CA Bordeaux, 25 juin 2026, RG 25/05622

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 JUIN 2026

N° RG 25/05622 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OPCI

[B] [H]

c/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 'RÉSIDENCE [I]'

S.A.S. REYNAUD ET REBAUDIERES

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 17 novembre 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 25/01024) suivant déclaration d'appel du 25 novembre 2025

APPELANTE :

[B] [H], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me PICHON

INTIMÉES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 'RÉSIDENCE [I]' pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 2]

Représentée par Me Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me HEYERE

S.A.S. REYNAUD ET REBAUDIERES pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 3]

Représentée par Me Fabien FRANCESCHINI, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me HEYERE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Tatiana PACTEAU, conseillère,

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Sandrine LACHAISE

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1.Mme [B] [H], propriétaire d'un appartement situé au quatrième

étage de la résidence [I], située [Adresse 4], a fait assigner le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence, représenté par son syndic la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES, et le syndic lui même devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, afin de voir ordonner une expertise de son appartement et des parties communes de l'immeuble, suite à des infiltrations d'eau.

2. Par ordonnance du 17 novembre 2025 à laquelle il est référé pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure, le juge des référés à rejeté la demande d'expertise de Mme [H], la considérant inutile et dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

3. Mme [H] a formé appel le 25 novembre 2025 de la décision dont elle sollicite l'infirmation dans ses dernières conclusions du 24 février 2026 demandant à la cour de:

La déclarer recevable en son appel

Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'elle a rejeté sa demande d'expertise;

Statuant à nouveau,

Ordonner, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, une mesure d'expertise judiciaire confiée à tout expert inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d'appel de BORDEAUX, spécialisé en bâtiment et construction;

Dire que l'expert ainsi désigné aura pour mission de :

' Se rendre sur les lieux et procéder à toutes constatations utiles concernant

l'appartement de Mme [H] situé au sein de la [Adresse 5] ;

' Convoquer et entendre les parties ou leurs représentants ;

' Visiter les lieux et les décrire avec précision ;

' Constater et décrire les désordres affectant l'appartement de Mme [H], notamment les infiltrations d'eau pluviale en provenance de la toiture affectant toutes les pièces habitables, ainsi que le développement de champignons au plafond de la chambre ;

' Déterminer l'origine technique, la nature exacte et la gravité des désordres

constatés ;

' Rechercher les causes des infiltrations et des dégradations subies par les

parties privatives de Mme [H] ;

' Préciser si les désordres résultent d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble, notamment de la toiture, et depuis quelle date ce défaut d'entretien peut être caractérisé ;

' Indiquer si les travaux de rénovation de la toiture votés le 12 juin 2025 pour un montant de 220 000 euros TTC sont de nature à remédier définitivement aux infiltrations affectant l'appartement de Mme [H] ;

' Constater l'étendue des dégâts causés dans les parties privatives de Mme [H] par les infiltrations successives depuis octobre 2023 ;

' Déterminer les travaux nécessaires à la remise en état complète de l'appartement de Mme [H] et en chiffrer le coût détaillé ;

' Indiquer si les travaux de réparation dans les parties privatives peuvent être entrepris immédiatement ou s'ils doivent attendre l'achèvement complet des

travaux sur la toiture ;

' Donner tous éléments techniques permettant au juge du fond de déterminer les responsabilités respectives du syndicat des copropriétaires de la Résidence

[I] et de son syndic, la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES ;' Préciser si la carence du syndicat des copropriétaires et de son syndic dans le traitement des multiples réclamations de Mme [H] formulées par lettres recommandées des 19 novembre 2024, 02 décembre 2024, 17 décembre 2024 et 29 janvier 2025 a eu pour effet d'aggraver les dommages subis ;

' Évaluer le préjudice de jouissance subi par Mme [H] du fait de la privation partielle de jouissance de son bien depuis la déclaration de sinistre du

21 octobre 2023 jusqu'à la remise en état complète de l'appartement ;

' Donner tous éléments permettant au juge du fond d'évaluer le préjudice immatériel résultant de la détérioration de la santé du fils asthmatique de Mme [H] en raison du développement de champignons ;

' Évaluer le surcoût énergétique subi par Mme [H] du fait des infiltrations ;

' Recueillir tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

' Procéder à toutes constatations et investigations techniques qu'il estimera

nécessaires ;

' Formuler tous avis et conclusions techniques permettant de résoudre le litige ;

Dire que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de

sa désignation ;

Dire que l'expert pourra solliciter une provision sur ses honoraires auprès du juge commettant ;

Condamner le SDC de la [Adresse 5] et la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES, solidairement, aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ordonnée qui sera avancé par Mme [B] [H] ;

Condamner le SDC de la [Adresse 5] et la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES, solidairement, à payer à Mme [B] [H] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;

Dire que la présente décision sera exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

Débouter le SDC de la [Adresse 5] et la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES de leurs demandes contraires et reconventionnelles ;

Ordonner à la diligence de Mme [H] la transmission de la présente décision à l'expert désigné.

4. Le SDC de la [Adresse 5] et la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES demandent à la cour, par conclusions du 19 février 2026 de:

A titre principal

Confirmer l'ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise de Madame [H] ;

Débouter Mme [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre du SDC de la [Adresse 5] ;

Débouter Mme [H] de l'intégralité de ses demandes fins et prétentions formulées à l'encontre du syndic, la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES ;

A titre subsidiaire

En cas d'infirmation de l'ordonnance,

Prendre acte que les concluantes ne s'opposent pas à la demande d'expertise, mais ce sous les plus expresses réserves et en l'absence de reconnaissance de responsabilité ;

En tout état de cause

Condamner Mme [H] à verser au SDC de la [Adresse 5] et au syndic, la SAS REYNAUD ET REBAUDIERES la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [H] aux entiers dépens ;

5.L'affaire a été fixée à l'audience du 28 mai 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise

6. L'appelante fait grief au premier juge d'avoir estimé que l'utilité de l'expertise sollicitée n'est pas établie dans la mesure où les désordres allégués relatifs aux infiltrations d'eau en provenance de la toiture de l'immeuble, étaient connus des parties et que la toiture allait faire l'objet de travaux de rénovation pour une durée de 3 mois à partir du 6 octobre 2025 en exécution des résolutions adoptées par l'assemblée générale du 12 juin 2025 alors qu'il subsiste des incertitudes sur l'origine technique des désordres, leur étendue et les responsabilités encourues, que les infiltrations persistent même pendant les travaux de renovation et que Mme [H] a intérêt à voir suspendre la prescription de l'action en responsabilité envisagée à l'encontre du syndic pour les dommages nés dans les parties communes ayant entraîné un préjudice propre dans sa partie privative qu'il faudra évaluer et que les seuls travaux de rénovation ne sauraient réparer.

7. Le SDC de la [Adresse 5] et son syndic demandent confirmation de l'ordonnance de référé entreprise en faisant valoir que l'expertise est d'autant plus inutile à présent que les travaux commencés le 6 octobre 2025 pour une durée de 3 mois sont achevés, que Mme [H] ne justifie d'aucuns désordres postérieurs et que l'origine des infiltrations en toiture a été techniquement établie ce qui a permis de chiffrer le montant des travaux de réfection complète ayant mis un terme aux désordres. Les intimés considèrent qu'il n'existe pas de motif légitime de faire droit à la demande d'expertise pour déterminer les responsabilités du syndicat ou du syndic ni pour quantifier les préjudices matériels ou immatériels invoqués compte tenu de l'ensemble des démarches entreprises par le syndic pour remédier aux désordres et pour faire adopter la résolution autorisant les travaux de réfection.

Sur ce

8. Selon les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, toute mesure d'instruction peut être ordonnée par le juge des référés s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, le juge n'étant pas tenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de l'existence d'un motif légitime, d'ordonner une telle mesure s'il l'estime inapplicable ou inutile.

9. En l'espèce, la mesure d'expertise sollicitée, en ce qu'elle tend à faire constater les désordres affectant l'appartement de Mme [H], notamment les infiltrations d'eau pluviale provenant de la toiture et en déterminer l'origine technique, la nature exacte et la gravité n'apparaît pas utile à la solution d'un éventuel litige ultérieur.

10 En effet, les infiltrations en toiture ont été clairement identifiées, les solutions techniques permettant d'y remédier ont été chiffrées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, avec la voix de l'appelante et les travaux ont été réalisés, sans qu'il soit démontré, par un constat de commissaire de justice ou toute autre pièce probante, que de nouveaux désordres soient survenus postérieurement à l'achèvement des travaux, le seul cliché produit par Mme [H] pour démontrer le contraire n'étant pas daté et montrant seulement des traces d'écaillement de peinture au pied d'une colonne d'évacuation.

11. S'agissant de l'évaluation des divers préjudices matériels ou de jouissance invoqués par l'appelante résultant des conséquences des infiltrations subies depuis octobre 2023, les deux constats de commissaires de justice établis les 12 juillet 2024 et 6 octobre 2025 ainsi que les attestations de témoins produites, suffisent à décrire précisément les désordres affectant son logement en lien avec les infiltrations d'eau pluviale et à en permettre ainsi l'évaluation sans qu'il soit utile de recourir à une mesure d'instruction.

12. Enfin, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription de sorte que l'action en référé engagée par Mme [H] a interrompu le délai de prescription de toute action au fond qu'elle envisagerait à l'encontre des intimés.

13.L'ordonnance entreprise sera ainsi confirmée.

Sur les demandes annexes

14. L'appelante supportera les dépens d'appel et versera aux intimés ensemble, une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS