société Properties patrimoine, notamment pour connaître précisément la date de l'ouverture de la procédure collective ayant donné lieu à la conversion précitée, et de présenter ses observations sur la recevabilité de son appel.

2. Sur l'instance entre Mme [H] et la société [L]

A titre liminaire, il convient de constater que la société [L] ne critique pas les motifs du jugement ayant à bon droit retenu qu'elle avait manqué à ses obligations contractuelles en n'indiquant pas dans le contrat de mandat un loyer compatible avec le dispositif fiscal 'Pinel' et en ne prodiguant aucun conseil à Mme [H].

Les deux parties interjettent appel du jugement en ce qu'il a statué sur le préjudice imputable à ce manquement.

2.1. Sur le préjudice matériel

Le préjudice fiscal

Mme [L] soutient que son préjudice fiscal s'élève à la somme de 41 812,60 euros, composée de :

1°) 986 euros correspondant aux frais des mesures d'exécution mises en place par l'administration fiscale ; sur ce point, la cour constate que la société [L] conclut à la confirmation du jugement ayant retenu que ce préjudice lui était imputable.

2°) 40 826,60 euros, correspondant à la perte de la déduction fiscale dont elle aurait dû bénéficier pendant douze ans, à savoir 2% de la somme de 189 369,51 euros (prix de l'acquisition et frais annexes) chaque année pendant neuf ans, soit 34 086,51 euros, 1 % de cette même somme pendant chacune des trois années suivantes, et 1 059 euros au titre des montants perdus au titre de l'année 2019,

Mme [H] précise avoir tenté, par l'intermédiaire de son conseil, d'éviter le redressement, mais que celui-ci était inéluctable. Elle conteste qu'il était possible de séparer l'appartement du parking et de conclure deux baux afin de régulariser la situation. Elle ajoute que la société [L] n'a transmis aucune information en temps utile pour tenter de justifier les chiffrages et que ce silence est manifestement fautif et également à l'origine de son préjudice.

La société [L] réplique que Mme [H] n'a pas limité des impacts du contrôle fiscal, car elle n'a pas émis de contestation notamment sur l'application du dispositif Pinel, alors qu'elle aurait pu, comme l'admet l'administration fiscale, scinder le prix du loyer en un bail pour le logement, respectant le loyer prévu par la loi Pinel, et en un bail pour le parking pour le surplus. Elle conteste, en outre, le montant du préjudice invoqué, aux motifs que la somme de 1 059 euros a déjà été comprise dans le calcul, qu'il résulte explicitement de la projection financière présentée par la société Properties patrimoine que l'économie d'impôts était estimée à 27 710 euros au maximum, sur treize ans. Elle ajoute que Mme [H] ne démontre pas qu'elle aurait souhaité bénéficier du dispositif Pinel sur une durée de douze ans.

Sur ce

Comme il a été déjà dit, la société [L] a commis une faute en prévoyant un montant de loyer qui ne permettait pas de bénéficier du dispositif Pinel.

En effet, l'administration fiscale a considéré que le loyer du bien loué était supérieur à celui permis dans le cadre du dispositif Pinel et que Mme [H] ne pouvait pas prétendre aux réductions fiscales relevant de ce dispositif. Certes, Mme [H] n'a pas émis de contestation sur ce point, mais seulement sur d'autres points ayant également fait l'objet de la proposition de rectification fiscale. Par une 'réponse aux observations du contribuable' du 28 juin 2021, l'administration fiscale a maintenu sa proposition de rehaussement de l'impôt dû compte tenu de la non-application du dispositif Pinel.

S'agissant du préjudice subi par Mme [H] du fait de la faute de la société [L], il convient de distinguer suivant les périodes.

Pour les années 2019 à 2021, elle a perdu la réduction fiscale attendue, puisque l'administration fiscale a refusé de l'accorder au seul motif du montant du loyer. De plus, la société [L] ne soutient pas que Mme [H] aurait pu émettre utilement une contestation pour les loyers perçus sur cette période.

S'agissant des années ultérieures, la société [L] ne démontre pas que le bail d'habitation aurait pu être renégocié pour scinder le montant du loyer, entre, d'une part, le logement (concerné par le dispositif Pinel), et, d'autre part le parking. Mme [H], qui soutient que cette solution, proposée par la société [L], est contestée et erronée, justifie du refus que lui a opposé l'inspectrice des finances publiques lors d'une réunion dans le cadre des opérations de contrôle fiscal. En outre, la société [L] ne démontre pas qu'une telle solution aurait été possible en application du dispositif Pinel, se limitant à produire un extrait d'une documentation dont il ne résulte pas qu'elle corresponde à ce dispositif.

Dans la mesure où Mme [H] avait investi dans ce bien précisément pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel et où la simulation d'économies d'impôt sur treize ans qui lui avait été remise tenait compte de la réduction d'impôt à ce titre pendant neuf ans, il est certain que, sans la faute de la société [L], elle aurait conservé l'immeuble de manière à pouvoir en bénéficier jusqu'au terme de la période de neuf années. La société [L] sera donc tenue de l'indemniser de ce préjudice, à hauteur des réductions d'impôts auxquelles elle aurait eu droit sur cette période, et non pas seulement une perte de chance de bénéficier des réductions fiscales.

Au-delà de cette période de neuf années, et contrairement à ce que soutient Mme [H], c'est à elle qu'il incombe de démontrer qu'elle aurait continué à bénéficier d'un tel dispositif pour trois années supplémentaires, et non pas à la société [L] de démontrer le contraire, ce d'autant que celle-ci soutient que l'expérience montre qu'à l'issue des neuf années règlementaires, les investisseurs préfèrent céder leur bien, notamment pour réaliser une autre opération.

Dans la mesure où Mme [H] avait investi précisément pour bénéficier du dispositif Pinel, et où celui-ci lui permettait, au terme du délai de neuf ans, d'en sortir ou de continuer à en bénéficier pendant trois ans supplémentaires, mais avec une réduction d'impôt passant au maximum de 2 % à 1 % du prix de revient de l'investissement, elle a été privée de la possibilité de choisir de rester au sein du dispositif. Mme [H] ne démontre pas qu'elle aurait de manière certaine souhaité bénéficier du dispositif Pinel pendant douze ans. Son préjudice imputable à la société [L] consiste en la perte de chance de bénéficier desdites réductions d'impôt, qui sera évalué à 50 % du montant des réductions d'impôt qui se seraient appliquées si elle avait bénéficié du dispositif pendant ces trois années supplémentaires.

Afin d'être complet, il sera constaté que, comme le soutient la société [L] in fine dans ses conclusions, Mme [H] a sollicité au titre du préjudice invoqué pour perte de revenus locatifs, et sur lequel il sera statué plus loin, une somme de 20 800 euros correspondant à une insuffisance de loyer de 200 euros par mois de mai 2019 à décembre 2028. Pour autant, il ne peut être fait grief à Mme [H] de limiter une telle demande à une période de neuf ans et il ne peut être déduit d'un tel calcul qu'elle aurait, de manière certaine, vendu son bien ou cessé de le louer au terme des neuf premières années si elle avait été en mesure de bénéficier du dispositif Pinel.

Sur le calcul du préjudice subi, il n'est pas contesté que l'application du dispositif fiscal Pinel ouvrait droit à une réduction d'impôt de 2 % du prix de revient du bien acquis, chaque année pendant neuf ans, puis de 1 % par an chaque année pendant trois ans.

La société [L] invoque la simulation relative à l'économie d'impôt réalisée par la société Properties patrimoine en estimant le montant des économies sur treize ans et, s'agissant de la réduction du dispositif Pinel sur neuf ans, à raison de 3 428 euros par an. Cependant, une telle simulation ne peut être opposée à Mme [H], puisqu'elle ne la liait pas.

Il appartient à Mme [H] de démontrer le montant de réduction d'impôts auquel elle aurait eu droit en cas d'application du dispositif Pinel.

Dans ses conclusions, Mme [H] soutient que le pourcentage de 2 % et 1 % doit s'appliquer sur une somme de 189 369,51 euros, ce qui conduit à un avantage Pinel à hauteur de 3 787,39 euros par an pendant neuf ans et de 1 893,70 euros par an pendant trois ans.

Or, il résulte de la proposition de rectification (ce qui est corroboré par son avis d'imposition des revenus de l'année 2019) qu'elle avait porté sur sa 'déclaration complémentaire des revenus de 2019 un montant de 184 000 euros (...) Investissement locatif Pinel réalisé en 2016 et achevé en 2019, avec engagement de location pendant neuf ans et (avait) bénéficié de ce fait d'une réduction d'impôt d'un montant de 1 059 euros, montant plafonné à (son) impôt'. Ainsi, elle avait déclaré un investissement Pinel d'un montant de 184 000 euros.

Outre qu'aucun élément ne permet d'établir qu'elle aurait déclaré pour les années suivantes un investissement d'un montant supérieur, elle ne démontre pas que le prix de revient était en réalité plus élevé, se limitant à évoquer des frais annexes, mais sans se référer à aucune pièce permettant d'en justifier l'existence et le montant.

Une telle assiette de calcul est corroborée par le fait que Mme [H] indique que selon l'avis d'imposition établi par l'administration fiscale avant son redressement, elle aurait dû bénéficier de 3 680 euros de réduction par an (ce qui correspond à 184 000 x 2 %).

Ainsi, la réduction d'impôt maximum auquel elle aurait eu droit si elle avait continué à déclaré un tel investissement et s'il n'avait pas été remis en cause par l'administration fiscale s'élevait à 3 680 euros par an pendant neuf ans, puis à 1 840 euros par an pendant trois ans (184 000 x 1 %).

Le montant des réductions d'impôt qui aurait été appliqué à Mme [H] s'apprécie dans la limite du montant des impôts qu'elle devait supporter.

S'agissant de l'année 2019, avant le redressement fiscal, elle avait bénéficié d'une réduction d'impôts à ce titre limitée à 1 059 euros, car cela suffisait à réduire à zéro le montant de l'impôt à payer. Cependant, après la rectification fiscale, qui a également porté sur d'autres éléments, elle justifie que le montant de ses impôts s'est élevé en réalité à 2 793 euros pour les revenus de l'année 2019 et à 6 713 euros pour ceux de l'année 2020.

En conséquence, en 2019 et 2020, elle justifie avoir perdu, par la faute de la société [L], le bénéfice de 6 473 euros (2 793 + 3 680) de réductions d'impôt auxquelles elle aurait eu droit si la société [L] n'avait pas commis de faute.

Au-delà de 2020, Mme [H] soutient, sans que cela soit contesté, que le montant des revenus pris en compte pour l'année 2020 n'évoluera plus, s'agissant de sa retraite, augmentée du revenu locatif pour le bien en cause.

Ainsi, de 2021 à 2027, c'est-à-dire jusqu'au terme des neuf premières années, le montant de la réduction d'impôt perdu sera calculé de la même manière (soit 3 680 euros par an), puis, de 2028 à 2030, à hauteur de 1 840 euros.

Dès lors, son préjudice fiscal imputable à la société [L] sera calculé de la manière suivante :

- de 2019 à 2020 : 6 473 euros

- de 2021 à 2027 : 7 ans x 3 680 = 25 760 euros

- de 2028 à 2030 : 50 % (3 ans x 1 840) = 2 760 euros

total : 34 993 euros

La société [L] sera donc condamnée à lui payer la somme de 35 979 euros (34 993 + 986).

Le préjudice financier

Mme [H] met en compte la somme de 120 947,63 euros au titre du montant du remboursement de prêt souscrit pour acquérir le bien immobilier.

Elle soutient devoir supporter ce coût pendant la période à laquelle elle aurait pu bénéficier du dispositif Pinel, soit pendant douze ans, en affirmant n'avoir acquis le bien immobilier que dans un seul but fiscal et qu'elle ne l'aurait pas acquis si elle n'avait pas été intéressée par ce qu'elle qualifie de 'carotte fiscale', et n'aurait ainsi pas dû supporter le prêt qu'elle a souscrit dans ce seul but.

Elle ajoute que le bien lui a manifestement été vendu pour un prix de 20 % trop élevé, ce que la société [L] ne pouvait ignorer, et qu'à l'heure actuelle, elle cherche, en vain, à le vendre, mais ne le peut pas au même prix. Elle soutient que cela justifie également une indemnisation.

La société [L] répond, à juste titre, que le fait d'avoir souscrit un prêt immobilier et de devoir le rembourser n'a pas de lien avec sa propre faute.

En tous les cas, Mme [H], qui recherche la responsabilité contractuelle de la société [L] en invoquant uniquement une faute commise dans l'exécution de son contrat de mandat, n'est pas fondée à demander à celle-ci la réparation de tels préjudices qui ne résultent pas d'une telle faute.

De plus, le fait que Mme [H] doit rembourser les mensualités du prêt, sans pouvoir bénéficier des réductions fiscales du fait de la faute commise par la société [L], n'est pas non plus imputable à cette dernière au-delà du préjudice déjà indemnisé au titre du préjudice fiscal, étant ajouté qu'en contrepartie du prêt, elle a acquis un bien immobilier dont elle tire des revenus locatifs.

Elle ne justifie donc pas avoir subi un préjudice supplémentaire.

La perte de revenu locatif

Mme [H] rappelle que les locaux ont été loués par la société [L] pour un loyer excédant d'environ 30 euros le plafond permettant de bénéficier du dispositif Pinel. Elle soutient qu'il n'en est pas moins vrai qu'un tel loyer est très nettement inférieur au loyer qu'elle aurait pu demander si on ne lui avait pas proposé un bien sensé bénéficier d'un avantage Pinel. Elle fait valoir que si dès l'origine, il n'y avait pas eu d'avantage Pinel, elle aurait plus le louer pour un loyer plus élevé.

Cependant, Mme [H] a déjà été indemnisée des conséquences du fait que le loyer était trop élevé et de l'avantage fiscal qu'elle a perdu de ce fait. Elle ne peut donc reprocher à la société [L] de ne pas avoir prévu un loyer d'un montant supérieur.

2.2. Sur le préjudice moral

Mme [H] ne caractérise pas en quoi elle aurait subi un préjudice moral, dont elle ne démontre donc pas l'existence. Sa demande sera rejetée, le jugement étant confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 15 000 euros.

3. Sur les frais et dépens

La société [L] succombant principalement, elle supportera les dépens de première instance l'ayant opposée à Mme [H], outre les dépens d'appel de l'instance les opposant.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur d'appel, la société [L] sera condamnée à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros à ce titre et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS