CA Colmar, 2 juill. 2026, RG 22/04335

MINUTE N°

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 2 JUILLET 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/04335 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H6ZD

Décision déférée à la cour : 26 Octobre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le Cabinet [K] SAS,

sis [Adresse 2]

représenté par Me Marion BORGHI de la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat à la cour, avocat postulant et Me Etienne PERNOT, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant,

INTIMÉE :

Madame [V] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Dominique HARNIST, avocat à la cour, avocat postulant et Me Livia ALDOBRANDI, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Mme Karine PREVOT

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement après prorogation du 28 mai 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Mme Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [V] [G] a acquis le 2 mars 2015, le lot n°15, constitué d'un appartement, de deux emplacements pour voiture et d'un jardin, dans un ensemble immobilier en copropriété, à [Localité 1], édifié suivant un permis de construire obtenu le 29 janvier 2014, lequel a été transféré successivement à une société, puis au syndicat des copropriétaires le 22 août 2016. Le service de l'urbanisme de la commune de [Localité 1] a constaté des infractions au permis de construire initial, et notamment la construction par Mme [G] d'un garage sans autorisation.

Le 28 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [G] afin qu'il lui soit ordonné de mettre son lot de copropriété en conformité avec le permis de construire et les règles d'urbanisme, et ce, sous astreinte, et, à titre subsidiaire, qu'une expertise soit ordonnée pour décrire les manquements aux règles d'urbanisme affectant son lot et les moyens d'y remédier.

Par jugement du 26 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et l'a condamné aux dépens et à payer à Mme [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Après avoir constaté que le syndicat des copropriétaires ne précisait pas dans le dispositif de ses conclusions les mises en conformité sollicitées, le tribunal a retenu que la demande portait sur les éléments suivants, évoqués dans ses moyens : dépose du portail, mise en conformité du garage et suppression du châssis en toiture. Pour ces trois postes, il a retenu que :

- le syndicat des copropriétaires n'alléguait ni ne démontrait qu'ils avaient été édifiés en violation du règlement de copropriété ou porteraient atteinte aux parties communes et à l'aspect extérieur de l'immeuble,

- le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas se substituer à l'administration et solliciter la mise en conformité d'une construction édifiée par un copropriétaire à un permis de construire ou à des règles d'urbanisme, mais qu'il pouvait agir en responsabilité et ne démontrait pas le risque de sanctions administratives, civiles et pénales qu'il alléguait, lequel constituait au surplus un préjudice hypothétique.

Il a ajouté, s'agissant du garage, qu'il avait fait l'objet d'une autorisation par l'assemblée générale du 23 novembre 2015 et que la demande était imprécise, d'une part, car aucun permis de construire n'ayant été obtenu pour le garage, le syndicat des copropriétaires était mal fondé à demander la mise en conformité avec un permis de construire inexistant, et, d'autre part, car il ne précisait pas les règles d'urbanisme violées et la nature des travaux à réaliser pour y remédier.

S'agissant de la demande de dépose du portail, il a ajouté que si les procès-verbaux d'assemblée générale mentionnaient l'existence d'un portail, le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas qu'il serait toujours présent, Mme [G] indiquant l'avoir enlevé.

Pour rejeter la demande d'expertise, il a retenu que, présentée à titre subsidiaire, elle n'était pas utile à la solution du litige, dès lors qu'à supposer démontrée l'existence d'infractions aux règles d'urbanisme, le syndicat des copropriétaires ne disposait d'aucune prérogative lui permettant de demander la mise en conformité d'un lot de copropriété à ces règles.

Le 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024. Par arrêt avant-dire-droit du 10 janvier 2025, une mesure de médiation a été ordonnée. Le conseil d'une partie a, le 16 janvier 2026, informé la cour que la médiation n'avait pas abouti et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 5 mars 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré jusqu'à ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises le 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de condamner Mme [W] à mettre son lot de copropriété en conformité avec le permis de construire initial délivré le 9 janvier 2024 et avec les règles d'urbanisme, soit en sollicitant et obtenant un permis de construire modificatif régularisant la construction de son garage, soit en le démolissant, le tout sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de la débouter de ses demandes, fins et conclusions, et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires expose, en substance, que la difficulté provient du fait que le permis de construire est au nom du syndicat des copropriétaires alors que les travaux de mise en conformité concernent des parties privatives, et que l'absence de mise en conformité de son lot par Mme [G] expose le syndicat des copropriétaires à des sanctions administratives et pénales, et l'empêche de déposer la déclaration d'achèvement des travaux, alors que Mme [G] s'était engagée lors de l'assemblée générale du 27 novembre 2018 à mettre en conformité son garage au plus tard le 30 juin 2019.

Il soutient que sa demande de mise en conformité est fondée, en premier lieu, sur le code de l'urbanisme, car Mme [G] a commis une faute en construisant un garage sans autorisation d'urbanisme, en faisant valoir que :

- il lui appartient de mettre son lot en conformité avec le permis de construire qui ne prévoit pas un tel garage';

- le non-respect de l'article L.421-1 du code de l'urbanisme, exigeant un permis de construire pour les constructions, constitue une faute dont tout intéressé peut se prévaloir, s'agissant de règles d'ordre public ; il peut exciper de la violation de cette règle dès lors qu'elle cause un préjudice collectif à la copropriété et à l'ensemble des copropriétaires ; en l'espèce, l'absence de régularisation administrative du garage cause un préjudice collectif à la copropriété et l'absence de possibilité de dépôt d'une déclaration d'achèvement et de conformité est préjudiciable aux copropriétaires qui ne peuvent réaliser aucun travaux tant que la situation n'est pas régularisée';

- le garage n'est plus régularisable, les demandes de permis modificatif ont été refusées et les nouvelles règles du POS ne permettent plus de régulariser ; en outre, la copropriété ne pourra pas bénéficier de la prescription prévue par l'article L.421-9 du code de l'urbanisme ;

- ces infractions lui font courir un risque de sanctions administratives, civiles et pénales.

Il fonde, en second lieu, sa demande sur les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que Mme [G] a commis une faute en construisant un garage sans respecter les termes de l'autorisation qui lui avait été donnée par l'assemblée générale, en faisant valoir que :

- l'autorisation donnée le 23 novembre 2015 était soumise à l'obtention de l'ensemble des autorisations administratives réglementaires,

- il est fondé à demander la remise en état des lieux et à obtenir la démolition des constructions litigieuses.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que Mme [G] ne peut soutenir avoir été de bonne foi, car elle avait été informée à deux reprises de la nécessité d'obtenir une autorisation d'urbanisme (lors de l'achat de son lot et lors de l'assemblée générale précitée). Il précise qu'elle seule devait demander l'autorisation d'urbanisme puisque le garage est construit sur une partie privative, et qu'il n'a jamais été prévu que le syndicat des copropriétaires effectue les démarches à sa place.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 novembre 2024, Mme [G] conclut au rejet de l'appel. Elle demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la construction du garage était prévue dès l'origine et avait été autorisée par l'assemblée générale du 23 novembre 2015, et que bien qu'ayant établi différents projets de permis modificatif, l'architecte du projet, qui est également copropriétaire, a tardivement déposé la demande, alors que les règles d'urbanisme avaient été modifiées dans l'intervalle.

Elle indique que l'assemblée générale du 3 septembre 2019 avait autorisé le syndic à entreprendre des démarches en vue de l'obtention d'un permis modificatif sur différents points, à l'exception de son garage, que cette résolution a été annulée par un jugement du 8 décembre 2022 pour abus de majorité, et que c'est uniquement en raison de cette omission volontaire que la situation n'a pu être régularisée, elle-même ayant réalisé tous les travaux lui incombant qui ne nécessitaient pas d'autorisation administrative. Elle ajoute que le permis de construire bénéficiant au syndicat des copropriétaires, il est seul habilité à déposer une demande de permis modificatif, elle-même ne pouvant effectuer aucune démarche, et que la mise en conformité demandée est matériellement impossible en l'absence de permis de construire concernant le garage.

Elle fait aussi valoir que tant que l'autorité administrative n'aura pas exigé la remise en état, le syndicat n'a ni qualité, ni intérêt à agir à cette fin, y compris en démolition, à l'encontre d'un copropriétaire, auquel il avait préalablement donné une autorisation. Elle ajoute que le syndicat avait été initialement mandaté pour déposer la demande de permis modificatif permettant de régulariser la situation.

Elle conteste le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires, ainsi que le lien de causalité, et fait valoir qu'il n'est pas établi qu'il serait en mesure d'attester de 'la bonne fin' des travaux objets du permis de construire initial, en raison des irrégularités qui subsistent et de celles apparues récemment. Elle ajoute que celui-ci ne peut pas se substituer à l'administration et solliciter la mise en conformité d'une construction à un permis ou à des règles d'urbanisme, et soutient que le syndicat des copropriétaires est lui-même à l'origine de la situation en n'ayant pas obtenu la régularisation avant la modification du PLU.

MOTIFS

Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.

En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires, le 23 novembre 2015, a autorisé la création d'un garage par Mme [G] 'selon le plan remis ce jour et annexé au procès-verbal de l'assemblée' en précisant 'dans l'hypothèse où ces travaux conduiraient au dépôt d'un permis de construire modificatif et à la modification des esquisses et du règlement de copropriété, l'ensemble des frais afférents sera à la charge de Mme [V] [G]' et 'cette autorisation sera soumise à l'obtention de l'ensemble des autorisations administratives réglementaire.'

Manuscritement, était ajouté sous cette résolution : 'ne nécessite pas la modification des esquisses et du règlement de copropriété'.

Ainsi, l'autorisation n'a été donnée à Mme [G] que sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires.

Il est constant que le garage n'était pas prévu sur le permis de construire initial et qu'aucun permis modificatif n'en a, depuis, autorisé la construction, et ce peu important les raisons ou la question de savoir qui doit, ou devait, formaliser la demande auprès des services d'urbanisme.

Il est tout aussi constant que sa construction était soumise à l'obtention d'un tel permis, peu important l'existence d'autres non-conformités de l'immeuble alléguées par Mme [G].

Mme [G] a donc construit un garage sans disposer des autorisations administratives réglementaires, ce qu'elle n'avait pas été autorisée à faire par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a intérêt et qualité pour lui demander de remédier à cette violation de l'autorisation accordée sous les conditions précitées.

Il est également fondé à demander à Mme [G] de remettre les lieux en l'état ou de se mettre en conformité avec l'autorisation donnée par l'assemblée générale de 2015.

Ainsi, il convient de la condamner à mettre son lot de copropriété en conformité avec le permis de construire initial délivré le 9 janvier 2024 et avec les règles d'urbanisme, soit en sollicitant et obtenant un permis de construire modificatif régularisant la construction de son garage, soit en le démolissant.

L'exécution d'une telle condamnation nécessitant un certain temps, et Mme [G] ayant déjà disposé d'un temps important pour se conformer aux conditions de l'autorisation de 2015 qui lui avait été donnée ou, à défaut de remettre les lieux en l'état, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du sixième mois suivant celui de la signification de la décision à intervenir.

Succombant, elle supportera les dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et d'appel. Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [G] sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros à ce titre et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS