CA Aix Provence, 25 juin 2026, RG 22/06853

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2026

N° 2026/ 292

N° RG 22/06853

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMHI

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

[P] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Lionel ALVAREZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 04 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000012.

APPELANTE

Syndicat de copropriété [Adresse 1],

représenté par son syndic en exercice, La société ARGENS IMMOBILIER, au capital de 7500,00 €, dont le siège social sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 445 294 622 00029 elle-même représentée par ses dirigeants légaux en exercice demeurant ès-qualité audit siège,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Lionel ALVAREZ membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Monsieur [P] [J]

demeurant [Adresse 4]

Procès verbal de recherches remis le 24 juin 2022

défaillant

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [J] est propriétaire au sein de l'immeuble en copropriété sis '[Adresse 5] à [Localité 1] (83).

Par exploit de commissaire de justice du 27 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier, '[Adresse 6] (83), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [J], par devant le tribunal de proximité de Fréjus, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

3 717,85 euros, au titre des charges et frais impayés, arrêté au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2021 ;

2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice pour résistance abusive ;

1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 4 avril 2022, le tribunal a :

- condamné M. [J] au paiement des sommes de :

* 513,68 euros, arrêtée au 1er décembre 2021, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaire au recouvrement, exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter du 7 juin 2021, date de la mise en demeure ;

* 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

* 1200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Suivant déclaration au greffe en date du 11 mai 2022, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel du jugement, visant à le critiquer en ce qu'il a condamné M. [J] au paiement de la somme de :

* 513,68 euros, arrêtée au 1er décembre 2021, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaire au recouvrement exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter du 7 juin 2021, date de la mise en demeure.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2022, dûment signifiées

le 10 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur le chef critiqué et statuant à nouveau :

- condamne M. [J] à lui payer les sommes de :

* 3 717,85 euros, au titre des charges et frais impayés, arrêté au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2021 ;

* 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Régulièrement intimée M. [J] n'a pas constitué avocat.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel...

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l'assemblée générale peut voter des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale, établissant la qualité de copropriétaire de M. [J] ;

- l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 11 décembre 1991, et le modificatif du 23 juillet 1992 ;

- un contrat de syndic à effet du 23 septembre 2021 au 31 décembre 2022 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires :

* du 13 septembre 2017, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 ;

* du 19 septembre 2018, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 ;

* du 6 septembre 2019, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ;

* du 11 mars 2021, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ;

* du 23 septembre 2021, portant approbation des comptes des comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ;

- les accusés réceptions de la notification des procès-verbaux ;

- des appels de fonds relatifs à la période allant du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2021;

- des extraits de compte au 1er décembre 2021 (période allant du 1er juillet 2021 au 1er décembre 2021) et au 13 septembre 2021 ;

- des extraits du grand livre pour les années 2018 et 2019,

- un courrier du syndic daté du 7 juin 2021 et mettant en demeure M. [J] de régler la somme de 3 289,37 euros, portant l'arriéré arrêté au 7 juin 2021 ;

- des décomptes de charge poru les années 2018, 2019, 2020, 2021 ;

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est justifié devant la cour de l'historique du report de solde à hauteur de 3 289,37 euros pour la période allant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

La somme de 3 717,85 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété, arrêtée au 1er décembre 2021, due par M. [J] est démontrée.

Par ailleurs, aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux

dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Seuls les frais nécessaires au recouvrement doivent être retenus, les autres frais devant être expurgés de la créance.

Ainsi à la lecture du décompte arrêté au 1er décembre 2021, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires :

- les frais de transmission du dossier à l'avocat à hauteur de 85,20 euros, non justifié par des diligences exceptionnelles, autre que les missions habituelles du syndic dans l'administration et la gestion de la copropriété.

En l'espèce, au vu des éléments versés aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur un arriéré de charges de copropriété et frais, est justifiée à hauteur de :

3 717,85 euros - 85,20 euros

3 632,65 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2021.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [J] au paiement de la somme 513,68 euros, arrêtée au 1er décembre 2021, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaire au recouvrement exigibles pour la période allant du 1er juillet 2020 au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter du 7 juin 2021, date de la mise en demeure.

Mme [J] sera condamnée à payer la somme de 3 632,65 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2021, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaire au recouvrement, pour la période allant du 1er juillet 2020 au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée

aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie ».

Par ailleurs l'article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat ».

Succombant M. [T] sera condamné à payer les dépens d'appel.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés pour la défense de ses intérêts. M. [J] sera condamné à lui régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :