CA Aix Provence, 16 juin 2026, RG 21/00881

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 JUIN 2026

N° 2026/ 260

Rôle N° RG 21/00881 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZ4F

S.A.R.L. ORGALLIANCE ([G] IMMO)

C/

[S] [A] veuve [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 1]-Line BROM

Me Jean-[Localité 2] JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 07 janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02437.

APPELANTE

S.A.R.L. ORGALLIANCE ([G] IMMO)

représentée par son Géant, Monsieur [D] [G]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marie-Line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Madame [S] [A] veuve [Q]

née le 06 Avril 1934 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2017, Mme [S] [A] veuve [Q] (Mme [A]), alors âgée de 84 ans, a confié à la société Orgalliance, agence immobilière exploitée sous l'enseigne [G] Immo et faisant partie du réseau Orpi, un mandat de vente sans exclusivité, portant sur un bien immobilier situé à [Localité 4], au prix de 526 000 euros.

Le contrat stipulait que les honoraires de l'agent immobilier seraient partagés à raison de 12 829 euros à la charge de l'acquéreur et 12 829 euros à la charge du vendeur.

Le 21 septembre 2017, la société [Localité 4] vacances, représentée par M. [B] [X], a formulé une offre d'achat au prix de 520 000 euros, 'comprenant les honoraires de négociation », réduits à 20 000 euros et partagés par moitié entre l'acquéreur et le vendeur.

Après avoir accepté l'offre, Mme [A] a refusé de vendre son bien à la société [Localité 4] vacances.

La société Orgalliance l'a mise en demeure d'honorer son engagement par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2017.

Mme [A] a réitéré son refus de vendre.

Par acte du 20 avril 2018, la société Orgalliance a assigné Mme [A] devant le tribunal de grande instance de Grasse en dommages-intérêts.

Mme [A] a soulevé la nullité du contrat de mandat et sollicité un sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure engagée par la société [Localité 4] vacances à son encontre devant le tribunal de grande instance de Nice afin que la vente soit déclarée parfaite.

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- déclaré la demande de sursis à statuer irrecevable ;

- débouté Mme [A] de sa demande d'annulation du mandat de vente conclu le 8 septembre 2017 avec la société Orgalliance ;

- débouté Mme [A] de sa demande tendant à voir dire que la société Orgalliance a manqué à son obligation d'information et de conseil à son égard ;

- débouté la société Orgalliance de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [A] ;

- débouté la société Orgalliance de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Orgalliance à payer à Mme [A] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.

Pour débouter Mme [A] de sa demande d'annulation du mandat, le tribunal a considéré que les dispositions de l'article 92 du décret du 20 juillet 1972 avaient été respectées, peu important que le contrat fasse référence à la dénomination commerciale et non sociale de la société Orgalliance, puisqu'il était possible de retrouver cette dernière par une recherche à partir du numéro d'inscription au registre du commerce et des sociétés.

S'agissant du manquement par la société Orgalliance à son obligation d'information et de conseil, le tribunal a considéré que Mme [A] ne rapportait pas la preuve, au regard des comparatifs de vente produits, d'une sous-estimation délibérée du prix de vente de l'immeuble.

Pour débouter la société Orgalliance de ses demandes, il a estimé que, selon l'offre d'achat, la totalité des honoraires devait être déduite du prix de vente versé par l'acquéreur au vendeur, ce qui revenait à faire assumer de manière indirecte le paiement de la totalité de la commission au vendeur et qu'en conséquence, l'offre n'étant pas conforme au mandat, Mme [A] n'avait commis aucune faute en refusant d'y donner suite.

Par acte du 19 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Orgalliance a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes et condamnée à payer à Mme [A] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans le cadre de la procédure qui a opposé Mme [A] à la société [Localité 4] vacances, le tribunal judiciaire de Nice, par jugement du 24 mai 2022, a rejeté la demande d'annulation de l'offre d'achat, mais constaté l'absence d'accord entre les parties sur la vente et rejeté les demandes de la société [Localité 4] vacances à l'encontre de Mme [A]. La société [Localité 4] vacances a relevé appel de cette décision.

Dans le cadre de la présente procédure, par arrêt du 12 mars 2025, la cour a déclaré Mme [A] irrecevable en sa demande de sursis à statuer mais ordonné la réouverture des débats en enjoignant à Mme [A] de communiquer à la société Orgalliance la déclaration d'appel de la société [Localité 4] vacances à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022, les conclusions de l'appelante et ses conclusions d'intimée dans le cadre de l'instance enregistrée au répertoire général de la cour sous le n°22/08883. Elle a, par ailleurs, invité la société Orgalliance à présenter ses observations sur l'influence que l'issue de cette procédure est susceptible d'exercer sur le litige qui l'oppose à Mme [A].

Par arrêt du 2 juillet 2025, la cour a ordonné un sursis à statuer jusqu'à l'arrêt à intervenir de la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans le cadre de la procédure enregistrée au répertoire général sous le numéro 22/08883.

Cette procédure a donné lieu à un arrêt du 10 février 2026, par lequel la cour a confirmé le jugement du 24 mai 2022 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'offre d'achat du 21 septembre 2017 et débouté Mme [A] de sa demande de dommages et intérêts et l'a infirmé en toutes ses autres dispositions soumises à la cour. Statuant de nouveau, il a déclaré recevable la demande de la société [Localité 4] Vacances tendant à la condamnation de Mme [A] à régulariser un avant-contrat de vente, dit que l'offre d'achat émise par la société [Localité 4] Vacances le 21 septembre 2017, acceptée par Mme [A], emporte accord des parties sur la chose et sur le prix, condamné Mme [A] à régulariser en l'étude de maître [C] [U], notaire à [Localité 5], un avant contrat de vente, préalable à sa réalisation sous la forme authentique, portant sur son appartement situé au sein de la '[Adresse 3]', [Adresse 4] à [Localité 4], au prix de 520 000 euros, honoraires de l'agent immobilier inclus et répartis pour moitié entre l'acheteuse et la venderesse, aux conditions fixées dans l'offre d'achat du 21 septembre 2017, acceptée par elle.

La cause du sursis ayant pris fin, la présente procédure a été reprise, puis clôturée par ordonnance du 6 avril 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 27 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la société Orgalliance demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [A] et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [A] une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

' condamner Mme [A] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice, équivalent au montant de la commission qui aurait dû être perçue ;

A titre subsidiaire,

' condamner Mme [A] à lui payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, équivalent au montant de la commission qui aurait dû être perçue, pour le cas où la vente imposée par la décision du 10 février 2026 ne serait pas finalement réalisée ;

En tout état de cause

' débouter Mme [A] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 30 mars 2026 auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, Mme [A] demande à la cour de :

' confirmer le jugement du 7 janvier 2021 en ce qu'il a débouté la société Orgalliance de toutes ses demandes et l'a condamnée à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

' infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

' annuler le mandat de vente ;

' débouter la société Orgalliance de toutes ses demandes ;

' condamner la société Orgalliance à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile venant en sus de la condamnation en première instance et aux entiers dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande d'annulation du mandat de vente

1.1 Moyens des parties

La société Orgalliance fait valoir que le contrat conclu le 8 septembre 2017 ayant été signé dans les locaux de l'agence, les règles relatives aux contrats conclus hors établissement ne sont pas applicables; que si le contrat lui-même ne mentionne pas le nom ou la raison sociale du mandant, la fiche précontractuelle d'information, signée le même jour avant la signature du contrat, mentionne que le mandataire est l'agence immobilière [G] Immo, exploitée par la société Orgalliance et qu'elle fait partie du réseau Orpi, avant de préciser le n° de sa carte professionnelle et d'indiquer que le nom commercial d'Orgalliance est Orpi [G] Immo, de sorte que, conformément aux objectifs fixés par la réglementation, le mandataire était identifiable et qu'en tout état de cause, les seules mentions essentielles pour la sécurité des transactions, qui sont requises à peine de nullité, sont le numéro de la carte professionnelle, le montant de la garantie financière dont dispose l'agent, ainsi que le nom et les coordonnées de l'organisme de garantie.

Mme [A] réplique que le contrat de mandat est nul, entrainant par ricochet la nullité de l'offre d'achat, au motif que l'article 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, pris en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, impose à peine de nullité absolue la mention dans le contrat du nom ou de la raison sociale et de l'adresse de l'entreprise, ainsi que l'activité exercée ; que cette exigence a pour objectif de permettre aux clients de s'assurer qu'ils ont affaire à une personne titulaire des autorisations et agréments nécessaires ; qu'en l'espèce, le mandat conclu le 8 septembre 2017 mentionne comme mandataire « Orpi [G] Immo » et non « Orgalliance » et il importe peu que cette dénomination figure dans la fiche précontractuelle d'information puisqu'elle ne l'a pas reçue ainsi qu'en témoigne l'absence de paraphe ou que le numéro d'inscription au registre du commerce et des sociétés y figure puisqu'il ne permet pas au client d'identifier, sans recherches complémentaires, l'agent auquel il a affaire et que dès lors que le texte, qui est d'ordre public, impose la mention de la dénomination sociale de l'agent immobilier et non de son nom commercial ou de son enseigne, le contrat qui n'en fait pas mention doit être  annulé.

1.2 Réponse de la cour

Le mandat donné à l'agent immobilier est soumis aux règles générales régissant le contrat de mandat, auxquelles s'ajoute un formalisme réglementé par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-768 du 20 juillet 1972, dont l'objectif est de réguler la profession d'agent immobilier en assurant la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant.

La nullité d'un contrat, en ce compris les mandats donnés aux agents immobiliers, est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

Selon l'article 92 du décret précité, outre les mentions prescrites par les articles 8, 28 et 56 du décret du 23 mars 1967 et par l'article 72 du décret du 30 mai 1984, les personnes visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée, le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.

Ces indications ne doivent être accompagnées d'aucune mention de nature à faire croire, d'une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément.

En l'espèce, le contrat litigieux mentionne qu'il est conclu par « l'agent immobilier Orpi, avec le concours de l'agence Orpi [G] Immo SARL dont le siège social est situé [Adresse 5], RCS n° 491 127 379, titulaire de la carte professionnelle T/G n°12329, délivrée par la préfecture des Alpes Maritimes, garantie par SOCAF, [Adresse 6] sous le n°30036 pour un montant de 120 000/120 000 euros, représentée par [D] [G] ».

Si la dénomination sociale sous laquelle l'agent immobilier exerce n'est pas expressément mentionnée dans le mandat, elle figure dans le document d'information précontractuelle qui y est annexé et sur lequel figure la signature de Mme [A]. La surcharge dont elle se prévaut concerne uniquement la date et non sa signature qu'elle ne dénie par formellement et qui ne présente pas de dissemblance avec celle qui figure sur la dernière page du mandat. Or, ce document mentionne que l'agence immobilière [G] Immo est exploitée par la SARL Orgalliance.

En tout état de cause, selon la lettre de l'article 92 du décret du 20 janvier 1972, les renseignements relatifs à la dénomination sociale du mandataire ne sont pas requis à peine de nullité du mandat.

Les dispositions de la loi et de son décret d'application ayant notamment pour objectif de protéger le mandant, l'absence de mention sur le mandat de la dénomination sociale du mandataire n'affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque les informations qui y figurent mettent le mandataire en mesure d'identifier son co-contractant et de s'assurer qu'il est titulaire d'une carte professionnelle régulièrement délivrée, qu'il est autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération et titulaire d'une garantie.

En l'espèce, le contrat contient le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, l'adresse de l'entreprise, son numéro d'inscription au registre du commerce, son activité et le nom et l'adresse du garant. L'entreprise y est désignée par son enseigne et son nom commercial. La dénomination sociale figure dans la fiche d'information précontractuelle annexée au contrat et signée par Mme [A], qui explique que l'agence immobilière [G] Immo (enseigne) est exploitée par la SARL Orgalliance (dénomination sociale).

Le mandataire était donc identifiable par la mandante qui était également en mesure de s'assurer qu'il présentait toutes les garanties exigées par la loi.

En conséquence, c'est à raison que le premier juge a refusé d'annuler le contrat.

2/ Sur la demande de dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

La société Orgalliance fait valoir que la cour, par arrêt du 10 février 2026, a jugé que l'offre d'achat du 21 septembre 2017, acceptée par Mme [A] le 26 septembre 2017 au plus tard, matérialisait l'existence d'une vente, au sens d'un accord sur la chose et sur le prix du bien vendu ; que Mme [A] a commis une faute en refusant de déférer aux sommations de comparaître en l'étude du notaire pour signer l'acte de vente et que cette faute lui cause un préjudice en la privant de la commission à laquelle elle a droit.

Mme [A] soutient que l'arrêt de la cour du 10 février 2026 n'est pas définitif en ce qu'il fait l'objet d'un pourvoi en cassation ; qu'en tout état de cause, l'offre d'achat est nulle car non valablement signée  ; qu'en apposant sa signature sur celle-ci elle n'a pas accepté l'offre mais simplement les prix et conditions qui sont au demeurant indéterminées dans l'acte ; qu'elle ne s'est pas engagée à signer un compromis avec la société [Localité 4] vacances ; que son acceptation n'étant pas datée est dépourvue d'effet juridique et qu'en tout état de cause, alors que le compromis devait être signé avant le 10 octobre 2017, elle n'a pas été invitée à signer l'acte avant cette date, de sorte que l'offre est caduque.

Selon elle, la vente n'ayant toujours pas été signée à ce jour, l'agent immobilier ne peut prétendre à sa commission et l'arrêt du 10 février 2026 n'a pas mis à sa charge le paiement d'une somme de 20 000 euros, puisqu'il a seulement fixé le prix, incluant une commission à partager par moitié entre les parties.

Elle ajoute qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité ; que de son côté la société Orgalliance a commis une faute en sous-évaluant sciemment la valeur de l'immeuble, manquant ainsi à son devoir d'information et de conseil et qu'elle ne démontre pas le préjudice dont elle se prévaut.

2.2 Réponse de la cour

La société Orgalliance sollicite, non pas la rémunération prévue par le mandat, mais des dommages-intérêts.

Il n'est donc pas utile d'entrer dans le détail de l'argumentation de Mme [A] relative au caractère non définitif de l'arrêt rendu par la cour le 10 février 2026 et à l'absence de signature de l'acte de vente.

Le contrat de mandat signé le 8 septembre 2017 par Mme [A] stipule que le vendeur s'engage à vendre le bien à tout acquéreur présenté par les agences du réseau Orpi aux prix, charges et conditions du mandat.

La clause dont la société Orgalliance demande l'application est ainsi rédigée « à défaut de respecter une seule de mes obligations prévues au présent paragraphe, je devrai à l'agent immobilier ORPI, sur le fondement de l'article 1142 du code civil, une indemnité forfaitaire de dommages-intérêts d'un montant égal à celui des honoraires prévus au contrat ».

L'article 1142 du code civil est étranger à la problématique soumise à la cour puisqu'il concerne les conditions dans lesquelles un acte juridique est susceptible d'être annulé en cas de violence.

Cette disposition du contrat s'analyse en réalité en une clause pénale, dont la vocation est de sanctionner le comportement fautif de la partie qui, alors que toutes les conditions de la vente sont réunies, refuse de signer l'acte de vente. Elle constitue un effet du contrat, qui devient exigible du fait de l'inexécution de l'obligation principale.

En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l'espèce, par arrêt du 10 février 2026, la cour a jugé que l'offre d'achat émise par la société [Localité 4] Vacances le 21 septembre 2017 et acceptée par Mme [A] valait accord des parties sur la chose et le prix et condamné Mme [A] à régulariser l'acte de vente.

La société [Localité 4] vacances, acquéreur du bien, n'est pas partie à la présente procédure qui oppose uniquement Mme [A] à l'agent immobilier par l'entremise duquel la vente, jugée parfaite, a eu lieu.

La cour ne saurait dès lors, quand bien même cet arrêt, objet d'un pourvoi, n'est pas définitif, réexaminer, en l'absence de la principale intéressée, la régularité de l'offre d'achat et sa portée juridique.

Il résulte des motifs de l'arrêt que Mme [A] a refusé de vendre son bien à la société [Localité 4] vacances qui l'avait visité par l'entremise de la SARL Orgalliance, titulaire d'un mandat en cours de validité, aux termes duquel elle s'y était pourtant engagée, alors qu'elle avait été sommée par courriel, puis par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des 6 décembre 2017 et 23 février 2018 de procéder sous quinzaine à la signature d'une promesse synallagmatique de vente.

L'inexécution reprochée à Mme [A] est donc bien celle qui était entrée dans les prévisions des parties.

Mme [A] ne démontre aucun manquement par la société Orgalliance à son devoir d'information et de conseil susceptible de la priver du bénéfice de la clause pénale stipulée à son profit.

La seule pièce qu'elle produit est une évaluation sommaire du bien par l'agence immobilière Foncia Riviera le 18 mai 2018. Cette évaluation précise que « le bien pourrait trouver preneur entre 575 000 euros et 600 000 euros ». Outre sa formulation hypothétique, un tel document, rédigé par un agent immobilier qui précise dans le même temps « rester à sa disposition pour la prise en charge de la commercialisation » et qui avait donc un intérêt à la valorisation retenue, est à elle seule insuffisante pour démontrer que le bien a été sous-évalué par la société Orgalliance.

En revanche, le paiement de la clause pénale ne peut se cumuler avec l'exécution du contrat, sauf si l'exécution est tardive.

Par arrêt du 10 février 2026, la cour a jugé la vente parfaite. La condamnation de Mme [A] à signer les actes de vente en constitue seulement l'exécution.

Dès lors que la vente est parfaite, le mandataire a droit à sa rémunération, soit 20 000 euros, partagés par moitié entre l'acquéreur et la venderesse.

Il convient de tenir compte de l'intérêt que cette exécution va procurer au créancier.

Si Mme [A] avait comparu devant le notaire en mars 2018 après la deuxième mise en demeure, la société Orgalliance aurait perçu sa rémunération à cette date.

En conséquence, l'exécution forcée du contrat ne va pas combler la perte du retard dans l'exécution de l'obligation.

Au regard de ces éléments, afin de tenir compte de l'intérêt que l'exécution du contrat va procurer à la SARL Orgalliance, la pénalité due par Mme [A] à la société Orgalliance sera ramenée à la somme de 4 000 euros.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc infirmées.

Mme [A] supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, succombant, elle sera condamnée à payer à la société Orgalliance une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs,