CA Aix Provence, 25 juin 2026, RG 25/11552

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2026

ab

N° 2026/ 157

Rôle N° RG 25/11552 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPG5D

[H] [X]

C/

[C] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Antoine D'AMALRIC

Me Alexandre ROBELET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Septembre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05069.

APPELANTE

Madame [H] [X]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Antoine D'AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉ

Monsieur [C] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Alexandre ROBELET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Agnès BISCH, Président de Chambre , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026,

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [M] [X] a fait l'acquisition, le 18 juin 2021, d'un ensemble immobilier constitué :

d'une résidence principale au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 1] (13), cadastrée section AD n°[Cadastre 1] et AD n°[Cadastre 2] sous le régime de la copropriété,

d'un jardin à usage privatif situé [Adresse 4] [Localité 1] (13), cadastré section AD [Cadastre 3], en propriété exclusive.

M. [C] [F] est propriétaire quant à lui d'un bien situé [Adresse 5] [Localité 1], cadastré section AD n°[Cadastre 4], mitoyen des biens susmentionnés mais qui ne fait pas partie de la copropriété située [Adresse 3].

M. [F] a entrepris :

- le décaissement de son terrain avec suppression du mur de soutènement sur sa parcelle, situé à proximité de son habitation et mise à nu des fondations du muret appartenant à Mme [X],

- la construction d'une terrasse en toiture ainsi que d'un escalier avec vue droite et directe sur le fonds appartenant à Mme [X].

Cette dernière déplore que le décaissement ait grandement affaibli la solidité du muret lui appartenant, ce qui aurait déjà provoqué des tensions entre ses vendeurs, les consorts [T] et M. [F], les premiers reprochant à ce dernier de ne pas avoir effectué les travaux dans les règles de l'art.

Le décaissement rendrait nécessaire la réalisation d'un mur de soutènement d'environ 120 centimètres sur 10 mètres de long, afin de conforter en lieu et place le bancaou situé sur la parcelle de Mme [X], actuellement d'environ 80 centimètres, inefficace et fragilisé par le décaissement.

Deux entreprises de maçonnerie ont établi des devis mettant en exergue l'importance du coût des travaux de réfection, rendus nécessaires en raison des ouvrages litigieux entrepris discrétionnairement par M. [F].

Un procès-verbal de constat d'huissier de justice, du 2 décembre 2021, a constaté que les travaux et modifications de restanques effectués par M. [F] ont entraîné l'affaiblissement du muret.

Un rapport d'expertise contradictoire du 30 janvier 2022 a constaté que les travaux susmentionnés ont causé un préjudice à Mme [X].

Des altercations ont opposé les parties et une tentative de médiation via la mairie de [Localité 2] est restée vaine.

Par déclaration préalable déposée le 7 avril 2021, M. [F] encore entrepris de solliciter l'autorisation de construire un escalier, d'ajouter une ouverture, de modifier sa toiture ; il a fait construire un poteau en appui direct sur le mur mitoyen séparant les propriétés voisines.

Le poteau a été retiré mais la construction de l'escalier pour parvenir au toit-terrasse de la maison de M. [F] a eu pour conséquence de permettre une vue droite sur la propriété de Mme [X], plus précisément sur l'intérieur de son logement, étant précisé que la distance entre les deux immeubles est d'environ 3 mètres de façade et que la distance entre la façade de la maison de Mme [X] et du toit-terrasse de son voisin est d'environ 2 mètres, ce qui a été constaté par procès-verbal de constat d'huissier de justice le 28 juillet 2022.

Par acte du 19 septembre 2022, Mme [X] a assigné M. [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence afin que soit constatée l'existence de troubles manifestement illicites et que l'intéressé soit condamné, sous astreinte, à détruire les escaliers litigieux, à remettre en état le toit-terrasse afin de préserver la vie privée de la requérante et à remplacer le muret par un mur de soutènement selon les règles de l'art, enfin, à payer la somme provisionnelle de 15 000 euros au titre des préjudices subis, notamment.

Par ordonnance de référé du 17 octobre 2023, les demandes de Mme [X] ont été déclarées irrecevables au motif qu'elle n'a pas avisé le syndic de son action, conformément à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [X] a choisi, non pas de faire appel de cette ordonnance mais de saisir la juridiction du fond, par acte du 21 décembre 2023, rappelant qu'elle a acquis deux biens immobiliers distincts, la maison soumise au statut de la copropriété et le jardin, indépendant, dont elle a la propriété exclusive et qui n'est pas soumis au statut de la copropriété.

Elle a avisé l'ensemble des copropriétaires de son action en justice par lettre recommandée avec accusé de réception, pour se conformer aux prescriptions de forme posées à l'article 51 du décret du 17 mars 1967, relatif à la copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire, qui en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

Mme [X] demandait alors au juge du fond de dire que la destruction du mur de soutènement a causé une atteinte à sa propriété, de dire que la création de l'escalier et de la terrasse en toiture ont porté atteinte à sa vie privée et de condamner M. [F] à détruire ses escaliers, à remettre en état sa terrasse en toiture et à faire réparer le mur de soutènement, selon les règles de l'art, de le condamner à lui payer notamment la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi.

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, recevant la fin de non-recevoir soulevée par M. [F], a notamment :

déclaré irrecevable l'action initiée par Mme [X],

précisé que l'irrecevabilité prononcée met fin à l'instance,

condamné Mme [X] à payer à M. [F] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [F] a en effet voulu faire constater par la juridiction que Mme [X] est dépourvue du droit d'agir au lieu et place du syndicat des copropriétaires pour défendre un intérêt concernant la copropriété, qu'elle n'a pas informé préalablement le syndic ni sollicité la désignation de celui-ci ou d'un administrateur provisoire et qu'elle n'a pas informé les copropriétaires dans le respect de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 51 du décret du 17 mars 1967.

Le premier juge s'est rallié à cette position, se fondant sur l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er juin 2020, qui prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires et qu'il peut notamment agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Le premier juge a constaté qu'il résulte du statut de la copropriété que seul l'immeuble est concerné par ce statut, à l'exclusion donc du jardin.

Le premier juge a rappelé que l'obligation d'information prévue à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas prescrite à peine d'irrecevabilité de l'action, mais il a considéré que la recevabilité de l'action individuelle d'un copropriétaire est conditionnée par la mise en cause du syndicat des copropriétaires dès lors qu'un copropriétaire ne peut, selon l'alinéa 2 de l'article 15, exercer seul que les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot et qu'en l'espèce, l'action exercée par le copropriétaire en ce qui concerne les parties communes de l'immeuble est irrecevable, dès lors que le syndicat des copropriétaires n'a pas été attrait en la cause, si besoin après avoir fait désigner judiciairement son représentant en l'absence de syndic.

Il a considéré que la demande de destruction de l'escalier et de la remise en état du toit- terrasse porte sur une partie commune rattachée à la copropriété et a donc fait grief à Mme [X] de n'avoir pas informé le syndicat des copropriétaires préalablement à l'exercice de son action, en l'état d'une copropriété, dont il ressort toutefois de l'acte de vente, qu'elle n'a pas de syndic.

Mme [X] a interjeté appel de cette décision le 3 octobre 2025.

Par ses uniques conclusions notifiées au greffe par RPVA le 31 octobre 2025, elle demande à la cour de :

Réformer l'ordonnance du 18 septembre 2025 en toutes ses dispositions précises,

Statuant à nouveau, de :

DEBOUTER Monsieur [F] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions

JUGER recevable son action individuelle engagée à l'encontre de

Monsieur [F],

CONDAMNER Monsieur [F] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l'appelante considère que le premier juge a commis une erreur d'appréciation alors qu'il a compris que l'objet du litige est le jardin, lequel n'est pas soumis au statut de la copropriété, de sorte que son action ne relève pas de la copropriété mais demeure une action individuelle propre qui vise à préserver sa vie privée, son intimité et sa sécurité ; elle ajoute qu'aucune partie commune de l'immeuble relevant de la copropriété n'est affectée et que de surcroît, il n'y a pas de parties communes dans cette copropriété, puisque chaque lot constituant la copropriété est indépendant.

Son action, ajoute-t-elle vise à faire cesser un trouble de jouissance affectant sa propriété privée, par le jardin, outre des demandes concernant l'escalier et le toit-terrasse de l'immeuble de M. [F].

Elle précise que la terrasse en toiture de l'immeuble voisin est une partie privative et non commune et qu'en décembre 2024, l'enfant du voisin de Mme [X] et l'un de ses camarades se sont introduits dans la copropriété sans difficulté, en se servant de la construction de M. [F].

Elle indique qu'aucun syndic n'existe dans la copropriété mais elle a tout de même informé l'ensemble des copropriétaires et de surcroît, l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, n'est assorti d'aucune sanction.

Par conclusions notifiées au greffe par RPVA le 13 novembre 2025, M. [F] demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance du 18 septembre 2025 rendue par le juge de la mise en état, en toutes ses dispositions,

débouter Mme [X] de toutes ses demandes,

la condamner à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Il fait valoir au soutien de ses demandes que l'immeuble acquis par l'appelante dépend de la copropriété et donc des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, que faute d'avoir informé le syndic de son action ou d'avoir satisfait aux conditions prévues en cas d'absence de syndic, elle est dépourvue du droit d'agir en justice, l'information de son action par courrier recommandé avec accusé de réception à tous les copropriétaires, pris individuellement, n'étant pas suffisante car ils ne représentent ou ne remplacent aucunement le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ni un administrateur provisoire, à défaut de syndic.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de Mme [X]

L'article 32 du code de procédure civile dispose que : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ».

L'article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée ».

L'article 15 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965, portant sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

L'article 51 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi susvisée, porte sur la copie de toute assignation délivrée par le copropriétaire qui, en vertu de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, qui doit être adressée par le commissaire de justice au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, il est rappelé que Mme [X] a aquis, par acte de vente du 18 juin 2021 :

une maison d'habitation dans un ensemble immobilier cadastré AD n°[Cadastre 1] et AD n°[Cadastre 2] faisant l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établie le 14 février 2000,

une parcelle de terre constituant un jardin, cadastré AD n°[Cadastre 3].

Il n'est pas contesté que le jardin constitue la propriété exclusive de Mme [X] et qu'il n'est pas soumis au statut de la copropriété.

En conséquence, sa demande devant le juge de la mise en état dont l'ordonnance est frappée d'appel, visant à faire juger que la destruction d'un mur de soutènement a causé une atteinte à sa propriété et à faire condamner M. [F] à procéder à la réparation de ce mur, selon les règles de l'art, ne relève pas de la copropriété et n'est donc pas soumise aux dispositions des articles précités de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, l'action de Mme [X] devant le juge de la mise en état, visant à faire juger que la création de l'escalier et de la terrasse en toiture porte atteinte à sa vie privée et par conséquent à faire condamner M. [F] à détruire la construction de l'escalier, porte sur le bien immobilier de l'intimé, qui ne fait pas partie de la copropriété et dont il est soutenu que l'un des ouvrages, l'escalier, porte préjudice à la sécurité et à l'intimité de la seule appelante, sans que cela ne concerne par conséquent le syndicat des copropriétaires, puisqu'il ne s'agit aucunement et à l'évidence d'une partie commune.

C'est donc à tort que le premier juge a considéré que l'action individuelle de Mme [X] porte sur une partie commune rattachée à la copropriété, qui justifie l'information du syndic prévue à l'article 15 de la loi susmentionnée.

Au demeurant, même si l'obligation d'information du syndic était applicable en l'espèce, cette obligation n'est assortie d'aucune sanction puisqu'aucun texte n'indique que cette information est prescrite à peine d'irrecevabilité de la demande.

Par conséquent, l'ordonnance du 18 septembre 2025 est infirmée en ce qu'elle a reçu la fin de non-recevoir soulevée par M. [F], la cour déclarant au contraire recevable l'action individuelle engagée contre ce dernier par Mme [X].

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer l'ordonnance dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

M. [F] est donc condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [X], la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS