CA Angers, 30 juin 2026, RG 24/02135

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/02135 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FNBY

ordonnance du 12 novembre 2024

Président du TJ de [Localité 2]

n° d'inscription au RG de première instance 24/00049

ARRET DU 30 JUIN 2026

APPELANTE :

Madame [F] [M]

née le 13 Août 1969 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-baptiste LEFEVRE de la SARL 08H08 AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 20230217

INTIMES :

Monsieur [G] [C]

né le 02 Avril 1972 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [X] [A] épouse [C] [G]

née le 06 Février 1978 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tous deux représentés par Me Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD - GUILLOU SELARL, avocat au barreau d'ANGERS

Monsieur [D] [V]

né le 02 Décembre 1994 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Me Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier E0008DAI et par Me Elsa BEUCHER-FLAMENT, avocat plaidant au barreau de RENNES

S.A.S. CAPI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par Me Christine COUVREUX EGAL de la SCP AVOCATS CONSEILS ASSOCIES BERTON-COUVREUX-EON-GRATON, avocat postulant au barreau de SAUMUR - N° du dossier S24/0208 et par Me Hervé POQUILLON, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. DIAG&PRO

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentée par Me Thierry BOISNARD substituant Me Paul HUGOT de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de SAUMUR - N° du dossier 25S00111 et par Me Laurent LUCAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 30 septembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant un acte authentique du 11 octobre 2019, Mme [F] [M] (ci-après l'acquéreuse) a acquis une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 12], cadastrée section A n° [Cadastre 1] d'une superficie de 8 a 97 ca, moyennant le paiement de la somme de 172 000 euros, auprès de M. [G] [C] et de son épouse Mme [X] [A] (ci- après les vendeurs) par'l'intermédiaire de M. [D] [V], agent commercial (ci-après l'agent commercial) mandataire de la SAS Capi (ci-après l'agence immobilière) au vu d'un dossier de diagnostics techniques établi par la SAS Diag&Pro (ci-après le diagnostiqueur).

Par ordonnance de référé du 10 mai 2022, la président du tribunal judiciaire de Saumur saisi par l'acquéreuse a ordonné une expertise au contradictoire des vendeurs, de l'agent commercial et de l'agence immobilière avec pour mission d'examiner les désordres allégués par l'acquéreuse dans son assignation ainsi que les dommages, d'en déterminer les causes et de fournir les éléments de nature à déterminer si des responsabilités peuvent être encourues.

Par actes en date des 15 et 16 juillet et du 7 août 2024, l'acquéreuse a fait assigner en référé les vendeurs, l'agent commercial, l'agence immobilière et le diagnostiqueur aux fins de rendre communes et opposables au diagnostiqueur l'ordonnance de référé du 10 février 2022 et d'étendre les opérations d'expertise à trois désordres supplémentaires.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saumur a :

- rejeté la demande de sursis à statuer formulée par les vendeurs et l'agent commercial,

- ordonné l'extension des opérations d'expertise judiciaire ordonnée par ordonnance du 10 mai 2022 au diagnostiqueur,

- rejeté la demande d'extension de la mission de l'expert formulée par l'acquéreuse,

- condamné l'acquéreuse aux entiers dépens,

- condamné l'acquéreuse à payer aux vendeurs la somme de 1 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que les ordonnances du juge des référés sont exécutoires par provision de plein droit.

Le 23 décembre 2024, l'acquéreuse a interjeté appel, par voie électronique, de'cette décision en ce que l'ordonnance a rejeté la demande d'extension de la mission de l'expert, l'a condamnée aux dépens et à payer aux vendeurs la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 pour l'audience rapporteur du 30 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de dernières conclusions d'appelant récapitulatives en date du 16 mai 2025, l'acquéreuse demande à la cour de :

- la juger recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

-infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Saumur datée du 12 novembre 2024 en ce qu'elle :

' a rejeté sa demande d'extension de la mission de l'expert,

' l'a condamnée à verser aux vendeurs la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' l'a condamnée aux entiers dépens,

et, statuant à nouveau,

- juger qu'elle justifie d'un intérêt légitime à solliciter une extension des opérations d'expertise, et ce de surcroît dans la mesure où l'expert judiciaire a donné un avis favorable à sa demande,

- débouter l'agent commercial de sa demande tendant à confirmer l'ordonnance déférée sachant qu'il formulait toutes protestations et réserves en première instance,

- relever d'office le caractère irrecevable des éventuelles conclusions susceptibles d'être signifiées par les vendeurs, le délai de deux mois fixé par l'article 906-2 du code de procédure civil étant expiré,

- étendre les opérations d'expertise judiciaire confiés à l'expert judiciaire (qui a donné un avis favorable) aux termes de l'ordonnance de référé du 10 mai 2022 (RG 21/00101) au contradictoire de l'acquéreuse, des vendeurs, de l'agent commercial, de l'agence immobilière et du diagnostiqueur aux désordres suivants :

' transformation du garage en surface habitable sans autorisation : garage transformé par les vendeurs en buanderie d'au moins 10 m² ce qui pose un double problème puisque ce changement d'affectation n'a pas été autorisé et n'était par ailleurs pas autorisable du fait de la suppression d'une place de parking sachant que la maison en manque tant en intérieur qu'en extérieur,

' présence d'infiltrations d'eaux depuis les pierres de façades situées sous les fenêtres du 1er étage dans la salle de bains qui ont été masquées lors de la vente et accroissement très significatif des remontées d'eau dans les pierres de tuffeau autour de la porte d'entrée, les dégradant fortement tant en intérieur qu'en extérieur,

' panne du portail électrique destiné aux véhicules donnant sur la cour,

- débouter les vendeurs ou toute autre partie (notamment l'agent commercial et l'agence immobilière) des réclamations qu'ils sollicitent au titre de leurs frais irrépétibles,

- condamner les vendeurs à verser à l'acquéreuse une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- condamner les vendeurs à une amende civile de 3 000 euros, selon l'article 32-1 du code de procédure civile pour avoir communiqué sciemment des informations fausses au juge des référés en vue de l'induire en erreur,

- condamner les vendeurs à lui verser une provision sur dommages et intérêts d'un montant de 4 000 euros pour le préjudice moral important qu'elle subit.

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée en date du 28 avril 2025, l'agence immobilière demande à la cour de :

- lui donner acte de ce qu'elle formule les plus expresses protestations et réserves sur la demande d'extension de la mesure d'expertise,

- condamner l'acquéreuse à payer à la SAS Capi la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières en date du 17 mars 2025, l'agent commercial demande à la cour de :

- à titre principal, confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Saumur le 12 novembre 2024 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'elle a rejeté la demande d'extension de la mission formulée par l'acquéreuse,

- à titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour venait à infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef, lui décerner acte du fait qu'il émet toutes protestations et réserves d'usage sur les demandes d'extension de l'acquéreuse,

- en toute hypothese, condamner l'acquéreuse à lui la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée en date du 27 mars 2025, le diagnostiqueur demande à la cour de :

-prendre acte de ce qu'il n'entend pas s'opposer à la mesure d'expertise sollicitée, sous toutes protestations et réserves d'usage, Iaquelle devra étre ordonnée aux frais avancés de la demanderesse,

-condamner l'appelante aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions produisant des effets juridiques auxquels la cour est tenue de répondre.

I- Sur la recevabilité des conclusions des vendeurs

L'article 906-2 du code de procédure civile prévoit en son 2ème alinéa que 'L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.'

En l'espèce, l'appelante a notifié ses conclusions le 6 mars 2025, sans'que les vendeurs, qui ont constitué un avocat le 4 janvier 2025, n'aient conclu dans le délai de deux mois ni justifié de l'acquittement du timbre fiscal prévu par l'article 963 du code de procédure civile.

Cependant, dès lors que les vendeurs n'ont pas conclu, la demande de déclarer leurs conclusions irrecevables est sans objet.

II- Sur la demande d'extension des opérations d'expertise judiciaire

Le jugement

Le juge a relevé que l'acquéreuse ne justifiait pas d'un motif légitime concernant l'extension de la mission aux travaux du garage alors que l'expert a retenu que l'acte de vente mentionnait l'acquisition d'un bien avec buanderie et ateliers et non avec garage ; qu'aucune déclaration ou autorisation n'était nécessaire en l'absence de création d'une surface habitable.

Il a exclu l'extension de l'expertise concernant les infiltrations relevant que l'acquéreuse ne produisait à cet égard que le pré-rapport de l'expert qui mentionnait expressément que ce point était en lien direct avec les infiltrations des portes dans l'entrée et la cuisine et que ces infiltrations étaient normales au regard de l'âge de la maison, de la présence de pierres de tuffeau abîmées et des menuiseries vétustes ce dont l'acquéreuse avait connaissance.

Le juge a considéré qu'une expertise du portail n'était pas pertinente alors qu'il n'était pas contesté que son mécanisme avait été remplacé par l'acquéreuse et que, si un dysfonctionnement électrique était la cause de ce désordre, celui-ci faisait d'ores et déjà partie de la mission de l'expert.

Moyens des parties

L'acquéreuse souligne que l'expert a émis un avis favorable l'extension de sa mission. Elle critique les termes de l'ordonnance relevant que la buanderie est une surface habitable en application de l'article R. 111 -2 du code de la construction d'habitation de sorte qu'il appartenait au vendeur de déclarer les travaux de transformation. Elle souligne le préjudice subi du fait de la transformation du garage en buanderie puisqu'elle ne dispose d'aucune place de stationnement.

Elle relève que le pré-rapport de l'expert, sur lequel s'est fondé le juge des référés, contient une erreur manifeste en ce que la présence d'infiltrations depuis des menuiseries n'a rien de normal; qu'elle ne pouvait avoir conscience de ces infiltrations alors qu'elle a visité le bien en plein été ; qu'il n'appartenait pas au juge des référés de trancher le fond du litige mais de vérifier l'existence d'un intérêt légitime à la demande d'extension.

Elle soutient que le bien vendu disposait de deux portails et qu'elle n'a entrepris aucun travaux sur le portail pour l'accès des véhicules.

Elle ajoute que l'agent commercial ne peut conclure à la confirmation de l'ordonnance ce qui constitue une prétention nouvelle en cause d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'il s'était contenté de formuler toutes protestations et réserves en première instance.

L'agence immobilière et le dianostiqueur indiquent qu'ils n'entendent pas s'opposer à l'extension de la mesure d'expertise sollicitée sous toutes protestations et réserves d'usage.

L'agent commercial fait état de ce que l'acquéreuse ne pouvait ignorer la transformation du garage pour avoir visité le bien ; que l'expert a retenu que les infiltrations en façade provenaient des menuiseries ; que les motifs du premier juge s'agissant de la panne du portail électrique sont pertinents de sorte que l'ordonnance doit être confirmée. Il ajoute qu'en tout état de cause il conteste toute responsabilité du chef de ces désordres.

Réponse de la cour

A titre liminaire, la cour relève que la demande d'extension d'expertise était soumise au premier juge de sorte qu'il ne s'agit pas d'une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile et que l'agent commercial peut donc valablement conclure à la confirmation de la décision entreprise et ce d'autant plus que l'émission de protestations en première instance ne saurait valoir acquiescement à la demande.

L'article 145 du code de procédure civile dispose que 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

Aux termes de l'article 149 du code de procédure civile, le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l'étendue des mesures prescrites.

En l'espèce, selon l'ordonnance de référé du 10 mai 2022, la mission de l'expert judiciaire est d'examiner les désordres allégués listés de la manière suivante par l'expert :

- pannes d'électricité,

- désordres de la cuve à fioul,

- cloison du deuxième étage trouée,

- insuffisance de la puissance du poêle,

- installation volontaire de végétation pour masquer les fenêtres de la voisine,

- serrure du portail d'entrée défaillante,

- évacuation non conforme des eaux usées,

- défaut de solidité de la dalle,

- présence d'une fosse septique cachée sous la terrasse et désordres de cette fosse,

- infiltrations en bas des murs de la cuisine et infiltrations persistantes au plafond de la cuisine malgré les travaux du toit terrasse,

- impossibilité de vendre en résidence secondaire à cause de la fosse septique,

- pavés autobloquants se soulevant sur la terrasse,

- infiltrations par les portes de l'entrée et la cuisine en cas de pluie sur les murs de la façade.

Dans son projet de rapport du 31 juillet 2023, l'expert indique 'Concernant l'extension de ma mission à de nouveaux désordres, je n'en vois pas l'utilité pour les raisons suivantes,

Dans le cadre d'une transformation partielle du garage en buanderie, l'affectation globale du garage n'est pas modifiée, de plus qu'il n'y a pas de création de pièce habitable et de transformation extérieure nécessitant le dépôt d'une déclaration de travaux ou d'une autorisation administrative.

Les éventuels problèmes d'humidité affectant les menuiseries extérieures et portes sont liés à l'état de vétusté de celles-ci dont Mme [M] avait connaissance lors de la vente du bien.

Enfin les éventuelles infiltrations d'eau dans la salle de bains sont à l'origine de l'état de vétusté des menuiseries et de la maison datant de 1890.'

Si dans son courrier électronique du 3 juin 2024, l'expert indique qu'il autorise l'extension de la procédure aux trois désordres, ce message non motivé n'est pas de nature à remettre en cause son appréciation préalable et argumentée sur l'opportunité d'une telle extension.

S'agissant de la transformation du garage, la cour relève en premier lieu qu'il n'appartient pas à l'expert de vérifier la nécessité ou non d'une autorisation pour la transformation du garage, cette question étant une question juridique qui ne saurait être soumise à un expert technique. S'il existe une discordance entre l'acte de vente qui ne fait pas état de la présence d'un garage dans l'immeuble acheté et les conclusions de l'expert qui mentionne dans son projet de rapport que la maison comprend au rez-de-chaussée un garage, ce seul élément ne saurait justifier une extension de l'expertise alors qu'il résulte des conclusions mêmes de l'appelante qu'elle conteste l'existence d'un garage et que cette inexistence a été confirmée par les vendeurs dans leurs conclusions de première instance. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que la situation de l'immeuble est bien celle mentionnée dans l'acte authentique de vente.

Dès lors que l'acquéreuse a bien reçu ce qu'elle a acheté et qu'elle ne pouvait ignorer la transformation du garage alors qu'elle a visité les lieux, elle ne justifie pas d'un intérêt légitime à une extension de l'expertise à ce titre. Par'ailleurs, la cour relève que la demande d'extension d'expertise ne prévoit pas sur quel point l'expert devrait se prononcer, celle-ci se contentant d'affirmer la transformation, qui est effectivement établie à la comparaison des deux actes de vente, sans préciser en quoi la mission d le'expert devrait consister.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté l'extension de l'expertise concernant la transformation du garage.

S'agissant des infiltrations d'eau, l'appelante fait état au titre de sa demande d'extension d'expertise d'infiltrations depuis les pierres de façade du premier étage dans la salle de bains et des pierres de tuffeau autour de la porte d'entrée. Cependant, elle n'apporte aucun élément de nature à justifier de ces infiltrations par les pierres. Ainsi, les photographies produites font apparaître des infiltrations à la jointure entre les pierres et les menuiseries. Or, il apparaît que l'expert s'est prononcé en son point 13 sur les infiltrations sur les murs de la façade retenant dans le pré-rapport que les menuiseries extérieures sont vétustes et peu étanches entraînant des infiltrations.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il n'y avait pas lieu à extension d'expertise sur ce point.

Concernant la panne du portail, il résulte de l'expertise que la serrure du portillon a été réparée. Si les vendeurs ont indiqué devant le premier juge, sans être contredits par l'acquéreuse, que le mécanisme avait été changé, cet élément ne peut plus être considéré comme constant en cause d'appel alors que l'acquéreuse explique qu'il y a eu confusion entre les travaux entrepris sur le portail piéton et ceux réalisés sur le portail véhicule. L'appelante justifie avoir dénoncé ce désordre par le biais du dire de son conseil du 29 septembre 2023 mentionnant que 'la motorisation du portail électrique définitivement HS depuis le début de cette année, après avoir été défectueuse depuis le début de son aménagement'. Ce dire impute la panne à ce que 'l'étanchéité du boîtier n'a pas été effectuée lors de l'installation faite par M. [C], et les fils du bras droit sont à nu en pleine terre comme l'atteste le diagnostic DIAGAMTER'. Cette cause électrique pourrait entrer dans le champ de la mission de l'expert ainsi que valablement retenu par le premier juge. Cependant, dès lors que l'expert ne s'est pas prononcé sur ce point dans son pré-rapport et qu'il a donné son accord à l'extension de sa mission sur ce point, il est préférable de passer par une extension de sa mission pour éviter toute difficulté à ce titre alors que la première mission mentionnait uniquement les désordres évoqués par l'acquéreuse dans l'assignation qui incluait effectivement, selon l'expert, des pannes électriques mais pas celle du portail intervenue ultérieurement.

Dans ces conditions, l'appelante justifie bien un intérêt légitime à l'extension de l'expertise sur ce désordre invoqué de sorte que le jugement sera infirmé et que la cour, statuant à nouveau, ordonnera cette extension.

III- Sur la demande de provision et d'amende civile

Moyens des parties

L'acquéreuse soutient que les vendeurs ont eu un comportement déloyal pendant la procédure de référé en omettant de signaler que la propriété disposait de deux portails et en insistant sur les erreurs manifestes du rapport d'expertise ; que de ce fait elle s'est trouvée contrainte d'interjeter appel et a subi un important préjudice moral aggravé par sa vulnérabilité.

Réponse de la cour

Aucune faute procédurale des vendeurs n'est démontrée alors que l'ordonnance entreprise est majoritairement confirmée et que, s'agissant de l'extension d'expertise aux désordres du portail, cette demande n'avait été rejetée en première instance que du fait de l'absence de contestation par l'acquéreuse du remplacement du mécanisme du portail.

En conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner une amende civile ni de faire droit à la demande indemnitaire au titre d'un préjudice moral en lien avec cette procédure. Les demandes de l'acquéreuse sur ces points seront donc rejetées.

IV- Sur les dépens et aux frais irrépétibles

S'agissant d'une expertise ordonnée dans l'intérêt de l'acquéreuse, les dispositions de l'ordonnance dont appel l'ayant condamnée aux entiers dépens seront confirmées.

C'est par de justes motifs d'équité que l'appelante a été condamnée à verser au vendeur une somme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point.

Pour les mêmes motifs, l'appelante sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. L'agence immobilière et l'agent commercial seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,