CA Angers, 30 juin 2026, RG 24/00581

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE

MP/SP

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00581 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FJPD

jugement du 23 janvier 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

n° d'inscription au RG de première instance 20/01530

ARRET DU 30 JUIN 2026

APPELANTS :

Monsieur [L] [P]

né le 3 mars 1979 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [R] [U] épouse [P]

née le 4 février 1983 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Sonia BERNIER, avocat au barreau d'ANGERS

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Adresse 2]', représenté par son Syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Cyrille GUILLOU, avocat au barreau d'ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 9 février 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame CORBEL, présidente de chambre

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA'CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [L] [P] et Mme [R] [U], épouse [P], sont propriétaires dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1] soumis au statut de la copropriété, d'un appartement et d'une cave constituant les lots n°5 et n°18 du bâtiment A ainsi que du lot n°19 correspondant à la totalité du bâtiment annexe B, à usage actuel de remise ou garage, et à une partie de cour sur le devant jusqu'au bâtiment C.

Par mail du 30 mars 2020, M. [P] a informé le syndic de copropriété, le cabinet Lutz, qu'il effectuait les démarches en vue d'un changement d'usage du bâtiment B pour l'aménager en surface habitable et qu'il avait obtenu l'accord des services de l'urbanisme et de l'architecte des bâtiments de France, en donnant le numéro de dossier consultable s'y rapportant.

Par courriel du 4 juin 2020, M. [P] a fait savoir au syndic de copropriété que le changement d'affectation du lot ne devait pas être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires puisqu'il ne changeait pas la destination de l'immeuble.

Par mail du 5 juin 2020, le syndic a répondu à M. [P] qu'après avoir consulté un avocat, l'autorisation de travaux devait être mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le 30 juin 2020, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé d'autoriser les travaux d'aménagement et de changement d'usage et d'affectation du lot n°19.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 juillet 2020, le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié à M. et Mme'[P].

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2020, M. et Mme [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire d'Angers, aux fins de demander l'annulation de la délibération leur refusant l'aménagement, le changement d'usage et d'affectation de leur lot n°19.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' a sollicité du juge de la mise en état que soit ouverte une médiation.

Par ordonnance du 28 mars 2022, le juge de la mise en état a notamment constaté que M. et Mme [P] s'opposaient à la demande de médiation formée par le syndicat des copropriétaires et en conséquence débouté ce dernier de sa demande de médiation.

Par jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire d'Angers a :

- déclaré M. et Mme [P] recevables en leurs demandes ;

- débouté M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de la délibération refusant l'aménagement, le changement d'usage et d'affectation du lot n°19 ;

- débouté M. et Mme [P] de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de remise en état d'origine du lot n°19 ;

- condamné M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- débouté M. et Mme [P] de leur demande de paiement de frais irrépétibles ;

- condamné M. et Mme [P] aux dépens ;

- débouté M. et Mme [P] de leur demande de dispense de participation aux frais relatifs à la présente procédure .

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les travaux prévus par M.'et Mme [P] ne se limitent pas à la modification de l'intérieur du local mais seront visible depuis l'extérieur, de sorte qu'il est nécessaire qu'ils soient soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

S'appuyant sur un constat d'huissier en date du 2 décembre 2022, le tribunal a constaté que la fenêtre située à l'étage du bâtiment permet d'avoir une vue directe sur l'appartement d'en face, et que si cette fenêtre était présente lors de l'acquisition du bien, le local était alors affecté à usage de remise ou de garage. Par conséquent, le tribunal a considéré que le refus d'aménagement, de changement d'usage et d'affectation du lot n°19 ne constitue pas un abus de droit.

Le 28 mars 2024, M. et Mme [P] ont interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu'elle les a déclarés recevables en leur demandes, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle, a débouté les parties du surplus de leurs demandes et rappelé que l'exécution provisoire est de droit, intimant le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]'.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 janvier 2026 pour l'audience du 9 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de conclusions récapitulatives n°3 d'appelants en date du 5'janvier 2026, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

- déclarer l'appel recevable ;

- rejeter la demande de mise en 'uvre d'une audience de règlement amiable entre les parties ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a les déclarés recevables en leurs demandes ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' de sa demande reconventionnelle de remise en état des lieux ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' de son appel incident portant sur ces deux chefs de jugement ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

les a déboutés de leur demande d'annulation de la délibération refusant l'aménagement, le changement d'usage et d'affectation du lot n°19 ;

les a déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;

les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

les a déboutés de leur demande de paiement de frais irrépétibles ;

condamné M. et Mme [P] aux dépens ;

les a déboutés de leur demande de dispense de participation aux frais relatifs à la présente procédure.

Réformant et statuant à nouveau,

- juger que les travaux projetés ne sont pas contraires à la destination de l'ensemble immobilier en copropriété ;

- juger que les travaux projetés ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires ;

- juger que le syndicat des copropriétaires ne pouvait, sans méconnaître la liberté d'un copropriétaire d'user et de jouir librement des parties privatives, porter à l'ordre du jour l'autorisation de l'aménagement, le changement d'usage et d'affectation du lot n° 19 dont ils sont propriétaires ;

- annuler la délibération en date du 30 juin 2020 leur refusant l'aménagement, le changement d'usage et d'affectation du lot n° 19 dont ils sont propriétaires ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' à leur verser à M. et Mme [P] la somme de 5 000 euros HT soit 6 000 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- juger qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure et des frais occasionnés pour les besoins du présent litige (y compris les frais de consultation d'avocat, engagés antérieurement par le syndicat des copropriétaires, en lien avec le présent litige)';

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' aux entiers dépens, de première instance et d'appel, recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions de procédure du 14 janvier 2026, M. et Mme [P] demandent à la cour d'ordonner le rejet des débats des conclusions signifiées la veille au soir de la clôture pour le syndicat des copropriétaires '[Adresse 2]'.

Par conclusions d'intimé récapitulatives en date du 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' demande à la cour de :

- ordonner la mise en oeuvre d'une audience de règlement amiable entre les parties ;

Au fond,

- déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés M. et Mme [P] en leur demande d'annulation d'une délibération de l'assemblée générale du 30 juin 2020 alors que le projet qu'ils demandent à voir valider a été par eux modifié en octobre 2023, et n'a donc jamais été soumis à délibération de l'assemblée générale qui ne s'est donc pas prononcée ;

- infirmer le jugement et déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés les M. et Mme [P] en leur demande d'annulation d'une délibération de l'assemblée générale du 30 juin 2020 liée à des travaux qu'ils ont, pour une grande partie, largement effectués, travaux dont la réalité est rapportée par un constat de commissaire de justice ;

- déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés M. et Mme [P] en leur demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale légitime dès lors que les pétitionnaires n'ont pas souhaité expliquer leur projet et n'ont pas surtout expliqués quelle serait la superficie des combles qui serait concernée par les travaux, lesdits combles n'étant aménageables que pour partie ;

Subsidiairement,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur action dirigée à contre lui en ce qui concerne le rejet de leur demande d'annulation de la résolution 19 de l'assemblée générale du 30 juin 2020 en raison de l'atteinte directe aux droits des autres propriétaires générée par leurs travaux ;

En tout état de cause,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande injustifiée de dommages-intérêts et de leur demande de non-participation à la dépense commune des frais de procédure ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande de frais irrépétibles et les a condamnés à lui payer une somme de 2'000 euros à ce titre ainsi qu'aux entiers dépens ;

- infirmer le jugement et ordonner que M. et Mme [P] remettent leur lot n°19 dans son état d'origine avant l'exécution des travaux qu'ils ont d'ores et déjà réalisés, notamment en ce qui concerne le chauffage, l'électricité et l'eau et tous éléments destinés à la vie quotidienne d'éventuels occupants et ceci sous l'astreinte qu'il plaira à la cour de fixer ;

- condamner M. et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 2]' pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Immo de France Ouest, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de:

- débouter les époux [P] de leur demande de rejet des débats des conclusions du syndicat intimé qui en sa position de défendeur a conclu le lendemain du dépôt des dernières conclusions des appelants ;

- révoquer l'ordonnance de clôture du 7 janvier 2026 et le cas échéant fixer une nouvelle date de clôture ;

- ordonner la réouverture des débats, avec en tant que de besoin fixation d'une audience de plaidoirie ;

- ordonner la mise en oeuvre d'une audience de règlement amiable entre les parties ;

- statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455'du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

Sur la demande de rejet par les époux [P] des conclusions de l'intimé du 6 janvier 2026 et sur la demande de révocation de la clôture des débats par le syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

M. et Mme [P] font valoir que leurs écritures postérieures à la clôture sont recevables en application de l'article 914-3 du code de procédure civile puisqu'ils demandent le rejet des dernières conclusions de l'intimé. Ils indiquent que le syndicat des copropriétaires a attendu la veille au soir de la clôture pour signifier leurs conclusions alors qu'il n'est pas démontré qu'il ne pouvait pas les transmettre plus tôt. Ils relèvent que les dernières conclusions de l'intimé comprend une demande nouvelle. Ils concluent que le syndicat des copropriétaires a procédé à une stratégie déloyale visant à paralyser le principe du contradictoire et l'équité de la procédure. Ils rappellent que selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, la cour ne peut pas dans une même décision, révoquer la clôture, clôturer les débats à l'audience, et statuer sur le fond.

Le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 803 et 914-3 du code de procédure civile, demande la révocation de la clôture. Il indique que dans ses écritures du 23 décembre 2025 il répond aux conclusions adverses et apporte un élément d'actualisation en lien avec le changement de syndic. Il précise que la demande de désignation d'un expert figurait déjà dans le corps de ses écritures du 23 décembre 2025 et que celle-ci a été ajoutée dans le dispositif de ses conclusions du 6 janvier 2026; Il fait valoir que la demande de tenue d'une audience de règlement amiable peut être formée à tout moment de la procédure. Il conteste toute intention dilatoire et il observe que, le cas échéant, les époux [P], pouvaient demander une révocation de la clôture pour répondre à ses dernières conclusions;

Réponse de la cour

L'article 914-3 du code de procédure civile dispose qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Ce même article énonce des exceptions au principe dont les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. L'article 914-4 du code de procédure civile ajoute que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit après l'ouverture des débats par décision de la cour.

L'article 15 du même code énonce la règle selon laquelle les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacun soit à même d'organiser sa défense.

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même, le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens et les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été mis à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l'espèce la clôture a été prononcée le 7 janvier 2026.

La chronologie des échanges de conclusions à proximité de la date de la clôture est la suivante :

- conclusions des époux [P] le 4 novembre 2025 ;

- conclusions du syndicat des copropriétaires le 23 décembre 2025, comprenant notamment une nouvelle demande tendant à ce qu'il soit ordonné une audience de règlement amiable entre les parties :

- conclusions des époux [P] le 5 janvier 2026, lesquelles ne comprennent pas de nouvelles demandes sauf à demander le rejet de la demande de mise en oeuvre d'une audience de règlement amiable ;

- conclusions du syndicat des copropriétaires du 6 janvier 2026 comprenant une nouvelle demande, formée à titre subsidiaire, et tendant à ce que soit désigné un expert aux frais des appelants ;

- conclusions des époux [P] du 14 janvier 2026 tendant à obtenir le rejet des débats des conclusions de l'intimé signifiées la veille de la clôture ;

- conclusions du syndicat des copropriétaires du 23 janvier 2026 sollicitant la révocation de la clôture du 7 janvier 2026, la réouverture des débats, et réitérant sa demande de mise en oeuvre d'une audience de règlement amiable.

Il importe de relever que les époux [P] avaient déjà répondu dans leurs conclusions du 5 janvier 2026 à une demande formée pour la première fois le 23 décembre 2025 par le syndicat des copropriétaires quant à l'organisation d'une audience de règlement amiable. Les conclusions du 5 janvier 2026 ne comportent pas de prétentions ou demandes nouvelles, sauf à demander le rejet de la demande du syndicat. Ces dernières conclusions des époux [P] n'appelaient pas de réponse particulière.

En revanche les conclusions du syndicat des copropriétaires du 6 janvier 2026, notifiées par RPVA à 18h54, et reçu à 19h12 par le conseil des époux [P], ont été transmises tardivement et comportent au surplus une nouvelle demande.

Il sera observé que la nouvelle demande consistant à solliciter, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert afin d'arbitrer la modification de la répartition des charges rendues nécessaires par un changement d'usage d'une partie privative pouvait être formée bien avant la clôture et qu'aucune circonstance particulière ne justifie que celle-ci soit formée la veille de la clôture.

La transmission tardive de ces dernières conclusions, dans la soirée de la veille de la clôture, a empêché les appelants d'y répliquer et de faire valoir leurs observations en temps utile. Cette chronologie et l'examen des demandes des parties mettent en évidence une atteinte injustifiée au principe du contradictoire.

Ces circonstances commandent de prononcer l'irrecevabilité des conclusions du 6'janvier 2026 du syndicat des copropriétaires.

Il n'est pas caractérisé une cause grave au sens de l'article 914-4 précité et aucun motif répondant à ce critère ne justifie la révocation de la clôture des débats. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur la demande de tenue d'une audience de règlement amiable

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il souhaite maintenir un dialogue et qu'il offre de mettre en place une audience de règlement amiable en vue de trouver une solution apaisée au litige.

Les époux [P] concluent au rejet de cette demande, sans développer d'argumentation sur ce point.

Il sera relevé qu'une demande de médiation a déjà été rejetée par le juge de la mise en état en raison du refus des époux [P].

Au vu du refus expressément formulé par les époux [P] dans le dispositif de leurs écritures à hauteur d'appel, il n'y a pas lieu d'ordonner la tenue d'une audience en vue d'un règlement amiable du litige.

Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la délibération du 30 juin 2020

Moyens des parties

Les époux [P] soutiennent que la déclaration préalable de travaux en 2023 ne rend pas irrecevable sa demande en annulation de la délibération litigieuse. Ils font valoir que conformément à l'article R424-17 du code de l'urbanisme, la déclaration préalable de travaux est périmée si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans de sa notification. Ils indiquent qu'ils ont donc formé une nouvelle demande en des termes identiques à la première puisque le délai de trois ans était dépassé.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [P] ont redéposé une déclaration préalable de travaux en octobre 2023 pour un projet qui ne comprend plus qu'une ouverture en fenêtre de toit. Il observe que la pose d'un 'vélux' nécessite une autorisation.

Partant du constat que les époux [P] ont modifié la nature et l'étendue des travaux envisagés, il estime que la procédure est donc irrecevable, et en tout cas mal fondée.

Réponse de la cour

L'argumentation du syndicat des copropriétaires relève en réalité de l'appréciation du fond et non d'une question de recevabilité. Le syndicat des copropriétaires considère notamment que le défaut de corrélation entre la décision de refus de travaux et la nouvelle demande de travaux constitue un motif d'irrecevabilité.

Il ne ressort nullement des écritures des époux [P] qu'ils ont renoncé aux travaux pour lesquels ils ont demandé une autorisation. La nouvelle demande d'autorisation préalable en 2023, en raison de la caducité de la demande initiale au vu du temps écoulé sans que les travaux aient été accomplis, n'emporte pas l'irrecevabilité de la demande d'annulation de la délibération qui a refusé d'autoriser les travaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes des époux [P].

Sur la demande d'annulation de la délibération du 30 juin 2020

Moyens des parties

Les époux [P] excipent de leur liberté de jouir des parties privatives de leur lot en application de l'article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ils considèrent qu'il ne revient pas à l'assemblée générale de statuer sur la transformation de l'usage du bien sur la base de spéculation de troubles à venir hypothétiques.

Ils rappellent que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation et à l'exercice de professions libérales ou à usage de bureau.

S'agissant des combles aménageables, ils expliquent qu'une partie ne présente pas la hauteur minimale sous plafond pour correspondre à une surface habitable. Ils observent que l'article 3 du règlement de copropriété relatif à la désignation des combles ne reprend pas la notion 'de combles aménageables pour partie'.

Ils se prévalent de l'article 11 dudit règlement relatif aux droits du copropriétaire sur les parties privatives de son lot.

Ils concluent que le projet de réhabilitation du lot 19 en habitation n'est pas contraire à la destination de l'immeuble.

Ils soulignent que l'architecte des bâtiments de France a validé à deux reprises le projet.

Ils indiquent que l'assemblée générale du 22 mai 2019 avait déjà autorisé les travaux de raccordement Enedis du bâtiment B avec passage de câbles dans les parties communes. Ils en déduisent que les copropriétaires avaient déjà connaissance du projet de transformation du bâtiment.

Ils soutiennent que la clause qui prévoit la supervision des travaux concernant la disposition intérieure de l'appartement est illicite puisqu'il ne s'agit que des parties privatives.

Ils reprochent à la copropriété d'avoir rejeté en bloc le projet et d'avoir refusé toute discussion.

Ils contestent toute atteinte aux droits des copropriétaires.

Ils exposent qu'ils avaient bien indiqué qu'ils se tenaient à la disposition du syndicat des copropriétaires pour tout éclaircissement sur le projet.

Ils soutiennent qu'aucune autorisation n'est requise pour un tel projet et que le syndicat des copropriétaires opèrent une confusion entre le droit de savoir et le droit d'autoriser ou de refuser.

Ils considèrent que les travaux ne portent pas atteinte à l'harmonie de l'immeuble ni à l'aspect extérieur de celui-ci. Ils précisent que le projet prévoyait la conservation de l'ancien portail et que la distance entre le bâtiment B, qui est le propriété exclusive, et les fenêtres situées en face est de 6m30 (7m70 à l'étage). Ils font valoir que les distances édictées à l'article 678 du code civil sont largement respectées.

Ils indiquent que le projet ne crée aucune ouverture ni vue nouvelle sur les propriétés voisines. Ils précisent que la pose de fenêtre de toit n'est pas accompagnée de la pose de volets roulants mais d'un système occultant de l'intérieur. Ils remarquent qu'il existe déjà une fenêtre en façade depuis la création du bâtiment, et que l'occupant du rez-de-chaussée situé en face a fait installer une baie vitrée postérieurement. Ils ajoutent que cette fenêtre préexistante donne vue sur des pièces d'eau ou de service et non sur des pièces de vie et que le bâtiment A, les lots n°3,n°20, n°4 n°21 ne sont pas concernés. Ils indiquent que les fenêtres de toit ne créent pas de vue ni directe ni oblique et que la nouvelle déclaration de travaux a limité le projet à une seule ouverture en fenêtre de toit située à plus de 8 mètres en vue directe du lot voisin, respectant ainsi les dispositions de l'article 678 du code civil.

En ce qui concerne la répartition des charges, ils répliquent que la quote-part des parties communes et la quote-part de chaque propriétaire, déterminées selon trois critères (superficie, consistance, et situation du lot), demeurent inchangées.

Ils invoquent l'article R.151-29 du code de l'urbanisme, lequel prévoit que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Ils estiment que ce projet n'aura aucun impact sur les primes d'assurance puisque les parties communes sont inchangées.

Ils font valoir que le fait que le local n'ait pas été occupé pendant plusieurs années n'autorise pas le syndic des copropriétaires à les priver définitivement d'user et de jouir de leur lot conformément à sa destination. Ils observent que les travaux pourraient au contraire valoriser l'immeuble dans son ensemble plutôt que de laisser le bâtiment à l'abandon. Ils concluent que le refus d'autorisation est abusif.

Ils rapportent qu'ils ont occupé les lieux à titre de résidence principale entre 2007 et 2014 et que le lot n°19 n'a pas fait l'objet de travaux postérieurement à cette période. Ils concluent que les aménagements effectués avant 2014 n'ont pas de lien avec le projet actuel. Ils expliquent qu'il s'agit d'aménagements sommaires et que le projet a justement pour but de les remplacer par une rénovation de qualité. Ils relatent que lorsqu'ils ont acheté leur lot, celui-ci était déjà relié au tout à l'égout, qu'il était équipé en électricité ainsi qu'en robinets et de canalisation d'eau. Ils observent qu'ils ont été autorisés, il y a plus de 15 ans, à raccorder ce lot au compteur électrique et que la pose d'un sous-compteur a également été autorisée. Ils expliquent également que les électroménagers sont remisés, que l'isolation est insuffisante pour une habitation, que le flexible n'est pas raccordé à la cabine de douche, et que l'échelle de meunier existait déjà lors de l'achat du bien immobilier. Ils ajoutent que la poussière, la présence des seaux pour récupérer les eaux d'infiltration, et l'absence de consommation en eau et électricité démontrent que le local n'est pas habité.

Ils font valoir qu'ils ne demandent donc pas une validation des travaux, aucun travaux nouveau n'ayant été effectué.

Le syndicat des copropriétaires expose que dès lors que les travaux envisagés modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, ceux-ci doivent faire l'objet d'une autorisation délivrée par l'assemblée générale en application de l'article 25-b de la loi de 1965. Il explique que le garage à usage de remise possède par exemple un très vieux portail qui sera nécessairement remis en état pour être aménagé en local à usage d'habitation. Il relève que les époux [P] dans la description de leur projet n'apportent aucun éclaircissement sur le sort de ce portail. Il ajoute que le changement de portail modifie nécessairement l'extérieur. Il dénonce le manque de transparence des époux [P]. Il constate, sur la base des prescriptions de l'Architecte des bâtiments de France, que le projet comporte en outre la pose de fenêtres de toit et de volets roulants.

Il soutient que le projet ne distingue pas la partie aménageable ou non aménageable alors que l'article 2 du règlement de copropriété stipule que le bâtiment B ne comprend qu'un rez-de-chaussée et de combles aménageables pour partie. Il estime que le refus d'autoriser les travaux est justifié.

Il ajoute qu'il est de jurisprudence constante que le copropriétaire ne peut pas solliciter la validation d'une construction déjà réalisée. Il estime que les époux [P] ne sont pas recevables à demander la ratification des travaux même si ceux-ci ne sont pas achevés. Il se prévaut du procès-verbal de constat du 2 décembre 2022 obtenu dans le cadre d'une procédure d'ordonnance sur requête. Il indique que le local a été transformé en immeuble d'habitation équipé d'une douche, de sanitaire, de chauffage, d'un coin cuisine, d'une chambre aménagée à l'étage avec rénovation de plusieurs huisseries en PVC. Il considère qu'il est fondé à demander à remettre les lieux en leur état antérieur.

Il soutient que le refus est légitime parce que les travaux avaient pour effet de bouleverser l'équilibre de la copropriété. Il rappelle que la demande des époux [P] a été rejetée à l'unanimité. Il fait valoir que le règlement de copropriété prévoit que de telles modifications nécessite l'autorisation de l'assemblée générale. Il soutient que l'article R159-29 du code de l'urbanisme n'a pas d'intérêt pour la solution du litige.

Il explique en outre que si les quotes-parts de copropriété sont intangibles, la modification de l'usage peut modifier les charges imposées à chaque lot en application de l'article 25-e de la loi de 1965. Il précise que les charges pour des appartements varient de 80/1000ème à 135/1000ème alors que pour un garage la charge représente 26/1000ème..

Il souligne en outre que ce projet, dans une petite propriété, porte atteinte au confort de vie des copropriétés, notamment s'agissant des vues et des nuisances. Il explique que le projet porte atteinte à l'intimité et à la tranquillité de tous les lots situés en face des anciennes écuries si celles-ci sont transformées en logement. Il vise en particulier l'exposition des voisins aux regards constants et non ponctuels, des vues directes et plongeantes, et une promiscuité. Il invoque le risque de dépréciation des logements situés à proximité et des troubles de jouissance.

Il indique que les époux [P] ne sont pas propriétaires occupants et que leur projet est uniquement spéculatif. Il conclut que les travaux en cours de finition portent une atteinte grave et directe aux droits des autres propriétaires. Il considère que les conditions de jouissance pour chaque propriétaire ne se limitent pas au respect de l'article 678 du code civil (respect des distances).

Réponse de la cour

Sur la nécessité de requérir l'autorisation de l'assemblée générale pour les travaux projetés

L'article 2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Selon l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 8, I de cette loi dispose quant à lui :

Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L'article 25 de cette même loi édicte la règle selon laquelle sont votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment :

- b) l'autorisation donnée à certains propriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

- e) la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives mentionné au I du II de l'article 24 ;

- n) l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

L'article 10 ce cette loi précise que lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

Le règlement de copropriété du 30 mars 1990, en son article 11, stipule que 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, et de ne rien faire qui puisse, soit compromette la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination, et sous les réserves qui vont être ci-après formulés...

Les appartements, locaux, ou lots ne pourront être occupés que selon la destination de l'immeuble...

d) les portes d'entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps rampes et barres d'appui des fenêtres, même la peinture et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative sans l'autorisation de l'assemblée générale...'

Au paragraphe relatif aux 'travaux d'amélioration et transformation', le règlement de copropriété stipule :

'c) chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement, mais il devra en aviser le Syndic. Celui-ci pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte qu'il désignera, dont les honoraires seront à la charge du copropriétaire faisant exécuter les travaux'.

L'acte authentique du 29 août 2007 relatif à l'acquisition par M. [P] et Mme [U] du bien immobilier concerné par ce litige décrit les lots achetés comme suit:

- lot n'°5 : un appartement au deuxième étage du bâtiment A ;

- lot n°19 : 'totalité du bâtiment annexe B à usage de remise ou de garage (anciennes écuries) comprenant un rez-de-chaussée et combles sur le tout, partie de la cour jusqu'au bâtiment C, étant précisé que ce document bien qu'équipé d'un robinet n'est pas alimenté en eau' ;

- n° 18 : une cave.

Le règlement de propriété de 1990, soit antérieur, désigne le lot n°19'dans les mêmes termes. Ce règlement stipule en outre que les propriétaires des lots 18 à 21 étant les seuls à utiliser la portion de la cour commune donnant accès à leur lot, bénéficieront d'un droit de jouissance privative et précaire sur cette partie de la cour.

L'article 17 du règlement de copropriété, intitulé 'ventilation-répartition' énonce que les dépenses d'entretien, réparation, et de reconstruction du bâtiment A seront ventilées selon un tableau récapitulatif de division mais s'agissant du lot n°19 il est précisé que celui-ci supportera seul toutes les charges du bâtiment B.

Le litige porte sur le lot n°19 et les travaux projetés n'impliquent que les parties privatives et non les parties communes.

Il résulte de ce qui précède que tout copropriétaire peut modifier sans autorisation l'affectation de son lot pourvu qu'il ne porte pas atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. L'autorisation est en outre requise si les travaux affectent les parties extérieures de l'immeuble. En l'espèce, le règlement de copropriété ajoute que tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, dont les portes et fenêtres, nécessite une autorisation.

S'agissant de la destination de l'immeuble, le règlement de copropriété définit clairement celle-ci comme un immeuble destiné à l'usage d'habitation et à l'exercice de professions libérales ou à usage de bureaux. Un changement d'usage d'un lot privatif n'est pas assimilable à un changement de destination de l'immeuble et l'affectation d'un lot privatif n'est pas figée. Le projet des époux [P] est de modifier l'affectation du lot n°19 en usage d'habitation. Le projet ne contrevient donc pas à la destination de l'immeuble.

Un changement d'affectation d'un lot privatif ne caractérise pas en lui même une atteinte aux droits des autres propriétaires, étant précisé que la répartition des charges prévue dans le tableau récapitulatif de division peut, le cas échéant, être modifiée en prenant en compte la modification de l'affectation initiale du lot concerné.

M. [P] a produit un certificat de non opposition à une déclaration préalable de la ville du 4 juin 2020 et les prescriptions de l'architecte des bâtiments de France du 7 mai 2020 avec les recommandations suivantes :

'- afin de permettre une intégration harmonieuse la pose des fenêtres de toit doit être exécutée en encastré. Les volets roulants pour les fenêtres de toit ne sont pas acceptés'.

La description des travaux dans la demande préalable de 2020 est libellée ainsi : 'mise en place de fenêtre de toit + ajout d'une baie vitrée sur une ouverture existante'. Les photographies jointes illustrent l'installation de la baie vitrée ainsi que l'ajout de deux ouvertures sur le toit avec la mention ajoutée au stylo 98'x'78.

Une nouvelle déclaration préalable de travaux a été régularisée en 2023 et les recommandations de l'architecte des bâtiments de France du 5 octobre 2023 prescrivent une baie en aluminium de type atelier et des divisions spécifiques et un seul châssis de toit posé dans le tiers inférieur du plan de couverture avec meneau central.

Il ressort de la déclaration de travaux de 2020, comme celle de 2023, que le projet comprend bien une ouverture dans le toit et la transformation de la grande porte en bois de type 'cochère' en baie vitrée.

Dans un mail du 30 mars 2020, M. [P] a informé le syndic de copropriété de son souhait de changer l'usage du lot n°19 pour l'aménager en surface habitable. Il précise qu'il a reçu l'accord de l'architecte des bâtiments de France en donnant les références pour consulter le dossier.

Par mail du 4 juin 2020, M. [P] précise auprès du syndic que le changement d'usage de cette partie privative ne modifie pas la destination de l'immeuble. Il demande à ce que la modification de l'usage du lot n°19 soit ajoutée à l'assemblée générale à titre infirmatif et non pour être soumis à un vote. Le 5 juin 2020, le syndic a répondu que le projet nécessitait une autorisation en raison du changement des tantièmes.

Les deux questions mises à l'ordre du jour concernant le projet soumettent au vote le changement d'usage du lot n°19 pour le transformer en lot d'appartement d'habitation et, dans le cas où l'assemblée générale approuvait ce projet, le recours à un géomètre expert aux frais des époux [P]. L'ordre du jour mentionne 'contrairement à ce qu'affirment les époux [P], le changement d'usage peut avoir...des conséquences sur les tantièmes du copropriétaire concerné. En la matière, il n'est bien sûr pas seulement tenu compte de la superficie du bien en cause, notion qui est certes essentielle, mails il est également tenu compte notamment de la consistance du lot (c'est à dire de sa nature physique, est-ce un logement, un garage, un débarras, un local commercial), de sa qualité intrasèque (qui tient compte des éléments de confort tels que l'éclairement, l'accès sur une cour ou sur la rue notamment) et de la situation du lot (c'est-à-dire de son emplacement, de son élévation, de son orientation...)'. Il est donc proposé de faire établir deux devis par des géomètres experts en vue de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division tenant compte du changement d'usage.

Lors de la séance de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020, la résolution a porté sur la demande d'autorisation des époux [P] pour un projet de travaux présentés comme un aménagement et un changement d'usage et d'affectation du lot n°19.

Il ressort donc du procès-verbal du 30 juin 2020 que le projet porte bien sur l'aménagement du bâtiment en local d'habitation, avec des créations de vue.

Dans leurs propres écritures, les époux [P] indiquent que le projet comprenait la création d'ouverture dans le toit, sous forme de 'vélux'. La circonstance que les propriétaires aient finalement réduit à une fenêtre de toit le projet plutôt que deux, ne modifie pas substantiellement les modifications concrètes du bâtiment dans le cadre du projet.

Ainsi, les travaux envisagés ne relevaient pas seulement de l'obligation de renseigner le syndic de copropriété mais bien d'une autorisation préalable avant d'exécuter les travaux. En effet, la création d'ouverture dans le toit et la transformation de la porte cochère en baie vitrée correspondent tant au critère de ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble de l'immeuble prévu dans le règlement de copropriété qu'au critère des modifications sur l'aspect extérieur de l'immeuble énoncé à l'article 25 b de la loi du 10'juillet 1965

Au surplus, il ressort du procès-verbal de constat du 24 juin 2024 établi par Maître [D], commissaire de justice, à la demande des époux [P], que la grande porte où il est envisagé de poser une baie donne sur la cour qui est encadrée par un mur de bâtiment sur lequel apparaissent des fenêtres d'appartement. Le procès-verbal du 2 décembre 2022, produit par l'intimé, confirme qu'il existe des vues entre le lot n'°19 et le mur de l'immeuble situé en face ainsi qu'avec la façade située sur le côté.

Selon le procès-verbal dressé le 24 juin 2024 de Maître [D], commissaire de justice, les distances sont notamment les suivantes :

- 6,30 mètres entre la grande porte du lot n°19 et le muret du lot n°20 (situé en face) et 4,10 mètres avec la clôture du lot n°20 ;

- 7,70 mètres entre la grande porte et la façade de l'immeuble situé en face ;

- 2,70 mètres entre l'extrêmité de la porte gauche et la façade du lot n°21 et 3,40'mètres avec la fenêtre du bâtiment (lot n°19).

Le commissaire de justice a relevé les dimensions des menuiseries extérieures. La grande porte 'cochère' est constituée d'une double porte ancienne en bois (hauteur: 3 mètres et largeur: 2,35 mètres), surmontée d'une imposte vitrée. Une fenêtre à l'étage existe également (hauteur : 1,60 mètres et largeur: 90 cm).

Ce bâtiment annexe comporte déjà des ouvertures avec la porte 'cochère' et la fenêtre. Toutefois, la transformation de la porte 'cochère' en baie vitrée aggraverait la vue.

L'exposition aux vues et regards serait nécessairement majorée puisque le local à usage de remise est transformée en logement. Cette conséquence affecterait les conditions de jouissance des parties privatives des voisins. Le nombre de passages dans la cour serait également plus élevé avec le changement d'affectation. L'accroissement du nombre d'occupants dans cette petite copropriété majorerait les nuisances au sein de l'ensemble immobilier collectif. De surcroît, la cour qui dessert le lot n°19, et dont les époux [P] ont un usage privatif selon le règlement de copropriété, serait occupée dans des conditions et proportions différentes. Le changement d'affectation exposerait les voisins à davantage de nuisances lors de l'usage de la cour par les occupants du logement projeté.

Ainsi, le changement d'affectation du lot n°9 en logement est de nature à accroître l'exposition des voisins aux vues et regards ainsi qu'aux nuisances liées à la présence d'occupants qui résideraient dans ce bâtiment, ce qui est différent d'une occupation ponctuelle pour un local à usage de remise. Il s'ensuit que ce changement d'affectation porte une atteinte aux droits des copropriétaires et que dans une telle situation une autorisation préalable du syndicat était également nécessaire.

Sur le refus d'autorisation

Par délibération du 30 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a refusé aux époux [P] l'aménagement, le changement d'usage et d'affectation du lot n°19 dont ces derniers sont propriétaires. Un copropriétaire a voté pour et 7'propriétaires ont voté contre.

Les époux [P] contestent le bien-fondé du refus d'autorisation de réaliser les travaux.

Lorsque que l'assemblée générale doit statuer sur la modification de l'affectation d'un lot privatif, elle doit vérifier que les travaux envisagés ne vont pas compromettre la stabilité de l'immeuble ni la sécurité de ses occupants, qu'ils sont conformes à la destination de l'immeuble, qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires et aux modalités d'usage des parties communes et privatives.

Dans la prise de décision, l'assemblée générale est souveraine, et ses pouvoirs ne sont limités que par la sanction de l'abus de majorité, qui suppose que la décision contestée soit contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment d'autres ou de leur nuire, et par l'interdiction de porter atteinte aux droits particuliers acquis par les copropriétaires en vertu d'une précédente décision.

Les caractéristiques du projet des époux [P] et ses conséquences concrètes susceptibles d'affecter les intérêts collectifs et individuels ont été examinés ci-dessus.

Il a été précédemment déduit de ces constatations que le projet est de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires, et ce même si celui-ci respecte la destination de l'immeuble. Les époux [P] ne démontrent pas que la décision de l'assemblée de refuser ces travaux résulterait d'un abus de majorité en ce qu'elle serait contraire aux intérêts collectifs ou qu'elle aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore qu'elle procéderait d'une intention de nuire.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de remise en état

Le procès-verbal de constat du 2 décembre 2022, dressé par Maître [W] à la demande du syndicat des copropriétaires, sur autorisation d'une ordonnance sur requête, comporte des photographies de l'intérieur du bâtiment B (lot n°19). Sur la base de ce procès-verbal, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux ont en réalité déjà été réalisés en violation du refus du 30 juin 2020.

Or, il apparaît que les aménagements intérieurs sont sommaires et que les travaux intérieurs ne sont pas achevés. Il n'est pas incongru que le local comporte des objets divers et des vêtements, étant précisé qu'il pouvait servir de remise. Les époux [P] avaient déjà été autorisés en 2019 de procéder à un raccordement électrique et la présence d'un tableau électrique s'inscrit dans cette logique.

Il n'est pas établi que le logement soit concrètement occupé en tant qu'habitation.

Mais surtout, les photographies des procès-verbaux de 2022 et 2024 démontrent au contraire que les travaux qui étaient visés dans la demande d'autorisation, à savoir la pose de la baie vitrée et des ouvertures de toit, n'ont pas été réalisés. Il n'est pas justifié que les époux [P] aient effectué des travaux malgré le refus du syndicat des copropriétaires.

La demande de remise en état n'est donc pas fondée, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande indemnitaire des époux [P]

Moyens des parties

Les époux [P] soutiennent que le refus du syndicat leur cause un préjudice tenant à l'augmentation du coût des travaux en raison d'une augmentation du prix des matériaux, de l'impossibilité de louer leur bien, ou de l'utiliser à titre personnel. Ils estiment que le refus du syndicat des copropriétaires constitue une résistance abusive.

Ils dénoncent un comportement dilatoire du syndicat des copropriétaires puisque tant que dure le procès les travaux ne peuvent pas commencer. Ils relèvent que certains copropriétaires qui ne sont nullement impactés par des vues ou des ouvertures ont voté défavorablement et que les nouveaux propriétaires qui ont acquis des lots en cours de procédure ne se sont pas déclarés opposés et un nouveau propriétaire est même favorable à un arrangement. Ils sollicitent une indemnité sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires objecte que le refus est justifié par un motif sérieux et légitime. Il estime que la demande de dommages et intérêts des appelants est injustifiée.

Réponse de la cour

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les époux [P] ne mettent nullement en évidence des circonstances qui caractérisent une résistance abusive ou des manoeuvres dilatoires. Il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires ait fait dégénérer