CA Aix Provence, 25 juin 2026, RG 22/06310

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2026

N° 2026/ 291

N° RG 22/06310

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKFU

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

[R] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 10 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04516.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET SALMON lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [R] [K]

née le 02 Août 1986 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 4]

assignée le 30 juin 06 Juin 2022 à étude

défaillante

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [R] [K] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] située à [Localité 2] (06).

Par jugement réputé contradictoire du 15 juin 2018, le tribunal d'instance de Nice a condamné Mme [K] à payer la somme de 8004,73 euros, au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er février 2018, avec intérêt à taux légal à compter du 10 juillet 2017, sans capitalisation et la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par exploit d'huissier du 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à Nice (06), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Mme [K], par devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

7 899,68 euros, au titre des charges impayées, avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2021 ;

1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ;

1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 10 mars 2022, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à supporter les entiers dépens.

Il a notamment considéré que le décompte posait difficulté dans la mesure où le solde antérieur débiteur d'un montant de 9 588,73 euros n'était pas justifié, empêchant de vérifier le montant de la créance.

Suivant déclaration au greffe en date du 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, dûment signifiées le 22 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- condamne Mme [K] à lui payer les sommes de :

* 11 254,79 euros au titre de l'arriéré de charges dû au 5 mai 2025 et les provisions exigibles avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 août 2021 ;

* 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

* 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Régulièrement intimée Mme [K] n'a pas constitué avocat.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close au 26 mars 2026.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel...

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l'assemblée générale peut voter des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale, établissant la qualité de copropriétaire de Mme [K];

- un contrat de syndic à effet du 9 avril 2024 au 8 avril 2027 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires :

* du 7 avril 2017, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

* du 29 mai 2018, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 ;

* du 27 mai 2019, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ;

* du 15 septembre 2020, portant approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;

* du 23 mars 2021, portant approbation des comptes des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;

- des états des dépenses des exercices 2018, 2019 et 2020 ;

- des appels de fonds relatifs aux années 2018, 2019 et 2020 ;

- des extraits de compte au 27 septembre 2021 et 25 novembre 2021 ;

- un courrier du conseil du syndicat des copropriétaires daté du 30 août 2021 et mettant en demeure Mme [K] de régler la somme de 6 751 euros, portant l'arriéré arrêté au 9 août 2021 ;

- un décompte en date du 21 juin 2022 et un décompte actualisés au 16 mai 2025 ;

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est établi que le premier décompte en date du 21 juin 2022 retrace l'historique de compte à partir du jugement rendu le 15 juin 2018 entre les mêmes parties par le tribunal d'instance de Nice, lequel avait condamné Mme [K] au paiement de la somme de 8004,73 euros, au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er février 2018. Mme [K] avait également été condamnée à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais d'assignation d'un montant de 180,90 euros et de signification d'un montant de 90 euros, soit au total la somme de:

8 875,63 euros (8004,73 + 600 + 180,90 + 90).

Dans le cadre de l'exécution de cette décision, Mme [K] a réglé la somme de 10 447,56 euros le 19 novembre 2018.

Le décompte actualisé du 16 mai 2025 ne correspond pas au décompte du 21 juin 2022 et ne tient pas compte du montant retenu dans la première condamnation par le tribunal d'instance de Nice.

Seul le décompte en date du 21 juin 2022 sera retenu comme démontrant une créance certaine, liquide et exigible conforme aux montants retenus par le jugement du 15 juin 2018 du tribunal d'instance de Nice et pour lesquels Mme [K] a été condamnée.

Par ailleurs, aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Seuls les frais nécessaires au recouvrement doivent être retenus, les autres frais devant être expurgés de la créance.

Ainsi à la lecture du décompte du 21 juin 2022, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires :

- les frais d'assignation des 30 septembre 2021 et 9 décembre 2021 à hauteur de 149,31 euros chacun, ces frais relevant des dépens (298,62 euros).

En l'espèce, au vu des éléments versés aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur un arriéré de charges de copropriété et frais, est justifiée à hauteur de :

5 169,01- 298,62 euros

4 870,39 euros, selon décompte arrêté au 5 juin 2022.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre de l'arriéré des charges.

Mme [K] sera condamnée à payer la somme de 4 870,39 euros, selon décompte arrêté au 5 juin 2022, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que Mme [K] a commis des manquements et une carence, constitutifs d'une faute qui causerait à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie ».

Par ailleurs l'article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat ».

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance.

Succombant Mme [K] sera condamnée à payer les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés pour la défense de ses intérêts. Mme [K] sera condamnée à lui régler la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :