CA Angers, 30 juin 2026, RG 24/01258

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE

ERSA/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/01258 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FLAW

jugement du 23 mai 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d'inscription au RG de première instance 23/00445

ARRET DU 30 JUIN 2026

APPELANT :

Monsieur [H] [B]

né le 10 Août 1981 à [Localité 2] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Isabelle BERTHELOT de la SELARL H2C, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 20240145

INTIME :

Monsieur [X] [S]

né le 25 Août 1948 à [Localité 4] (87)

[Adresse 2]'

[Localité 5]

Représenté par Me Jean-yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20221054

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 27 avril 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport et devant Madame Pham, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, oremier président

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2015, M. [H] [B] (ci-après, le locataire) a conclu un bail avec M. [X] [S] (ci-après, le bailleur) concernant un box fermé n°27 situé [Adresse 3] [Localité 6].

Par acte en date du 30 juin 2022, le bailleur a fait délivrer un congé au locataire devant prendre effet le 1er août 2022.

Par acte en date du 12 août 2022, le bailleur a fait citer le locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans sollicitant notamment la validation du congé.

Par ordonnance en date du 9 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a rejeté la demande du bailleur retenant l'existence d'une contestation sérieuse quant à la validité du congé délivré.

Par assignation en date du 16 février 2023, le bailleur a fait citer le locataire devant le tribunal judiciaire du Mans.

Par jugement contradictoire en date du 23 mai 2024, le tribunal judiciaire du Mans a :

- constaté la résiliation du bail conclu entre le bailleur et le locataire portant sur le box fermé n°27 situé [Adresse 3] [Localité 6], à effet au 1er août 2022 ;

- ordonné en conséquence au locataire de libérer les lieux de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement ;

- à défaut, autorisé le bailleur, à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné le locataire à payer au bailleur les sommes de 1 365 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à la date de décision et de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

- condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 65 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- débouté les parties de leurs autres demandes ;

- condamné le locataire à verser au bailleur une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le locataire aux dépens ;

- rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Le 12 juillet 2024, le locataire a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté le bailleur de ses autres demandes et rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Par conclusions d'intimé du 6 août 2025, le bailleur a formé appel incident du jugement en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes et en ce qu'il a condamné le locataire à lui verser la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 mars 2026 pour l'audience rapporteur du 27 avril 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de dernières conclusions d'appelant n°2 en date du 5 novembre 2025, le locataire demande à la cour :

- d'infirmer le jugement entrepris des chefs du dispositif en ce que la première chambre civile près le tribunal judiciaire du Mans :

' a constaté la résiliation du bail conclu portant sur le box fermé n°27 situé [Adresse 3] [Localité 6], à effet au 1er août 2022 ;

' lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement ;

' à défaut, a autorisé le bailleur, à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

' a autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

' a rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

' l'a condamné à payer au bailleur les sommes de 1 365 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à la date de décision et de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

' l'a condamné à payer au bailleur la somme de 65 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

' a débouté les parties de leurs autres demandes ;

' l'a condamné à verser au bailleur une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

' l'a condamné aux dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

- de constater que le bailleur n'a pas préalablement à la délivrance du congé fait délivrer une sommation ou un commandement de payer resté infructueux ;

Ce faisant,

- de prononcer l'annulation du congé pour reprise signifié le 30 juin 2022 ;

- de déclarer le bailleur irrecevable, en tous cas, mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ; l'en débouter ;

- de déclarer le bailleur mal fondé en son appel incident ; l'en débouter ;

- de condamner le bailleur au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le locataire fait valoir que le bailleur a notifié un congé suite à l'absence de réglement de l'augmentation de loyer depuis le 1er mars 2022 ; qu'en application du contrat de bail, une telle cause de résiliation nécessitait un commandement de payer préalable resté infructueux ; qu'un tel commandement ne lui a pas été délivré dès lors que les deux lettres recommandées étaient adressées à son épouse non titulaire du bail et alors qu'une procédure de divorce était en cours ; qu'en conséquence le congé délivré n'est pas valable. Il souligne que la preuve du vrai motif du congé est établi au regard des lettres adressées avant le congé délivré par huissier mais également du fait de l'inconstance du bailleur dans ses explications quant au véritable motif du congé.

