CA Colmar, 18 juin 2026, RG 23/04126

MINUTE N°

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 JUIN 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/04126 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IF7N

Décision déférée à la cour : 09 Novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE à l'appel principal et INTIMÉE aux appels incidents :

La S.C.I. DU POLYGONE prise en la personne de son gérant

Ayant pour siège social [Adresse 1]

représenté par Me Raphaël REINS, avocat à la cour.

INTIMÉES à l'appel principal et APPELANTES aux appels incidents :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL - SEGESCA, représentée par son Président,

Ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par Me Valérie SPIESER, avocat à la cour.

La S.A.R.L. MDK prise en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Me Thierry CAHN, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Mme Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Mme Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Mme Karine PREVOT

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Mme Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat du 28 mai 2013 prenant effet le 1er juin 2013, la SCI du Polygone a donné à bail à MM. [F] [B] et [R] [B], un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété aux numéros [Adresse 5] à Strasbourg (67). Ce local a tout d'abord abrité une activité de salon de thé puis, par avenant du 11 juin 2013 au contrat précité, a été ajoutée une activité d'exploitation de narguilé et tous produits liés.

Suite à la cession de ce fonds de commerce à la société MDK le 16 mai 2014, qui a poursuivi l'exploitation sous l'enseigne commerciale « Emirates », les habitants de l'immeuble situés au-dessus de l'établissement se sont plaints de nuisances générées par l'exploitation de cet établissement. Par ordonnance sur requête du 11 février 2015 rendue par le président du tribunal de grande instance de Strasbourg, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] à Strasbourg a obtenu la désignation d'un huissier de justice avec pour mission de se rendre sur les lieux aux fins de procéder à un constat en décrivant les conditions dans lesquelles l'établissement « Emirates » était exploité, ses horaires d'ouverture et le type de prestation et les mets et boissons vendus ; par ordonnance du 11 août 2015, le juge des référés a rétracté cette ordonnance et a, en outre, rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner la société du Polygone à enlever un climatiseur posé en façade arrière de l'immeuble en copropriété, au motif qu'elle était prescrite. Un procès-verbal de tentative de constat a été dressé par huissier le 27 octobre 2016.

Le 20 juin 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution autorisant le syndic à ester en justice à l'encontre de la société du Polygone et de son locataire afin qu'il leur soit fait interdiction, sous peine d'astreinte, d'exploiter un fonds de commerce bar/restaurant à chicha dans le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté la société du Polygone et son gérant de leur demande d'annulation de cette résolution.

Le 29 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société du Polygone devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à faire cesser l'activité de restauration et de bar/restaurant à chicha exploitée par la société MDK, sous astreinte, et à réparer son préjudice résultant des nuisances générées par cette activité. Le 12 juillet 2022, la société du Polygone a assigné en intervention forcée la société MDK.

Par jugement contradictoire du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamné la société du Polygone à faire cesser l'activité de restauration et de mise à disposition de narguilé dans le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 7] à Strasbourg et exploitée par son locataire, la société MDK, et ce sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement de dommages et intérêts, a condamné la société du Polygone à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, a débouté la société MDK de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé que conformément à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le droit du copropriétaire de jouir librement des parties privatives est limité par l'atteinte portée aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble et a indiqué, qu'en l'espèce, le règlement de copropriété applicable à l'immeuble prévoyait en son article 7 les dispositions suivantes :

« Il ne pourra être établi dans les locaux du rez-de-chaussée aucun restaurant, débit de vins ou bar, ni aucun autre commerce ou profession dont l'exercice dans l'immeuble pourrait soit par ses bruits, soit par des vibrations, soit par des émanations de gaz ou d'odeurs, incommoder les autres occupants de l'immeuble.

A l'exception des locaux du rez-de-chaussée, qui pourront être affectés comme bureaux commerciaux ou administratifs, les locaux des étages ne pourront être occupés que bourgeoisement (...).

Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ».

Il en a déduit que l'activité principale de la société MDK, qui, selon ses statuts, consiste à exploiter « un salon de thé oriental, proposant à sa clientèle des boissons sans alcool, de la pâtisserie, viennoiserie, service de narguilé, restauration rapide et des denrées à consommer sur place, à emporter ou à livrer » était contraire audit règlement de copropriété en ce qu'elle portait, au moins en partie, sur une activité de restauration, outre le fait que l'occupation des locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble était limitée à l'installation des « bureaux commerciaux ou administratifs », notion qui ne saurait recouvrir l'exploitation d'un salon de thé, d'un restaurant ou d'un « bar à chicha », à plus forte raison la réunion des trois, peu important que le syndicat des copropriétaires n'avait pas agi pour le moment contre les deux autres commerces établis dans les locaux du rez-de-chaussée, dès lors que le règlement de copropriété litigieux précisait à son article 5 « qu'aucune tolérance ne pourra, même avec le temps, devenir un droit acquis ».

Il a ensuite considéré que la preuve de ce que l'activité exercée par la société MDK constituait une activité de nature à causer « un trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs » au détriment des occupants de l'immeuble litigieux et, partant contraire au règlement de copropriété, était rapportée par les attestations établies par les occupants de l'immeuble entre 2014 et 2015, réitérées pour une partie significative d'entre elles en 2022, lesquelles étaient concordantes entre elles et révélaient que l'activité de l'exploitant était source, depuis de nombreuses années, de nuisances sonores en raison de la musique diffusée dans l'établissement jusqu'à la fermeture de l'établissement à une heure du matin, de vibrations dues aux basses fréquences des morceaux diffusés, de nuisances olfactives et sanitaires à l'origine desquelles se trouvait l'exploitation d'une activité de narguilé, dont les fumées étaient directement rejetées dans la cour de l'immeuble par les mécanismes d'aération et d'assainissement des locaux fumeurs utilisés par la société MDK.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il a considéré que la société du Polygone avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil, faute qui consiste dans un manquement à son obligation contractuelle née du règlement de copropriété en permettant une installation contraire à ce règlement de la société MDK, dont elle avait pourtant connaissance de l'activité pour l'avoir intégrée dans le contrat de bail.

En revanche, il a estimé que le préjudice dont se prévalait le syndicat des copropriétaires, consistant en la réparation pour troubles de jouissance causés par l'activité exploitée dans les locaux de la société du Polygone, ne lui était pas personnel, car seul les occupants de l'immeuble, qui ne sont pas tous copropriétaires, subissaient personnellement et individuellement ce préjudice, de sorte qu'il a débouté celui-là de sa demande de condamnation de la société du Polygone à lui verser des dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissances causés par l'activité de la société MDK.

Le 17 novembre 2023, la société du Polygone a interjeté appel de cette décision.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 7 octobre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 26 mars 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 2 août 2024, la société du Polygone sollicite l'infirmation du jugement ci-dessus en ce qu'il l'a condamnée à faire cesser l'activité de restauration et de mise à disposition de narguilé dans le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, en ce qu'il l'a condamnée au payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes ; elle demande :

- à titre principal, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes et de le condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de deux indemnités de 3 000 euros et 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile

- à titre subsidiaire, de condamner la société MDK à la garantir de toute condamnation, en principal, intérêts et frais, et de la condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de deux indemnités de 2 000 euros et 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- de rejeter les appels incidents de la société MDK et du syndicat des copropriétaires,

- en tout état de cause, de débouter les intimés de toutes leurs demandes.

La société du Polygone estime que le syndicat des copropriétaires fait une application à géométrie variable du règlement de copropriété, qui ne pourrait être interprété comme interdisant l'usage commercial des locaux du rez-de-chaussée puisqu'il indique que l'immeuble ne pourra être occupé que bourgeoisement « à l'exception des locaux du rez-de-chaussée qui pourront être affectés comme bureaux commerciaux ou administratifs » ; or les trois lots du rez-de-chaussée seraient tous à usage commercial, sans pour autant que le syndicat des copropriétaires ne conteste la possibilité pour la société MDK d'exercer une activité de nature commerciale, d'autant que cela risquerait de créer une rupture d'égalité par rapport aux copropriétaires possédant les autres lots exploités commercialement.

La société du Polygone conteste toute responsabilité et reproche au premier juge de s'être livré à une appréciation erronée de la situation. Elle soutient que l'activité commerciale exercée par son locataire est conforme au règlement de copropriété litigieux, qui écarte expressément les activités de « restaurant », « débit de vins ou bar » ainsi que tout commerce pouvant générer des nuisances sonores, vibratoires ou olfactives, ce qui ne serait pas le cas de l'activité commerciale exercée par la société MDK, car l'activité de « service de narguilé », communément appelée « bar à chicha », ne serait pas assimilable à celle de bar au sens commun du terme, en l'absence de vente d'alcool, et qu'il ne s'agirait pas davantage d'un restaurant, en l'absence de mise en 'uvre de techniques de cuisson ou de réchauffement de nature à entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine provoquant des troubles olfactifs. Elle ajoute qu'à défaut d'interdiction expresse par le règlement de copropriété litigieux, l'exercice d'une activité de service de narguilé est permise sous réserve qu'elle ne soit pas source de nuisances contraires au règlement, ce qui ne serait pas le cas.

La société du Polygone fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires de cessation d'activité de son locataire est mal fondée, dans la mesure où il ne démontre pas que les nuisances qui seraient prétendument générées par l'activité de l'exploitant présentent le caractère d'un trouble anormal, en ajoutant que la clause de jouissance contenue dans le règlement est une émanation de la théorie des troubles anormaux de voisinages ; elle conteste la valeur probante des attestations, anciennes, produites par le syndicat des copropriétaires, dont la plupart évoquent essentiellement des nuisances sonores provenant de la musique émanant prétendument du lot occupé par son locataire sans que ne soit produit un constat objectif des nuisances sonores alléguées. Elle souligne, en effet, que l'huissier de justice, qui s'est présenté sur les lieux courant 2016 à 17h30, donc pendant l'ouverture du commerce, n'a pas fait état dans son constat de musique ou autre nuisance de type vibratoire de nature à troubler la quiétude tant du voisinage que de la copropriété. De plus, si l'huissier témoigne avoir senti, sur le pas de porte de l'établissement, qui était ouverte, une odeur parfumée, il ne qualifie pas cette odeur de nauséabonde ou même seulement de gênante, ni ne fait état, contrairement à certains témoins, de nuisances olfactives dans le hall, ni à l'arrière de l'immeuble, de sorte que cette odeur ne saurait en aucun cas constituer des nuisances anormales. Elle observe enfin que l'huissier de justice n'a pas davantage constaté de nuisances du fait du fonctionnement du système de ventilation installé en façade arrière de l'immeuble, contrairement à ce qu'indiquent les derniers témoignages produits. Faute de preuve d'un quelconque trouble résultant de l'activité de la société MDK, elle soutient que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts, ce d'autant que celui-ci est défaillant dans la démonstration de la réalité d'un préjudice personnellement subi par lui, dans son principe et dans son montant.

Subsidiairement, la société du Polygone forme un appel en garantie contre la société MDK sur le fondement de l'article 1728 du code civil, dès lors que le syndicat des copropriétaires apporte un certain nombre d'éléments qui conduiraient à caractériser un manquement de la société MDK à son obligation de jouissance paisible ; il s'agirait d'odeurs qualifiées de nauséabondes venant incommoder la copropriété ou encore de travaux récents au terme desquels son locataire aurait remplacé le système de ventilation sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions déposées le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de rejeter l'appel principal, de débouter la société du Polygone de ses demandes, de rejeter l'appel incident de la société MDK, de débouter la société MDK de ses demandes, de le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident, d'infirmer le jugement entrepris exclusivement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau, de condamner la société du Polygone à lui payer une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ; en tout état de cause, il sollicite la confirmation du jugement entrepris pour le surplus et la condamnation de la société du Polygone à lui payer une indemnité de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le délai de prescription applicable à son action est le délai de dix ans prévu par l'article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à la loi [Localité 2], et que ce délai a commencé à courir en 2014, date d'installation du bar à chicha de « l'Emirates » dans les locaux de la société du Polygone, de sorte que son action est recevable. Il expose qu'en vertu de l'article 5 du règlement de copropriété, le copropriétaire est responsable du respect des stipulations du règlement de copropriété par les occupants de ses lots et que, par conséquent, sa responsabilité contractuelle peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires pour les faits commis par son locataire contrevenant aux stipulations du règlement de copropriété, indépendamment de la mise en cause de celui-ci. Il estime donc avoir assigné, à juste titre, la société du Polygone, laquelle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle en autorisant dans son local commercial, situé en rez-de-chaussée de l'immeuble litigieux, l'exploitation par la société MDK d'une activité de restauration rapide et de bar à narguilé, soit d'une activité prohibée par le règlement de copropriété, qui n'autorise que les activités de bureaux commerciaux ou administratifs dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée et interdit toute exploitation de restaurant, bar ou débits de boissons ou toute autre activité commerciale pouvant incommoder les occupants de l'immeuble par des bruits, des émanations de gaz ou des odeurs, et porter ainsi atteinte à la destination d'habitation de l'immeuble.

Pour justifier sa demande de cessation de l'activité de restauration et de mise à disposition de narguilés dans le local exploité par la société MDK, le syndicat des copropriétaires soutient que l'activité de restaurant-bar à chicha est incontestablement contraire à la destination de l'immeuble et excipe de nuisances résultant de cette activité qui constituent un trouble anormal de voisinage. Il prétend que la preuve des nuisances et du trouble anormal de voisinage qu'il allègue est suffisamment rapportée par les pièces qu'il produit, à savoir le constat d'huissier, qui évoque de fortes odeurs parfumées lorsque la porte de l'établissement est ouverte, ainsi que les nombreuses attestations des habitants de la copropriété, dont certaines datent de 2022 démontrant ainsi que ces troubles persistent, et qui font état de nuisances sonores en raison de la musique diffusée dans l'établissement, de nuisances olfactives du fait des odeurs de fumée perceptibles à l'entrée dans les parties communes, notamment le hall d'entrée de l'immeuble, et qui se diffusent aussi par les gaines d'aération présentes dans les pièces d'eau des logements, et enfin des émanations de gaz liées aux remontées de fumées acres de tabac dans les appartements par la cour arrière de l'immeuble où sont rejetées ces fumées. S'il reconnaît une légère amélioration de la situation au niveau des odeurs diffusées par les gaines d'aérations présentes dans les pièces d'eau des logements depuis la modification par la société MDK de son système de ventilation, effectuée sans son autorisation le 27 janvier 2022, toutefois, il allègue que cela a eu pour corollaire une augmentation des rejets de fumées dans la cour de l'immeuble et, surtout une augmentation du bruit de soufflerie des appareils de ventilation.

Il s'estime bien-fondé à demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause les nuisances inhérentes à l'activité du fonds de commerce de « l'Emirates », reprochant ainsi au premier juge de l'avoir débouté de cette demande au motif que le préjudice n'aurait pas été subi par la totalité des copropriétaires notamment les propriétaires bailleurs, alors que ces nuisances ont eu des répercussions sur tous les copropriétaires, y compris les bailleurs, puisqu'elles ont dégradé le standing de l'immeuble et ont nécessairement eu une répercussion sur la valeur locative et patrimoniale des appartements, de sorte que le caractère collectif de son préjudice était bien établi.

Par conclusions déposées le 16 mai 2024, la société MDK demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société du Polygone à faire cesser l'activité de restauration et de mise à disposition de narguilé dans le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins et conclusions, ou subsidiairement, si la cour devait confirmer le jugement s'agissant de son activité, de débouter la société du Polygone de l'intégralité de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, et de condamner le syndicat des copropriétaires et la société du Polygone à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.

La société MDK soutient qu'à défaut d'interdiction expresse prévue par le règlement de copropriété en cause, l'exercice d'une activité de service de narguilé est permise dans les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété, sous réserve de ne pas troubler la tranquillité de l'immeuble. Elle conteste être à l'origine d'un quelconque trouble, en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence de nuisances anormales résultant de l'exercice de son activité ; aucun constat objectif démontrant l'existence des nuisances alléguées ne serait produit aux débats, et le constat établi par huissier ne relèverait ni odeur et fumée, ni aucune nuisance vibratoire de nature à troubler la quiétude de la copropriété. Elle ajoute que la clause du règlement de copropriété qui limite l'affectation des locaux commerciaux à des activités de bureau, ne peut s'interpréter en ce que seuls des bureaux peuvent être installés dans lesdits locaux. Elle reproche ainsi au premier juge d'avoir estimé à tort que son activité serait prohibée par le règlement de copropriété.

La société MDK prétend que son activité consiste seulement dans l'exploitation d'un salon de thé et d'un service de narguilé, et aucunement d'un restaurant, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, au seul motif que sa carte mentionnait que les sandwichs étaient fabriqués « maison avec des produits frais », ce qui n'impliquerait en rien une activité de restauration avec la mise en 'uvre, sur place, de techniques de cuisson ou de réchauffement de nature à entraîner la diffusion d'odeurs de cuisine provoquant des troubles olfactifs. Elle estime que le premier juge a opéré une confusion entre l'objet social et l'activité exercée par une société : la circonstance que ses statuts mentionnent qu'elle a aussi pour objet la restauration rapide ne signifierait pas pour autant qu'elle exerce une telle activité dans les locaux litigieux.

En ce qui concerne l'appel en garantie formée par la société du Polygone à son encontre, la société MDK soutient que cette demande ne peut prospérer dès lors qu'elle n'a commis aucun abus de jouissance, ni aucun manquement aux obligations découlant du bail commercial la liant à celle-ci, de sorte que seule la société du Polygone demeure responsable si la cour devait estimer que son activité est prohibée par le règlement de copropriété.

MOTIFS

Sur la demande de cessation de l'activité de restauration et de mise à disposition de narguilé

Le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer en justice le respect du règlement de copropriété dont des clauses sont rédigées comme suit.

« Il ne pourra être établi dans les locaux du rez-de-chaussée aucun restaurant, débit de vins ou bar, ni aucun autre commerce ou profession dont l'exercice dans l'immeuble pourrait soit par ses bruits, soit par des vibrations, soit par des émanations de gaz ou d'odeurs, incommoder les autres occupants de l'immeuble ».

« A l'exception des locaux du rez-de-chaussée, qui pourront être affectés comme bureaux commerciaux ou administratifs, les locaux des étages ne pourront être occupés que bourgeoisement ».

« Aucun propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ».

Le tribunal a considéré à juste titre que les deux premières de ces clauses restreignent l'usage des locaux du rez-de-chaussée en excluant par principe toute activité de restauration ou de débit de boisson et en prévoyant, de manière expresse, uniquement des activités de bureaux commerciaux ou administratifs.

Or, en l'espèce, la société MDK exerce une activité de restauration, fut-elle rapide, et de débit de boisson, même non alcoolisée, et ses horaires d'ouverture, à savoir tous les jours de 16 heures à 1 heure 30 ne sont pas ceux de bureaux commerciaux ou administratifs et apparaissent incompatibles avec la destination d'occupation bourgeoise donnée aux étages de l'immeuble.

En outre, le syndicat des copropriétaires démontre par la production de nombreux témoignages précis, circonstanciés et concordants entre eux que les occupants de l'immeuble sont incommodés par des bruits et des vibrations ou par des émanations de gaz et d'odeurs. Ces témoignages décrivent de manière concordante des bruits de musique s'entendant jusqu'aux étages supérieurs de l'immeuble, notamment la nuit jusqu'à 1 heure 30, et accompagnés de vibrations très fortes, des odeurs de cuisine, des odeurs de « Chicha » et des fumées de narguilé passant par les conduits de l'immeuble, l'escalier, ou au niveau des balcons donnant sur la cour à l'arrière de l'immeuble.

Ces témoignages, qui précisent que les nuisances sonores et les troubles causés par la clientèle nocturne ont donné lieu à des dénonciations à la police, sont corroborés par des lettres envoyées par la mairie de [Localité 1] au commerce à l'enseigne « [Adresse 8] » et au préfet, par lesquelles l'autorité municipale déclare être « régulièrement interpellée » puis « régulièrement relancée » par des riverains, dont il est précisé qu'ils sont « excédés ».

La réalité des nuisances olfactives résultant de l'activité de fumerie exercée en sus de celle de restauration, telles que décrites de manière précise et circonstanciée par de nombreux occupants de l'immeuble, est confirmée par le procès-verbal de constat du 27 octobre 2016 lors duquel l'huissier, auquel l'accès à l'établissement a été refusé, a cependant constaté qu'il en émanait « une forte odeur parfumée » et qui a également constaté la présence, à l'arrière de l'immeuble, de deux tuyaux en métal destinés à l'évacuation d'air ou de fumée, ainsi que par les photographies produites par le syndicat des copropriétaires.

Ce procès-verbal de constat est également corroboré par le « rapport de contrôle d'aération/assainissement des locaux fumeurs » versé aux débats par la société MDK dont il ressort que le local fumeur d'un volume de 38 m3 et d'une capacité d'accueil de 9 personnes, sans fenêtre, est ventilé au moyen d'un extracteur donnant sur une grille en façade du bâtiment et dont le débit s'élève 803 m3/h.

Il est ainsi suffisamment démontré que la société MDK, pour les besoins de son activité et nonobstant les travaux réalisés en janvier 2022, rejette les fumées de tabac de sa clientèle dans la cour arrière de l'immeuble, sous les fenêtres des logements des étages supérieurs.

En conséquence, compte tenu des nuisances sonores et olfactives causées par l'activité de la société MDK, qui démontrent l'incompatibilité de cette activité avec le règlement de copropriété, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société du Polygone à y mettre un terme.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires est recevable à demander réparation du préjudice collectif subi par les copropriétaires à raison de la violation du règlement de copropriété, lequel ne se confond pas avec les préjudices individuels subis par les occupants de l'immeuble.

Quant au fond, le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que les nuisances causées quotidiennement par l'activité de la société MDK durant plus de dix ans ont porté atteinte au standing de l'immeuble.

En conséquence, et compte tenu de l'importance du préjudice ainsi causé par la persistance des violations du règlement de copropriété, la société du Polygone sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l'appel en garantie de la société du Polygone contre la société MDK

Pour solliciter la garantie de la société MDK, la société du Polygone invoque l'engagement contractuel de celle-ci d'« user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

Or, d'une part, la nature même du commerce exercé par la société MDK est incompatible avec les clauses du règlement de copropriété, ce que le bailleur ne pouvait ignorer lors de la conclusions de celui-ci.

D'autre part, la société du Polygone qui ne justifie d'aucune démarche entreprise auprès de la locataire pour faire cesser les nuisances dont se plaignaient les autres copropriétaires, n'invoque aucune circonstance permettant d'établir que ces nuisances ne seraient pas inhérentes à l'activité même pour laquelle le local commercial a été donné à bail mais résulteraient d'une violation de ses dispositions.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société du Polygone de son appel en garantie.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La société du Polygone, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société du Polygone à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 4 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre ainsi que la société MDK.

PAR CES MOTIFS