Le locataire soutient que le juge a statué ultra petita s'agissant de l'arriéré dès lors que le bailleur sollicitait le paiement d'une somme de 377 euros ; qu'aucun arriéré n'est démontré.

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimé en date du 6 août 2025, le bailleur demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

' a constaté la résiliation du bail conclu portant sur le box fermé n°27 situé [Adresse 3] [Localité 6], à effet au 1er août 2022 ;

' a ordonné en conséquence au locataire de libérer les lieux de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement ;

' à défaut, l'a autorisé, à faire procéder à l'expulsion des locaux loués et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

' l'a autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

' a rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

' a condamné le locataire à lui payer les sommes de 1 365 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à la date de décision et de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

' a condamné le locataire à lui payer la somme de 65 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- donner acte au locataire de son départ des lieux le 21 juin 2024, et en conséquence liquider l'indemnité d'occupation postérieure au jugement pour la période du 1er juin au 21 juin 2024 à un montant de 45,50 euros ;

Faisant droit à son appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes et en ce qu'il a condamné le locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

Statuant de nouveau sur les demandes à caractère indemnitaires,

- condamner le locataire à lui payer une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts actualisés à la date du jugement entrepris en réparation du préjudice subi du fait de son maintien illégitime dans les lieux ;

- condamner le locataire à lui verser la somme de 500 euros par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son maintien illégitime dans les lieux, à compter du jugement entrepris jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- condamner le locataire au paiement d'une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, concernant les frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens exposés devant la cour.

Le bailleur affirme que le bail litigieux est soumis aux dispositions du droit commun et que le congé peut être délivré sans avoir à justifier d'un motif particulier ; que le congé délivré n'était pas en lien avec des sommes impayées ; que la procédure à mettre en oeuvre en cas d'impayé ne pouvait l'être puisque les sommes dues par le locataire ne représentaient pas un mois de loyer.

Le bailleur indique que le tribunal n'a pas statué ultra petita mais a calculé les sommes dues en y intégrant l'indemnité d'occupation mensuelle qui était sollicitée.

Le bailleur indique que le locataire s'est maintenu de façon illégitime dans le garage pendant deux ans au mépris de son droit de propriété, aggravant ainsi son préjudice moral.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION :

I- Sur la validité du congé en date du 30 juin 2022

C'est par une motivation pertinente, non critiquée en cause d'appel, et que la cour adopte, que le premier juge, relevant que le bail conclu était soumis aux dispositions de droit commun des articles 1713 et suivants du code civil, a retenu qu'il avait été reconduit tacitement à compter du 22 octobre 2016 et qu'il pouvait y être mis fin à tout moment moyennant le respect d'un délai de préavis.

Le contrat de bail, dans un paragraphe intitulé 'clause résolutoire, clause pénale' indique 'en cas d'inexécution constatée d'une des clauses du présent contrat, et notamment à défaut du paiement intégral, à son échéance exacte du loyer, taxes et charges, le bailleur pourra résilier de plein droit la présente location un mois après une sommation d'exécution ou de commandement de payer resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire'.

S'agissant du congé, le contrat de bail, dans un paragraphe intitulé 'forme du congé, durée du préavis' indique ' le congé devra être signifié de part et d'autre en prévenant l'autre partie : un mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Tout congé sera obligatoirement donné pour le premier du mois suivant'.

En conséquence, deux modalités de fin de bail étaient bien prévues : l'une par le biais de l'acquisition d'une clause résolutoire et l'autre par le congé valablement délivré, sans que l'une n'exclut l'autre. Dans ces conditions, l'invocation préalable par le bailleur d'un impayé ne fait pas obstacle à la délivrance ultérieure par ce dernier d'un congé. Dès lors, les contestations du locataire sur l'existence d'un impayé et les modalités de notification des mises en demeure sont inopérantes alors que le bailleur a ultérieurement fait délivrer un congé et ne se prévaut pas de l'acquisition de la clause résolutoire.

Si au terme de ses conclusions le locataire semble soutenir qu'en réalité le congé serait frauduleux, il ne le démontre pas alors qu'un tel congé n'a pas à être motivé de sorte qu'il peut valablement faire suite à un désaccord sur le montant du loyer.

Le 30 juin 2022, le bailleur a donné congé au locataire avec libération des lieux au 1er août 2022 par acte d'huissier en indiquant que le congé est donné 'en vue de la reprise effective des lieux mais aussi pour refuser son renouvellement'. A défaut de contestation des formes de ce congé, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'il avait été valablement délivré de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux, autorisé l'expulsion et le stockage des effets éventuellement laissés dans les lieux.

II- Sur les demandes du bailleur au titre de l'arriéré locatif

Au terme de son assignation devant le premier juge délivrée le 16 février 2023, le bailleur a demandé la condamnation du locataire au paiement d'une somme principale de 377 euros correspondant au décompte des loyers et indemnités d'occupation impayées à la date de l'assignation, outre les intérêts au taux légal, à compter de la première mise en demeure et jusqu'à parfait paiement, ainsi que la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer de 69 euros à compter du 1er août 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, outre indexation sur l'indice du coût de la construction. Ainsi, au regard de la demande d'actualisation, les demandes du bailleur pour un arriéré arrêté à la date du jugement s'élevaient à 1 412 euros (377 euros pour les loyers arrêtés au 16 février 2023 + 1 035 (15x 69 euros) pour la période de mars 2023 à mai 2024).

Dès lors, le premier juge n'a pas statué ultra petita en condamnant le locataire à payer au bailleur la somme de 1 365 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au mois de mai 2024.

Le bailleur ne conteste pas les dispositions du jugement ayant retenu un montant de loyer puis d'indemnité d'occupation à hauteur de 65 euros par mois pas plus qu'il ne conteste le montant de l'arriéré retenu par le premier juge qui correspond à 21 mensualités impayées.

Il appartient au locataire qui se prétend libéré de justifier des paiements réalisés en application de l'article 1353 du code civil. Or, le locataire qui conteste tout impayé se contente de produire une copie écran d'une demande de virement d'un montant de 65 euros au titre du loyer d'octobre 2022 qui ne saurait valoir preuve de paiement en l'absence de relevé bancaire selon lequel ce virement, mentionné comme 'en attente' dans le document, aurait été effectif. En tout état de cause, la seule demande à hauteur de 21 loyers pour la période de 22 mois d'août 2022 (date du début des impayés selon le décompte de l'huissier) à mai 2024 n'est pas incompatible avec un versement qui serait intervenu en octobre 2022.

En conséquence, le jugement ayant condamné le locataire au paiement de la somme de 1 365 euros au titre des indemnités d'occupation suivant décompte arrêté au mois de mai 2024 sera confirmé.

Le locataire a quitté les lieux le 21 juin 2024. Il reste donc redevable pour la période du mois de juin 2024 d'une indemnité d'occupation d'un montant de 45,50 euros (65 €/30 jours x 21jours). En conséquence, il convient de faire droit à la demande d'actualisation en cause d'appel et de condamner le locataire à verser au bailleur la somme de 45,50 euros pour la période du 1er juin au 21 juin 2024.

III- Sur les demandes indemnitaires du bailleur

Par des motifs pertinents, le jugement dont appel a estimé que le préjudice subi, à savoir un maintien illégitime dans les lieux, reste modéré au regard des sommes qui seront versées au propriétaire au titre de l'indemnité d'occupation. Par ailleurs, la cour relève que le bailleur se contente de faire valoir le caractère déplaisant du maintien dans les lieux et le comportement agressif et de mauvaise foi du locataire de sorte qu'il n'invoque qu'un préjudice moral. En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a alloué au bailleur la somme de 500 euros et le jugement sera confirmé.

En cause d'appel, le bailleur qui sollicite en outre une somme mensuelle de 500 euros par mois d'occupation n'invoque pas plus un préjudice autre que moral. Or, le locataire a quitté les lieux le 21 juin 2024 soit dans le mois suivant le jugement de sorte qu'aucun préjudice supplémentaire n'est caractérisé et que la demande en ce sens du bailleur sera rejetée.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ces dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens.

L'appelant, qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel et à payer au bailleur la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS :